Mietvertrag: Ratgeber & Muster [2022]

Reatgeber Mietvertrag - Mustermietvertrag und Erklärung

Der Mietvertrag ist das wichtigste Dokument beim Vermeiten einer Wohnung oder eines Hauses. Er regelt nicht nur, welche Wohnung, wie lange und zu welchem Preis durch die Eigentümer:in an die Mieter:in überlassen wird, sondern auch, welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.

Im Folgenden werden wir Ihnen daher einen besseren Eindruck von den gesetzlichen Hintergründen und Bestandteilen verschaffen, sowie einen allgemeinen Mustermietvertrag mit an die Hand geben.

Kern-Inhalte eines Mietvertrages - Infografik
Kern-Inhalte eines Mietvertrages – Infografik

Vorlage & Muster-Mietverträgen

Mustermietvertrag für Wohnimmobilien der Erste[n] Hausverwaltung GmbH
Mustermietvertrag für Wohnimmobilien der Erste[n] Hausverwaltung GmbH

Unser Mustermietvertrag soll Ihnen als allgemeine Versionen eine Hilfe bei der Konzeption entsprechender individueller Verträge helfen. Da es sich um ein allgemeines Muster handelt, treffen möglicherweise einige Teile für Sie persönlich nicht zu oder zusätzliche Vereinbarungen sind nicht enthalten.

Es empfiehlt sich daher, den Vertrag in Zusammenarbeit mit einem Fachanwalt an die eigenen Umstände und Vorgaben anzupassen.

Rechtliche Grundlagen des Mietvertrages

Mit Hilfe eines Mietvertrages werden die gegenseitigen Rechte und Pflichten von Mieter:in und Vermieter:in bei der Wohnungsüberlassung geregelt. Es gibt grundsätzlich rein rechtlich keine vorgeschriebene Form, in der ein solcher Vertrag gefasst sein muss.

Jedoch gilt nach §550 BGB: „Sollte ein Mietvertrag, der für länger als 1 Jahr geschlossen wird, nicht schriftlich festgehalten werden, so gilt dieser mündliche Vertrag als unbefristet geschlossen“.

Daher sollten Verträge zur Überlassung von Wohnungen oder ganzen Häusern grundsätzlich schriftlich festgehalten werden. So können auch im Nachgang Fragen über Pflichten und Rechte zweifelsfrei geklärt werden.

Grundsätzlicher (Pflicht-)Inhalt eines Mietvertrages

Von Rechtswegen dient der Mietvertrag zur Regelung der Überlassung von Wohneigentum durch die Eigentümer:in (Vermieter:in) an eine Dritte:n (Mieter:in). Inhaltlich reichen nach §535 BGB demnach für die Ausgestaltung eines Mietvertrages:

Die Vertragsparteien

Im ersten Absatz des Vertrages werden die beteiligten Personen (Mieter:in & Vermieter:in) namentlich aufgeführt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Parteien (eine oder auch beide) eine natürliche Person oder ein Unternehmen (eine juristische Person) darstellen.

In vielen Fällen werden hier für die Vereinfachung/Verallgemeinerung diese beiden Parteien als Vermieter:in bzw. Mieter:in bezeichnet. Diese Begriffe werden im Anschluss stellvertretend für die beiden Vertragsparteien genutzt, so dass die Namen danach nicht immer wiederholt werden müssen.

Der Mietgegenstand / die Mietswohnung

Speziell bei der Überlassung von Wohneigentum sollte die zu überlassende Wohnung (allgemeiner: der Mietgegenstand) entsprechend eindeutig bezeichnet werden.

So ist „die Wohnung an der Bahnhofsstraße“ keine eindeutige Bezeichnung. Das Mindeste wäre: „Die Etagenwohnung links in der 2. Etage im Mehrfamilienhaus (Bahnhofsstraße Nr. 4), bezeichnet mit W4 und einer Wohnfläche von 84m².“

Der Mieterbund empfiehlt hier jedoch noch genauer bei der Beschreibung der zu überlassenden Einheit zu werden. So sollte die Anzahl an Zimmern, Badezimmern etc. einzeln aufgeführt werden, um zu garantieren, dass die Wohnung auch die ist, die besichtigt wurde.

Werden neben den Wohnräumen noch weitere Räume, wie ein Keller oder die Benutzung von gemeinschaftlichen Waschküchen, Waschmaschinen oder ähnlichem zugesichert, sollten auch diese hier aufgeführt werden. Gleiches gilt für Stellplätze oder (Tief-)Garagen.

Die Mietdauer

Wie lange ein Mietverhältnis geschlossen wird, kann individuell vereinbart werden.

In vielen Fällen streben Mieter:innen, aber auch Vermieter:innen ein langfristiges Mietverhältnis an. Dabei wird der Mietvertrag auf „unbestimmte Zeit geschlossen“.

In einigen Fällen kann zudem eine „Mindestmietdauer“ vereinbart werden. Dies ist vor allem sinnvoll, wenn Vermieter:innen sicher gehen wollen, dass die Mietenden für mindestens diesen Zeitraum Mieter:innen bleiben.

Besonders bei jungen Student:innen oder Berufseinsteiger:innen sehen einige Vermieter:innen die Gefahr, dass die Bewohner:innen schnell wieder ausziehen und es so zu einer zeitnahen Suche nach Nachmieter:innen kommen muss.

