Hausordnung: Inhalte, Pflichten und Muster-Hausordnung

Inhaltsübersicht

Die Hausordnung soll das Zusammenleben in einer Gemeinschaft von Mieter:innen. Dabei kann die Ordnung durch die Vermieter:in festgelegt werden.

Ob Pflichten aus der Hausordnung erfüllt werden müssen, hängt davon ab, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrages ist, oder nicht im Zusammenhang mit diesem steht.

Welche Inhalte eine Hausordnung umfassen kann und wie eine was bei Nichteinhaltung geschieht wird im Folgenden Artikel erläutert.

Muster-Hausordnung

Mit unserer Muster-Hausordnung haben Vermieter:innen eine umfassende Vorlage zur Erstellung der eigenen Regelungen.

Wir raten immer dazu diese als Teil oder Anhang des Mietvertrages zu nutzen. Ansonsten sind Pflichten aus dieser unwirksam.

Was ist eine Hausordnung?        

Die Hausordnung ist das zentrale Regelwert jedes Mehrfamilienhauses oder auch Gewerbeobjektes. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen handelt. Sie soll das Zusammenleben innerhalb des Hauses sowie den Umgang mit diesem regeln.

Bei Mietwohnungen ist die Ordnung meist Teil der Anlage eines jeden Mietvertrages, in Eigentumswohnung ist dies zumeist Teil der Gemeinschaftsordnung und damit fest in der Teilungserklärung verankert.

Wo finde ich die Hausordnung?

Gerade in Mietshäusern ist die Hausordnung in der Regel offen und schnell ersichtlich im Treppenhaus, dem Eingangsbereich oder (sofern vorhanden) am schwarzen Brett ausgehängt.

Eigentümer:innen können ihre Hausordnung zumeist auch als Aushang im Treppenhaus finden.

Sollten die Hausordnung nicht aushängen oder aufzufinden sein, kann diese in der Regel jederzeit bei der Hausverwaltung angefragt werden oder im Kundenportal der Verwaltung heruntergeladen werden.

Hausordnung als Teil des Mietvertrages

Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrages, so können im Rahmen dieser auch weitere Pflichten auf die Mieter:innen übertragen werden.

Ist die Ordnung lediglich im Hausflur ausgehängt oder wurde nachträglich überreicht, ist diese nur eine „ordnende Regelung“ / „allgemeine Hausordnung“.

Das bedeutet, dass im Rahmen dieser lediglich Ruhe- und Schließzeiten, sowie Regelungen zum Rauchen, der Mülltrennung und Nutzung des Innenhofes geregelt werden dürfen. Die Hausordnung ist dabei nur als Konkretisierung des Mietvertrages zu verstehen, nicht aber als Erweiterung der Verpflichtungen aus diesem.

Wurde die Ordnung jedoch direkt im Rahmen des Mietvertrages als Anhang beigefügt oder ist gar unmittelbarer Teil des Vertrages, so kann diese auch Pflichten auf die Mietenden übertragen („vertragsgebundene Hausordnung“).

Dazu können beispielsweise Räum- und Streupflichten oder Einschränkungen zur Nutzung von Balkonen und Terrassen zählen.

Gibt es immer eine Hausordnung?

Es gibt keine grundsätzliche Pflicht zur Aufstellung einer Hausordnung für Vermieter:innen. Jedoch ist sie der Regelfall, wobei jede Eigentümer:in und jede Wohneigentümergemeinschaft (WEG) selbst über deren Inhalt entscheiden kann.

Für Eigentümergemeinschaften sieht das Wohneigentumsgesetz WEG jedoch die Erstellung einer Hausordnung vor.

Eine einheitliche Hausordnung oder allgemeine Inhalte gibt es daher nicht.

Inhalte einer Hausordnung

In der Regel werden die folgenden Bereiche durch die Hausordnung geregelt. Dabei können diese aber beliebig erweitert oder gestrichen werden.

Gesetliche Ruhezeiten in der Hausordnung - Nachtruhe und Mittagsruhe

Ruhezeiten

Der Hinweis zu den gesetzlichen Ruhezeiten findet sich zumeist schon im Mietvertrag und wird in der Regel in der Hausordnung wiederholt.

Dabei unterscheidet das Gesetz die Nachtruhe und die Mittagsruhe. Während die Nachtruhe (zwischen 22 und 6 Uhr) deutschlandweit einheitlich ist und bei deren Nichteinhaltung das Ordnungsamt oder die Polizei regelmäßig gerufen werden, ist die Mittagsruhe in den einzelnen Kommunen unterschiedlich geregelt.

