Nur, weil eine Wohnung oder ein Haus gekauft wurde, entfallen jetzt alle weiteren monatlichen Kosten. Ganz im Gegenteil: Eigentum verpflichtet! So sind Eigentümer:innen für den Erhalt und die Instandsetzung, sowie laufende Modernisierungen verantwortlich.
Um die aufkommenden Kosten bezahlen zu können, müssen Eigentümer:innen in einer Wohneigentumsgemeinschaft (kurz: WEG) eine monatliche Abschlagszahlung leisten: Das Hausgeld oder Wohngeld.
Was ist Hausgeld?
Hausgeld, auch Wohngeld genannt, ist eine monatlich im Voraus zu leistende Unterhaltszahlung für die Instandhaltung, Pflege und Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums einer WEG. Sie ist vergleichbar mit der Nebenkostenabrechnung einer Mietwohnung.
Die Zahlung des Wohngeldes ist unabhängig davon, ob eine Wohnung persönlich genutzt wird, vermietet ist oder gar leer steht. Als Mitglied der Gemeinschaft sind Eigentümer:innen zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet.
Wann muss das Wohngeld gezahlt werden?
Wann das Hausgeld fällig ist, ergibt sich für gewöhnlich aus der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) einer Wohneigentumsgemeinschaft. Häufig ist diese auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt (entsprechend der äquivalenten Nebenkosten im Mietvertrag).
Sollte in der Teilungserklärung kein Zahlungszeitpunkt festgeschrieben und auch nicht anderweitig vereinbart worden sein, so kann mit Beschluss im Wirtschaftsplan auch der Zeitpunkt der Fälligkeit des Hausgeldes festgesetzt werden. Der Beschluss muss im Rahmen einer Eigentümerversammlung gefasst werden.
Bestandteile des Hausgeldes
Das Hausgeld besteht aus mehreren Teilen. Diese lassen sich in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten unterteilen. Umlagefähig bedeutet, dass im Falle einer vermieteten Eigentumswohnung (Sondereigentum) die Kosten an die Mieter:in weitergegeben werden können.
Zu den umlagefähigen Kosten gehören:
- Betriebskosten – Frisch- und Abwasser, Abfallentsorgung, Treppenhaus- und Gartenpflege
- Heizkosten und Stromkosten für das Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhäuser)
- Kosten für Hausmeister:innen
- Kabel-TV oder Antennen-Kosten (sofern nicht abweichend geregelt)
- Wohngebäudeversicherungsbeiträge
Nicht umlagefähige Kosten müssen indes von der Eigentümer:in selbst bezahlt werden. Zu den nicht umlagefähigen Teilen des Hausgeldes zählen:
- Verwaltungskosten (WEG-Verwaltung, Kontogebühren der Gemeinschaft)
- Instandhaltungsrücklage (Rücklage für Reparaturen & Renovierungen)
Was ist nicht Teil des Hausgeldes?
Ein Großteil aller Nebenkosten, die Wohnungseigentümer:innen zahlen müssen, sind bereits in dem Hausgeld enthalten, allerdings nicht alle. Die Hausgeldabrechnung umfasst nur den Teil der Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum, also die gemeinschaftlich genutzten Bereiche entstehen. Kosten für die individuelle Wohnung oder die individuellen Eigentümer:in bleiben zusätzlich bestehen.
Zu diesen individuellen Kosten gehören vor allem die Grundsteuer (zu zahlen an die Kommune) und Kosten, die durch die eigenständige Nutzung der Wohnung entstehen. Dazu zählen:
- Stromkosten und Heizkosten (siehe Heizkostenabrechnung)
- Kosten für privaten Internet- und Telefonanschluss
- GEZ-Gebühren
Berechnung der Höhe des Hausgeldes
Für die Kalkulation des Hausgeldes erstellt die Verwaltung einen sogenannten Wirtschaftsplan. Dieser wird im Rahmen der Eigentümerversammlung vorgestellt.
Für die Erstellung dieses Plans errechnet die Hausverwaltung auf Basis der Vorjahre den Mittelwert der Kosten und geschätzte Preissteigerungen für das kommende Jahr ab. Die zu erwartenden Kosten werden im Anschluss auf die Wohnungen verteilt und in monatliche Zahlungen heruntergebrochen.
Zusätzlich erhebt die Verwalter:in bei der Erstellung einen Zuschlag auf die eigentlichen Kosten. Dieser wird der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft zugeführt.
Grundsätzlich lässt sich festhalten: Das Hausgeld ist höher, je aufwendiger und umfassender die Ausstattung einer Wohnanlage ist.
Wie läuft die Verteilung?
