Mietpreisbremse – Wie funktioniert sie?

Inhaltsübersicht

Viele Menschen können sich den Traum einer eignen Immobilie nicht länger erfüllen. Grund sind die gestiegenen Kosten für Wohnraum, sowie die Kosten für den Hausbau und die Knappheit an Grundstücken. Somit bleibt der Mehrheit keine andere Möglichkeit als zu mieten.

Allerdings sind auch die Mieten in den letzten Jahren sehr stark gestiegen. Auf Druck von Mieter:innen und Verbänden musste die Politik reagieren. Der politischen Lösungsansatz: die Mietpreisbremse. Aber was ist das eigentlich und was bedeutet es für Sie als Mieter:in?

  • Die Mietpreisbremse soll den Anstieg von Mieten in Ballungsräumen verlangsamen. Dabei wird in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die maximale Miete bei Neuvermietungen auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
  • Ausgenommen von der Regelung sind Neubauten mit Fertigstellung nach 1. Oktober 2014, sowie Gebäude, die umfassend modernisiert wurden, oder wenn es sich um möbliert vermietete Wohnungen handelt.
  • Die Anwendung der Mietpreisbremse ist aktuell in 12 von 16 Bundesländern möglich.

Was ist die Mietpreisbremse?

Unter der Mietpreisbremse versteht sich der Versuch durch Regulierungen den steigenden Mieten entgegenzuwirken. So soll Wohnraum auch für Personen mit geringem Einkommen erschwinglich bleiben.

Sie ist bereits seit 2015 in Deutschland aktiv. Seit April 2020 gilt diese in verschärfter und verlängerte Form.

Die Grundidee ist einfach: Zuvor konnten Mieten bei Neuvermietung einer Wohnung oder eines Hauses deutlich stärker steigen als bei bestehenden Mietverhältnissen. Um dies zu dämpfen gilt seit dem ersten Januar 2019, dass die Mieten bei Neuvermietungen nicht mehr als 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen dürfen. Diese Regelung wurde zum Februar 2020 noch einmal verschärft. Die so festgesetzte Mietpreisbremse gilt jedoch nicht in allen Regionen, sondern nur in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“.

Das Gesetz ist zum 01.06.2015 bei Wiedervermietungen von Wohnungen in Kraft getreten. Es kann in einer Region für maximal 5 Jahre gelten. Die Anpassungen aus 2020 haben die Möglichkeit eröffnet, den Einsatz regional um 5 Jahre (bis 2025) zu verlängern.

Beispiel: Angenommen eine Immobilie wurde für 8,50€ pro Quadratmeter vermietet. Die ortsübliche Miete beträgt 9,00€/m². Die Vermieter:in dürfte dann bis zu 9,90€ bei der Neuvermietung verlangen.

Maximale-Miete-berechnen-Miepreisbremse

Doch eine solche Mietpreisbremse verhindert nicht, dass Mieten weiter steigen, jedoch wird die Geschwindigkeit der Mietsteigerung gebremst.

Für welche Mietverträge gilt die Mietpreisbremse?

Die Preisbremse gilt auch für Staffel-Mietverträge. Bei dieser Art des Mietvertrages steigt die Miethöhe jährlich auf einen im Vorfeld festgelegten Wert an. Werden Staffelmietverträge in einer Region eingesetzt, in der die Mietpreisbremse aktiv ist, ergeben sich folgende Grenzen: Sollte die jeweilige Staffelung die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteigen, gilt als maximale Miethöhe die 10% Grenze. Höhere Mieten sind nichtig.

Bei sogenannten Index-Mietverträgen unterliegt nur die erste vereinbarte Miethöhe der Mietobergrenze für die Region. Bei Indexmieten steigt die Höhe der Zahlungen entsprechend der Verbraucherpreise (gemessen vom statistischen Bundesamt). Steigen die allgemeinen Preise, so steigen auch die Mieten. Die 10% Regelung kann hier überschritten werden.

Wann greift die Mietpreisbremse nicht? – Ausnahmen

Nicht jede Immobilie fällt unter die Mietpreisbremse. Neubauten und Mieten in Gebieten ohne angespannten Wohnungsmarkt sind von dieser Regelung ausgeschlossen. Hier können die Mieten weiterhin frei festgesetzt werden.

