Grundsteuerreform: Was Sie wissen sollten

Infografik - Grundsteuerreform: Was Sie wissen sollten!
Infografik – Grundsteuerreform: Was Sie wissen sollten!

Viele Grundbesitzer werden es vermutlich schon mitbekommen haben: Zum Stichtag 01. Januar 2025 wird sich einiges in Bezug auf die Grundsteuer ändern. Die bisherige Berechnungsgrundlage entfällt und Grundstücke aller Art werden neu bewertet. Was genau das für Sie bedeutet und warum es diese Grundsteuerreform gibt, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird auf Grundstücke erhoben. Sie ist eine der wichtigsten Einnahmequelle für Städte und Gemeinden und finanziert unter anderem Schulen, Kindergärten sowie andere öffentliche Einrichtung und die Infrastruktur. Sie existiert in den alten Bundesländern bereits seit 1964. In den neuen Bundesländern gibt es sie schon seit 1935. Seither wurde sie unverändert angewandt. Berechnet wurde die Grundsteuer auf Basis des Grundsteuermessbetrags und eines individuellen Hebesatzes. Im Gegensatz zu der Steuermesszahl, die bundeseinheitlich festgelegt wurde, wird der Hebesatz durch die Gemeinden bestimmt.

Warum muss die Grundsteuer reformiert werden?

Die Grundsteuer existiert schon seit mehreren Jahrzehnten. Werteentwicklungen, die in der Zwischenzeit stattgefunden haben, werden darin nicht berücksichtigt. Das führt zu einer ungleichen Besteuerung von Grundstücken, die sich in ihrem Wert ähneln. Das ist jedoch ein Verstoß gegen das Gebot zur Gleichbehandlung. Das ist auch der Grund dafür, dass das alte System zur Berechnung der Grundsteuer durch das Bundesverfassungsgericht für veraltete und damit auch verfassungswidrig erklärt wurden (BverfGE 148, 147 – 217). Außerdem wurde beschlossen, dass bis spätestens 31. Dezember 2019 eine neue Regelung getroffen werden muss.

Was haben Bund und Länder mit der Grundsteuerreform erreicht?

Die Grundsteuer wurde nach den Forderungen des Bundesverfassungsgerichtes neu geregelt. Ziel ist, für mehr Gerechtigkeit bei der Besteuerung von Objekten zu sorgen. Ungleichbehandlungen sollten abgeschafft werden. Gleichermaßen sollen Kommunen und Gemeinden nicht an ihren nötigen Einnahmen verlieren, die sie für Schulen, Kindergärten etc. dringend benötigen. Dennoch sollen Bürger:innen keiner zusätzlichen Belastung ausgesetzt werden.

Um die Grundsteuer in Zukunft gerecht zu gestalten, orientiert sich die Bewertung zukünftig am tatsächlichen Immobilienwert. Im Bundesmodell kommt es künftig zu Unterscheidungen zwischen den Nutzungsarten von Grundstücken. Eine Wohnung wird von einem Haus unterschieden und auch in welcher Lage sich das Grundstück befindet, ist dann entscheidend. Auch ein Gewerbebetrieb wird höher besteuert, wenn er sich in einer Großstadt befindet und nicht in einer strukturschwachen Umgebung ansiedelt.

Wer ist von der Grundsteuerreform betroffen?

Betroffen sind zunächst einmal alle Menschen, die zum festgelegten Stichtag 01. Januar 2022 Eigentümer:in eines Grundstücks waren. Grundstücke können dabei entweder bebaut, unbebaut, Eigentumswohnungen oder ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft sein. Auch die Regelungen zur Grundsteuer umfassen eine Vielzahl von verschiedenen Arten des Wohnens und Nutzungen von Grund und Boden. Dabei variiert das Ganze von Eigentumswohnungen bis hin zu Mehrfamilienhäusern oder einem Mietshaus. All das ist durch die Grundsteuer abgedeckt. Sind Sie von der Reform betroffen müssen Sie zudem eine Grundsteuererklärung abgeben. Diese muss zwischen dem 01. Juli und dem 31. Oktober 2022 erfolgen.