Die Miete / der Mietpreis im Mietvertrag

Den letzten Pflichtbaustein des Mietvertrages bildet die Höhe der Miete.

Diese besteht aus zwei Teilen: den eigentlichen Mietkosten (Kaltmiete) und den Nebenkosten.

Die Nebenkosten fallen für den Verbrauch von Strom, Wasser und Heizung an. Für Heiz- und Betriebskosten werden in der Regel Vorauszahlungen fällig. Sollten diese nicht ausreichen, kommt es am Ende der Abrechnungsperiode (meist des Jahres) zu einer Nachforderung. Sind unterjährig zu hohe Vorauszahlungen geleistet worden, kommt es zu einer Erstattung.

Gesetzlich geregelt ist zudem der Zeitpunkt der Mietzahlungen. Nach § 556b BGB ist die Miete zu Beginn des Bemessungszeitraums (meist des Monats), spätestens aber am 3. Werktag der Zahlungsperiode durch die Mieter:in an die Vermieter:in zu entrichten.

Der Bemessungszeitraum für die Mehrheit aller Mietverhältnisse beträgt einen Monat. Somit sind Mieten am 3. Werktag (Montag bis Freitag) eines Monats fällig.

Dabei gilt nach Urteil des Bundesgerichtshofes der Samstag explizit nicht als Werktag (BGH 13. Juli 2013 – VIII ZR 291/09). Zudem ist es ausreichend, wenn die Mietenden bis zum dritten Werktag einen Zahlungsdienstleister mit der Überweisung des Mietbetrags beauftragen.

In diesem Abschnitt des Vertrages sollte nicht nur geregelt werden, wie hoch die monatliche Miete zu Beginn der Mietzeit ist, sondern auch, ob und wie diese erhöht wird.

Bei der Mieterhöhung gibt es durch die Mietpreisbreme und eventuelle Förderungen für Neubau- und Sozialwohnungen mitunter klare Grenzen. Diese Grenzen, sowie wie lange diese bestehen, sind ebenfalls Teil des Mietvertrags.

Mietanpassungen – Mietensteigerungen vertraglich fixieren

Auch die Art und Höhe der Mietanpassungen sollten vertraglich fixiert werden. Dabei unterscheiden sich zwei grundlegende Konzepte:

Indexmiete

Die sogenannte Indexmiete koppelt die Entwicklung des Mietpreises an den Preisindex für Lebenshaltungskosten privater Haushalte in Deutschland (§557b BGB). Dieser gilt als Maß der Preissteigerungen über alle Produkte und Dienstleistung des privaten Gebrauches. Der Index wird regelmäßig durch das Statistische Bundesamt herausgegeben.

Kurz gesagt: Die Mieten steigen in diesem Modell analog zu den sonstigen Preisen (der Inflation).

Vor der Durchführung einer Mieterhöhung muss die Mieter:in über die genaue Höhe und den Zeitpunkt der Mietanpassung informiert werden.

Der Vorteil für beide Seiten liegt in der Planbarkeit von Kostenerhöhungen und dem Entfall von Diskussionen um die Richtigkeit und vor allem die Rechtmäßigkeit.

Der Nachteil liegt hierbei auf Seiten der Vermieter:in. So können Modernisierungen grundsätzlich nicht als zusätzlichen Anlass genommen werden, die Miete zu erhöhen. Die Modernisierungen haben im Allgemeinen keinen Einfluss auf die Mietpreise und gehen zu Lasten der Vermieter:in (§557b Abs. 2 BGB). Ebenso ist eine Erhöhung auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ausgeschlossen.

Staffelmiete

Im Gegensatz zur Indexmiete ist die Staffelmiete nicht an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt. Hierbei erhöht sich die monatliche Kaltmiete jährlich um einen festen Geldwert (§557a BGB).

Dabei darf die vereinbarte Miete die „ortsübliche Vergleichsmiete“ jedoch explizit nicht übersteigen, sofern das Mietverhältnis nach Einführung der „Mietpreisbremse“ geschlossen wurde.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Werden durch die Vermieter:in Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude durchgeführt, so können diese im Nachgang auf die einzelnen Wohnungen verteilt und die Jahresmieten um bis zu 8% angehoben werden. Kosten, die eigentlich für Erhaltungsmaßnahmen angefallen wären, sind davon abzuziehen. Ebenso verhält es sich mit Mieterdarlehn und Förderungsmittel, die der Vermietenden für die Umsetzung erhalten hat. Auch diese dürfen nicht auf die Mietenden umgelegt werden.

Insgesamt darf sich der monatliche Quadratmeterpreis in einem Zeitraum von 6 Jahren maximal um 3,00 € erhöhen. Bei Quadratmeterpreisen unter 7,00 Euro pro Monat nur um maximal 2,00 € (§559 Abs. 3a BGB).

Auch sind Erhöhungen nicht möglich, wenn diese eine „nicht zu rechtfertigende Härte“ für die Mietenden bedeuten und somit unzumutbar wären. Härte bezieht sich dabei vor allem auf die wirtschaftlichen und finanziellen Verhältnisse der Mieter:innen. So soll vermieden werden, dass Mietende auf Grund von steigenden Mieten ihre Wohnungen verlassen müssen.

Gleichzeitig werden hierbei auch die finanziellen und wirtschaftlichen Interessen der Vermieter:innen-Seite berücksichtig und gegen die Interessen der Mieter:innen abgewogen.