Hintergrund der Ausnahmeregelung für Neubauten ist die Sorge der Politik, dass Investor:innen keine neuen Wohnungen schaffen könnten. Neuer Wohnraum ist jedoch essenziell für die Entspannung des Wohnungsmarktes. Nach einer Erhebung des Pestel-Institutes fehlen in Deutschland ca. 450.000 Wohnungen, besonders in den Großstädten.

Als „Neubau“ gelten Wohnungen und Wohnhäuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden.

Ähnliches gilt neben dem Neubau auch bei einer umfassenden Modernisierung einer bereits bestehenden Immobilie. Auch hier ist die Intention der Gesetzgebung Vermieter:innen nicht von Modernisierungen in bestehende Immobilien abzuhalten.

Eine Modernisierung ist umfassend, wenn die Kosten mindestens einem Drittel der Neubaukosten entsprechen und die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist.

Auch andere Modernisierungen können die maximale Miete erhöhen und einen Preis oberhalb der Preisdeckelung rechtfertigen. Es gelten dieselben Regeln wie bei einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB).

Die letzte Ausnahme betrifft den sogenannten Bestandsschutz. Ist eine Immobilie bereits oberhalb der ortsüblichen Miete vermietet, so kann dieser Preis bei Neuvermietung an die neue Mieter:in weitergegeben werden.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse - Wann gilt die Mietpreisbremse nicht

Letztlich sind auch bei möblierten Wohnungen höhere Mieten als die ortsübliche Vergleichsmiete mit + 10% bei Neuvermietungen möglich (Möblierungszuschlag). Darunter fallen zwei Arten von vermieteten Wohnungen:

  • Möblierte Wohnungen, die vorübergehenden vermietet werden (z.B.: Ferienwohnungen)
  • Einzelne möblierte Zimmer innerhalb einer Wohnung, in der die Vermieter:in ebenfalls wohnt (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB).

Auch müssen Vermieter:innen Mieten, die schon vor der Neuvermietung über der ortsüblichen Vergleichsmiete + 10% lagen, nicht senken. Sie dürfen diese jedoch nicht weiter erhöhen.

Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann dem Mietspiegel entnommen werden. Sie gibt an, wie viel Miete in einer Region für Wohnungen/Häuser mit ähnlichen Eigenschaften genommen wird. Der Mietspiegel wird in regelmäßigen Abständen für alle größeren Städte und Gemeinden erstellt. Die einzelnen regionalen Daten können in den zuständigen Ämtern von Vermieter:innen und auch Mieter:innen angefordert werden. Zuständig sind, abhängig von der Gemeinde, die Sozial- oder Wohnungsämter. Erstellt die Gemeinde selbst keinen eigenen Mietspiegel übernehmen regionale Mieter- oder Vermieterverbände diese Aufgabe.

Seit 1. Juli 2022 gilt das neue Mietspiegelreformgesetz.Danach gelten einheitliche Regelungen für die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels. So müssen Mieter:innen und Vermieter:innen nun verpflichtend Angaben zu der Höhe der Mieten machen. Weigern sich Befragte dazu Auskunft zu erteilen, drohen Bußgelder von bis zu 5.000 Euro. Zudem sind alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner:innen verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.

Das Gesetz unterscheidet zwischen dem einfachen Mietspiegel (§ 558 c BGB) und dem qualifizierten Mietspiegel (§ 558 d BGB). Während der einfache Mietspiegel auf Expertenschätzungen beruht, wird der qualifizierte Mietspiegel auf Basis von empirischen Auswertungen erstellt. Nur der qualifizierte Mietspiegel ist im Falle eines Gerichtsverfahrens als Beweismittel zulässig.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Aktuell gibt es Verordnungen für die Mietpreisbremse in 12 Bundeländern. Dazu zählen vor allem Großstädte wie Köln und München, aber auch umliegende Städte und Gemeinden.

