Gemeinschafts­eigentum: Definition und Bestandteile

Inhaltsübersicht

Den Begriff Gemeinschaftseigentum haben alle Wohnungseigentümer:innen schon einmal gehört. Aber was verbirgt sich dahinter? Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer:innen im Kontext des Gemeinschaftseigentums?

  • Das Gemeinschaftseigentum bezeichnet alle Teile eines Mehrfamilienhauses, die gemeinschaftlich allen Miteigentümer:innen zustehen
  • Was Teil des gemeinschaftlichen Eigentums ist, ist in der Teilungserklärung klar geregelt. Es gilt: Tragende oder sicherheitsrelevante Bestandteile wie Dächer, Treppen und Außenwände gehören immer der WEG.
  • Das Eigentum der Gemeinschaft wird von der WEG-Verwaltung in wirtschaftlicher, technischer und allgemeiner Hinsicht betreut
  • Die Kosten für die Verwaltung, Instandsetzung, Sanierung und Modernisierung tragen alle Eigentümer:innen entsprechend den Miteigentumsanteilen

Was ist Gemeinschafts­eigentum?

Der Begriff des Gemeinschaftseigentums bezeichnet alle Teile einer Wohneigentumsanlage, die allen Miteigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zustehen.

Dabei gibt es in jedem Mehrfamilienhaus mit mehr als einer Eigentümer:in (jede Wohneigentümergemeinschaft) faktisch Gemeinschaftseigentum, welches verwaltet werden muss. Hier kommt die sogenannte WEG-Verwaltung (oder auch Hausverwaltung) ins Spiel. Diese kümmert sich um die ordentliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Mehr zu den Aufgaben einer Hausverwaltung

Da das Gemeinschaftseigentum allen Wohnungseigentümer:innen zu Teilen gehört, müssen diese auch gemeinschaftlich, im Rahmen der Eigentümerversammlung, über deren Bewirtschaftung, Nutzung, Umbau, Instandhaltung und Modernisierung entscheiden.

Gleichermaßen sind auch alle Miteigentümer:innen an den Kosten der Unterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligt.

Bestandteile des Gemeinschafts­eigentums

Es gibt keine allgemeine oder verbindliche Vorgabe, was zum Eigentum der Gemeinschaft zählt und was nicht, jedoch lassen sich in der Praxis einige „typischen“ Fälle finden.

Zu den typischen Bestandteilen gehören:

  • Tragende Wände, Geschossdecken & Dächer
  • Außenseiten von Eingangstüren
  • Sicherheitsrelevante Bestandteile
  • Anlagen, die von der Gemeinschaft zusammen genutzt werden
    • Zentrale Heizungsanlagen
    • Fahrstühle & Treppenlifte
    • Gemeinsame Leitungen
    • Fußbodenheizung
    • Photovoltaikanlagen
    • Briefkästen
  • Räume, die nicht als Sondereigentum definiert sind
    • Waschküchen
    • Farradkeller
    • Gebäudeeingangstüren
    • Treppenräume
    • Gemeinschaftliche Flure & Kellergänge
    • Speicher & Dachböden
    • Hausmeisterwohnungen

Es gilt: Im Rahmen der Teilungserklärung müssen die Eigentumsverhältnisse aller Gebäudebestandteile zweifelsfrei geklärt werden. Dies wird mit der Abgeschlossenheitserklärung bescheinigt.

Was muss Gemeinschafts­eigentum sein?

Grundsätzlich sind alle Gebäudebestandteile Gemeinschaftseigentum, solange diese nicht zum Sondereigentum einer Miteigentümer:in gehören.

Gemeinschaftlich genutzte Anlagen

Einrichtungen, die von den Eigentümer:innen gemeinschaftlich genutzt werden können, sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum.

Was im ersten Moment logisch klingt, sorgt in der Praxis häufiger für Streit unter den Eigentumsparteien.

Dass zentrale Heizungsanlagen, Warmwasserzähler und Rohrleitungen für Frisch- und Abwasser von den meisten Miteigentümer:innen gemeinschaftlich genutzt werden, ist hierbei wohl wenig bestreitbar.