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform für Immobilienbesitzer:innen?

Die Frage, die sich viele Immobilienbesitzer:innen nun sicherlich stellen: Was ändert sich für mich und welche finanziellen Folgen hat diese Reform? Eine klare Antwort gibt es nicht. Allerdings lässt sich sagen, dass die Grundsteuerreform werteorientiert ist. Nach wie vor wird der Wert einer Immobilie einen starken Einfluss auf die Grundsteuer haben. Allerdings werden sich die Einheitswerte an aktuelleren Zahlen und Entwicklungen orientieren (z.B. Bodenrichtwert, Nettokaltmiete, Alter etc.). Auch die Steuermesszahlen werden sinken müssen, sodass die Wertsteigerungen in diesem Rahmen ausgeglichen werden. Und auch die Hebesätze werden durch die Kommunen angepasst. Diese haben ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer.

Grundsteuer aus Sicht eines Vermieters

Die Grundsteuer fällt auch für vermietete Wohnungen an. Zahlen müssen diese immer die Eigentümer:innen einer Immobilie. Zwar besteht die Möglichkeit, die Grundsteuer auf die Mieter:innen umzulegen, der Vermietende muss hier zumeist jedoch in Vorleistung gehen. Das wird sich auch mit der Grundsteuerreform nicht ändern.

Wichtig zu wissen ist nur: Im Jahr 2022 ist eine Grundsteuer-Erklärung, für alle Vermieter:innen und Eigentümer:innen Pflicht.

Auswirkungen auf die eigenen Grundsteuerzahlungen

Fest steht: Bei einige individuelle Steuerzahler:innen wird sich der Betrag der Grundsteuer ändern. Die Reform zielt grundsätzlich aber darauf ab, Steuerzahler:innen nicht zusätzlich zu belasten. Dennoch wird es unvermeidbar bleiben, dass einige Menschen mehr oder auch weniger Grundsteuer als andere zahlen.

Diese Änderungen würden mit jeder anderen Ausgestaltung einer Grundsteuerreform ergeben. Sie sind also in jeder Hinsicht unumgehbar.

Wie genau sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Grundstücksbesitzer:innen verändern werden, lässt sich pauschal nicht beantworten. Gerade weil die gegenwärtigen Grundsteuerzahlungen so ungleich verteilt sind, können keine Aussagen über zukünftige Zahlungen gemacht werden. Eine Antwort darauf wird es also erst nach 2025 geben, wenn die Reform endgültig in Kraft tritt.

Regelungen der einzelnen Bundesländer

Mit der Grundsteuerreform kommen auch neue Regelungen zur Berechnung dieser. Es wird das “Bundesmodell” eingeführt. Nicht alle Bundesländer müssen Ihre Berechnungen jedoch anhand dieses Modells durchführen. Durch die Länder-Öffnungsklausel können die Bundesländer nun auch vom Bund abweichende Modelle zur Berechnung der Grundsteuer einsetzen. Welches Modell in deinem Bundesland gilt – das erfahren Sie hier:

Bundesmodell

Dies ist das Modell, welches vom Bund vorgegeben ist und bei Bedarf auch unverändert angewandt werden kann. Die Grundsteuer wird danach in drei Schritten bemessen. Als Erstes wird der Wert des Grundbesitzes berechnet. Dafür erforderlich sind der Wert des Bodens (Bondenrichtwert) und die Höhe der statistischen Nettokaltmiete. Folglich kommt ein Ausgleich der Wertesteigerung. Das ist nötig, da die Werte von 1964 bzw. 1935 keine Wertsteigerung berücksichtigen. Auch die Steuermesszahl wird um 0,01% gesenkt, von 0,35% auf 0,34%. Der letzte Schritt obliegt den Kommunen. Sie müssen die Hebesätze anpassen.

