Indexmiete: Was ist das?

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Besonders in Großstädten werden Mieter:innen oft mit Preiserhöhungen konfrontiert. „Alles wird teurer!“ – Strom, Wasser, Miete. Diese Aussage hört man oft. Doch was hat es mit Mieterhöhungen, wie der Indexmiete, auf sich? Ist diese vielleicht sogar eine gute Lösung? Und wer bestimmt, ob, wann und wie viel teurer diese Indexmiete wird?

Die Miete kann von Vermieter:in oder Hausverwaltung erhöht werden – jedoch nicht wahllos und nur unter bestimmten Bedingungen. So müssen Mieter:innen im Voraus darüber informiert und ihnen eine nachvollziehbare Begründung und verständliche Berechnung vorgelegt werden.

Bei einem Indexmietvertrag ist das anders: Hier sind regelmäßige Mieterhöhungen inbegriffen. Bei der sogenannten Indexmiete ist der Mietpreis mit den allgemeinen Lebenshaltungskosten bzw. dem Verbraucherpreisindex in Deutschland verknüpft. Werden diese Kosten erhöht, so steigt auch der Mietpreis. Dabei ist es meist von der Vermieter:in abhängig, ob die Kosten jährlich oder erst nach einem längeren Zeitraum, beispielsweise nach drei Jahren, erhöht werden.

Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt festgelegt und aus der durchschnittlichen Preisentwicklung von Gütern und Dienstleistungen, die von Konsumenten erworben werden, berechnet. Hierzu gehören etwa Essen, Kleidung oder Transportkosten sowie Energie- und Benzinausgaben. Diese Preise steigen jährlich – in der Regel langsam, aber stetig – und werden in Indexpunkten gemessen.

So lag der Verbraucherpreisindex im Februar 2023 beispielsweise bei 115,2, wodurch die Verbraucherpreise seit dem Jahr 2020 um 15,2 Prozent gestiegen sind – was sich auch auf die Mieten ausgewirkt hat.

Der Maximalbetrag der Mieterhöhung hängt von den Veränderungen des Verbraucherpreisindex ab. Hier darf nur die Grundmiete erhöht werden und das auch nur höchstens alle 12 Monate. Nach §557b des Bürgerlichen Gesetzbuchs, bestimmt „der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland […] den Mietzins“. Die Miete darf dabei an keine andere Preisentwicklung gekoppelt werden.

Wie wird die Indexmiete berechnet?

Bei unregelmäßigen Mieterhöhungen, die nicht jährlich anfallen, ist es für Mieter:innen oft schwer, die Kosten nachzuvollziehen. In Einzelfällen können Vermieter:innen auch zu viel fordern, ob gewollt oder nicht. Durch die gesammelten Beträge, die sich bei unregelmäßigen Erhöhungen durch jährliche Veränderungen der Indexmiete sammeln, kann der Preisaufschlag drastisch und die Beträge für Mieter:innen sehr hoch ausfallen.

Damit Vermieter:innen, aber vor allem Mieter:innen diese Beiträge besser nachvollziehen können, gibt es eine Möglichkeit, die Mietveränderungen selbst zu berechnen und dementsprechend mit der geforderten Indexmiete zu vergleichen.

Folgende Informationen werden zur Berechnung der Veränderungen laut Indexmiete benötigt:

  • Die genaue Preis der Kaltmiete
  • Der Verbraucherpreisindex des Monats zur Zeit der letzten Mieterhöhung
  • Der aktuelle Verbraucherpreisindex, d.h. der zuletzt bekannte Wert
  • Hat die Vermieter:in den Mietpreis seit Mietbeginn bereits nach Verbraucherpreisindex erhöht?

Informationen zum Verbraucherpreisindex können auf der Website des Statistischen Bundesamts recherchiert werden.

Merke: Die Erhöhung ist nur zulässig, wenn die Miete mindestens 12 Monate gleich geblieben ist.

Mit folgender Indexmieten-Formel lässt sich demnach die zulässige Erhöhung der Indexmiete berechnen:

(Aktuelles Indexlevel: vorheriges Indexlevel x 100) – 100 = Prozentzahl der Kostensteigerung der Grundmiete

Fallbeispiel:

Der Mietbeginn war der 1. Juni 2020, wobei die Index-verknüpfte Miete im Mietvertrag festgelegt wurde. Der Vermieter erhöht die Miete das erste Mal nach zwei Jahren, wobei die Erhöhung ab Oktober 2022 in Kraft tritt. Seit Juni 2020 beträgt die Miete 750,50 €.

