Sondereigentum: Was ist das?

Wer eine Eigentumswohnung kauft, bekommt nicht nur die eigene Wohnung, sondern wird auch einen Miteigentumsanteil an einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Damit kommt die Frage auf: Was darf selbst bestimmt werden – und wo endet die Entscheidungsfreiheit? Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist dabei entscheidend.

Welche Bereiche dürfen verändert werden? Wer trägt die Verantwortung für die Instandhaltung? Und wo müssen alle Eigentümer:innen gemeinsam entscheiden?

Dieser Ratgeber bringt Klarheit und zeigt, was zum Sondereigentum gehört – und wo die Grenzen liegen.

• Sondereigentum umfasst alle Räume innerhalb der eigenen Wohnung, einschließlich Bodenbeläge, Wände, Decken und Innentüren – ausgenommen nicht tragende Wände oder die äußere Fassade.
• Das Gemeinschaftseigentum beginnt dort, wo mehrere Eigentümer:innen betroffen sind, etwa bei Treppenhäusern, Außenwänden, Dächern, Fassaden und technischen Anlagen wie Zentralheizungen oder Wasserleitungen, die mehrere Einheiten versorgen.
• Eigentümer:innen dürfen ihr Sondereigentum frei gestalten und renovieren, solange keine Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum erfolgen und die Rechte anderer nicht beeinträchtigt werden.
• Für die Instandhaltung des Sondereigentums ist die jeweilige Eigentümerin verantwortlich, während das Gemeinschaftseigentum gemeinschaftlich von allen getragen wird.
• Die Teilungserklärung regeln die genaue Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, weshalb sie vor baulichen Veränderungen immer geprüft werden sollten.

Abgrenzung des Sondereigentums in der WEG

In einer WEG gibt es eine klare Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Diese Abgrenzung entscheidet über Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen, insbesondere bei baulichen Veränderungen, Instandhaltungen oder Reparaturen. Während in einem klassischen Einfamilienhaus Eigentümer:innen vollkommen frei über alle Bereiche verfügen, gelten in einer WEG rechtliche Vorgaben, die individuelle Gestaltungsmöglichkeiten einschränken können.

Unterschied zum klassischen Eigentum

Beim klassischen Alleineigentum (z. B. Einfamilienhaus) gehört das gesamte Grundstück samt Gebäude einer einzigen Person, einem Eigentümerpaar oder einem Unternehmen oder einer Erbengemeinschaft. In einer WEG hingegen gibt es zwei Eigentumsebenen:

1. Sondereigentum → Bereiche, die einer einzelnen Eigentümer:in allein gehören und über das diese auch frei verfügen können
2. Gemeinschaftseigentum → Bereiche, die allen Miteigentümer:innen anteilig gehören und nur gemeinschaftlich verändert oder instand gehalten werden können

Diese Abgrenzung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Merkmal	Klassisches Eigentum (Einfamilienhaus)	Sondereigentum in der WEG
Nutzungsrecht	Uneingeschränkt – der oder die Eigentümer:in bestimmt frei über Grundstück und Gebäude	(Zumeist) Nur innerhalb der eigenen Wohnung, sofern Gemeinschaftseigentum nicht betroffen ist
Bauliche Veränderungen	Keine Einschränkungen, solange Bauvorschriften eingehalten werden	Nur im Sondereigentum erlaubt – Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum erfordern Zustimmung der WEG
Instandhaltungspflichten	Komplett in Eigenverantwortung	Sondereigentum muss selbst instand gehalten werden, Gemeinschaftseigentum wird von der WEG verwaltet
Gemeinschaftliche Entscheidungsfindung	Nicht erforderlich, da es keine Miteigentümer:innen gibt, ausgenommen bei gemeinsamen Eigentum in z.B. einer Erbengemeinschaft	Änderungen am Gemeinschaftseigentum müssen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden
Verwaltung und Hausgeld	Keine gemeinschaftliche Verwaltung notwendig	Monatliche Hausgeldzahlungen für Instandhaltung und Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums

Sondereigentum: Wo liegen die Grenzen?