Diese Regel findet keine Anwendung, wenn die Modernisierung nur zu einem Zustand führt, der üblich ist, oder diese baulichen Maßnahmen auf Grund von äußeren Umständen durchgeführt werden mussten, welche die Vermieter:innen nicht zu vertreten haben (§559 Abs. 4 BGB).

Der übliche Zustand ergibt sich aus der Ausstattung der Mehrheit (über 2/3) der vergleichbaren Mietwohnungen mit ähnlicher Ausstattung und gleichen Alters im jeweiligen Bundesland.

Umstände, die die Vermietenden nicht zu vertreten haben, sind zum Beispiel Baumaßnahmen auf Grund gesetzlich vorgeschriebener Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“ wird ermittelt, indem der Miet-Durchschnitt aller in Größe, Lage und Ausstattung vergleichbaren Wohnungen innerhalb einer Gemeinde für die letzten 6 Jahre gebildet wird (§558 Abs. 2 BGB).

Dabei darf diese Art der Erhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten generellen Mieterhöhung eingesetzt werden (§558 Abs. 1 BGB) und sich innerhalb von 3 Jahren die Mietzahlung nur um maximal 20%, in Regionen mit Wohnungsmangel nur um bis zu 15%, erhöhen (§558 Abs. 3 BGB).

Betriebskostenumlage auf den Mieter

Vom gesetzlichen Standpunkt gibt es keinen grundsätzlichen Anspruch der Vermieter-Seite auf die Zahlung von Betriebskosten für Strom, Wasser, Abfall- und Abwasserbeseitigung durch die Mietenden.

Daher ist eine Regelung der Betriebskosten und deren Umlage auf die Mietpartei essenzieller Bestandteil jedes gängigen Mietvertrages. Fehlt eine entsprechende Regelung, ist lediglich die Kaltmiete (Grundmiete) zu zahlen.

Die Möglichkeit Betriebskosten auf den Mietenden umzulegen, ergibt sich nach §556 Abs. 1 BGB. Hier heißt es „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt“. Eine grundsätzliche Pflicht ist dies jedoch nicht.

Welche Betriebskosten auf die Mieter:innen umgelegt werden dürfen, ist in der sogenannten Betriebskostenverordnung (kurz BetrKV) geregelt.

Inhaltlich reicht für eine rechtlich zulässige Betriebskostenumlage der Satz: „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ im Mietvertrag. Ein expliziter Hinweis auf den Paragrafen §556 Abs. 1 BGB oder die Betriebskostenverordnung ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nicht notwendig (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15).

Betriebskosten bei „alten“ Mietverträgen

Besonders bei älteren Verträgen wurde die Umlage von Betriebskosten durch die Vermieter:in zumeist durch Aufzählungen, Listen oder Lückentexten unübersichtlich und unklar aufgeführt. Bei fehlenden, vergessenen oder falschen Angaben und Kreuzen kam es dabei häufig zu Streit zwischen beiden Mietparteien.

Hier gilt jedoch: Werden nur beispielhaft Betriebskosten genannt, können auch nur die genannten abgerechnet werden.

Gibt es im Vertrag ein Feld für Betriebskosten zur Aufzählung, müssen diese dort aufgelistet werden. Dabei gilt wieder: Nur gelistete Betriebskosten dürfen auch umgelegt werden.

Gleiches gilt bei Listen zum Ankreuzen oder Abhaken von Betriebskosten. Nur entsprechend gekennzeichnete Positionen sind auch umlagefähig.

Kein Vertrag ohne Unterschrift

Auch beim Mietvertrag gilt, wie bei allen schriftlichen Verträgen: Erst die Unterschrift beider Vertragsparteien besiegelt den Vertragsschluss.

Zwar ist es auch möglich, mündliche Mietverträge zu schließen, diese können in einzelnen Fällen aber zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen.

Wenn eine Partei behauptet, im Rahmen eines mündlichen Vertrages eine Leistung zugesichert bekommen zu haben, die andere Partei widerspricht dem jedoch, muss die Entscheidung über Recht und Unrecht in vielen Fällen final durch ein richterliches Urteil gefällt werden.

Daher unser Tipp: Schließen Sie Ihren Mietvertrag schriftlich und lassen sich alle Seiten unterschreiben oder jedenfalls paraphieren. So können Sie im Nachgang nachweisen, dass alle Inhalte des Vertrages gelesen und akzeptiert wurden.

Die Mietkaution

Grundsätzlich gibt es keine Pflicht zur Zahlung einer Mietkaution durch die Mieter:in an die Vermieter:in. In fast allen Fällen wird diese jedoch durch die Eigentümer:in gefordert.

Die Mietkaution dient als Sicherheitsleistung vom Mietenden. Sollten nach Auszug der Mieter:in ein Schaden an der Wohnung festgestellt werden, der durch die Mieter:in herbeigeführt wurde, kann dieser durch die Kaution gedeckt werden. Gleiches gilt auch für den Fall, dass es ausstehende Mietzahlungen an die Eigentümer:in gibt. Diese werden ebenfalls von der Kaution abgezogen.

Die maximale Höhe der Mietkaution ist auf 3 Monatskaltmieten festgesetzt.

Einzige Ausnahme ist; wenn der Mietende seine Wohnung behindertengerecht aus-/umbauen will, darf die Vermieter:in für den notwendigen Rückbau eine zusätzliche Sicherheit verlangen.