Häufig ist zwischen 12 und 15 Uhr Mittagsruhe zu halten, auch wenn dies in den letzten Jahren an Wichtigkeit und Relevanz verloren hat.

Die Ruhezeiten müssen jedoch nicht zwingend im Mietvertrag vorgeschrieben werden, da es sich um gesetzliche Regelungen handelt, sind diese auch dann verpflichtend, wenn nicht explizit im Mietvertrag bestimmt.

Nutzung von Gemeinschaftseigentum

Gerade wenn es gemeinschaftliche Waschküchen, Fahrradkeller oder Müllplätze (Gemeinschaftseigentum) gibt, ist das Recht auf die Nutzung dessen meist mit einigen Pflichten verbunden.

In Eigentümergemeinschaften regelt dabei die Teilungserklärung mit ihrer Gemeinschaftsordnung deren Nutzung. In Mietshäusern erfüllt diese Aufgabe die Hausordnung.

Dabei kann der Zugriff / Zugang zu diesen Räumlichkeiten entsprechend beschränkt werden. Gerade bei Waschküchen sind die Plätze, an denen Wäsche getrocknet werden darf, meist klar definiert.

Fahrzeuge in Treppenräumen

Ein häufiges Streitthema sind Kinderwagen oder auch Rollatoren, die im Treppenhaus oder Eingangsbereich abgestellt werden. Grundsätzlich dürfen diese natürlich im Treppenhaus abgestellt werden. Dies darf den Bewohner:innen auch nicht grundsätzlich in der Hausordnung untersagt werden. Allerdings sollten die Bewohnenden darauf achten, weder Fluchtwege zu blockieren noch andere Bewohner:innen zu beeinträchtigen.

Das kurzzeitige Abstellen ist jedoch in der Regel erlaubt, gerade zum Be- und Entladen von Fahrrädern oder Rollatoren.

Regelungen der Gartennutzung

Der Traum vom Garten in der Großstadt: Wer das Glück hat, einen Gartenteil zur alleinigen Nutzung oder vielleicht auch nur eine Mitnutzung eines Gartenteiles zu ergattern, sollte sich genau anschauen, welche Pflichten damit einhergehen.

Sollte der Garten mit genutzt werden dürfen, sind in der Hausordnung klare Regeln zur Gartennutzung festgeschrieben.

Dabei kann nicht nur klar vorgegeben werden ob und welche Gartenmöbel wann aufgestellt werden dürfen, sondern auch ob Pflanzen und Gemüse durch die Bewohner:innen ausgesät werden können.

Regelungen zur Gartennutzung müssen nicht im Mietvertrag verankert werden, wohl aber wenn Pflichten zur Gartenpflege übertragen werden sollen.

Soll die Gartenpflege durch die Mietenden bewerkstelligt werden, muss dies vertraglich vereinbart werden. Dabei können jedoch nur „normale“ Gartenarbeiten wie Laubrechen, Rasen mähen, Unkraut jäten oder Hecke schneiden übertragen werden. Die Neugestaltung des Gartens oder umfassende Veränderungen müssen Mieter:innen nicht übernehmen.

Grillen

Grillen ist des Deutschen liebstes Hobby, kein Wunder also, dass darüber häufig diskutiert und gestritten wird. Zu dem Thema gibt es noch immer keine einheitliche Rechtsprechung.

Grundsätzlich dürfen Mietenden auf Balkonen und Terrassen grillen, Vermieter:innen dürfen dies jedoch im Rahmen des Mietvertrages einschränken oder verbieten.

Grillen auf Balkonen verboten in der Hausordnung

Lüften

Regelmäßiges Lüften der Räume ist essenziell, um Luftfeuchte aus den Räumen (besonders aus den Badezimmern) zu bekommen. Dies beugt der Bildung von Schimmel oder Stockflecken vor.

Zudem ist das regelmäßige Lüften gerade in Corona- und Grippe-Zeiten essenziell, um Aerosole aus der Raumluft zu bekommen.

Viele Hausordnungen geben vor, in welchen Intervallen die Wohnungen gelüftet werden sollen. Dasselbe gilt für das Heizen während der kaltnassen Jahreszeiten.

Rauchen

Rauchen darf im Rahmen einer individuellen Vereinbarung in Gemeinschaftsräumen oder auch Wohnungen durch die Vermieter:in untersagt werden.