Zum Sondereigentum gehören alle abgeschlossenen Räume innerhalb der Wohnung, die im Alleineigentum einer Person stehen. Dazu zählen:

• Wohnräume, Schlafzimmer, Küche und Bad (Wohnungen)
• Bodenbeläge, Wandverkleidungen, Innentüren
• Fensterinnenseiten (nicht die Fensterrahmen oder Außenseiten)
• Private Keller- oder Dachbodenabteile, sofern sie in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen sind

Nicht zum Sondereigentum gehören:

• Tragende Wände und Decken (da sie für die Statik des gesamten Gebäudes relevant sind)
• Außenfassaden und Dächer
• Fenster und Balkontüren (Rahmen und Außenseiten)
• Heizungsrohre, Wasserleitungen und Elektroleitungen, die mehrere Wohnungen versorgen
• Treppenhäuser, gemeinschaftliche Flure und Aufzüge
• Allgemeine Außenanlagen
• Tiefgaragen und Garagenhöfe

Rechtliche Grundlage: Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung einer WEG legt im Detail fest, was zum Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. In manchen Fällen können bestimmte Flächen, die normalerweise Gemeinschaftseigentum wären (z. B. Terrassen oder Gartenflächen), als Sondernutzungsrecht einer einzelnen Eigentümerin zugewiesen sein. Diese Sondernutzungsrechte geben der begünstigten Miteigentümer:in zwar nicht das Eigentumsrecht über diese Bereiche, erlauben aber diese unter gewissen Vorgaben und in einem begrenzten Rahmen für sich zu nutzen. Auch sie kommen allerdings mit entsprechenden Pflichten zur Instandhaltung und dem Tragen der damit verbundenen Kosten.

Falls Unklarheiten bestehen, sollte immer ein Blick in die Teilungserklärung oder einen juristischen Rat eingeholt werden, bevor bauliche Maßnahmen geplant oder Veränderungen vorgenommen werden.

Entstehung des Sondereigentums durch die Teilungserklärung: Ohne Teilungserklärung kein Sondereigentum

Damit eine Eigentumswohnung als Sondereigentum anerkannt wird, muss dies rechtlich festgelegt sein. Die Grundlage dafür bildet die Abgeschlossenheitserklärung, auf welcher sich die Teilungserklärung des Gebäudes begründet. Durch Vorlage der Abgeschlossenheitserklärung und Teilungserklärung beim Grundbuch, wird das bisherige Grundbuchblatt des Gebäudes durch individuelle Grundbücher für die einzelnen Sondereigentumseinheiten (Wohnungen) ausgetauscht.

Diese Abgeschlossenheitserklärung in Verbindung mit der Teilungserklärung legt fest, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Ohne solche Bescheinigung kann nur ein Miteigentum an dem Grundstück (und damit indirekt an der Immobilie), nicht aber einzelnen Wohnungen oder Räumen erworben werden

Das Sondereigentum entsteht durch die notariell beglaubigte Teilungs- und Abgeschlossenheitserklärung, die von der ursprünglichen Grundstückseigentümer:in oder Bauträger:in erstellt wird. Diese Erklärung teilt ein Gebäude in separate Eigentumseinheiten auf und bestimmt, welche Bereiche einer bestimmten Person gehören.

Die Teilungserklärung enthält:

• Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
• Zuweisung von Sondernutzungsrechten, falls einzelne Eigentümer:innen z. B. bestimmte Gartenflächen oder Stellplätze exklusiv nutzen dürfen
• Angaben zu Miteigentumsanteilen, die über die Kostenverteilung innerhalb der WEG entscheiden
• Informationen zu den Rechten und Pflichten der Miteigentümer:innen

Eintragung ins Grundbuch: Das Wohnungsgrundbuchblatt

Nach der Teilungserklärung wird für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt im Wohnungsgrundbuch angelegt. Dadurch erhält jede Wohnung einen eindeutigen Eigentumsnachweis und kann unabhängig verkauft, vererbt oder belastet werden.

Jedes Wohnungsgrundbuchblatt enthält:

• Die Wohnung als Sondereigentum mit der zugehörigen Nummer aus der Teilungserklärung
• Den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (z. B. 50/1.000 am gesamten Gebäude)
• Informationen zu Grundschulden oder anderen Belastungen

Erst mit der Eintragung ins Grundbuch ist das Sondereigentum rechtlich abgesichert und kann als eigenständige Immobilie verkauft oder finanziert werden.