Bei Versorgungsleistungen gilt allgemein: Sobald eine Leitung in das Sondereigentum einer Eigentümer:in übergeht und nicht noch andere Miteigentümer:innen versorgt, ist es Sondereigentum. Werden andere Wohnung über die gleiche Leistung mitversorgt, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

Streitthema ist indes häufig der Aufzug und dessen Kosten für Eigentümer:innen im Erdgeschoss. Gerade bei ebenerdigen Wohnungen ist verständlich, dass die Bewohner:innen wenig Interesse daran haben, für die Instandhaltung des Aufzuges zu bezahlen.

Hier kommt es stark darauf an, was in der Teilungserklärung vereinbart wurde. In Fällen, in denen die Kostenübernahme auf den reinen Vorteil der Miteigentümer:innen gestützt ist, sind hier keine Kosten durch die Bewohner im Erdgeschoss zu übernehmen. In allen anderen Fällen gilt dies jedoch nicht (Erdgeschoss – Befreiung von Aufzugskosten).

Essenzielle Gebäudeteile

Einige Teile, die für den Bestand des Gebäudes unerlässlich sind, zählen in jedem Fall zum Gemeinschaftseigentum. Hierzu zählen unter anderem die tragenden Elemente des Gebäudes (Wände, Bodenplatte und Fundamente), aber auch die Decken der einzelnen Geschosse und das Dach.

Spezialfälle

Sonderfall - Fenster als Teil des Gemeinschaftseigentums - Kostenverteilung für den Fensteraustausch
Fenster

Den wohl wichtigsten Sonderfall stellen Fenster dar. Hierbei wird nicht zwischen der Innenseite und Außenseite unterschieden, sondern diese gehören in der Regel der Gemeinschaft.

Dennoch wird in vielen Fällen in der Teilungserklärung festgehalten, dass Miteigentümer:innen die Kosten der Sanierung oder des Austausches selbst zu tragen haben.

Gemeinschaftlich entschieden werden hier jedoch zumeist die Zeitpunkte des Austausches und die Art der neu einzubauenden Fenster, da dieses das Gesamtbild beeinflussen.

Balkone

Auch die Balkone haben eine Sonderstellung innerhalb des Gemeinschaftseigentums, während die Außenseite, die Balkonbrüstung und die Balkondecke zum Gemeinschaftseigentum zählen, sind die Eigentümer:innen frei in der Gestaltung des Balkoninnenraumes.

So kann jede Eigentümer:in den Bodenbelag und die Balkoneinrichtung frei gestalten.

Wohnungseingangstüren

Ebenfalls zweigeteilt sind die Wohnungseingangstüren. Während die Innenseite der Türen den Eigentümer:innen gehören und frei gestaltet werden dürfen, sind die Außenseiten Teil des Treppenraumes und damit Gemeinschaftseigentum.

Garagen & Stellplätze

Grundsätzlich sind die einzelnen Stellplätze in Tiefgaragen und Parkhäusern Gemeinschaftseigentum. Sie können jedoch auch in Sondereigentum umgewandelt und dann einzeln an Eigentümer:innen verkauft werden.

Bedingung ist, dass die Parkplätze einzeln zurechenbar sein müssen und problemlos identifizierbar sind.

Für Parkflächen auf offenen Grundstücken können nur Sondernutzungsrechte gewährt werden.

Unterschied von Sondereigentum und Gemeinschaft­seigentum?

Bei Wohnanlagen mit mehreren Eigentümer:innen wird zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden.

Während das Gemeinschaftseigentum der Gemeinschaft gehört, steht das Sondereigentum (z.B. die Wohnung) explizit nur einer Eigentümer:in zu.

Grund der Trennung

Hauptgrund für die explizite Trennung zwischen den beiden Eigentumsarten ist die Verteilung von Kosten.

Während Eigentümer:innen für die Instandhaltung ihres Sondereigentums selbst verantwortlich sind und hier „frei“ entscheiden können (im Rahmen des nach Teilungserklärung Erlaubtem), werden Kosten für das gemeinsame Eigentum geteilt.

Hierfür erstellen Hausverwaltungen einen entsprechenden Wirtschaftsplan, auf dessen Basis das monatliche Hausgeld festgesetzt wird. Mit dessen Hilfe bewerkstelligt die WEG-Verwaltung die Betreuung und Instandhaltung.