Laut Statistischem Bundesamt lag der Verbraucherpreisindex im Juni 2020 bei 105.8. Der Vermieter informiert im August 2022 über die Mieterhöhung. Der zuletzt bekannte Wert des Verbraucherpreisindex zu diesem Zeitpunkt ist von Juli 2022 und lag bei 107.7.

Die Mieterhöhung wird also wie folgt berechnet:

(107.7 : 105.8 x 100) – 100 = 1,79

In diesem Fall wird die Miete um 1,79 % erhöht, wodurch die Miete zzgl. 13,43 € nun bei 763,93 € liegt.

Bedingungen für eine Indexmieterhöhung

Wie bei den meisten offiziellen Vertragsbedingungen müssen auch bei einer Mieterhöhung im Kontext der Indexmiete bestimmte Regeln eingehalten werden. Die Vereinbarung über die Indexmiete im Vertrag bringt bereits einige Bedingungen mit sich. Die meisten sind jedoch nicht anders als bei anderen wichtigen Verträgen und so leicht zu befolgen und zu merken.

So muss die Vereinbarung unter anderem schriftlich festgehalten werden und die Berechnungen des Preises müssen sich auf den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes beziehen. Zudem darf auch eine Minderung, z.B. bei Deflation, nicht ausgeschlossen werden.

Auch muss darauf hingewiesen werden, dass eine Mieterhöhung höchstens alle 12 Monate zulässig ist. Sollte diese Bedingungen nicht Teil des Vertrags sein, ist zu empfehlen, die Vertragsvereinbarungen noch einmal mit der Vermieter:in zu besprechen bzw. als Vermieter:in den Vertrag noch einmal zu überarbeiten.

Unterschied Staffel- und Indexmietvertrag

Im Gegensatz zur Indexmiete, bei der die Mietsteigerung sicher ist, jedoch ohne bestimmten Zeitpunkt und Betrag, gibt ein Staffelmietvertrag genau das vor. Als Mieter:in und Vermieter:in kann man also genau vorhersehen, wann die Miete, um wie viel steigt.

Diese Form von Vertrag regelt also nicht nur die monatlichen Zahlungen, sondern auch die Mietpreissteigerungen.

Wie auch bei der Indexmiete müssen nach §557a des Bürgerlichen Gesetzbuches mindestens zwölf Monate zwischen den Erhöhungen liegen.

So kann in einem Staffelmietvertrag z.B. festgelegt werden, dass sich die Miete jährlich um 30€ erhöht. Eine Änderung des Betrags ist möglich, darf sich nach Vertragsabschluss jedoch ein Jahr lang nicht ändern. Genau wie die Indexmiete, sind die Zahlungen planbar, jedoch deutlich genauer, wodurch man als genau Mieter:in weiß, was auf einen zukommt – und vor allem wann.

Zumindest für Vermieter:innen bietet die Staffelmiete fast mehr Vor- als Nachteile: Es fällt kein Verwaltungsaufwand zur Planung der kommenden Mietkosten an, da diese bereits im Vertrag festgelegt wurden, die Zahlungen sind kalkulierbar, Vergleichsmieten dürfen überschritten werden und man spart sich ggf. Streitigkeiten mit den Mieter:innen.

Als Mieter:in kann man hingegen abwägen, was man als Vor- oder Nachteil ansieht. Hierbei ist es wohl Geschmackssache, ob die Planbarkeit oder mögliche geringere Kosten überzeugender sind.

Vor- und Nachteile der Indexmiete

Ob eine Indexmiete Vor- oder Nachteile hat, hängt neben anderen Faktoren vorwiegend von der Situation des Mietmarkts ab. Obwohl Indexmieten regelmäßige Mieterhöhungen vorsehen, drohen den Mieter:innen keine unerwarteten oder unangekündigten Erhöhungen.

Vorteile der Indexmiete

Für Mieter:innen kann die Indexmiete von Vorteil sein. Neben der Berechenbarkeit und der Transparenz, die diese Art von Miete mit sich bringt, ist man als Mieter:in im Grunde vor bösen Überraschungen, z.B. plötzlichen, drastischen Kostenanstiegen, geschützt.