Neben der Teilungserklärung regelt die Gemeinschaftsordnung, welche Rechte und Pflichten die Eigentümer:innen innerhalb der WEG haben. Sie kann z. B. festlegen, dass bestimmte Baumaßnahmen in Wohnungen einer Genehmigung durch die WEG bedürfen oder welche Nutzung bestimmter Gebäudeteile erlaubt ist.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum – Klare Abgrenzung in der WEG

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist eindeutig geregelt, welche Teile einer Immobilie zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Diese Unterscheidung legt fest, wer für Instandhaltung und Reparaturen verantwortlich ist, wer Kosten tragen muss und welche baulichen Veränderungen möglich sind.

Nicht selten entstehen Streitigkeiten in einer WEG, weil nicht unmittelbar ersichtlich ist, ob ein bestimmtes Bauteil der einzelnen Eigentümer:in oder der gesamten Gemeinschaft gehört.

Grundprinzip: Was gehört wem?

Laut § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gilt:

• Sondereigentum umfasst zusammenhängende Räume, die baulich abgeschlossen sind und allein genutzt werden können.
• Gemeinschaftseigentum umfasst alle Gebäudeteile, die für die gesamte WEG relevant sind oder für die Funktion des Gebäudes notwendig sind.

Entscheidend ist dabei nicht, ob ein Bereich allein genutzt wird, sondern wie er rechtlich eingeordnet ist.

Ein Bereich kann also rechtlich Sondereigentum sein, auch wenn er gelegentlich von anderen mitbenutzt wird – etwa ein Flur, der zwei zusammengelegte Wohnungen verbindet. Umgekehrt kann ein Garten ausschließlich von einer Eigentümer:in genutzt werden, obwohl er rechtlich Gemeinschaftseigentum ist, das mit einem Sondernutzungsrecht versehen wurde.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

Zum Sondereigentum gehören alle Räume und Teile einer Wohnung, die individuell genutzt und gestaltet werden können. Die Instandhaltung, Reparatur und Modernisierung dieser Bereiche liegen in der Verantwortung der jeweiligen Eigentümer:innen.

Typische Beispiele für Sondereigentum:

• Innenräume der Wohnung: Die Wohnung als solche, inkl. Wohn-, Schlaf- und Badezimmer, Küche und Flur, ggf. Keller- oder Dachbodenräume, falls sie ausdrücklich als Sondereigentum in der Teilungserklärung ausgewiesen sind
• Ausstattung innerhalb der Wohnung: Bodenbeläge (z. B. Parkett, Teppich, Fliesen), Wand- und Deckenverkleidungen (z. B. Tapeten, Putz, Farbe), Innentüren, Einbaumöbel oder individuell installierte Küchen
• Sanitäre Anlagen und Elektroinstallationen innerhalb der Wohnung: Wasserhähne, Duschkabinen, Toiletten, elektrische Leitungen innerhalb der Wohnung (bis zum Wohnungsanschluss), Heizkörper, soweit sie individuell zur Wohnung gehören und keine zentrale Steuerung haben
• Balkone und Terrassen (eingeschränkt): Die Bodenbeläge und der Innenbereich der Brüstung gehören zum Sondereigentum. Die Außenflächen, die Konstruktion und die Abdichtung gehören jedoch zum Gemeinschaftseigentum

Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum:

Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Gebäudeteile, die für die Stabilität, Sicherheit oder den gemeinschaftlichen Gebrauch notwendig sind. Die Instandhaltung und Kosten dafür trägt die gesamte WEG.

• Bauliche Grundstruktur des Gebäudes: Tragende Wände, Außenwände und Fassaden, Dach und Dachkonstruktion, Fundament und Kelleraußenwände
• Fenster und Balkontüren: Die Fenster und ihre Rahmen zählen zum Gemeinschaftseigentum, da sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen. Auch Balkontüren fallen unter das Gemeinschaftseigentum, da sie die Abgrenzung zwischen Innenraum und Balkon darstellen. Ausnahme: Die innere Fensterbank und das Streichen der Fensterinnenseiten können als Sondereigentum gelten.
• Versorgungsleitungen und technische Anlagen: Wasser- und Heizungsleitungen, soweit sie mehrere Wohnungen versorgen, Hauptstromleitungen und Sicherungskästen im Haus, Zentralheizungsanlagen und Heizkessel
• Gemeinschaftlich genutzte Flächen und Einrichtungen: Treppenhäuser, Eingangsbereiche und Flure, Aufzüge, Gemeinschaftsräume (Waschküchen, Fahrradkeller, Müllräume), Gartenanlagen, wenn sie nicht als Sondernutzungsrecht einer Eigentümerin zugewiesen wurden

Grenzfälle: Was gehört zu wem?