Wie hoch diese ist, richtet sich nach den zu erwartenden Kosten für den Rückbau.

Die im Mietvertrag vereinbarte Kaution darf in Form von bis zu 3 monatlichen Raten gezahlt werden. Dabei ist die erste Rate zwingend mit Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Die Kaution wird im Normalfall in Form einer „Barkaution“ fällig. Dabei wird der Betrag bar oder per Überweisung an die Vermietung übergeben/gezahlt. Diese hat alle Kautionen auf einem sogenannten „Kautionskonto“, separat vom restlichen Vermögen, zu führen.

Neben der Barkaution sind auch andere Kautionsformen, wie Bankbürgschaften, ein gemeinsames oder ein an den Vermieter verpfändetes Sparbuch, ebenfalls möglich, wenn auch untypisch. Solche Formen müssen dann klar und eindeutig im Rahmen des Mietvertrages vereinbart werden.

Kündigung

Auch wenn die Kündigung im Mietvertrag nicht explizit geregelt sein sollte, ergeben sich nach dem BGB dennoch grundlegende Vorgaben.

Grundsätzlich bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der Schriftform (§568 Abs. 1 BGB). Das heißt, Kündigungen sollten per Post oder sogar Einschreiben zugestellt werden.

Dabei ist es Aufgabe der Vermieter:in den Mietenden über seine Rechte zum Widerspruch gegen die Kündigung zu unterrichten.

Kündigung des Mietvertrages - Wer darf wann kündigen?
Kündigung des Mietvertrages – Wer darf wann kündigen?

Kündigung durch die Mieter:in

Für die Mieter:in beträgt die Kündigungsfirst eines Mietvertrages 3 Monate. Auch hier gilt, dass die Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats eingegangen sein muss. Hierbei ist der Zugang in den Einflussbereich des Vermietenden (in der Regel die Zustellung zu dessen Büro oder Wohnung) maßgeblich.

Zur Sicherheit sollten auch Mieter:innen die Kündigung per Einschreiben zustellen lassen. So kann hinterher der Eingang beim Vermietenden nachgewiesen werden.

Kündigung von Mietverträgen durch den Vermieter

Die Kündigungsfrist durch die Vermieter:in richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses.

Die minimale Kündigungsfrist beträgt hierbei ebenfalls 3 Monate.

Bei Mietverträgen, die länger als 5 Jahre bestehen, erhöht sich die Frist auf 6, bei Mietdauern über 8 Jahre auf 9 Monate (§573c Abs. 1 BGB).

Besonders bei alten Verträgen, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, gibt es häufig Zusatzvereinbarungen, die eine Kündigung durch den Vermieter bei einer Vertragsdauer von mehr als 10 Jahren erst nach 1 Jahr vorsieht.

Wann ist die Kündigung durch den Vermietenden zulässig?

Der Gesetzgeber sieht bei der Kündigung von Mietverhältnissen durch die Vermieter:in klare Regelungen vor.

So kann „ordentlich“ nur gekündigt werden, wenn:

„Der Vermieter […] berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.“ (§573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Darunter versteht man vor allem Fälle, in denen:

  • Die Mieter:in ihren Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nachkommt
  • Eigenbedarf für den Vermietenden selbst oder seine Familienangehörige besteht
  • Wenn die Vermieter:in durch die Weiterführung des Mietvertrages an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwendung […] gehindert […] würde.“ (§573 Abs. 2. Nr. 3 BGB)

Der Grund muss im Kündigungsschreiben immer angegeben werden.

Bei Häusern mit nur zwei Wohnungen, von denen eine durch den Vermietenden selbst bewohnt wird, kann die Vermieterin auch dann kündigen, wenn keiner der oben aufgeführten Gründe zutrifft. Die Kündigungsfrist verlängert sich dabei um 3 Monate (§573a BGB).

Was bedeutet an „angemessenen wirtschaftlichen Verwendung gehindert“?

Der Begriff des „angemessen“ seins bezieht sich vor allem auf den Wirtschaftlichkeitsaspekt für die Vermieter:in.

So ist es beispielsweise nicht „wirtschaftlich angemessen“ ein stark sanierungsbedürftiges Gebäude mit verhältnismäßig wenigen bewohnten Wohnungen zu sanieren, wenn die Sanierungs-/Investitionskosten einen hohen Kostenaufwand darstellen und die verbliebene Nutzungsdauer damit nicht deutlich verlängert werden kann (sprich ein Abriss in absehbarer Zeit sowieso notwendig ist).

Nicht möglich in diesem Rahmen ist die Kündigung zur reinen Mieterhöhung.

Widerspruch der Mietenden gegen die Kündigung des Mietvertrages

Um Mietende besser zu schützen, gibt es neben den oben angeführten Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung durch die Vermieter:in die sogenannte Sozialklausel (§574 BGB).

Der Paragraf gibt Mieter:innen das Recht, einer durch den Vermietenden ausgesprochenen Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietvertrages zu verlagen. Voraussetzung ist, dass bei mindestens einem der im Haushalt des Mietenden Lebenden die Umstände einen Auszug unzumutbar machen.

Vor Gericht werden dann die Interessen der Vermieter-Seite und die Umstände auf Seiten der Mieter:innen gegeneinander abgewogen.