Wenn eine Index-verknüpfte Miete im Vertrag festgelegt wurde, kann die Vermieter:in den Mietbetrag nur in Zusammenhang mit dieser erhöhen. Einzige Ausnahme: benötigte Modernisierungsarbeiten des Hauses oder der Wohnung.

Durch den bekannten Verbraucherpreisindex und eine Formel zur Berechnung der Indexmiete, kann man als Mieter:in stets einen Überblick über die Kosten behalten und diese nachvollziehen bzw. selbst errechnen, ohne dass die Vermieter:in einen Eigenvorteil daraus ziehen kann.

Ein Streit um Mieterhöhungen ist somit nicht nötig.

Ein weiterer Vorteil ist die Höhe der steigenden Kosten. Auch wenn die Miete stetig höher werden kann, besteht bei regelmäßiger Erhöhung im Kontext des Verbraucherpreisindex kein abrupter Anstieg der Kosten, womit es auch keine Überraschung für die Mieter:innen geben sollte.

Und nicht nur Mieterhöhungen sind durch die Indexmiete möglich. Sinkt der Verbraucherpreisindex, so kann auch der Mietpreis sinken.

Hierbei muss es sich jedoch um eine langfristige Deflation handeln und nicht nur um einen kurzfristigen Abstieg. Dies ist zwar eher eine Ausnahme, da der Trend nach oben geht, jedoch möglich.

Die Mieter:in hat hierbei ebenso das Recht auf eine Minderung, wie die Vermieter:in auf eine Erhöhung.

Nachteile der Indexmiete

Wurde der Indexmiete im Mietvertrag zugestimmt, ist eine Mieterhöhung unumgänglich. Die Miete erhöht sich also in jedem Falle im Laufe des Mietverhältnisses. So kann die Vermieter:in die Miete auch ohne Reaktion der Mieter:in erhöhen und benötigt keine weitere Erlaubnis oder Antwort hierfür.

Es ist zudem unsicher, wann genau die Erhöhung stattfindet. So kann eine regelmäßige Mietsteigerung zu jedem neuen Jahr veranlasst werden, jedoch auch nur alle paar Jahre. Diese Entscheidung ist letztlich von der Vermieter:in abhängig, da die Miete nicht gezwungenermaßen jedes Jahr erhöht werden muss.

Tritt die Mieterhöhung insbesondere erst nach sechs Jahren in Kraft, so ist der Indexbetrag, der zur Miete addiert wird, deutlich höher. Dies kann für einige Mieter:innen zu einem finanziellen Problem führen.

Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist zu empfehlen, die Erhöhungen regelmäßig zu kontrollieren und mitzurechnen, da eine Erhöhung nach langer Dauer drastisch ausfallen kann.

Aktuelle Inflation und die Indexmiete

Wirft man einen Blick auf die vergangenen Jahre in Bezug auf die Indexmietverträge, so befanden sich die Mieter:innen oft in einem besseren Mietverhältnis als welche mit anderen Vertragsarten. Das lag u.a. an der Inflationsrate, die im Vergleich zu anderen Mieten einen geringeren Anstieg hatte und die Indexmieten somit vergleichsweise ebenso gering anstiegen. Durch das Krisenjahr 2022 hat sich jedoch einiges geändert.

So drastisch, dass der Mieterbund-Präsident Lukas Siebenkotten sogar ein Indexmieten-Verbot forderte. Laut ihm nutzen viele Vermieter:innen die Möglichkeit voll aus: durch bestehende Mietverträge und die drastische Inflation wurde vielen Mieter:innen die Kaltmiete im Jahr 2022 um ganze 15 Prozent erhöht. „Die enorm gestiegenen Kosten für Heizung und Strom kommen noch dazu“, so Siebenkott.

Bundesbauministerin Klara Geywitz äußerte sich der Funke-Mediengruppe gegenüber insbesondere skeptisch. Ihr zufolge könnten Indexmieten zum Eindämmen des Mietanstiegs beitragen. Die Hoffnung, dass die Inflation in diesem und den folgenden Jahren zurückgeht, bleibt jedoch noch. Wie es die nächsten Jahre weitergeht, bleibt abzuwarten.

Fazit

Ein Indexmietvertrag bietet für beide Seiten – sowohl für Vermieter:in als auch Mieter:in – gewisse Vor- und Nachteile. Ein wichtiger Punkt ist die Planbarkeit, die diese Form von Vertrag mit sich bringt, die jedoch auch, in etwa Staffelmietverträgen gegeben, ist. Beide Parteien wissen im Voraus über den kommenden Kostenanstieg Bescheid, wobei der Betrag genau errechnet bzw. bestimmt werden kann. Kostenerhöhungen sind im Alltag meist unumgänglich, so wie auch bei der Indexmiete.