Einige Gebäudeteile liegen genau zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum und führen häufig zu Diskussionen.

Bauteil	Sondereigentum	Gemeinschaftseigentum
Fenster	Innenseite des Fensters, Fensterbank innen	Fensterrahmen, Außenseite des Fensters
Balkon	Bodenbelag, Innenanstrich der Brüstung	Konstruktion, Abdichtung, Außenseite der Brüstung
Heizkörper	Heizkörper innerhalb der Wohnung	Heizungsrohre, wenn sie mehrere Einheiten versorgen
Wasserleitungen	Leitungen innerhalb der Wohnung	Hauptleitungen, die mehrere Wohnungen versorgen
Stromleitungen	Inneninstallation innerhalb der Wohnung	Hausstromnetz und Hauptleitungen
Keller	Privatkeller, wenn als Sondereigentum ausgewiesen	Kellerräume ohne gesonderte Zuweisung
Terrasse	Bodenbelag	Abdichtung, Fundament, Geländer
Dachfenster	Innenbereich (z. B. Rollo oder Innenrahmen)	Fensterkonstruktion und Dichtungen

Garagen, Gärten und Balkone – Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Bei bestimmten Bereichen wie Garagen, Gärten und Balkonen gibt es meist Unklarheiten darüber, ob sie zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Unterscheidung hängt maßgeblich von der jeweiligen Teilungserklärung ab.

Garagen und Stellplätze

• Tiefgaragenstellplätze: Tiefgaragen sind in der Regel Gemeinschaftseigentum, selbst wenn einzelne Stellplätze bestimmten Eigentümer:innen zugewiesen sind.
• Einzelgaragen: Falls eine Garage baulich abgetrennt ist und in der Teilungserklärung als Sondereigentum definiert wurde, gehört sie der jeweiligen Miteigentümer:in.
• Carports oder Außenstellplätze: Können entweder zum Gemeinschaftseigentum gehören oder als Sondernutzungsrecht einer Eigentümer:in zugewiesen sein.

Gärten

• Privatgärten gehören in den meisten Fällen nicht zum Sondereigentum, sondern sind Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht für eine bestimmte Wohnung. Das bedeutet, dass nur die zugewiesene Person den Garten nutzen darf, er aber dennoch rechtlich zum Gemeinschaftseigentum gehört.
• Gartenzäune, Hecken oder größere bauliche Veränderungen müssen in der Regel von der Eigentümerversammlung (ETV) genehmigt werden.

Balkone

• Die Innenflächen eines Balkons (Bodenbelag, Innenanstrich der Brüstung) gehören zum Sondereigentum.
• Die Balkonbrüstung, Außenseite, Abdichtung und die tragende Konstruktion gehören zum Gemeinschaftseigentum und dürfen nicht ohne Genehmigung verändert werden.
• Markisen oder Sichtschutzinstallationen müssen in den meisten Fällen von der WEG genehmigt werden, da sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen.

Sondereigentum vs. Sondernutzungsrechte – Wo liegt der Unterschied?

Oft werden Sondereigentum und Sondernutzungsrechte verwechselt, dabei gibt es rechtlich klare Unterschiede:

Merkmal	Sondereigentum	Sondernutzungsrecht
Rechtlicher Status	Gehört einer Miteigentümer:in vollständig und kann eigenständig verkauft oder belastet werden.	Bleibt Gemeinschaftseigentum, aber eine bestimmte Person darf es exklusiv nutzen.
Veränderungen	Können ohne Genehmigung der WEG vorgenommen werden, solange das Gemeinschaftseigentum nicht betroffen ist.	Änderungen sind nur mit Zustimmung der WEG möglich.
Beispiele	Innenräume der Wohnung, Keller, Tiefgaragenboxen (falls in der Teilungserklärung als Sondereigentum definiert)	Gartenflächen, Stellplätze, Dachterrassen, Kellerräume
Kosten für Instandhaltung	Trägt der oder die Eigentümer:in selbst.	Trägt grundsätzlich die WEG, wobei individuelle Vereinbarungen existieren können.

Sondereigentum kann verkauft, vermietet oder belastet werden, während ein Sondernutzungsrecht nur mit Zustimmung der WEG übertragen werden kann. Veränderungen am Sondernutzungsbereich (z. B. Pflasterung eines Stellplatzes oder Anbau eines Gartenhauses) erfordern in der Regel eine Zustimmung der WEG.