Den Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung müssen Mieter:innen schriftlich mindesten 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erklären, sofern diese von der Vermieter:in darauf hingewiesen wurden. Andernfalls reicht die Erklärung am Termin des Räumungsrechtsstreits selbst (§574b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Die Sozialklausel findet bei der außerordentlichen Kündigung von Mietverträgen keine Anwendung. Genauso bei Zeit- und Untermietverträgen für einzelne, möblierte Zimmer in Wohnungen der Vermieter:in.

Regelungen zur Tierhaltung

Ein generelles Verbot der Tierhaltung durch die Vermieter:in oder im Mietvertrag ist nicht zulässig. Bereits 1993 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein generelles Verbot, das die Haltung von Haustieren in der Mietsache ausschließt, nicht zulässig ist (BGH VII ZR 10/92). Ein absolutes Haustierverbot ist im Rahmen eines Mietvertrags also nicht möglich.

Auch wenn der Mietvertrag keine expliziten Regelungen für die Tierhaltung in einer Wohnung enthält, ist diese im gewissen Rahmen eingeschränkt, welche Tiere gehalten werden dürfen.

„Kleine“ Tiere, die weder Lärm verursachen, noch die Mietwohnung verlassen, dürfen grundsätzlich immer gehalten werden. Dazu zählen Zierfische, Ziervögel und Kleintiere (Meerschweinchen und Hamster). Auch harmlose Echsen und Schlange, deren Haltung generell nicht beschränkt ist, gehören zu diesen frei haltbaren „kleinen“ Tieren.

Anders verhält es sich bei „großen“ Tieren. Für das Halten von Gift- und Würgeschlangen, eigentlich wild lebenden Tieren oder auch Kampfhunden ist im Vorfeld der Anschaffung eine Genehmigung durch die Vermietung einzuholen. Dabei sind die Gefährlichkeit, der damit verbundene Lärm und/oder mögliche Geruchsbelästigungen Gründe für eine Ablehnung der Haltung.

Auch für die Haltung von Hunden und Katzen sollte vor der Anschaffung oder dem Einzug immer erst eine Genehmigung durch die Vermietenden eingeholt werden. Zwar gibt es eine Mehrzahl an gerichtlichen Urteilen, die eine Haltung klassischer Haustiere ohne Erlaubnis in der Mietwohnung bestätigen, dennoch empfiehlt sich eine schriftliche Genehmigung.

Grundsätzliche Pflichten aus einem Mietvertrag

Nach §535 BGB ist die Vermieter:in verpflichtet, eine Wohnung (wie auch jeden anderen Mietgegenstand) der Mieter:in für die vereinbarte Mietdauer zu überlassen. Dabei muss diese für den „vereinbarten Gebrauch geeignet sein“. Im Fall einer Wohnung bedeutet dies: Die Wohnung muss bewohnbar sein. Nach Beginn des Mietverhältnisses hat die Vermieter:in zudem dafür zu sorgen, dass die Wohnung in diesem Zustand bleibt (§535 Abs. 1 BGB).

Damit ist gesetzlich die Instandhaltung und Reparatur von Schäden in der Wohnung durch die Vermieter:in festgeschrieben.

Die Mieter:in hat im Gegenzug die vereinbarte Miete zu bezahlen (§535 Abs. 2 BGB) und nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung wieder zu verlassen und im Ausgangszustand an die Eigentümer:in zu übergeben (§546 Abs. 1 BGB). Für verspätete Rückgaben ist der Mietende zur weiteren Zahlung der Miete verpflichtet (§546a BGB).

Mängel bei Mietwohnungen – Mietminderung

Auf Vermieterseite besteht die gesetzliche Verpflichtung den Zustand zu erhalten, in dem die Wohnung vertragsgemäß sein muss. Dazu zählt auch die Beseitigung von Mängeln. Fällt ein Schaden (Mangel) an, der die Nutzung der Wohnung einschränkt oder unzumutbar macht, wie eine ausgefallene Heizung, kann der Mietende die Mietzahlungen mindern (Mietminderung) oder im Härtefall ganz einstellen (§536 Abs. 1 BGB).

Gleiches gilt auch, wenn eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft (wie ein Balkon oder Stellplatz) nicht vorhanden ist oder mit der Zeit entfällt.

Um auf Vermieterseite der Verpflichtung zum Erhalt und die Beseitigung von Mängeln zeitnah gewährleisten zu können, ist der Mietenden verpflichtet, Mängel unverzüglich zu melden (§536c Abs. 1 BGB).

So können zum einen Folgeschäden vermieden und zum anderen Streitigkeiten über den Zeitpunkt des Mängelauftritts vorgebeugt werden.

Werden Schäden durch die Mieter:innen nicht angezeigt, gehen etwaige Folgeschäden zu Lasten der Mietenden. Auch entfällt deren Anspruch auf Mietminderungen und Schadensersatz (§536c Abs. 2 BGB).

Wird der Mangel durch die Vermieter:in nicht oder zu spät behoben, so kann die Mieter:in diesen selbst beseitigen lassen und die Kosten zuzüglich Schadensersatz beim Vermietenden geltend machen (§536a BGB).

Sind dem Mietenden Mängel schon vor Abschluss des Mietvertrags bekannt oder sind bei der Besichtigung nicht aufgefallen, so sind Mietminderungen nicht möglich,außer, diese wurden durch den Vertreter des Vermietenden „arglistig“ verschwiegen (§536b BGB).

Einer expliziten Regelung im Mietvertrag bedarf es hierzu nicht. In den meisten Vorlagen ist dies dennoch enthalten.

