Staffelmiete: Funktion & Besonderheiten

Inhaltsübersicht

Staffelmietverträge haben die Besonderheit, dass Mietanpassungen direkt der Höhe und des Zeitpunktes nach in den Mietvertrag mit aufgenommen werden. Aber wie funktioniert ein Staffelmietvertrag? Welche Besonderheiten ergeben sich für Mieter:innen und Eigentümer:innen? In folgenden Beitrag haben wir die wichtigsten Inforationen zur Staffelmiete zusammengestellt.

Das Wichtigste auch einen Blick:

  • Mietsteigerungen und Zeitpunkt der Steigerungen sind im Vertrag festgelegt.
  • Voraussetzungen: Schriftform, Angabe der tatsächlichen Erhöhungen in Euro, Mindestabstand von 12 Monaten zwischen den Mietanpassungen.
  • Kündigungsausschluss: Vermieter können Kündigung durch Mieter für bis zu 4 Jahre ausschließen; Nachmieterklausel als Alternative.
  • Mietpreisbremse gilt auch bei Staffelmieten; Mieten dürfen in angespannten Wohnungsmärkten nicht mehr als 10% über ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.
  • Vor- und Nachteile: Planungssicherheit und weniger Aufwand für Vermieter:innen und Mieter:innen, jedoch fehlende Flexibilität und mögliche Abschreckung von Mietenden beim Abschluss eines solchen Vertrages.

Grundlagen Staffelmietvertrag

Im Unterschied zum einfachen Mietvertrag ist im Rahmen eines Staffelmietvertrages die Mietsteigerung bereits fest im Mietvertrag vereinbart. Dabei ist nicht nur die Höhe der Mietsteigerung, sondern auch deren Zeitpunkt fixiert.

Damit die Staffelmiete wirksam ist, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Schriftform: Staffelmietverträge bedürfen grundsätzlich der Schriftform (§ 557a Abs. 1 BGB), dies bedeutet: der Mietvertrag muss schriftlich aufgesetzt und von beiden Mietparteien unterschrieben werden.
  • Mehrkosten: Es ist nicht ausreichend, eine prozentuale Mietsteigerung in den Staffelvertrag aufzunehmen. Es sind immer die tatsächlichen Erhöhungen in Euro anzugeben.

Klauseln, die nur eine prozentuale Steigerung von X Prozent pro Jahr oder verschiedene Prozentwerte zu verschiedenen Zeitpunkten enthalten, sind unwirksam. Wollen Vermieter:innen die Mietsteigerungen an die Inflation und damit die Verbraucherpreise koppeln, handelt es sich um einen sogenannten Indexmietvertrag, nicht um eine Staffelmiete.

  • Zeitpunkte: Auch im Rahmen eines Staffelmietvertrages sind die Zeitpunkte der Mietanpassungen nicht komplett frei durch die Eigentümer:in bestimmbar. Zwischen den Mietanpassungen im Rahmen der Staffelung müssen mindestens 12 Monate liegen.
  • Staffelung: Ohne Staffelung kein Staffelmietvertrag! Ist keine Staffelung vereinbart, handelt es sich auch nicht um einen Staffelmietvertrag, daher müssen Mieter:in und Eigentümer:in mindestens eine Staffel vereinbaren.

Wie lange darf ein Staffelmietvertrag planen?

Grundsätzlich ist der Länge einer Staffelmiete und der Anzahl der Staffeln keine Grenze nach oben gesetzt. Es ist lediglich zu beachten, dass zwischen den Staffeln eine Frist von 12 Monaten eingehalten werden muss.

Kündigungsausschluss

Im Rahmen eines solchen Vertrages sind die Eigentümer:innen berechtigt, die Kündigung durch die Mietenden für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren auszuschließen (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB).

Um Mietenden hier etwas mehr Freiraum zu gewähren, kann eine sogenannte Nachmieterklausel installiert werden. Im Rahmen dieser wird den Mietenden ein schnellerer Ausstieg aus dem Mietvertrag gewährt, wenn diese selbst für eine verbindlichen Nachmieter:in sorgen.

Mustermietvertrag mit Staffelmiete

Hier finden Sie unseren kostenlosen Mustermietvertrag für Staffelmieten:

Mieterhöhung beim Staffelmietvertrages

Wie schon zu Beginn erwähnt, können auch im Rahmen eines Staffelmietvertrages Mieten nicht wahllos erhöht werden. Zwischen den Staffelungen müssen mindestens 12 Monate liegen. Alles darunter ist unwirksam.