Die Mietpreisbremse gilt jeweils nur für einen gewissen Zeitraum, dieser variiert je nach Gebiet und Bundesland:

Infografik Mietpreisbremse - Wo ist die Mietpreisbremse aktiv?
BundeslandGeltungszeitraumGeltungsbereich
Bayern01.01.2022-  31.12.2025203 Städten und Gemeinden, darunter München, Regensburg, Ingolstadt und weitere
Baden-Württemberg01.11.2020-  30.06.202589 Städten und Gemeinden, wie Stuttgart und die Universitätsstädte Freiburg, Heidelberg, Tübingen und Ulm und weitere
Berlin01.06.2015-  31.05.2025 
Brandenburg04.04.2019-  31.12.202519 Städten und Gemeinden, wie Potsdam und weitere
Bremen01.12.2015-  30.11.2025Mit Ausnahme von Bremerhaven
Hamburg11.07.2018-  30.06.2025 
Hessen28.06.2019-  25.11.202549 Städten, darunter Frankfurt, Darmstadt und weitere
Mecklenburg-Vorpommern01.10.2018-  30.09.2023Rostock und Greifswald
Niedersachsen01.01.2021-  31.12.202519 Städten und Gemeinden, wie Braunschweig, Göttingen, Hannover und weitere
Nordrhein-Westfalen01.07.2020-  30.06.202518 Städten, wie Münster, Düsseldorf, Köln und weitere
Rheinland-Pfalz01.10.2019-  07.10.2025in Mainz, Landau, Speyer, Trier und Ludwigshafen
Thüringen31.03.2016-  31.12.2025in Erfurt und Jena
Region und Städte in Deutschland in denen die Miepreisbremse aktiv ist. Daten nach Finanztip

Wann ist eine Stadt ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt?

Von einem „angespannten Wohnungsmarkt“ ist die Rede, wenn die jeweilige Landesregierung dies durch eine Rechtsverordnung festlegen. Nach gesetzlicher Definition nach § 556d Abs. 2 ist liegt diese vor, wenn:

  • die Mieten übermäßig steigen als im Bundesdurchschnitt
  • die mittlere Belastung der Haushalte durch Mieten den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  • die Anzahl der Einwohner stärker wächst als Wohnraum geschaffen werden kann, oder
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Wie kann die Mietpreisbremse durchgesetzt werden?

Sollte eine Vermieter:in bei der Neuvermietung mehr verlangen als nach geltender Mietpreisbremse erlaubt, ist die Höhe der Miete nichtig. Alle weiteren Rechte und Pflichten des Mietvertrages bleiben jedoch bestehen.

Jedoch können die Mietzahlungen durch die Mieter:in bis zur Höchstgrenze reduziert werden. Voraussetzung ist, dass die Mietpreisbremse in dem Bundesland, in dem die Mieter:in lebt, besteht, keine Ausnahme vorliegt und es sich um eine Region mit angespanntem Wohnungsmarkt handelt.

Zuviel gezahlte Miete kann indes zurückgefordert werden. Dazu empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

Überhöhte Miete rügen

Der erste Schritt, um zu viel gezahlte Miete zurückzufordern, ist die Vermieter:in über die nicht berücksichtigte Mietpreisbremse zu informieren. Rechtlich handelt es sich hierbei um eine sogenannte Rüge über die überhöhte Miete (§ 556g Abs. 2 BGB). Diese sollte immer schriftlich erfolgen, im Idealfall per Einschreiben. In dem Schreiben ist zu erläutern, um welchen Betrag die Miete überhöht ist. Zusätzlich sollten Mieter:innen die Zustimmung zur Mietkürzung zu fordern.

Mietüberschuss zurückfordern

Die Mieter:innen haben ein Recht auf die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete. Dieses gilt für alle Mietverträge, die nach dem 1. April 2020 geschlossen wurden. Dazu bedarf es einer Rüge innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn. Sollte die Rüge erst später erfolgt sein, kann nur die seit der Rüge zu viel gezahlte Miete zurückgefordert werden, sofern das Mietverhältnis überhaupt noch besteht.