Duldung von Erhaltungsmaßnahmen

Um den steigenden Anforderungen an Energieeinsparungen gerecht zu werden, müssen Vermieter:innen im Rahmen des Wert- und Zustandserhalts Instandhaltungen und Modernisierungen am Gebäude durchführen lassen.

Dabei haben die Mieter:innen die dafür notwendigen Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) zu dulden. Ist auf Grund der Erhaltungsarbeiten mit Einschränkungen für die Mietenden zu rechnen, müssen diese im Vorfeld kommuniziert werden (§555a BGB).

Modernisierungen – Ankündigung, Duldung

Ähnlich verhält es sich bei Modernisierungsmaßnahmen (baulichen Veränderungen). Diese sind ebenfalls zu dulden, solange sie keine Härte für die Bewohner darstellen (§555d BGB).

Unter dem Begriff verstehen sich bauliche Veränderungen mit dem Ziel:

  • Energie einzusparen (energetische Modernisierung)
  • Den Wasserverbrauch zu senken
  • Den Gebäude-/Wohnwert zu steigern (z.B. Glasfaseranschluss, Anbringen von Balkonen)
  • Zusätzlichen Wohnraum zu schaffen

Baumaßnahmen im Rahmen einer Modernisierung sind den Mieter:innen mit einem Vorlauf von mind. 3 Monaten schriftlich in einer Modernisierungserklärung anzukündigen. Diese muss Angaben zu Beginn, Dauer, Art, möglichen daraus folgenden Mieterhöhungen und Hinweise auf die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung durch die Mieter:innen; enthalten (§555c Abs. 1 – 3 BGB).

So können die Kosten nach Abschluss der Modernisierung auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Maximal können aber nur 8% der auf die Mietwohnung entfallenden Kosten umgelget werden. Kosten, die eigentlich für Erhaltungsmaßnahmen angefallen wären, Mieterdarlehn und Förderungsmittel sind davon abzuziehen.

Über einen Zeitraum von 6 Jahren darf sich der monatliche Quadratmeterpreis um maximal 3,00 € erhöhen. Kostete der Quadratmeter zu Beginn der 6 Jahre unter 7,00 Euro pro Monat, so darf der Preis nur um maximal 2,00 € pro m² pro Monat steigen (§559 Abs. 3a BGB).

Die Ankündigung entfällt bei Modernisierungen mit unerheblichem Einfluss auf die Mietenden (§555c Abs. 4 BGB).

Ein- und Umbauten des Mieters

Beim Einrichten/-bauen und Umbauen von Wohnungen haben Mieter:innen nur bedingte Freiheiten. Was genau erlaubt ist, kann durch den Mietvertrag geregelt werden bzw. kann zustimmungspflichtig gemacht werden.

Grundsätzlich ist zu unterscheiden, um welche Art von Veränderung es sich handelt:

Ein und Umbauten durch die Mietenden - Was ist erlaubt? - Ein- & Umbauten im Mietvertrag regeln
Ein und Umbauten durch die Mietenden – Was ist erlaubt?

Wohnungs-Einrichtung

Unter dem Begriff Einrichtung werden alle Arten von beweglichen Sachen zusammengefasst. Grundgemeinsamkeit ist, dass alle Einrichtungsgegenstände nach Ablauf der Mietzeit wieder entfernt werden können.

Beispiele sind:

  • Schränke
  • Wandspiegel
  • Lose verlegte Teppichböden
  • Einbauküchen & Küchengeräte
  • Wasch- und Toilettenbecken
  • Etagenheizungen
  • Antennenanlagen und Satellitenschüsseln
  • Pflanzen, Hecken und Geräteschuppen im Außenbereich

Ein- und Umbauten durch die Mieter:innen

Im Gegensatz zu Einrichtungsgegenständen sind Einbauten oder gar Umbauen nicht ohne weiteres in den Ausgangszustand zurückzusetzen. Bei diesen größeren baulichen Veränderungen wird in die „Bausubstanz“ des Gebäudes oder der Mietwohnung eingegriffen.

Klassische Beispiele sind unter anderem:

  • Mauerdurchbrüche für zusätzliche Türen oder Fenster
  • Verlegung von Rohrleitungen
  • Verlegen von neuen Fliesen, verklebten Teppichen oder Parkettböden
  • Anbauten (Wintergärten, Garagen)
  • Keller- oder Dachausbauten
  • Kernsanierungen oder Umbauten von Badezimmern

Einschränkungen bei Veränderungen durch den Mietvertrag

Was genau erlaubt ist, oder ob eine Umbaumaßnahme die Zustimmung durch die Eigentümer:in / Vermieter:in bedarf, sollte im Rahmen des Mietvertrages klar geregelt werden.

Ist nicht explizit geregelt welche Veränderungen zulässig sind und welche nicht, entscheidet die Art der Veränderung: Wenn diese im Rahmen des „vertraglichen Gebrauches“ geschehen, wie das Einrichten mit Schränken, Küchengeräten und Teppichläufern, ist die Zustimmung der Vermietenden nicht einzuholen.

Bei baulichen Veränderungen im Rahmen von Einbauten, Umbauten und ähnlichem, ist in der Regel von deutlich umfassenderen Eingriffen die Rede. Bei diesen sollte immer zuerst die Zustimmung durch die Vermieter:in eingeholt werden.