Instandhaltungskosten sind unterschiedlich geregelt: Während Eigentümer:innen von Sondereigentum die Kosten selbst tragen, werden Kosten für Sondernutzungsrechte teilweise über das Gemeinschaftseigentum getragen, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung legt etwas anderes fest.

Teileigentum – Gewerbliche Nutzung innerhalb einer WEG

Neben Sondereigentum an Wohnräumen (Wohnungseigentum im engeren Sinn) gibt es in einer WEG auch das sogenannte Teileigentum. Dabei handelt es sich ebenfalls um rechtlich eigenständiges Sondereigentum, das jedoch nicht zu Wohnzwecken, sondern ausschließlich für gewerbliche oder sonstige nicht wohnliche Zwecke genutzt werden darf.

Teileigentum wird in der Teilungserklärung ausdrücklich als solches definiert. Typische Beispiele sind:

• Büro- und Praxisräume
• Ladengeschäfte
• Lagerflächen
• Gewerbliche Einheiten in gemischt genutzten Gebäuden (z. B. ein Café im Erdgeschoss)

Merkmale von Teileigentum

• Es handelt sich um baulich abgeschlossene Räume, ähnlich wie beim Sondereigentum an Wohnräumen.
• Wohnen ist darin nicht erlaubt – auch nicht vorübergehend.
• Die Verantwortung für Instandhaltung und bauliche Veränderungen liegt bei der Eigentümer:in – wie beim klassischem Sondereigentum.
• Die Nutzung ist auf die in der Teilungserklärung erlaubten Zwecke beschränkt. Eine Umnutzung zu Wohnzwecken ist nur mit Zustimmung der WEG und einer Änderung der Teilungserklärung möglich.

Unterschiede zum Wohnungseigentum

Merkmal	Wohnungseigentum (Sondereigentum)	Teileigentum
Nutzung	Nur zum Wohnen erlaubt	Gewerbliche oder sonstige Nutzung
Bauliche Änderungen	Frei innerhalb des Sondereigentums, solange das Gemeinschaftseigentum nicht betroffen ist	Oft eingeschränkt, z. B. durch Lärmschutzauflagen oder andere Nutzungsbeschränkungen
Hausgeld und Nebenkosten	Oft nach Wohnfläche umgelegt	Gewerbliche Einheiten tragen oft höhere Nebenkosten (z. B. durch mehr Müllaufkommen oder höhere Wassernutzung)
Vermietung	Ohne Einschränkungen möglich	Nutzung kann durch Gemeinschaftsordnung eingeschränkt sein (z. B. keine Gastronomie erlaubt)

Relevanz des Sondereigentums

Die Einordnung eines Gebäudeteils als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum hat erhebliche Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen innerhalb einer WEG. Wer für Instandhaltungen, Reparaturen oder Schäden verantwortlich ist und wer welche Kosten tragen muss, hängt von dieser Unterscheidung ab. Gerade bei Wasserschäden oder größeren Sanierungsmaßnahmen ist es wichtig zu wissen, welche Zuständigkeiten bestehen.

Rechte und Pflichten der Eigentümer:in im Sondereigentum

Eigentümer:innen von Sondereigentum haben grundsätzlich das Recht, innerhalb ihres Bereichs frei zu entscheiden, solange keine baulichen Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum erfolgen. Dies bedeutet:

• Gestaltungsfreiheit: Renovierungen, Umbauten oder Modernisierungen im Sondereigentum können ohne Zustimmung der WEG erfolgen, solange sie keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben.
• Vermietung: Die Wohnung kann frei vermietet werden, sofern die Gemeinschaftsordnung keine Einschränkungen vorsieht (z. B. Verbot von Kurzzeitvermietungen wie Airbnb).
• Nutzung: Die Nutzung des Sondereigentums ist grundsätzlich frei wählbar, solange keine gewerbliche Nutzung in einer Wohnanlage untersagt ist.

Allerdings ergeben sich aus dem Sondereigentum auch Pflichten:

• Instandhaltungspflicht: Eigentümer:innen müssen ihr Sondereigentum auf eigene Kosten instand halten. Dazu gehören z. B. der Austausch von Bodenbelägen, Sanitäreinrichtungen oder Innentüren.
• Wahrung der Interessen der Gemeinschaft: Maßnahmen, die andere Eigentümer:innen stören oder die Bausubstanz gefährden, sind nicht erlaubt. Dazu gehören etwa übermäßige Lärmbelästigung oder bauliche Eingriffe, die statische Probleme verursachen könnten.
• Beachtung der Gemeinschaftsordnung: Bestimmungen zu erlaubten Nutzungen, Umbauten oder baulichen Vorgaben müssen eingehalten werden.