Daraus ergibt sich folgende Formel: Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Einige Länder haben sich dazu entschieden, das Bundesmodell weiterhin anzuwenden. Insgesamt sind das sogar 9 an der Zahl. Das sind unter anderem:

  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen

Grundsätzlich gehen auch das Saarland und Sachsen bei der Berechnung nach dem Bundesmodell vor. Der einzige Unterschied: Abweichungen in der Höhe der Steuermesszahl.

Baden-Württemberg:

Baden-Württemberg hat sich für das modifizierten Bodenwertmodell entschieden. Dabei werden die Grundstücksfläche und der Bodenwert miteinander multipliziert, um auf den Steuersatz zu kommen.

Bayern:

Bayern orientiert sich am wertunabhängigen Flächenmodell. Dabei wird nach der Größe der Grundstücksfläche gefragt und auch wie diese genutzt wird. Es gibt also keine allgemeine Formel. Die Grundstücke werden nach Größe und Nutzung bewertet.

Hamburg:

Hamburg hat sich für das Wohnlagemodell entschieden. Bei diesem Modell ist der Bodenwert keiner der bestimmenden Faktoren. Anders als beim Bundesmodell unterscheidet dieses also Modell lediglich die Lage des Grundstückes. Dabei gibt es nur einen Unterschied zwischen einer guten und einer normalen Wohnlage.

Hessen:

Hessen berechnet die Grundsteuer mit dem Flächen-Faktor-Verfahren. Auch hier stellt die Fläche des Grundbesitzes eine Bewertungsgrundlage dar. Ergänzend wird dies durch die Lage, welche das Ergebnis des Flächenmodells erhöht oder vermindert.

Niedersachsen

Niedersachsens Berechnungen beruhen auf dem Flächen-Lage-Modell. Über die Höhe der Grundsteuer entscheidet bei diesem Modell vor allem die Fläche und nicht der Wert des Grundstückes**.** Zudem wird die Berechnung um eine Lagekomponente erweitert. Diese orientiert sich am Standort des Grundstücks.

Was muss konkret getan werden?

Sind Sie nun also Besitzer eines Grundstücks und konnten feststellen, dass es in Ihrer Verantwortung liegt ihre Grundsteuer-Erklärung dieses Jahr abzugeben, fragen Sie sich sicherlich, womit Sie anfangen sollen. Ganz einfach: Bevor Sie überhaupt Angaben machen, müssen Sie zunächst wissen, wie groß die Wohnfläche Ihrer Immobilie ist. Diese Angabe brauchen Sie beinahe überall und sie sollte Ihnen bekannt sein. Zudem sollte sie zutreffend berechnet werden, um zu hohe Grundsteuerzahlungen zu verhindern. Bei der Wohnflächenberechnung sind folgende Gebäudeflächen zu unterscheiden:

  • Wohnflächen, dazu gehören auch die Grundflächen von zugehörigen
    • Wintergärten (unbeheizt), Schwimmbädern und ähnliche, die zu allen Seiten geschlossen sind
    • Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
  • Flächen von Zubehörräumen, z.B. Kellerräume
  • Nutzflächen wie unter anderem Geschäftsräume

Bei der Messung der Wohnfläche können nach Wohnflächenverordnung Zubehörräume sowie Nutzflächen außer Acht gelassen werden. Wenn Sie diese Informationen und andere benötigte Angaben gesammelt haben (Bodenrichtwert etc.) können Sie sich an die Grundsteuer-Erklärung selbst machen.

Die Grundsteuererklärung über ELSTER

Die Erklärung zur neuen Grundsteuer sollen über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Das ist seit dem 01. Juli 2022 möglich. Die Abgabefrist ist auf den 31. Dezember 2022 datiert.