Wer ist für den Zustand von Umbaumaßnahmen auf Wunsch der Mieter:innen verantwortlich?

Bei allen Umbauten, Einrichtungen und Einbauten, die durch Mieter:innen vorgenommen und veranlasst werden, ist die Mieter:in selbst verantwortlich. Das Gleiche gilt bei Fragen zur Haftung, bei Mängeln oder Schäden, die als Folge dieser Baumaßnahmen entstehen.

Sollten bei in Auftrag gegebenen Ein-, Umbau- oder Einrichtungsmaßnahmen Mängel in der Ausführung entstehen, ist der Mieter zu Schadensersatz und zur Nachbesserung verpflichtet.

Was passiert beim Auszug der Mieter:in mit Umbauten?

Grundsätzlich ist eine Mietswohnung beim Auszug wieder im Ausgangszustand an die Vermietung zu übergeben.

Damit ist rechtlich eine Rückbauverpflichtung für alle Einrichtungen, Einbauten, Umbauten, Aufbauten und sonstigen baulichen Maßnahmen gegeben, mit denen der Mieter die Wohnung versehen hat (BGH NJW 81, 2564; 06, 2115).

Dafür ist unerheblich, ob die Vermieter:in einen Umbau im Vorfeld genehmigt hat oder diese im Rahmen des Mietvertrages zulässig sind.

Einzige Ausnahme ist, wenn der Vermietende die Umbauten der Mieter:innen übernehmen will. Hier kann auch vereinbart werden, dass für die Übernahme von Einbauten der Vermietende einen Teil der Kosten des Einbaus bzw. des Gegenstandes übernimmt.

Dazu kann beispielsweise ein prozentualer Anteil vereinbart werden, der sich nach den Kosten und der Abnutzung entsprechender Einbauten richtet und bei Übernahme gezahlt werden muss.

Regelung der Gartennutzung im Mietvertrag

Auch die Gartennutzung kann direkt im Mietvertrag geregelt werden.

Allen voran sollte der Nutzungsumfang, also was die Mieter:innen bei genehmigter Nutzung im Garten machen dürfen, vertraglich eindeutig geregelt sein.

Die einfachste Genehmigung zur Nutzung der Gartenanlagen durch die Mieter:innen ist die Freigabe zur „bestimmungsgemäßen Nutzung“. Der zu nutzende Gartenteil muss dabei zusätzlich im Rahmen des Mietgegenstandes spezifiziert werden.

Im Rahmen dieser bestimmungsgemäßen Nutzung dürfen die bestehenden Gartenflächen begangen werden, sowie Gartenmöbel und temporäre (wieder entfernbare) Sandkästen aufgestellt werden. Eine Umgestaltung des Gartens, durch Anlegen von Beeten oder der Anbau von Gemüse auf Rasenflächen ist dabei jedoch nicht ohne zusätzliche Zustimmung möglich.

Gartenpflege durch die Mieter:innen

Neben der Nutzung kann auch die Gartenpflege innerhalb des Mietvertrages geregelt werden. So kann beispielsweise bei der Freigabe der Gartennutzung auch die Pflege eines Gartenteiles auf den Mietenden übertragen werden.

Werden dabei allgemeine Formulierungen genutzt, wie „Der Garten ist von der Mieter:in zu pflegen“ sind damitnur allgemeine Gartenarbeiten, wie Rasenmähen, Laub zusammenkehren oder Unkraut jäten auf die Mietenden übertragen.

Umfangreichere Arbeiten an Hecken, Bäumen oder das Vertikutieren von Rasenflächen muss weiter durch den Vermietenden ausgeführt oder beauftragt werden.

Im Gegenzug bleibt es in diesem Fall bei den Mieter:innen sich selbst um die Anschaffung von entsprechenden Geräten zum Ausführen der Gartenarbeit zu kümmern.

Dafür kann der Vermietende nicht aktiv regulieren, wann und wie der Mietende die Gartenarbeit verrichtet.

Kostenumlage von Gartenarbeit im Mietvertrag

Grundsätzlich gehören Aufwendungen für Gartenarbeiten durch die Vermieter:in zu den umlagefähigen Kosten. Das bedeutet, dass die Kosten entsprechend auf die Wohnungen verteilt werden dürfen und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung eingefordert werden können (§1 & §2 Nr. 10 BetrKV).

Diese Umlagefähigkeit umfasst alle „regelmäßigen Kosten“ für die Pflege der Außen- und Grünanlagen, sowie Spielplätzen und Gartenflächen. Regelmäßig Kosten beziehen sind dabei speziell auf den Erhalt des bestimmungsgemäßen Gebrauchs, für den die Außenanlagen zum Zeitpunkt des Erstanlegens gedacht waren.

Die Erstgestaltung selbst ist indes nicht Bestandteil der umlegbaren Nebenkosten.

Sonderformen von Mietverträgen

Neben dem klassischen Mietvertrag mit dem Ziel einer möglichst langen Vermietung der Wohnung und einem harmonischen Mietverhältnis, gibt es auch einige Sonderformen des Mietvertrages.

Zeitmietverträge (befristeter Mietvertrag)

Beim sogenannten Zeitmietvertrag (§575 BGB) wird ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit geschlossen. Eine zusätzliche Kündigung nach Ablauf dieser Frist ist nicht notwendig.

