Der Aufteilungsplan oder auch Teilungsplan genannt, ist ein wichtiger und rechtlich verpflichtender (§7 Abs. 4, WEG) Bestandteil der Teilungserklärung. Der Aufteilungsplan ist essenziell für Eigentümer:innen, um ihre Immobilie ins Grundbuch eintragen zu können. Der Plan ist eine technische Zeichnung, die die genauen Parameter einer Immobilie abbildet. Nur mit einer genauen Abgrenzung kann Eigentum gebildet werden.
Wie genau der Aufteilungsplan aussieht, wer ihn erstellt und alle anderen Hintergründe erläutern wir im folgenden Beitrag.
- Ein Aufteilungsplan wird bei Immobilien angefertigt, die mehrere Wohneinheiten umfasst (Mehrfamilienhäusern und Reihenhäusern), um die einzelnen Einheiten (Sondereigentum) von dem Gemeinschaftseigentum zu trennen.
- Für jede Etage einer Immobilie muss ein Aufteilungsplan erstellt werden.
- Der Aufteilungsplan ist Grundlage der Abgeschlossenheitserklärung. Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird das Eigentum rechtlich definiert und ist damit unter anderem beim Verkauf einer Immobilie relevant.
- Der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung sind Teil der Teilungserklärung.
Definition & Nutzen des Aufteilungsplans
Ein Aufteilungsplan wird bei Immobilien angefertigt, die mehrere Wohneinheiten umfassen. Dabei entsteht eine sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG). Das ist also zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern und Reihenhäusern der Fall. Ein Aufteilungsplan muss im einheitlichen Maßstab von 1:100 angefertigt werden und den Grundriss einer Immobilie darstellen.
Wenn eine Person eine Wohnung kauft, kauft sie die Räumlichkeiten der Wohnung (das Sondereigentum) und Gemeinschaftseigentumsanteile. Unter das Gemeinschaftseigentum fällt hingegen alles andere, wie ein gemeinsam genutzter Garten.
Im Aufteilungsplan kann genau herausgelesen werden, welche Räumlichkeiten und welches Sondereigentum zusammengehören. Ebenfalls lässt sich vom Aufteilungsplan die Anteile an dem Gemeinschaftseigentum ableiten (Miteigentumsanteile MEA).
Der Aufteilungsplan ist somit die rechtliche Grundlage, wenn es zu Fragen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum kommt. Das kann zum Beispiel dann relevant werden, wenn Eigentümer:innen Einspruch gegen Zahlungen für Sonderumlagen zur Sanierung von Gemeinschaftseigentum erheben. Mithilfe des Aufteilungsplans kann aufgezeigt werden, dass die anteilige Zahlung rechtens ist, da die Immobilienbesitzer:in auch anteilige Eigentümer:in des Gemeinschaftseigentums ist – und somit auch zahlungspflichtig.
Nach welchem Schlüssel die Kosten für das Gemeinschaftseigentum auf die einzelnen Miteigentümer:innen verteilen, geht aus dem entsprechenden Umlageschlüssel hervor.
Inhalte des Aufteilungsplans
Über welche Inhalte muss ein Aufteilungsplan gesetzlich verfügen? Laut §7 Abs. 4 WEG sind das:
- Aufteilung der Gebäudeteile und des Grundstücks
- Lage und Größe der Sondereigentumseinheiten und des Gemeinschaftseigentums,
- Eine eindeutige Nummerierung der Räume und Teile, die zu der jeweiligen Einheit gehören
- Beglaubigung der Baubehörde (Unterschrift und Siegel/Stempel)
Für jede Etage einer Immobilie wird ein Aufteilungsplan erstellt. In diesem werden die Wohnräume mit Ziffern versehen. Alle Räume, die zu einer Einheit gehören, werden mit derselben Ziffer nummeriert und farblich gekennzeichnet. Die Zweckbezeichnungen der Räume sind nicht bindend, die Eigentümer:innen können demnach selbstverständlich die Zimmer nutzen, wie sie möchten.
Abgeschlossenheitserklärung
Der Aufteilungsplan ist Grundlage für die Abgeschlossenheitserklärung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nach Fertigstellung eines Mehrfamilienhauses von der zuständigen Baubehörde ausgestellt. Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird das Eigentum rechtlich definiert und ist damit unter anderem für den Verkauf einer einzelnen Wohnung relevant.
