Wohnungsverwaltung: Betreuung von Mietwohnungen

Inhaltsübersicht

Den Begriff der Wohnungsverwaltung haben fast alle Mieter:innen und Eigentümer:innen schon einmal gehört, aber: Was macht eine Wohnungsverwaltung überhaupt und welche Vor- & Nachteile hat deren Beauftragung? Welche Kosten kommen auf die Wohnungseigentümer:innen zu? Und lohnt sich eine externe Wohnungsverwaltung überhaupt?

  1. Definition und Arten: Wohnungsverwaltung bezieht sich auf die Betreuung von Mietwohnungen, einschließlich Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung und WEG-Verwaltung.
  2. Aufgabenbereiche: Die Wohnungsverwaltung umfasst kaufmännische, technische und allgemeine Verwaltungsaufgaben wie Vertragsverwaltung, Instandhaltung, Buchhaltung und Kommunikation mit Mietern und Eigentümern.
  3. Vorteile einer externen Verwaltung: Expertenwissen, Zeitersparnis und möglicherweise bessere Konditionen durch Rahmenverträge sind einige Vorteile einer externen Wohnungsverwaltung.
  4. Nachteile einer externen Verwaltung: Kosten und möglicherweise weniger direkter Kontakt zwischen Eigentümern und Mietern sind Nachteile einer externen Wohnungsverwaltung.
  5. Erste Hausverwaltung als professionelle Wohnungsverwaltung: Die Erste Hausverwaltung bietet umfassende Dienstleistungen zur Betreuung von Miet- und Eigentumswohnungen an und setzt auf innovative, digitale Lösungen.

Was ist eine Wohnungsverwaltung?

Die Wohnungsverwaltung (Hausverwaltung) kümmert sich um die Betreuung von Wohnungen und Mehrfamilienhäusern. Dabei bezeichnet die Wohnungsverwaltung vordergründig die Betreuung von Mietwohnungen im Rahmen der Mietverwaltung oder auch Sondereigentumsverwaltung.

Hierbei kümmert sich die betreuende Verwaltung vor allem um die Betreuung der Mieter:innen und der einzelnen Wohnungen.

Mietverwaltung

Um eine klassische Mietverwaltung handelt es sich dann, wenn es sich um die Betreuung von reinen Mietshäusern handelt, die einer privaten Eigentümer:in oder einer Immobiliengesellschaft gehören.

Sondereigentumsverwaltung

Von einer Sondereigentumsverwaltung wird immer dann gesprochen, wenn es sich um die Betreuung von einzelnen Wohnungen (Sondereigentum) innerhalb einer WEG (Wohneigentümergemeinschaft handelt.

Dabei können auch anderen Gebäudeteile Sondereigentum begründen und im Rahmen der SEV (Sondereigentumsverwaltung) durch eine Verwaltung betreut werden.

Was im einzelnen Sondereigentum ist, kann der Teilungserklärung der WEG entnommen werden.

WEG-Verwaltung

Wenn auch die WEG-Verwaltung an sich keine Wohnungen verwaltet, sondern lediglich das der Gemeinschaft gehörende Gemeinschaftseigentum, wird diese zum Teil als Wohnungsverwaltung bezeichnet.

Bei der WEG handelt es sich um eine Gemeinschaft von Eigentümer:innen, die eine oder mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus besitzen.

Die WEG-Verwaltung, sprich die Betreuung des Gemeinschaftseigentums, wird in der Regel durch eine externe Verwaltung bewerkstelligt. Diese kennt sich in den Grundsätzen des WEG-Rechts bestens aus und kann die in der Teilungserklärung festgelegten Umlagen entsprechend umsetzen.

Nach der WEG-Reform 2020 haben alle Miteigentümer:innen ein Recht auf eine zertifizierte Verwalter:in.

Mehr zur WEG-Verwaltung finden Sie hier: WEG-Verwaltung

Aufgaben der Wohnungsverwaltung

Die Aufgabenbereiche der Wohnungsverwaltung umfassen die kaufmännische, technische und allgemeine Verwaltung der Mietwohnungen. Dabei reichen die Tätigkeiten von Buchhaltung bis Baubegleitungen.

Mehr zu den Leistungen einer Hausverwaltung

Bei der Betreuung von Mietwohnungen ergeben sich die Aufgabenbereiche in erster Linie aus dem Mietrecht. Es können jedoch Aufgabenbereich auch vertraglich erweitert oder begrenzt werden.

Verwaltung von Mietverträgen

Die Wohnungsverwaltung ist für die Erstellung, Verwaltung und Kündigung von Mietverträgen zuständig. Sie stellt sicher, dass die Verträge den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen und alle notwendigen Informationen enthalten.

