Sondereigentum: Was ist das?

Inhaltsübersicht

Sondereigentum bezieht sich auf den Teil einer Immobilie, der einer bestimmten Person gehört und von dieser allein genutzt werden darf. Dazu gehören insbesondere Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus (Wohneigentümergemeinschaft), aber auch einzelne Räumlichkeiten oder Bereiche.

Sondereigentum ist im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum, das alle Miteigentümer:innen einer Immobilie gemeinsam nutzen, ausschließlich einer Eigentümer:in vorbehalten. Die Eigentümer:in hat das Recht, das Sondereigentum nach ihren Vorstellungen zu nutzen und zu veräußern.

Allerdings ist die Eigentümer:in auch verpflichtet, ihr Eigentum selbst zu unterhalten und eventuelle Reparaturen aus eigener Tasche zu bezahlen. Gleichzeitig muss sie auch dafür sorgen, dass ihr Sondereigentum nicht zulasten der Gemeinschaft genutzt wird.

Sondereigentum muss durch die Teilungserklärung begründet werden, in der alle Rechte und Pflichten festgehalten sind. Die Miteigentümer:innen können ihr Sondereigentum auch als Kreditsicherheit hinterlegen (analog zum Einfamilienhaus).

Eigentümer:innen haben das Recht, das Sondereigentum zu nutzen, sind jedoch an die Einhaltung von Regeln und Vorschriften gebunden, die in der Teilungserklärung festgelegt werden.

Das wichtigste in Kürze:

  1. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Sondereigentum bezieht sich auf den Teil einer Immobilie, der einer bestimmten Person gehört und von dieser allein genutzt werden darf. Dies steht im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum, das von allen Miteigentümer:innen einer Immobilie gemeinsam genutzt wird. Die Eigentümer:in hat das Recht, das Sondereigentum nach ihren Vorstellungen zu nutzen und zu veräußern, muss aber auch für Instandhaltung und Reparaturen sorgen.
  2. Rechte und Pflichten von Sondereigentümer:innen: Sondereigentum muss durch eine Teilungserklärung begründet werden, in der alle Rechte und Pflichten festgehalten sind. Die Miteigentümer:innen können ihr Sondereigentum auch als Kreditsicherheit hinterlegen. Dabei müssen sie sich an Regeln und Vorschriften halten, die in der Teilungserklärung festgelegt werden.
  3. Bestandteile: Zum Sondereigentum gehören unter anderem alle Räume der Eigentumswohnungen, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen, Fußbodenbeläge in den Wohnungen, Innentüren, nicht tragende Innenwände und sanitäre Installationen. Seit der WEG-Reform aus 2020 können auch Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen Sondereigentum begründen.
  4. Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist notwendig, um die Miteigentumsanteile bestimmen und Kosten klar abgrenzen zu können. Die Eigentümer:in, der ein entsprechendes Sondereigentum zusteht, ist für die Zahlung der damit einhergehenden Kosten verantwortlich.
  5. Haftung durch Eigentümer:innen: Miteigentümer:innen müssen für ihren Teil des Sondereigentums voll haften. Entstehen durch ein Sondereigentum Schäden am Gemeinschaftseigentum oder dem Eigentum einer Miteigentümer:in, so müssen auch diese Schäden durch die Eigentümer:in ersetzt werden. Bei Schäden des Gemeinschaftseigentums, die das Sondereigentum betreffen, ist die betroffene Miteigentümer:in für den Ersatz des Schadens verantwortlich, abhängig von der Schuldfrage.

Was gehört zum Sondereigentum?

Was zum Sondereigentum gehört, ist in § 5 WEG geregelt. Es umfasst für eine Wohneigentümergemeinschaft grundsätzlich:

  • Alle Räume der Eigentumswohnungen
  • Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen
  • Fußbodenbeläge in den Wohnungen
  • Innentüren
  • Nicht tragende Innenwände
  • Sanitäre Installationen

Das Wohneigentumsgesetz spricht ferner von:

Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum […] beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

§ 5 Abs. 1 WEG

Nach dieser Definition sind Fenster oder gemeinschaftlich genutzte Abwasser-, Abgas- oder Heizungsrohre kein Teil des Sondereigentums. Eine Änderung durch die Bewohner:in würde alle Miteigentümer:innen betreffen.

Spezialfälle

Neben den oben aufgeführten Fällen gibt es auch andere Teile von Wohnanlagen, die Sondereigentum darstellen können. Seit der WEG-Reform aus 2020 können auch Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen Sondereigentum begründen. So zum Beispiel:

  • Balkone
  • Fenster
  • Garten / Terrassen
  • Wohnungseingangstüren
  • Stellplätze

Balkone

Der Balkon, Dinge, die auf dem Balkon steht, sowie der Boden dessen, gehören zum Sondereigentum und können von der Eigentümer:in allein genutzt werden. Die Außenwände, Decke und Brüstung sind jedoch Eigentum der Gemeinschaft.

Fenster

Grundsätzlich sind Fenster Gemeinschaftseigentum und gehören auf Grund der Außenwirkung und der Auswirkungen auf die Gemeinschaft allen Miteigentümer:innen gemeinschaftlich. Jedoch kann durch Beschluss der Eigentümerversammlung abweichendes in der Teilungserklärung vereinbart werden. Dies bezieht sich zumeist auf die Kostenverteilung für die Modernisierung von Fenstern.

Garten / Terrassen

Erst seit der WEG-Reform aus 2020 sind Außenflächen sondereigentumsfähig. So können einzelne Miteigentümer:innen, sofern in der Teilungserklärung definiert, ihren Außenbereich selbst verändern.