Weitere Mieterhöhungen, die über die Staffeln hinausgehen, sind indes ausgeschlossen. Dies gilt auch bei Modernisierungen.

Ist der Staffelmietvertrag ausgelaufen, darf die Vermieter:in erneut einen Staffel- oder Indexmietvertrag vorschlagen, einfach neue Staffeln festzusetzen ist jedoch nicht erlaubt.

Mehr zum Thema Mieterhöhungen finden Sie in unserem Ratgeber.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Im Gegensatz zur klassischen Mieterhöhung begrenzt die ortsübliche Vergleichsmiete die Höhe der Staffelmieten nicht.

So können Staffelmietverträge ein Instrument sein, um Mieten deutlich über dem örtlichen Mietspiegel zu verlangen.

Kappungsgrenze

Auch die Kappungsgrenze, die den Anstieg von Bestandsmieten begrenzen soll, findet bei gestaffelten Mietverträgen keine Anwendung.

Bei klassischen Mietverträgen begrenzt die Kappungsgrenze die Mietsteigerungen auf 20 Prozent über einen Zeitraum von 3 Jahren bzw. 15% in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Mietpreisbremse

Anders als Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete findet die Mietpreisbremse auch bei Staffelmietverträgen Anwendung.

Im Rahmen der Mietpreisbremse dürfen die Mieten in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt (Wohnungsknappheit) nicht mehr als 10% über den in der Region üblichen Mieten liegen.

Dies gilt sowohl für die Ausgangsmiete (die Miete, die zum Vertragsabschluss vereinbart wurde), also auch für die einzelnen Staffeln.

Liegt die geforderte Miete über dieser Schwelle, so können die Mieter:innen dies rügen und nur die maximale Miethöhe zahlen. Eine Rüge bleibt bestehen, auch wenn die Miete im Rahmen der nächsten Staffel erneut angepasst wird, eine erneute Rüge durch die Mietenden ist nicht notwendig (BGH, Urteil vom 30. März 2022, Az. VIII ZR 279/21).

Mehr zur Mietpreisbremse haben wir in unserem Artikel: Mietpreisbremse – Wie funktioniert sie? zusammengefasst.

Mietwucher bei Staffelmieten

Sollte die Miete in einer Region mit angespanntem Wohnungsmarkt mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, kann dies als Mietwucher im Sinne des Wirtschaftsstrafrechts (§ 5 Abs. 2 WiStrG) angesehen werden.

Solche Mietvereinbarungen sind damit unwirksam.

Ab wann ist welche Miete fällig?

Wann welche Miethöhe zu zahlen ist, kann die Mieter:in aus der Staffelvereinbarung direkt entnehmen. In dieser Vereinbarung muss neben der konkreten Mieterhöhung in Euro auch der jeweilige Erhöhungszeitpunkt aufgeführt sein.

Nachforderung gegen Mietende

In manchen Fällen wird trotz vereinbartem Staffelvertrag das SEPA-Lastschriftmandat nicht geändert oder Vermietende haben den Anpassungszeitpunkt nicht auf dem Schirm.

Dies bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die Erhöhung und die daraus resultierenden Ansprüche verfallen. Die vereinbarten Staffeln bleiben dennoch bestehen, genau wie die Forderungen.

Vermietende haben nach Ablauf des Jahres, in dem die Ansprüche (Mehrmieten) entstehen, 3 Jahre Zeit diese einzufordern. Nach dieser 3-jährigen Verjährungsfrist verfallen die Ansprüche jedoch gänzlich.

Es gibt jedoch Ausnahmen: Hat die Mietende bei Abschluss des Mietvertrages eine Einzugsermächtigung unterschreiben und der Vermieter:in so gestattet, die Mieten direkt vom Konto einzuziehen.

Versäumt die Eigentümer:in die Lastschrift anzupassen, darf sie keine Staffeln nachfordern (LG Hamburg, Urteil vom 13. März 1997, Az. 334 S 118/96).