Zuständigkeit bei (Wasser-)Schäden

Bei Schäden innerhalb einer WEG ist es besonders wichtig zu klären, ob sie im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum entstanden sind, da sich daraus die Zuständigkeiten für Reparaturen und Kosten ergeben.

Ein Wasserschaden zum Beispiel kann verschiedene Ursachen haben, die über die Verantwortlichkeit entscheiden:

• Schaden an einer Wasserleitung innerhalb der Wohnung: Wenn ein Rohr oder eine Armatur innerhalb der Wohnung defekt ist, liegt die Verantwortung bei der Miteigentümer:in. Auch Schäden an Sanitäreinrichtungen wie Duschkabinen oder Waschbecken müssen selbst getragen werden.
• Leck in einer Hauptleitung des Gebäudes: Befindet sich die undichte Leitung in einer gemeinsamen Versorgungsleitung, die mehrere Wohnungen versorgt, fällt sie in den Bereich des Gemeinschaftseigentums, und die WEG muss für die Reparatur aufkommen.
• Wasserschäden durch undichte Fenster oder Dach und Fassade: Fensterrahmen, Dächer und Außenwände gehören zum Gemeinschaftseigentum, sodass die WEG-Verwaltung bzw. die WEG für Koordination der Reparaturen verantwortlich ist.
• Wasserschäden durch eigenes Verschulden: Wenn z. B. eine Badewanne überläuft oder eine Waschmaschine ausläuft, haftet die Eigentümer:in selbst. Falls der Schaden eine andere Wohnung betrifft, kann die Privathaftpflichtversicherung einspringen.

Kommt es zu Streitfällen, weil unklar ist, ob ein Schaden im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum liegt, kann eine Prüfung der Teilungserklärung oder ein Gutachten weiterhelfen.

Kosten für Instandhaltung Sanierungen

Die Kostenverteilung für Reparaturen und Sanierungen hängt davon ab, ob es sich um Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum handelt.

Eigentümer:innen tragen alle Kosten für das Sondereigentum selbst, dazu gehören:

• Austausch oder Reparatur von Bodenbelägen, Innentüren, Sanitäreinrichtungen und Wandverkleidungen
• Malerarbeiten und Modernisierungen innerhalb der eigenen Wohnung
• Reparaturen an individuellen Heizkörpern oder Elektroinstallationen, sofern sie nur die eigene Wohnung betreffen

Die WEG trägt die Kosten für das Gemeinschaftseigentum, das schließt ein:

• Dachsanierungen, Fassadenrenovierungen und Treppenhausinstandhaltung
• Austausch oder Wartung von Heizungsanlagen, Versorgungsleitungen und Aufzügen
• Reparaturen an Fenstern, Balkontüren und tragenden Gebäudeteilen

Da größere Sanierungen über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden, zahlen alle Eigentümer:innen anteilig mit. Ein Streitpunkt entsteht oft dann, wenn sich einzelne Eigentümer:innen von Maßnahmen benachteiligt fühlen, die ihrer Meinung nach nur indirekt ihr Eigentum betreffen.

Ausgenommen von dieser Kostenverteilung sind Kosten für Maßnahmen, von denen nur einzelne Eigentümer:innen betroffen sind. In diesen (und allen anderen Fällen, in denen nur eine bestimmte Miteigentümergruppe betroffen ist) kann die Gemeinschaft im Rahmen der Beschlussfassung die Kosten auch ausschließlich auf diese Miteigentümer:innen verteilen. Dies sorgt für eine gerechte Verteilung von Aufwendungen, besonders für privilegierte Maßnahmen, in einer WEG.