Welche Angaben gemacht werden müssen, hängt davon ab, in welchem Bundesland der zu berechnende Grundbesitz liegt. Wer bereits ein Konto bei ELSTER für seine Einkommenssteuer hat, kann dieses auch für seine Grundsteuer nutzen. Sollten Sie allerdings über kein Konto bei ELSTER verfügen, müssen Sie sich zunächst registrieren. Durch den gewaltigen Verwaltungsaufwand, der nun auf die Finanzämter zukommt, kann es bei einigen Angelegenheiten länger dauern als üblich. Eigentümer:innen sollten sich darauf einstellen und bereits frühzeitig erforderliche Daten beantragen.

Schritt für Schritt durch ELSTER

Ist das Konto nun eröffnet, kann es mit der eigentlichen Steuererklärung losgehen. Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, was zu tun ist, denn es gibt einige Stolperfallen in dem Formular.

Hauptvordruck GW1

Dieser Vordruck befindet sich seit dem 01. Juli 2022 auf der Startseite. Diesen müssen Sie dann einfach anklicken, um weitergeleitet zu werden. Danach werden Sie auch direkt nach der “Steuernummer” oder dem “Aktenzeichen” gefragt. Tragen Sie hier immer ausschließlich das Aktenzeichen ein. Das sollte so aussehen: 162/XXX/XXXX/XXX/XXX/X. Hinter der ersten Zahl verbirgt sich immer das Finanzamt. Die 162 steht in diesem Fall für das Finanzamt Jena. Wundern Sie sich also nicht, wenn diese Nummer bei Ihnen abweichen sollte. Das Aktenzeichen finden Sie im Informationsschreiben, welches Sie von Ihrem Finanzamt erhalten haben.

Sie haben kein Schreiben erhalten? – Dann ist das ein Fall für die Grundsteuer-Hotline.

Nach dem Aktenzeichen geht es weiter mit Ihrer Anschrift. Spannend wird es danach erst wieder ab Zeile 9 (Gemarkung). Dort müssen Sie Angaben zu Ihrem Grundstück machen. Interessant ist auch die Frage nach Zählern und Nennern. Die Frage stellt sich in Zeile 11. Wenn Sie auf Ihrem Grundstück nur ein Einfamilienhaus stehen haben, können Sie bei Zähler und Nenner eine 1 eintragen. Das würde dann so aussehen: (1/1 = ein Ganzes). Haben Sie Ihr Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus bebaut, tragen Sie in den Nenner die Anzahl der Eigentumswohnungen ein (1/x).

Immer noch in Zeile 11 kommt direkt die nächste Stolperfalle: Hier wird nach dem “Schlüsselwert” gefragt. Bei einem Einfamilienhaus müsste die Auswahl “erste Fläche, Schlüsselwert 1” getroffen werden.

Die verschwundene Zeile 41

Im ELSTER Formular gibt es tatsächlich keine Zeile 41 mehr. Sie stammt noch aus Zeiten, in denen die Steuererklärung in Papierform abgegeben wurde. Es gibt aber eine Stelle, in der du auf diese Zeile verwiesen wirst. Dort sollten Sie dann für jede Eigentümer:in einen Datensatz an. Hier sollten Sie dann auch Ihre Steuer-ID und die Steuernummer eintragen.

Diese ist bei Eheleuten in der Regel die Gleiche.

Zweites Formular: GW2

Die ersten beiden Fragen dieser Anlage sind relativ selbsterklärend. Meistens können sie aber auch ganz weggelassen werden. Passen Sie aber unbedingt in Zeile 4 auf. Hier neigen viele dazu, das Grundstück unter sich und dem Ehepartner aufzuteilen, was aber überhaupt nicht notwendig. Sie sollten einfach die Gesamt-Quadratmeterzahl Ihres Grundstückes angeben. In Zeile 13 werden Sie nach der Wohnfläche gefragt. Halten Sie sich hier unbedingt an die üblichen Richtlinien. Im besten Fall finden Sie die nötigen Angaben in Ihrem Kaufvertrag oder Bauunterlagen zu Ihrem Grundstück.

Wenn alles geklappt hat, erscheint nun der Satz: “Es sind keine Fehler vorhanden.” Dann können Sie nach erneuter Prüfung Ihre Erklärung einreichen.