Gleiches gilt auch, wenn die Mieter:innen das Nichteinfordern als Verzicht auf eine Mietanpassungen werten können. Wann genau dies der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab. Konkret hat das Landgericht Osnabrück einer Mietenden recht gegeben, da der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nicht auf die aktuelle Mietstaffel hingewiesen hat. Die Nachforderung durch die Vermieter:in hat das Gericht im Folgenden für unwirksam erklärt (Urteil vom 2. April 2004, Az. 12 S 46/04).

Damit die vereinbarten Mieten immer in richtiger Höhe eingezogen werden und Mietanpassungen auch durchgesetzt werden, behalten Mietverwaltungen die Anpassungszeitpunkte, Zahlungen durch die Mietenden und Mietrückstände immer im Auge. So entgehen Eigentümer:innen keine berechtigten Forderungen.

Vor- & Nachteile: Staffelmietvertrag

Wie jede Art des Mietvertrages hat auch die Staffelmiete Vor- & Nachteile.

Vorteile eines Staffelmietvertrages

Der größte Vorteil der Staffelmiete liegt in der Planungssicherheit. Anders als bei Standardmietverträgen oder Indexmieten sind die Mieterhöhungen bereits bei Vertragsabschluss für Vermieter:innen und Mieter:innen fest planbar.

Weniger Aufwand

Die Planbarkeit und die fest vereinbarten Mietanpassungen haben noch einen weiteren Vorteil: Der Aufwand in der Kalkulation von Mietsteigerungen, der Prüfung ihrer rechtlichen Zulässigkeit und das Einholen der Mieterzustimmung entfallen vollständig.

Der mitunter zeitraubende und im schlimmsten Fall vor Gericht endende Prozess belastet nicht nur die Nerven, sondern auch das Verhältnis zwischen Mieter:innen und Eigentümer:innen.

Mehr zum Prozess der Mieterhöhung haben wir im Beitrag: Mieterhöhung: So geht´s richtig erläutert.

Zahlen die Mieter:innen die vertraglich vereinbarten Staffeln nicht fristgerecht, so haben Vermieter:innen das Recht, die vereinbarte Mietstaffel auch ohne vorherige Abmahnung einzuklagen.

Keine Kappungsgrenze

Auch das Fehlen der Kappungsgrenze macht die Staffelmieten attraktiv für Vermieter:innen. So können die Mieten auch über die ortsüblichen Vergleichsmieten steigen.

Nachteile des Staffelmietvertrages

Auch der Staffelmietvertrag hat jedoch seine Nachteile. Vor allem die fehlende Flexibilität auf die allgemeinen Preis- und Mietsteigerungen zu reagieren, ist für Vermietende ein Ärgernis.

Wahl der Staffeln

Besonders bei langfristigen Verträgen werden die Staffeln für viele Jahre oder gar Jahrzehnte im Voraus vereinbart. Damit kann es passieren, dass die vereinbarten Preissteigerungen und die tatsächliche Entwicklung über die nächsten Jahre weit auseinandergehen.

Besonders in den letzten Jahren sind die Mietpreise mitunter extrem angestiegen. Hintergrund sind vor allem der Andrang auf Immobilien als Wertanlage und die allgemein niedrigen Leerstandquoten (2,8% im Jahr 2021 laut empirica; CBRE Group)

So sind Mieten seit 2015 bis Ende 2022 um im Durchschnitt rund 10.2% angestiegen (Quelle: Statistisches Bundesamt).

Spiegeln die vereinbarten Staffeln diese Entwicklung nicht wider, so entgehen Eigentümer:innen Mehrmieten und Inflationskompensationen.

Abschreckung von Mieter:innen

Mieter:innen sind häufig wenig von einer vorgeschlagenen Staffelmiete angetan. Das Wissen, das eine Mieterhöhung auf jeden Fall unausweichlich ist, schreckt viele Mietenden im ersten Moment ab.

Fazit

Der Staffelmietvertrag unterscheidet sich vom herkömmlichen Mietvertrag durch festgelegte Mietsteigerungen und deren Zeitpunkte.

Um wirksam zu sein, muss der Vertrag einige Voraussetzungen erfüllen wie Schriftform, Angabe der Mehrkosten in Euro und Einhaltung von Zeitpunkten und Staffelungen.

Ein Staffelmietvertrag bietet Planungssicherheit und reduziert den Aufwand bei Mietanpassungen. Es gibt jedoch auch Nachteile, wie die fehlende Flexibilität bei allgemeinen Preis- und Mietsteigerungen und die mögliche Abschreckung von Mietern durch festgelegte Mieterhöhungen.