Instandhaltung und Instandsetzung

Eine der Hauptaufgaben einer Wohnungsverwaltung ist die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungen. Sie koordiniert notwendige Reparaturen, Wartungsarbeiten und Modernisierungen, um den Wert der Immobilie zu erhalten und den Wohnkomfort für die Mieter:innen sicherzustellen.

Kaufmännische Verwaltung

Die Wohnungsverwaltung ist für die kaufmännische Verwaltung der Immobilie verantwortlich. Sie kümmert sich um die monatliche Mieteinziehung, die Betriebskostenabrechnung und die Überwachung von Zahlungen und Mahnungen.

Kommunikation mit Mietern und Eigentümern

Eine gute Wohnungsverwaltung stellt eine klare Kommunikation zwischen Mieter:innen und Eigentümer:innen sicher. Sie beantwortet Fragen, klärt Unstimmigkeiten und sorgt für eine angenehme Wohnatmosphäre.

Vor und Nachteile einer externen Verwaltung

Grundsätzlich kann die Verwaltung von Mietwohnungen auch durch die Eigentümer:in erfolgen. Jedoch sind dazu umfangreiches Fachwissen, stetige Weiterbildung und (bei vielen Wohnungen) entsprechende Software notwendig. Vor allem aber kostet die Betreuung der Mieter:innen eines: Zeit.

Im Folgenden haben wir einige der wesentliche Vor- und Nachteile einer externen Wohnungsverwaltung zusammengestellt.

Vorteile

Zu den größten Vorteilen einer Wohnungsverwaltung zählen vorwiegend die Zeitersparnis aufseiten der Vermieter:in, also auch das Expertenwissen der Verwalter:innen.

Expertenwissen

Nicht grundlos gibt es Hausverwaltungen. Bei der ordnungsgemäßen Verwaltung von Wohn- als auch Gewerbeimmobilien bedarf es eines umfangreichen Fachwissens bei der Betreuung, Instandhaltung und Bewirtschaftung.

Besonders bei der Betreuung von Mieter:innen ist umfassendes Wissen im Mietrecht gefragt. Dies beginnt mit der ordnungsgemäßen Erstellung von Mietverträgen und reicht bis hin zur Eigentumskündigung.

Aber auch die ordentliche Abrechnungen von Nebenkosten mit deren Unterteilung in umlegbare und nicht umlegbare Kosten ist für Ungeübte ein häufiger Stolperstein.

Zeitersparnis

Besonders die Zeitersparnis überzeugt viele Vermieter:innen eine externe Verwaltung zu beauftragen.

Anstelle selbst dauerhaft erreichbar sein zu müssen, kümmert sich die sachkundige Verwaltung um die direkte Kommunikation mit den Mietenden. Besonders wenn diese durch Mängel an und in der Wohnung manchmal hitzig werden kann, bildet die Verwaltung dabei einen Puffer zwischen Bewohner:innen und den Eigentümer:innen.

Auch bei der regelmäßigen Kontrolle, Mahnung und Nachforderungen von Miet- und Nebenkostenzahlungen, sowie bei der Optimierung von Versorgungsverträgen unterstützt die Verwaltung.

Rahmenverträge

Besonders größere Verwaltungen unterhalten häufig sogenannte Rahmenverträge mit Gas-, Wasser- oder Stromversorgern. Dabei können die Verwalter:innen aufgrund der Vielzahl von verwalteten Einheiten meist bessere Konditionen erzielen als einzelne Abnehmer:innen.

Nachteile

Eine externe Wohnungsverwaltung hat jedoch nicht nur Vorteile. Durch die externe Betreuung entstehen den Wohnungseigentümer:innen Kosten für die Betreuung der Wohnungen und ihrer Mieter:innen.

Zudem geht der direkte Kontakt zwischen Eigentümer:innen und Mietenden teilweise verloren, was für einige Vermieter:innen ein Argument gegen eine externe Verwaltung darstellt.

Kosten der Wohnungsverwaltung

Besonders die Kosten einer Wohnungsverwaltung sind der größte Kritikpunkt. Eigentümer:innen müssen bei der Betreuung von Mietshäusern mit 20 oder mehr Wohnungen im Schnitt mit 25 bis 40 Euro pro Wohnung pro Monat rechnen.

Kleinere Objekte oder einzelne Wohnungen können dabei deutlich teurer sein.

Was auf den ersten Blick teuer erscheint, rechnet sich jedoch schnell wieder.

Angenommen, die Betreuung jeder Wohnung dauert im Monat rund 2 Stunden. Davon entfällt im Schnitt eine Stunde auf die Bearbeitung von Anliegen der Mieter:innen und eine weiter für die Erfassung von Mietzahlungen (Mahnungen etc.) und die Begleichung von Rechnungen.