Um eine solche Befristung zu erwirken, muss einer der folgenden Gründe bestehen:

  1. Die Wohnung oder Räume sollen nach Ende des Vermietungszeitraumes durch den Vermietenden selbst oder einen Familienangehörigen genutzt werden
  2. Die Vermieter:in will die Räume nach Ablauf des Mietvertrages kernsanieren oder zumindest so umbauen, dass dafür der Leerstand der Wohnung erforderlich ist
  3. Die Wohnung oder Räume sollen nach Ende des Zeitmietverhältnisses an einen Arbeitnehmer der Eigentümer:in überlassen/vermietet werden sollen

Der zutreffende Grund muss im Zeitmietvertrag angegeben sein.

Vier Monate vor Ende des Vertrages kann die Mieter:in beim Vermietenden anfragen, ob der Grund der Befristung noch besteht. Sollte von Vermieter-Seite innerhalb eines Monats nach Anfrage des Mietende keine Antwort erfolgen, so können Mieter:innen eine Verlängerung des Mietvertrages um die Verzögerung verlangen (§575 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Eine Verlängerung kann auch verlangt werden, wenn die oben aufgeführten Gründe erst im Nachgang auftreten (§575 Abs.3 Satz 1). Dabei muss der Vermietende nachweisen, dass der entsprechende Grund erst nach Eintritt des Mietverhältnisses bekannt wurde und wirklich besteht.

Sollten die Gründe widererwarten entfallen, kann der Mietende eine Vertragsverlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (§575 Abs. 3 Satz 2).

Untermietverträge

Beim Untermietvertrag überlässt der eigentlich Mietende (Hauptmieter:in) die angemietete Wohnung einem Dritten (Untermieter:in). Aus diesem ergeben sich die gleichen Rechte und Pflichten für Haupt- bzw. Untermieter:in, wie aus einem klassischen Mietverhältnis.

Untermietvertrag - Eine Mietwohnung weitervermieten
Untervermieten von Mietwohnungen – Der Untermietvertrag

Erlaubnisanfrage zur Untervermietung

Bevor eine Wohnung untervermietet werden kann, muss zunächst die schriftliche Erlaubnis zur Untervermietung durch die Eigentümer:in bzw. erste Vermieter:in eingeholt werden (§540 BGB). Diese hat eine sogenannten Erlaubnisvorbehalt.

Sollte keine Erlaubnis eingeholt werden, kann ein dennoch geschlossener Untermietvertrag zur fristlosen Kündigung für den Hauptmietenden führen.

Sollte keine generelle Erlaubnis von Vermieter-Seite erfolgen, kann das Vorliegen eines „berechtigtes Interesse an einer Untervermietung“ angemeldet werden (§553 BGB). Eine „berechtigtes Interesse“ besteht dann, wenn die Mieter:in:

  • Viel pendeln muss & die Haushaltskosten reduzieren will
  • Längere Zeit im Ausland lebt/aufhält
  • Vor finanziellen Herausforderungen steht
  • Wegen Auszug oder Todesfall eines Mitmieters in Zukunft weniger Räume der Wohnung nutzt
  • eine Wohngemeinschaft gründen will
  • sich um einen Pflegefall kümmern muss

Dabei dürfen diese Gründe jedoch erst nach Abschluss/Unterzeichnung des Hauptmietvertrages ergeben haben.

In einigen Fällen kann die Vermieter:in auch dann die Erlaubnisanfrage und damit die Untervermietung immer noch ablehnen, so zum Beispiel, wenn der Untermietende:

  • den Hausfrieden stören würde
  • mit der Vermieter:in oder anderen Mietern:innen zerstritten ist
  • die Wohnung überbelegen würde

Ist auf Grund der Untervermietung mit erhöhten Nebenkosten oder einer Wertminderung der Wohnung zu rechnen, ist der Vermietende zudem berechtigt, seine Mietforderungen zu erhöhen.

Zwischenmietvertrag – Untermieter:in auf Zeit

Der Zwischenmietvertrag ist eine Mischform aus befristetem Mietverhältnis und Untermietvertrag. Die Hauptmieter:in einer Wohnung (oder eines Raumes) überlässt diese dabei für einen festen Zeitraum einer Dritten.

Häufig wird diese Form der Untervermietung genutzt, wenn die Hauptmieter:in für längere Zeit im Ausland ist. Das eigentliche Mietverhältnis mit der Eigentümer:in der Wohnung bleibt in dieser Zeit bestehen.

Analog zum Untermietvertrag ist auch hierfür die Zustimmung durch die Vermieter:in von der Hauptmietenden einzuholen (§540 BGB). Wie im Falle des Untermietvertrages gilt auch hier der Erlaubnisvorbehalt durch die Eigentümer:in. Diese sollte schriftlich durch den Vermietenden erfolgen, um Rechtsstreitigkeiten im Nachgang zu verhindern.

Die zwischenzeitliche Vermietung eines WG-Zimmers muss der Vermietende jedoch hinnehmen, wenn es keinen triftigen Grund dagegen gibt. Triftige Gründe wären beispielsweise eine kriminelle Vergangenheit, aber auch wenn der Untermietende:

  • den Hausfrieden stören würde
  • mit der Vermieter:in oder anderen Mietern:innen zerstritten ist
  • die Wohnung überbelegen würde

Sollte keine Erlaubnis eingeholt werden, kann ein dennoch geschlossener Zwischenmietvertrag zur fristlosen Kündigung für den Hauptmietenden führen.

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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