Um eine Abgeschlossenheitserklärung erhalten zu können, muss eine Immobilie abschließbar sein, über einen separaten Eingang verfügen, ein eigenes WC, Bad und Küche bzw. Küchenzeile beinhalten und vom anderen Wohneigentum abgetrennt sein.
Die Abgeschlossenheitserklärung ist neben dem Aufteilungsplan ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung. Hiermit wird sichergestellt, dass Eigentümer:innen korrekt im Grundbuch eingetragen werden können und damit rechtlich feststeht, was zu ihrem Eigentum gehört.
Aussehen des Aufteilungsplans
Aufteilungspläne müssen im 1:100 Maßstab erstellt werden. Das ermöglicht eine einheitliche Darstellung und entsprechend einen einfacheren Vergleich verschiedener Aufteilungspläne. Das kann dann wichtig werden, wenn sich Kaufinteressent:innen mehrere Immobilien anschauen und diese mithilfe der Aufteilungspläne miteinander vergleichen wollen. Generell beinhalten die Aufteilungspläne Grundrisszeichnung, Schnittzeichnung und Ansichtszeichnung.
Erstellung des Aufteilungsplans
Der Aufteilungsplan wird von der Architekt:in, Bauingenieur:in oder auch von öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen (siehe § 7 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)) erstellt. Sobald der Aufteilungsplan erstellt wurde, muss dieser dann von der Eigentümer:in bei der zuständigen Baubehörde eingereicht und geprüft werden. Nach einer erfolgreichen Prüfung wird der Aufteilungsplan in Form der Abgeschlossenheitsbescheinigung zurückgereicht.
Beide Dokumente, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, werden dann, zusammen mit Gemeinschaftsordnung, Teil der Teilungserklärung. Bei der Erstellung des Gesamtdokuments kann dann auch WEG-Verwaltung unterstützen.
Einsicht und Hinterlegung des Aufteilungsplans
Die Teilungserklärung (und damit auch der Aufteilungsplan) kann beim Grundbuchamt bzw. in der Beschlusssammlung der Gemeinschaft eingesehen werden. Die Grundakte muss gemäß § 10 GBO vom Grundbuchamt aufbewahrt werden und beinhaltet sämtliche relevanten Unterlagen und Urkunden eines Grundstücks. Neben der Grundakte gibt es auch ein Grundbuchblatt bzw. Grundbuchauszug.
Zusätzlich ist der Aufteilungsplan auch im Wohnungsgrundbuch zu finden. Hier werden die relevanten Unterlagen noch einmal pro Wohneinheit abgelegt und somit getrennt von dem Gesamtgrundstück.
Das Grundbuch wird zwar öffentlich geführt, dennoch muss ein berechtigtes sachliches oder wirtschaftliches Interesse bestehen, um Einblick zu erhalten.
Kosten des Aufteilungsplans
Die Kosten eines Aufteilungsplans variieren stark. Sie hängen vom Umfang der jeweiligen Immobilie ab und wie viel Zeit es benötigt, diese anzufertigen. Die Erstellung eines Aufteilungsplans für eine größere Immobilie, mit vielen Wohneinheiten, wird länger dauern (und damit kostspieliger sein) als die Erstellung eines Plans für kleinere Immobilien.
Da Architekt:innen in der Regel den Plan anfertigen, können sich Auftraggeber:innen hier an dem Honorar der Architekt:in, mit der sie zusammenarbeiten und orientieren. Für einzelne Sondereigentumsanteile können Eigentümer:innen mit zusätzlichen Kosten von etwa 50-150 € rechnen.
Die Kosten der Abgeschlossenheitserklärung belaufen sich je nach Behörde und wie viele Kopien der Erklärungen benötigt werden auf 100-300 €. Die Notarkosten, die für die Beglaubigung anfallen, belaufen sich auf ca. 0,002 Prozent des Immobilienwerts.
Fazit
Der Aufteilungsplan ist wichtiger (und essenzieller) Bestandteil der Teilungserklärung. Für Eigentümer:innen ist es gesetzlich Vorschrift, einen Plan erstellen zu lassen. Der Aufteilungsplan ist notwendig, um genau festzuhalten, welche Teile einer Immobilie zu einer Einheit gehören. Vor allem spielt dies beim Verkauf oder Erbschaften eine wichtige Rolle: Hier kann mit dem Aufteilungsplan erkannt werden, welches Eigentum tatsächlich verkauft bzw. vererbt wird. Der Aufteilungsplan ist somit auch Grundlage für jegliche rechtliche Auseinandersetzungen, wenn es um Eigentumsangelegenheiten gibt.