Haftung für das Sondereigentum

Eigentümer:innen haften für alle Schäden und Risiken, die aus ihrem Sondereigentum entstehen. Besonders wichtig sind dabei folgende Aspekte:

• Haftung für Schäden in anderen Wohnungen: Falls aus dem Sondereigentum heraus Schäden an Gemeinschaftseigentum oder Nachbarwohnungen entstehen (z. B. Wasserschäden durch ein defektes Waschbecken), ist die Eigentümer:in haftbar. In solchen Fällen greift die Privathaftpflichtversicherung oder eine Wohngebäudeversicherung, falls eine solche für die WEG besteht.
• Verkehrssicherungspflicht: Eigentümer:innen müssen sicherstellen, dass keine Gefahren von ihrem Sondereigentum ausgehen. Das bedeutet beispielsweise, dass lose Bodenbeläge oder unsachgemäß montierte Möbel keine Gefahr für andere darstellen dürfen.
• Haftung bei baulichen Veränderungen: Wer eigenmächtig bauliche Veränderungen vornimmt, die sich auf das Gemeinschaftseigentum auswirken (z. B. das Entfernen tragender Wände oder die unsachgemäße Dämmung von Innenräumen), kann für Folgeschäden haftbar gemacht werden.
• Verantwortung für Mieter:innen: Falls eine Eigentümer:in die Wohnung vermietet, bleibt sie dennoch für alle Schäden verantwortlich, die aus dem Sondereigentum entstehen. Auch Schäden, die durch Mieter:innen verursacht werden, können auf die Eigentümer:in zurückfallen, wenn diese ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen ist.

Um sich gegen unerwartete Kosten und Haftungsrisiken abzusichern, sollten Eigentümer:innen prüfen, ob sie eine Hausrat-, Wohngebäude- oder Privathaftpflichtversicherung benötigen.

Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum

In einer WEG kann es vorkommen, dass bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum umgewandelt werden sollen. Dies kann sinnvoll sein, wenn Eigentümer:innen exklusive Nutzungsrechte erhalten oder bestimmte Flächen individuell gestalten und verwalten möchten.

Damit eine solche Umwandlung rechtlich gültig ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt und ein formeller Beschluss der WEG gefasst werden.

Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum ist nur unter folgenden Bedingungen möglich:

• Bauliche Abgeschlossenheit: Der Bereich muss nach § 3 Abs. 2 WEG klar abgrenzbar und eigenständig nutzbar sein. Dies bedeutet, dass Räume, die für das gesamte Gebäude notwendig sind (z. B. Treppenhäuser, Versorgungsleitungen), nicht in Sondereigentum umgewandelt werden können.
• Einstimmiger Beschluss der WEG: Da die Umwandlung das Verhältnis der Eigentümer:innen verändert, ist eine 100 % Zustimmung aller Miteigentümer:innen (Allstimmigkeit) erforderlich.
• Änderung der Teilungserklärung: Die notarielle Anpassung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans ist notwendig, damit die Änderung rechtskräftig wird.
• Eintragung ins Grundbuch: Die Änderungen müssen im Grundbuch vermerkt werden, damit das neue Sondereigentum rechtlich abgesichert ist.

Typische Beispiele für Umwandlungen

Einige Gemeinschaftsflächen eignen sich unter bestimmten Bedingungen für die Umwandlung in Sondereigentum:

• Dachbodenflächen: Falls ein Dachboden nicht für technische Anlagen oder als Fluchtweg genutzt wird, kann er in Sondereigentum umgewandelt werden, sodass eine Eigentümer:in ihn z. B. als Wohnraum ausbauen kann.
• Ehemalige Gemeinschaftsräume: Falls die WEG beschließt, einen nicht mehr genutzten Trockenraum oder Hobbyraum einer bestimmten Wohnung zuzuordnen, kann dies per Beschluss und Grundbuchänderung erfolgen.
• Garagenstellplätze: Manche Tiefgaragenstellplätze oder Carports sind im ursprünglichen Grundbuch als Gemeinschaftseigentum geführt, können aber durch Beschluss der WEG einzelnen Eigentümer:innen als Sondereigentum zugewiesen werden.
• Terrassen und Gartenflächen: Falls die Teilungserklärung bisher nur ein Sondernutzungsrecht vorsieht, könnte die Fläche unter bestimmten Bedingungen vollständig ins Sondereigentum übergehen.

Nicht alle Gebäudeteile können in Sondereigentum überführt werden. Bausubstanz und tragende Elemente, die für die Funktion des gesamten Gebäudes notwendig sind, bleiben immer Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören:

• Tragende Wände und Decken
• Versorgungsleitungen, die mehrere Einheiten versorgen
• Außenfassaden, Fenster und Balkontüren
• Dächer, Fundamente und Flure

Zudem darf eine Umwandlung keine Nachteile für andere Eigentümer:innen mit sich bringen. Falls z. B. ein früherer gemeinschaftlicher Raum umgewandelt wird, muss sichergestellt sein, dass keine Fluchtwege versperrt oder bestehende Nutzungen beeinträchtigt werden.