Die Kostenverteilung kann auf zwei Arten stattfinden:
- Der Gesamtbetrag wird entsprechend der Miteigentumsanteile aufgeteilt (siehe Teilungserklärung). Die Miteigentumsanteile stehen für den rechnerischen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Besitzt eine Wohnung ¼ der Gesamtfläche aller Wohnungen des Hauses, so besitzt die Eigentümer:in auch ¼ der Miteigentumsanteile. Folglich müsste diese auch ¼ des Hausgeldes aufbringen.
- Die Verteilung erfolgt gemäß eines Umlageschlüssels
Wonach sich dieser Schlüssel richtet, kann die Gemeinschaft in der Teilungserklärung festlegen. Häufig wird der individuelle Verbrauch oder die Anzahl der Personen im Haushalt als Verteilschlüssel genutzt.
In jedem Fall ist die Art der Aufteilung in der Teilungserklärung festgeschrieben.
Wer bestimmt das Hausgeld?
Einen Vorschlag zur Höhe des Hausgeldes eröffnet die Hausverwaltung auf der jährlichen Eigentümerversammlung in Form eines Wirtschaftsplans. Dieser basiert auf seinen Berechnungen und Schätzungen der zu erwartenden Kosten, sowie der berechneten Instandhaltungsrücklage.
Der vorgestellte Wirtschaftsplan muss durch die Miteigentümer:innen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Sollte die Gemeinschaft den Wirtschaftsplan nicht billigen, kann eine Änderungen beantragt werden. In der Regel werden seriöse Verwalter:innen jedoch einen gewissenhaften Wirtschaftsplan erstellen und die Hausgelder entsprechend festlegen.
Wie ergibt sich die Instandhaltungsrücklage?
Für die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist indes der Zustand und das Alter der Wohnanlage maßgeblich. Die Höhe muss auf der Hausgeldabrechnung separat aufgeführt sein. Die Berechnung basiert auf der zweiten Berechnungsverordnung und ist gesetzlich geregelt. Nach dieser gelten für Immobilien folgende Instandhaltungswerte als angemessen:
| Alter des Gebäudes | Instandhaltungsrücklage pro m² |
| Bis 22 Jahre | 7,10 Euro |
| Zwischen 22 & 32 Jahren | 9,00 Euro |
| Über 32 Jahre | 11,50 Euro |
Die tatsächliche Höhe der Rücklage ist jedoch stark vom Zustand, der Ausstattung und dem Alter der einzelnen Anlagenteile abhängig. Die Verwaltung legt die Höhe dabei immer auf Grund von Erfahrungswerten und weitreichender Berechnungen fest.
Wie hoch ist das Hausgeld normalerweise?
Die Höhe des Hausgeldes ist sowohl vom eignen Verbrauch als auch von der jeweiligen Ausstattung der Wohnanlage abhängig. Zudem bestimmt sich die Instandhaltungsrücklage über das Gebäudealter. So lassen sich nur schwer allgemeine Aussagen zur Höhe des Hausgeldes treffen.
Fakt ist jedoch, dass die Höhe direkt mit dem Alter einer Immobilie zusammenhängt. Gerade bei Neubauwohnungen sind Aufwendungen für Instandsetzungen nur in geringer Höhe vorhanden.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahr 2018 lag der durchschnittliche Betrag, der pro Quadratmeter an Hausgeld berechnet wird, bei 2,17 Euro + Verwaltungskosten & Instandhaltungsrücklage. Laut Angaben der Bundesstatistiker:innen liegen die Rücklagen zwischen 0,59 Euro und 1,04 Euro pro Monat und Quadratmeter. Das Haus Online spricht von 0,58 Euro bis 1,08 Euro pro Monat und Quadratmeter.
Im Schnitt liegen die Kosten somit zwischen 3 und 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Die Hausgeldabrechnung
Analog zur Heizkostenabrechnung muss auch die Hausgeldabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellt werden. Diese beträgt in den meisten Fällen ein Jahr.
Aus der Hausgeldabrechnung müssen Eigentümer:innen erkennen können, welche Kosten angefallen sind, wie diese verteilt wurden und welche Nach-/Rückzahlungen nach Verrechnung der geleisteten Vorauszahlungen zu erwarten sind.
Dabei müssen alle „Nebenkosten“ verständlich aufgeschlüsselt sein und auch die entsprechenden Verteilschlüssel mit angegeben werden.
Miteigentümer zahlt kein Hausgeld
Grundsätzlich ist es Aufgabe der Verwaltung, die ausstehende Hausgelder von den Miteigentümer:innen einzufordern (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Sollte eine Partei nicht zahlen wollen oder mit den Zahlungen in Rückstand geraten, muss die Verwalter:in im Namen der Gemeinschaft die Gelder einfordern. Dies kann im Zweifel auch durch gerichtliche Schritte passieren. Damit eine Verwaltung zur Einbringung der Forderung berechtigt ist, wird diese im Rahmen der Verwalterbestellung dazu ermächtigt. Sollte dies nicht geschehen sein, reicht auch ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung.