(Quelle: MDR/Thomas Becker (Grundsteuer-Erklärung mit Elster ausfüllen: Schritt-für-Schritt-Anleitung | MDR.DE)

Fehler vorhanden – Was tun?

Fehler passieren. In der Regel können Sie diese einzeln anklicken und dann auch beheben. Mittlerweile stellen die Finanzbehörden auch Klick-to-Klick-Anleitungen ins Internet. Diese können Sie nutzen, um eventuelle Fehler zu beheben.

Kann eine Erklärung auch in Papierform erfolgen?

Im Normalfall ist die Antwort: Nein. Allerdings gibt es durchaus Ausnahmefälle, bei denen eine Abgabe in Papierform ermöglicht werden soll. Grund hinter der elektronischen Abgabe ist, dass der Aufwand so geringer ausfällt. Eine solch umfassende Neubewertung der Grundstücke in Deutschland wird wesentlich leichter gelingen, wenn die Mehrheit der Eigentümer:innen ihre Erklärung online abgeben. Falls die Möglichkeit nicht besteht, können Angehörige hierbei unterstützen.

Schwierigkeiten der Grundsteuerreform

Ursprünglich war die Freiheit der Länder, eigene Modelle zur Grundsteuererhebung einzusetzen, nicht geplant. Mit dem Bundesmodell war angedacht, eine einheitliche Lösung für ganz Deutschland zu finden. Beschlüsse von Bundestag – und Rat sagten den einzelnen Ländern jedoch zu, auch eigene Modelle für die Berechnung nutzen zu dürfen. (Öffnungsklausel) Im besonderen Hinblick auf regionale Änderungen und die Reaktion auf diese. Erwartungsgemäß machen einige Länder davon auch gebrauch (siehe oben). Die Komplexität der Reform wird durch diese Abweichungen verstärkt und führte bei vielen Eigentümer:innen zu Verwirrung.

Ein weiteres Problem war die Überlastung des ELSTER-Portals. Nur kurze Zeit nach Beginn des Verfahrens zur Einreichung der Unterlagen war das System überlastet. Über mehrere Tage hinweg war ein Zugang nicht mehr möglich.

Fazit zur Grundsteuerreform

Die neuen Regelungen der Grundsteuerreform werden erst ab 2015 in Kraft treten. Bis dahin bleibt es bei der bisherigen Berechnung der Grundsteuer. In der Zwischenzeit bestimmen die Behörden neue Einheitswerte, welche auf aktuelleren Entwicklungen beruhen. Erst, wenn diese gemeinsam mit der gesenkten Steuermesszahl feststehen, kann die Grundsteuer für ein Grundstück neu berechnet werden. Mit der Länder-Öffnungsklausel können die einzelnen Bundesländer vom “Bundesmodell” abweichen. Sie können also andere Faktoren für die Berechnung heranziehen. Dies ist zwar eine Freiheit für die Länder, führte aber bei vielen Eigentümer:innen auch zur Verwirrung. Insgesamt ist nicht ausgeschlossen, dass einige Grundstücksbesitzer:innen mehr oder auch weniger bezahlen müssen. Auch wenn die Reform im Prinzip darauf abzielt, Steuerzahler:innen nicht zusätzlich zu belasten, ist es wohl unvermeidbar, dass an einigen Stellen höhere oder niedrigere Zahlungen getätigt werden müssen. Das ist eine Folge der jetzigen Ungleichheit bei der Bewertung der Grundstücke. Wichtig ist nun, dass alle Eigentümer:innen die Frist zum 31. Oktober 2022 einhalten und ihre Unterlagen online einreichen. Über das System ELSTER wurde dies möglich gemacht. Eine Abgabe in Papierform ist nur in einigen Ausnahmefällen möglich und wird nicht empfohlen. Es bleibt abzuwarten, inwiefern und wie oft in Zukunft Neubewertungen der Immobilien kommen werden.

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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