Für Vermieter:innen sind diese Verträge in Zeiten hoher Inflation besonders lukrativ. Wie vieles, trifft die Indexmiete auf geteilte Meinungen. Die einen sehen sie als Chance, um auf mögliche Erhöhungen vorbereitet zu sein, die anderen als Bedrohung und Gefahr, sich die Miete eines Tages nicht mehr leisten zu können. Im Gegensatz zu anderen Verträgen, Regelungen oder Vereinbarungen, bietet die Indexmiete jedoch eine übersichtliche und transparente Form eines Mietverhältnisses, das ebenso eine gute Alternative zum klassischen Mietvertrag darstellt.

Als Fazit lässt sich feststellen, dass weder Indexmiete noch Staffelmiete mehr Vor- oder Nachteile haben. Es kommt auf die Mietsituation, das Mietverhältnis und den Mietermarkt an. In jedem Fall muss sich der Vermieter jedoch an gewisse Vorgaben halten, die dem Mieter unter Umständen einen Vorteil verschaffen.

Vorlage & Muster-Mietverträgen

Unser Mustermietvertrag soll Ihnen als allgemeine Versionen eine Hilfe bei der Konzeption entsprechender individueller Verträge helfen. Da es sich um ein allgemeines Muster handelt, treffen möglicherweise einige Teile, für Sie persönlich nicht zu oder zusätzliche Vereinbarungen sind nicht enthalten.

Es empfiehlt sich daher, den Vertrag in Zusammenarbeit mit einem Fachanwalt an die eigenen Umstände und Vorgaben anzupassen.

FAQ

Was bedeutet die Indexmiete für Mieter:innen?

Bei einem Indexmietvertrag vereinbaren Vermieter:in und Mieter:in eine Preiserhöhung der Kaltmiete, basierend auf den Verbraucherpreisen bzw. dem Verbraucherpreisindex. Dementsprechend wird die Miete jeweils nach mindestens 12 Monaten, aber auch nach einem längeren Zeitraum, erhöht.

Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?

Der vorgesehen Mietpreis bei einem Indexmietvertrag darf sich höchstens einmal im Jahr erhöht werden. Das bedeutet, dass zwischen den Mieterhöhungen mindestens 12 Monate liegen müssen. Hierbei darf, wobei nur die Kaltmiete erhöht werden darf.

Welche Nachteile hat die Indexmiete für Mieter:innen?

Die Miete erhöht sich automatisch, ohne dass die Vermieter:in noch einmal Bescheid geben oder auf eine Reaktion der Mieter:in warten muss. Hat man als Mieter:in keinen Überblick, so kann die Mieterhöhung überraschend oder ungünstig ausfallen. Die Mieterhöhung kann zudem drastisch ausfallen, falls die Erhöhung erst nach einem längeren Zeitraum, beispielsweise mehreren Jahren, anfällt.

Kann eine Indexmiete unendlich steigen?

Da die Miete nur maximal einmal im Jahr erhöht werden darf, bleibt sie in diesem Zeitraum unverändert. Schwankungen bei Verbraucherpreisen haben demnach keine spontanen Auswirkungen auf die Miete. In der Regel steigt die Miete langsam, aber stetig. Bei sinkendem Verbraucherpreisindex kann die Miete auch sinken.

Wann ist eine Indexmiete sinnvoll?

Ein Indexmietvertrag ist für Vermieter:innen günstig, wenn zu erwarten ist, dass der Verbraucherpreisindex schneller steigt als vergleichbare Mieten und sich das Wohnobjekt in einer Gegend mit Mietpreisbremse befindet. Für Mieter:innen ist die Indexmiete sinnvoll, wenn sie sich Transparenz und Berechenbarkeit in ihrem Mietverhältnis wünschen.

Wie berechnet man die Indexmiete?

Nach einem Mietjahr kann die anfallende Indexmiete folgendermaßen berechnet werden: Neuer Indexwert dividiert durch den alten Indexwert, mit 100 multipliziert. Von diesem Wert 100 subtrahieren. Das Ergebnis gibt die Prozentzahl der Kostensteigerung der Grundmiete an.

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel
Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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