Ist eine Rauchfreiheit nicht explizit vereinbart, gehört das Rauchen jedoch zu dem „vertragsgemäßen Gebrauch“ einer Wohnung (Aktenzeichen VIII ZR 124/05).

Sicherheit des Gebäudes

Besonders Fragen zur Sicherheit im Gebäude und deren Bewohner:innen sollten im Rahmen der Hausordnung geregelt werden.

Dazu zählen insbesondere Schließzeiten für Türen und Innenhöfe oder auch das Freihalten von Flucht- und Rettungswegen.

Des Weiteren kann die Hausordnung auch Regelungen zum Umgang mit Keller-, Dachboden, oder Treppenhausfenstern im Falle von Kälte oder Regen enthalten. Eindringendes Wasser oder Kälte kann das Gebäude beschädigen oder zur Bildung von Schimmel und damit zur Gesundheitsschädigung der Bewohner:innen führen.

Maßnahmen, die zur Gefahrenabwehr oder der Sicherheit dienen, müssen daher nicht im Mietvertrag festgeschrieben werden.

Gleiches gilt auch für Verbote zur Lagerung von gefährlichen Stoffen in Tiefgaragen oder gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten.

Reinigung von Haus und Garten

Die Regelungen zur Reinigung von Haus, Hof und Garten ist mittlerweile fester Bestandteil jeder Hausordnung oder gar des Mietvertrages.

Sollen Pflichten für die Reinigung von Treppenräumen, das Kehren von Laub oder Räumen von Schnee jedoch von den Mietenden durchgeführt werden, muss dies im Rahmen des Mietvertrages vereinbart werden.

WICHTIG: Vermieter:innen dürfen von ihren Mieter:innen natürlich keine Arbeiten erledigen lassen, die rechtswidrig sind oder vom Aufwand oder den benötigten Kenntnissen her unverhältnismäßig sind.

Beispiele dafür sind Forderungen zum jährlichen Streichen der Hausfassade oder dem Verlegen neuer Fliesen in Hausfluren durch die Mietenden.

Müll

Auch der Umgang mit Haus- und Sperrmüll kann im Rahmen der Hausordnung geregelt werden. So kann die Ablage von Müll vor der Haustür verboten oder die ordentliche Mülltrennung gefordert werden.

Das darf nicht in die Ordnung

Nicht alles darf im Rahmen der Hausordnung einfach Verboten oder eingeschränkt werden. Gerade Mieter:innen müssen sich hier von den Vermieter:innen nicht alles gefallen lassen. Spätestens wenn durch die Regelungen die Persönlichkeitsrechte der Mietenden eingeschränkt würden, sind Regelungen zumeist unzulässig. Dazu zählen insbesondere Regelungen zu:

  • Tierhaltung: Tierhaltung darf zwar eingeschränkt, nicht aber grundsätzlich verboten werden
  • Kinderlärm: Kinder sind nun mal nicht immer leise, das berücksichtigt auch der Gesetzgeber und so ist Kinderlärm auch während der Ruhezeiten zu dulden
  • Individuelle Regelungen für einzelne: Grundsätzlich kann die Hausordnung niemals einzelne Gruppen oder gar Personen direkt benachteiligen
  • Zimmertemperatur vorgeben: Auch das Heizverhalten der Mietenden kann nicht im Rahmen der Hausordnung vorgeschrieben werden. Da Nebenkosten ohnehin für die jeweiligen Bewohner:innen individuell abgerechnet werden, macht eine Vorgabe des Heizverhaltens grundsätzlich auch wenig Sinn.
  • Nutzungsverbote von Waschmaschinen und Fahrstühlen: Generell ist die Nutzung von Geräten oder Einrichtungen eines Hauses nicht während der Ruhezeiten einschränkbar. Gleiches gilt auch für die Nutzung von Duschen, Küchengeräten oder allem anderen, was zu den „üblichen Wohngeräuschen“ zählt.
  • Besuchsverbote: Bei der Frage wer wen wann besucht, haben Vermieter:innen und auch andere Eigentümer:innen kein Mitspracherecht. Es steht jeder Bewohner:in frei, Besuch zu empfangen, wann und wen sie will. Gleiches gilt auch für Gäste, die über Nacht bleiben wollen.
  • Abstellen von Kinderwagen und Gehilfen in Fluren: Ein häufiges Streitthema sind Kinderwagen oder auch Rollatoren, die im Treppenhaus oder Eingangsbereich abgestellt werden. Grundsätzlich dürfen diese natürlich im Treppenhaus abgestellt werden. Dies darf den Bewohner:innen auch nicht grundsätzlich in der Hausordnung untersagt werden. Allerdings sollten die Bewohnenden darauf achten, weder Fluchtwege zu blockieren noch andere Bewohner:innen zu beeinträchtigen.