Die Zeitersparnis, die Vermietende bei einem größeren Bestand haben, ist dafür immens.

Mehr zu dem Kosten und dem Aufwand einer Immobilienverwaltung

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Die Erste Hausverwaltung ist Ihre zuverlässige und professionelle Wohnungsverwaltung. Unser Expertenteam kümmert sich um die Betreuung von Miet- oder auch Eigentumswohnungen und übernimmt die kaufmännische, wirtschaftliche und technische Betreuung Ihres Eigentums.

Dabei legen wir Wert auf eine langfristige und werterhaltende Bewirtschaftung.

Als innovatives und digital aufgestelltes Unternehmen profitieren Sie von unserem Online-Portal, mit dem Sie jederzeit Zugriff auf Ihre Unterlagen haben.

Durch Automatisierung von Hintergrundprozessen schaffen wir es, unseren Mitarbeiter:innen mehr Zeit für die Kommunikation mit Mieter:innen und Eigentümer:innen zu verschaffen, so dass sich diese schnell und effektiv um die Abwicklung von Schäden oder anderen Anliegen kümmern können.

Fazit

Eine professionelle Wohnungsverwaltung kann für Eigentümer von Mietwohnungen und Mehrfamilienhäusern von großem Nutzen sein. Die Vorteile liegen insbesondere in der Expertise der Verwaltung, der Zeitersparnis für die Eigentümer und der Nutzung von Rahmenverträgen, die bessere Konditionen bei Versorgern ermöglichen.

Die Wohnungsverwaltung übernimmt dabei eine Vielzahl von Aufgaben, von der Verwaltung von Mietverträgen, über Instandhaltung und Instandsetzung, bis hin zur kaufmännischen Verwaltung und Kommunikation mit Mietern und Eigentümern.

Zwar entstehen durch die Beauftragung einer externen Wohnungsverwaltung Kosten für die Eigentümer, jedoch kann sich die Investition schnell auszahlen, wenn man die Zeitersparnis und die professionelle Betreuung der Immobilie berücksichtigt. So können Eigentümer sicherstellen, dass ihr Eigentum optimal bewirtschaftet und langfristig werterhaltend betreut wird.

Die Wahl einer zuverlässigen und kompetenten Wohnungsverwaltung ist daher entscheidend, um den größtmöglichen Nutzen für die Eigentümer und Mieter zu erzielen. Dabei sollten innovative und digital aufgestellte Unternehmen (wie die Erste Hausverwaltung) bevorzugt werden, die ihren Kunden beispielsweise durch Online-Portale einen schnellen und unkomplizierten Zugang zu ihren Unterlagen ermöglichen.

Insgesamt kann eine professionelle Wohnungsverwaltung die Verantwortung und den Zeitaufwand für die Eigentümer deutlich reduzieren und gleichzeitig den Wert und Wohnkomfort der Immobilie langfristig erhalten.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen Wohnungsverwaltung und Hausverwaltung?

Die Wohnungsverwaltung ist ein Teilbereich der Hausverwaltung und bezieht sich speziell auf die Verwaltung von Wohnungen. Die Hausverwaltung umfasst die Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie die Betreuung von Gemeinschaftseigentum.

Wie finde ich eine geeignete Wohnungsverwaltung?

Um eine geeignete Wohnungsverwaltung zu finden, sollten zunächst mehrere Anbieter verglichen, deren Erfahrung, Qualifikationen und angebotene Leistungen geprüft, sowie Referenzen und Bewertungen einholt werden.

Kann ich die Wohnungsverwaltung selbst übernehmen?

Grundsätzlichen haben Eigentümer:innen die Möglichkeit, die Wohnungsverwaltung selbst zu übernehmen. Allerdings sollten dabei die anfallenden Aufgaben und Verantwortlichkeiten sowie der Zeitaufwand und das benötigte Fachwissen berücksichtigt werden.

Häufig ist die entscheidende Frage, wie viele Wohnungen zu verwalten sind, bzw. welche Aufgaben die Vermietenden übernehmen wollen oder können.

Wie hoch sind die Kosten für eine Wohnungsverwaltung?

Die Kosten für eine Wohnungsverwaltung variieren je nach Umfang der Leistungen und Größe der Immobilie. Es ist empfehlenswert, verschiedene Anbieter zu vergleichen, um das beste Preis-Leistungs-Verhältnis für Ihre Bedürfnisse zu finden. Bei Mehrfamilienhäusern mit 20 oder mehr Einheiten liegen die Kosten zwischen 25 und 40 Euro pro Monat und Einheit, je nach Umfang der Leistungen. Kleinere Objekte oder ein.

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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