Sollten außerplanmäßige Arbeiten anstehen, werden zudem sogenannte Sonderumlagen fällig.

Verwaltung vom Eigentum der Gemeinschaft

Die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum wird in der Regel durch eine Hausverwaltung oder speziell eine WEG-Verwaltung übernommen.

Diese hat die Aufgabe, die wirtschaftliche, technische und juristische Betreuung des Eigentums im Namen der Gemeinschaft zu bewerkstelligen. Dafür erhält diese eine entsprechende Verwaltervergütung.

Die Verwaltung agiert dabei immer im Auftrag und auf Beschluss der Eigentümerversammlung. Im Rahmen dieser werden Finanzierung, Instandhaltung, Umbau, Sanierung und Modernisierung beschlossen.

Bei kleineren Instandhaltungsmaßnahmen und zur Gefahrenabwehr darf die Verwaltung auch direkt tätig werden. Generell ist die WEG-Verwaltung jedoch nur für das gemeinschaftliche Eigentum zuständig.

Um Probleme innerhalb der Wohnungen (dem Sondereigentum einzelner Miteigentümer:innen) müssen sich Eigentümer:innen selbst kümmern.

Die Bestellung der Verwaltung muss im Rahmen der Eigentümerversammlung stattfinden.

Kostenverteilung

Die Kosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tragen die Miteigentümer:innen entsprechend den jeweiligen Miteigentumsanteilen.

In Anlehnung an den verabschiedeten Wirtschaftsplan werden die Höhen des Hausgeldes festgesetzt und dann anhand der Anteile geteilt. Die Höhe ist dabei vorwiegend vom Alter des Gebäudes, der Größe des Gebäudes und dem Umfang der technischen Anlagen abhängig.

Seit der WEG-Reform 2020 ist es Miteigentümer:innen jedoch auch möglich, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum aus einigen Mitteln zu veranlassen, wenn dieses der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, des Einbruchschutzes oder der Verlegung eines Glasfaseranschlusses dient (mehr im Ratgeber WEG-Reform).

In Bezug auf bauliche Veränderungen gilt: Wird mit einfacher Mehrheit im Rahmen der Eigentümerversammlung eine Entscheidung getroffen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgeht, sind alle Eigentümer:innen für die Kostenübernahme verantwortlich, die der Maßnahme zugestimmt haben.

Wird mit einer zwei Drittelmehrheit der Kopfstimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile dafür gestimmt, tragen alle Miteigentümer:innen die Kosten anteilig.

Rechtliche Regelung des Gemeinschafts­eigentums?

Die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum ist im Wohneigentumsgesetz (kurz: WEG) klar geregelt. So auch die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Demnach muss das Gemeinschaftseigentum von der Hausverwaltung bewirtschaftet werden.

Haftung für das Eigentum der WEG   

Grundsätzlich haften alle Miteigentümer:innen einer Eigentümergemeinschaft im Verhältnis der Miteigentumsanteile gegenüber Dritten (§ 9a Abs. 4 WEG).

Sollte jedoch durch das Sondereigentum einer der Miteigentümer:innen ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entstehen, haftet die Eigentümer:in, durch deren Sondereigentum der Schaden aufgetreten ist.

Umgekehrt entsteht ein Schaden durch das Gemeinschaftseigentum am Sondereigentum einer Miteigentümer:in, ist die Versicherung der WEG für die Regulierung des Schadens verantwortlich. Sorgen die Miteigentümer:innen nicht für eine schnelle Beseitigung des Schadens am Gemeinschaftseigentum, wodurch sich der Schaden des einzelnen verschlimmert, so handelt die Gemeinschaft jedoch fahrlässig und ist damit haftbar.

Sondereigentum in Gemeinschafts­eigentum umwandeln

Es ist möglich, bestehendes Sondereigentum wieder in Gemeinschaftseigentum zu wandeln. Gemäß § 5 WEG können Eigentümer:innen per Beschluss festhalten, „dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören“.

Im Nachgang ist eine Änderung der Teilungserklärung und die damit verbundene Anpassung des Aufteilungsplans notwendig.

Ein praktisches Beispiel ist die Umnutzung eines aktuell zu einer Wohnung gehörenden Kellerraumes zu einem gemeinschaftlichen Waschkeller.

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel
Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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