Besteht das Mietverhältnis bereits länger, wurde vor dem 1. April 2020 geschlossen, kann die Miete nicht rückwirkend zurückverlangt werden. Hier sind nur zu viel gezahlte Mieten seit dem Zeitpunkt der Rüge einforderbar.

Mietkaution zurückverlangen

Auch die Mietkaution kann im ersten Fall (Vertrag nach dem 1. April 2020, Rüge innerhalb von 30 Monaten) teilweise zurückverlangt werden. Da die Kaution direkt von der Miethöhe abhängt, können Mieter:innen auch hier die Differenz von der Vermieter:in zurückverlangen.

Was bringt die Mietpreisbremse?

Ob das Konzept Deutschlandweit erfolgreich ist, bleibt indes umstritten. Nach Angaben des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) gibt es noch immer einige Wohnungsangebote in deutschen Großstädten, die deutlich über der Obergrenze liegen. Nach Angaben des DIW sei jedoch eine „messbare Bremswirkung“ festzustellen, jedoch nur im unteren einstelligen Prozentbereich.

Nach einigen Statistiken zeigen sich bereits erste Teilerfolge. So stagnierten die Neuvermietungsmieten im Juli und September 2019 im Bundesdurschnitt im Vergleich zum vorherigen Quartal. Besonders erfreulich: Vor allem in Großstädten, die als besonders teuer gelten, sind die Mieten bei Neuvermietungen sogar leicht zurück gegangen (im Vergleich zum Frühjahr des Jahres 2019). So zum Beispiel in Köln und Ingolstadt und 13 weiteren Städten.

Anders als bei Mietwohnungen gehen die Preise für Eigentumswohnungen weiter nach oben: Im 4. Quartal 2021 stiegen die Preise um 17,2 Prozent zum Vorjahreszeitraum. So konzentrierten sich Investoren dort vermehrt auf Neubauprojekte, bis zuletzt die Preise für Baustoffe explodierten.

Anders als von vielen Politikern vermutet hat die Mietpreisbremse keinen Einfluss auf die Zahl der Bauanträge für Neubauten. Hintergrund ist die Ausnahmeregelung für Neubauobjekte. Investoren werden so nicht davon abgeschreckt in neue Wohnungen und Häuser zu investieren. Die Anzahl der neu gestellten Anträge ist zwar in diesem Jahr um -9,1% zurück gegangen, dies ist aber vor allem auf die gestiegenen Baupreise zurückzuführen.

Wer profitiert von der Mietpreisbremse?

Grundsätzlich profitieren von der Mietpreisbremse Mieter:innen, die neu eine Wohnung in einem der Ballungsräume suchen. Diese werden vor überteuerten Mietzahlungen und unverhältnismäßigen Miethöhen geschützt. Anders wenn sich die Mieter:innen für einen Neubau oder eine umfassend modernisierte Wohnung interessieren.

Für Vermieter:innen bedeutet die Regelung vor allem eine zusätzliche Prüfung im Vorfeld der Neuvermietung. Ist eine Immobilie von dieser Begrenzung betroffen, so ist diese unbedingt einzuhalten. Hinzu kommt die Auskunftspflicht der Vermietenden über die Miethöhe der Vormietenden.

Hintergrund der Mietpreisbremse

Grund für die Einführung der Mietpreisbremse, waren/sind die in den vorangegangenen Jahren rasant gestiegenen Mieten, vor allem in Ballungsräumen.

So ist der Neuvermietungspreis für Mietwohnungen in München von 2012 auf 2019 im Durchschnitt um 36 Prozent angestiegen. In München betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen 17,51 Euro, bundesweiter Spitzenwert. Noch stärker war der Anstieg in Berlin. Hier stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum um 42 Prozent an.

Dieser starke Anstieg und der wachsende Druck aus der Bevölkerung, die keinen geeigneten und vor allem finanzierbaren Wohnraum in den Großstädten mehr finden konnten, machte schnelles Handeln erforderlich.

Einen Eindruck von der Höhe der Mieten und den Anstiegen vermittelt die interaktive Karte der Zeit aus dem Jahr 2019, bevor die Mietpreisbremse und der Mietendeckel eingeführt wurden.

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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