Verwaltung von Sondereigentum (SEV)

Eigentümer:innen, die ihre Wohnung vermieten, müssen ihr Sondereigentum erfolgreich verwalten. Neben der Vermietung, Instandhaltung und Abrechnung müssen rechtliche Vorgaben eingehalten werden. Da dies meistens mit erheblichem Aufwand verbunden ist, entscheiden sich viele für eine Sondereigentumsverwaltung (SEV), die diese Aufgaben übernimmt.

Während sich die WEG-Verwaltung um das Gemeinschaftseigentum kümmert, bleibt das Sondereigentum in der Verantwortung der jeweiligen Miteigentümer:innen. Eine SEV kann hier entlasten, indem sie sich um Mietersuche, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltung kümmert. Fachkundige Verwaltungen bieten umfassende Dienstleistungen an, die speziell auf die Bedürfnisse von Vermieter:innen zugeschnitten sind. Wer Unterstützung in der Verwaltung seines Sondereigentums sucht, kann sich an auf SEV spezialisierte Hausverwaltungen wenden, die diese Aufgaben professionell übernehmen.

Leistungen einer Sondereigentumsverwaltung

Eine SEV bietet verschiedene Dienstleistungen an, die individuell auf die Eigentümer:innen zugeschnitten werden können. Dazu gehören:

• Vermietungsmanagement: Suche nach geeigneten Mieter:innen, Mietvertragsgestaltung und Bonitätsprüfung
• Mietverwaltung: Abwicklung der Mietzahlungen, Mahnwesen und Kommunikation mit Mieter:innen
• Mieterhöhungen: Prüfung und Durchsetzung von Mietanpassungen, Index- und Staffelmieten
• Instandhaltungs- und Reparaturmanagement: Koordination von Handwerksfirmen, regelmäßige Wartungen und Notfallmanagement
• Abrechnung und Buchhaltung: Erstellung der Nebenkostenabrechnung und Verwaltung von Kautionskonten
• Rechts- und Vertragsmanagement: Unterstützung bei rechtlichen Fragen, Durchsetzung von Mieterhöhungen oder Kündigungen

Vorteile einer professionellen SEV

Wer die Verwaltung des Sondereigentums in erfahrene Hände gibt, profitiert von mehreren Vorteilen:

✅ Zeitersparnis: Die Verwaltung übernimmt alle administrativen Aufgaben und reduziert den Aufwand für die Eigentümer:innen.

✅ Sicherheit bei rechtlichen Fragen: Mietrechtliche Vorgaben werden eingehalten, wodurch rechtliche Risiken minimiert werden.

✅ Professionelle Mieterauswahl: Durch Bonitätsprüfungen und professionelle Mietverträge werden Zahlungsausfälle reduziert.

✅ Optimierung der Rendite: Durch regelmäßige Mietanpassungen und effiziente Kostenkontrolle kann die Wirtschaftlichkeit der Immobilie verbessert werden.

Die Entscheidung für eine SEV lohnt sich vordergründig für Eigentümer:innen, die mehrere Wohnungen besitzen oder nicht vor Ort sind, um sich selbst um die Verwaltung zu kümmern. Da sich der Verwaltungsaufwand je nach Objekt stark unterscheiden kann, sollte im Vorfeld geprüft werden, welche Leistungen individuell benötigt werden und welche Kosten damit verbunden sind.

Fazit – Sondereigentum

Sondereigentum bietet Eigentümer:innen viele Freiheiten bei der Nutzung und Gestaltung der eigenen Räume, bringt aber auch klare Verantwortlichkeiten und Instandhaltungspflichten mit sich. Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechten bestimmt, wer welche Kosten trägt und welche baulichen Veränderungen erlaubt sind.

Wer eine Eigentumswohnung besitzt oder erwerben möchte, sollte sich intensiv mit der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung befassen, um spätere Konflikte zu vermeiden. Gerade bei Schäden, Sanierungen oder baulichen Maßnahmen ist es wichtig zu wissen, wo die Zuständigkeiten liegen und welche Abstimmungen mit der WEG notwendig sind.

Eine Sondereigentumsverwaltung (SEV) kann Eigentümer:innen bei der Vermietung und Verwaltung ihrer Wohnung entlasten, indem sie Mietersuche, Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltungen übernimmt.

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