Auch wenn die Hausordnung übliche Wohngeräusche und die Nutzung von Haushaltsgeräten nicht untersagen darf, stellt der Betrieb von Waschmaschinen in Wohnungen einen Sonderfall da. Grundsätzlich ist deren Betrieb auch an Sonntagen in der eigenen Wohnung gestattet (Az.: 16 Wx 165/00).

Während der Nachtruhe sollte deren Betrieb dennoch vermieden werden (Landgericht Frankfurt, Az.: 2/25 O 359/89), schon allein zur Wahrung des Nachbarschaftsfriedens.

Verstoß gegen die Hausordnung

Verstoßen Mietende oder auch Miteigentümer:innen gegen die vereinbarte Hausordnung, können diese abgemahnt werden.

Verstoßen Mieter:innen wiederholt gegen die Regeln, kann dies in besonders schweren Fällen Grund für eine Kündigung des Mietvertrages sein.

Änderungen der Hausordnung

Die reine Hausordnung kann von Vermieter:innen jederzeit geändert werden, solange diese nicht Teil des Mietvertrages ist.

Hängen beide Dokumente zusammen und sind gemeinsam unterschrieben worden, müssen Vermietende vor der Änderung die Zustimmung der Mietenden einholen.

Für Wohneigentumsgemeinschaften bedürfen Änderungen der Gemeinschaftsordnungen der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer:innen im Rahmen der Eigentümerversammlung.

Streitfälle richtig angehen

Gibt es Verstöße gegen die Hausordnung sollte als Erstes immer ein klärendes Gespräch gesucht werden. Es hilft keinem, wenn sich die Situation verschärft und der Konflikt zwischen Verwalter:in / Eigentümer:in und Mieter:in / Miteigentümer:in eskaliert.

Nachbarschaftsstreitigkeiten gehören wohl mit zu den größten Belastungen für beide Seiten.

Sollte sich die Gegenseite jedoch verweigern oder der Gesprächsversuch fruchtlos bleiben, sollte zu juristische Mitteln wie Abmahnung oder Klage gegriffen werden.

Zu beachten ist: Auch wenn durch den juristischen Weg Ansprüche durchgesetzt werden, das Verhältnis zwischen den Parteien ist im Nachgang zumeist dauerhaft geschädigt.

Streit zwischen Mieter:innen

Im Falle, dass zwei Mietparteien innerhalb des Hauses über die Einhaltung der Hausordnung streiten oder deren Auseinandersetzung gar auf Dritte übergeht, werden Eigentümer:in und Mietverwaltung zu Krisenmanagern.

Ziel sollte auch hierbei immer die Kompromissfindung sein. Keiner Partei ist geholfen, wenn der Streit anhält. Daher kann die Verwaltung oder auch die Eigentümer:in als unparteiische Dritte versuchen, zwischen den beiden Parteien zu vermitteln.

Sonderfall: Vermieter:in und Mietende unter einem Dach

Einen Sonderfall im Bereich der Hausordnung bilden Gebäude, in denen Vermieter:innen und Mieter:innen gemeinsam wohnen.

Nach dem Wohneigentümergesetzt (WEG) bildet eine Immobilie, deren einzelne Wohnungen von mehreren Eigentümer:innen besessen werden, automatisch eine WEG (Was ist eigentlich eine Wohneigentümergemeinschaft (WEG)?).

Da jede WEG sich im Rahmen der Teilungserklärung auch eine Gemeinschaftsordnung zu geben hat, gilt demnach auch eine Hausordnung für die Miteigentümer:innen.

Diese Regelungen gelten jedoch im ersten Moment nur für die Eigentümer:innen. Mietende sind nicht Vertragsparteien in einer WEG und damit erstmal von der Hausordnung ausgenommen.

Damit Mieter:innen, die Sondereigentum innerhalb der WEG bewohnen, sich dennoch an die Hausordnung halten, muss die Hausordnung der Gemeinschaft auch Teil des Mietvertrages sein. Sollten die Regelungen im Mietvertrag von der WEG-Hausordnung abweichen, so ist die vermietende Miteigentümer:in für die Erfüllung und Einhaltung aller sonstigen Pflichten verantwortlich.

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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