Im Rahmen der Staffelmiete sind Kündigungsausschlüsse, Nachmieterklauseln und die Anwendung der Mietpreisbremse möglich.

Für Vermieter ist es wichtig, die Anpassungszeitpunkte im Auge zu behalten, um berechtigte Forderungen geltend zu machen.

Insgesamt haben Staffelmietverträge sowohl Vor- als auch Nachteile und es liegt an Vermietern und Mietern, die beste Lösung für ihre individuellen Bedürfnisse zu finden.

FAQ zum Staffelmietvertrag und der Staffelmiete

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem die Miete in festgelegten Zeitabständen automatisch ansteigt. Die Höhe der Mietsteigerungen und die Zeitintervalle werden bereits bei Vertragsabschluss festgelegt.

Wie funktioniert eine Staffelmiete?

Eine Staffelmiete ist eine vertraglich vereinbarte Mietanpassung, die in regelmäßigen Zeitabständen stattfindet. Die Mietsteigerungen und die Zeitintervalle werden im Mietvertrag festgelegt. Die Staffelung kann in Prozent oder als feste Summe angegeben werden.

Ist eine Staffelmiete gesetzlich zulässig?

Ja, Staffelmieten sind in Deutschland gemäß § 557a BGB zulässig. Die gesetzlichen Regelungen müssen jedoch eingehalten werden, wie die Schriftform des Vertrages und die Anforderungen an die Staffelungsvereinbarung.

Was ist der Unterschied zwischen einer Staffelmiete und einer Indexmiete?

Bei einer Staffelmiete werden die Mietsteigerungen im Voraus für bestimmte Zeitabstände festgelegt, während bei einer Indexmiete die Mietanpassung an die Entwicklung eines Preisindexes (z.B. Verbraucherpreisindex) gekoppelt ist.

Welche Vorteile hat eine Staffelmiete für Vermieter und Mieter?

Für Vermieter besteht der Vorteil in der Planungssicherheit, da die Mietsteigerungen bereits im Voraus festgelegt sind. Für Mieter kann eine Staffelmiete vorteilhaft sein, wenn die vereinbarten Mietsteigerungen unterhalb der allgemeinen Mietpreisentwicklung liegen und somit langfristig günstiger sind.

Gibt es Höchstgrenzen für die Mietsteigerungen bei Staffelmieten?

Das Gesetz sieht keine festen Höchstgrenzen für Staffelmieten vor. Allerdings dürfen Staffelmieten nicht sittenwidrig sein oder gegen das Wucherverbot (§ 138 BGB) verstoßen. Es empfiehlt sich die ortsübliche Vergleichsmiete als Orientierung zu nutzen.

Wie oft und in welchen Abständen können Staffelmieten erhöht werden?

Die Häufigkeit und die Zeitabstände der Mietsteigerungen können individuell vereinbart werden. Es müssen jedoch mindestens 12 Monate zwischen den Staffeln liegen.

Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB), nach der die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf, gilt für Staffelmietverträge nicht.

Können Staffelmieten auch bei befristeten Mietverträgen vereinbart werden?

Ja, Staffelmieten können sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverträgen vereinbart werden.

Hat eine Staffelmiete Einfluss auf die Betriebskosten?

Nein, eine Staffelmiete bezieht sich ausschließlich auf die Grundmiete (Nettokaltmiete). Die Betriebskosten werden hiervon unabhängig behandelt und können separat angepasst werden.

Kann ein Mieter während der Laufzeit eines Staffelmietvertrages eine Mietminderung geltend machen?

Ja, Mieter haben auch während der Laufzeit eines Staffelmietvertrages das Recht, bei Mängeln an der Mietsache eine Mietminderung geltend zu machen. Die Mängel müssen jedoch erheblich sein und den Gebrauch der Mietsache wesentlich beeinträchtigen.

Sind Staffelmieten bei gewerblichen Mietverträgen zulässig?

Ja, Staffelmieten können auch bei gewerblichen Mietverträgen vereinbart werden. Allerdings gelten für gewerbliche Mietverträge andere Regelungen als für Wohnraummietverträge und die Vertragsparteien haben insgesamt mehr Gestaltungsfreiheit.

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel
Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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