Wohnungsübergangstüren

Wohneingangstüren stellen eine Verbindung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum dar. Während die Außenseite eindeutig zum gemeinschaftlichen Eigentum (Flur / Treppenhaus) gehört, ist die Innenseite Teil der jeweiligen Wohnung.

Stellplätze (auch in Tiefgaragen)

Stellplätze im Außenbereich sind ebenfalls seit 2020 sondereigentumsfähig. Auch Stellplätze in Tiefgaragen können über die Teilungserklärung einzelnen Miteigentümer:innen zugeordnet werden.

Warum muss dieses abgegrenzt werden?

Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist notwendig, zum einen, um die Miteigentumsanteile, die wesentlich für Abstimmungen auf der Eigentümerversammlung sind, ordentlich bestimmen zu können, zum anderen, um die Kosten klar abzugrenzen.

Die Eigentümer:in, der ein entsprechendes Sondereigentum zusteht, ist für die Zahlung der damit einhergehenden Kosten verantwortlich. Alle sonstigen Kosten, die im Gemeinschaftseigentum und bei dessen Verwaltung anfallen, sind auf die Gemeinschaft zu verteilen.

Zudem haben Eigentümer:innen Gestaltungsfreiheit bei der Einrichtung, Ausstattung und bei einigen Veränderungen des Sondereigentums. Dabei dürfen Veränderungen keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben und müssen im Rahmen der Vorgaben der Teilungserklärung stattfinden.

Unterschied Sondereigentum & Sondernutzungsrechte

Sondernutzungsrechte sind nicht mit Sondereigentum zu verwechseln.

Dabei handelt es sich um besondere Rechte, die einzelnen Miteigentümer:innen an einem Teil des Gemeinschaftseigentums gewährt werden. Alle anderen Mitglieder:innen der Eigentümergemeinschaft werden dabei häufig von der Nutzung dieses Gemeinschaftsteiles ausgeschlossen.

Dabei ist das Sondernutzungsrecht dem Eigentumsrecht unterzuordnen.

Was unterscheidet Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Grundsätzlich sind alle Gebäudeteile, die kein Sondereigentum darstellen und demnach nicht direkt einer Miteigentümer:in zustehen, Teil des Gemeinschaftseigentums. Dazu gehören: 

  • Eingangsbereiche
  • Treppenhäuser & Fahrstühle (inkl. Fahrstuhlbetriebsräume)
  • Kellerräume (Fahrradkeller)
  • Waschräume und Waschmaschinen
  • Zentralheizungen & Heizungsräume (siehe Heizkostenabrechnung)
  • Außenwände
  • das Grundstück
Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

So besteht das Gemeinschaftseigentum aus allen Teilen, die der Wohneigentümergemeinschaft (WEG) als ganzer zusteht. Dieses wird in der Regel durch eine ordentliche WEG-Verwaltung betreut und deren Kosten aus Mitteln des Hausgeldes gedeckt.

Haftung für Sondereigentum

Grundsätzlich müssen Miteigentümer:innen für ihren Teil des Sondereigentums voll haften. Entstehen durch ein Sondereigentum zudem Schäden am Gemeinschaftseigentum oder dem Eigentum einer Miteigentümer:in, so müssen auch diese Schäden durch die Eigentümer:in ersetzt werden.

Beispiel – Wasserschaden: Angenommen, eine Miteigentümer:innen besitzt eine Waschmaschine in ihrer Wohnung und diese würde aufgrund eines Defektes auslaufen. Das auslaufende Wasser tropft nun in der darunterliegenden Wohnung durch die Decke. Der dadurch entstehende Schaden muss dann durch die Eigentümer:in der oberen Wohnung ersetzt werden.

Umgekehrt gilt jedoch auch, wenn aufgrund eines Schadens des Gemeinschaftseigentums das Sondereigentum einer Miteigentümer:in in Mitleidenschaft gezogen wird, ist diese in Abhängigkeit des Verschuldens für den Ersatz des Schadens verantwortlich. Beispiel – Sturmschaden: Fällt ein Baum, der auf dem Grundstück der Gemeinschaft steht, auf die als Sondereigentum eingetragene Terrasse einer Miteigentümer:in, ist ihr Schaden zu ersetzen. In diesem Fall wird allerdings die Versicherung der Gemeinschaft für den Schaden aufkommen, es sei denn, die Gemeinschaft hat den Schaden fahrlässig zu verschulden, oder die Verwaltung war zur regelmäßigen Prüfung der Bäume verpflichtet und ist dieser Verpflichtung nicht nachgekommen.

FAZIT: Sondereigentum in der WEG

Das Konzept des Sondereigentums spielt eine wesentliche Rolle im Immobilienrecht, insbesondere in Bezug auf Eigentumswohnungen und Wohneigentümergemeinschaften. Es ermöglicht einer Person die exklusive Nutzung und Veräußerung bestimmter Bereiche einer Immobilie, wobei sie gleichzeitig für deren Instandhaltung und mögliche Reparaturen verantwortlich ist. Die genauen Bestandteile des Sondereigentums, sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten, werden in einer Teilungserklärung festgelegt.

Seit der WEG-Reform von 2020 können sogar Außenbereiche wie Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen Sondereigentum sein. Trotz der Exklusivrechte ist eine klare Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum essenziell, um Miteigentumsanteile und Kostenverteilung korrekt zu bestimmen. Dabei muss jede:r Eigentümer:in voll für ihr Eigentum haften und möglicherweise durch dieses entstandene Schäden an anderen Eigentumsteilen ausgleichen. Es zeigt sich, dass Wohneigentum nicht nur Rechte, sondern auch erhebliche Verantwortlichkeiten mit sich bringt.

FAQ

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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