Energieeffizienzklassen: Was sagen diese aus?

Inhaltsübersicht

Energieeffizienzklassen kennen viele Verbraucher:innen von ihren Elektrogeräten. Wenn ein Gerät mit einem grünen Label versehen ist, wissen Verbraucher:innen, dass das Gerät energiesparend ist. Und energiesparend bedeutet im Gegenzug auch Geldsparend. Die Energieeffizienzklassen spielen auch bei Immobilien eine immer größere Rolle.

Das liegt vor allem am Gebäudeenergiegesetzes (GEG), dass immer mehr Pflichten bzgl. energetischen Maßnahmen einführt, um die Klimaziele Deutschlands zu erreichen.

Was genau Energieeffizienzklassen bei Immobilien sind, wie sie berechnet werden und welchen Einfluss sie auf Neubauten haben, wird in diesem Beitrag erläutert.

Wichtigste Kernaussagen

  • Die Energieeffizienzklassen geben Auskunft darüber, wie energiesparend Immobilien sind
  • Die Klassen reichen von A bis G. A ist die energiesparendste Klasse und benötigt somit am wenigsten Energie, um einen Quadratmeter einer Immobilie warmzuhalten.
  • Inzwischen gibt es verschiedene Haustypen, deren Ziel es ist, möglichst energiesparend gebaut zu werden. Eines dieser Häuser ist das kfW-Effizienzhaus, das den energetischen Förderungen der Kreditanstalt für Wideraufbau entsprechen muss, um als solches gelten zu dürfen.
  • Anlagetechnik, Dämmung und Gebäudedichte sind die drei Faktoren, die die Energieeffizienz einer Immobilie am meisten beeinflussen.
  • Eigentümer:innen können ihre Bestandsimmobilien energetisch modernisieren, um in eine bessere Energieeffizienzklassen zu gelangen. Das ist zwar mit Investitionskosten verbunden, steigert aber den Immobilienwert und mindert Energieverbrauchskosten.
Infografik Energieeffizienzklassen - Was Energieklassen bei Immobilien bedeuten und wie diese berechnet werden
Infografik zu den Energieeffizienzklassen von Immobilien

Energieeffizienzklassen bei Häusern

Die Klassifizierung der Energieeffizienz im Immobilienbereich erfolgt aus der Gegenüberstellung des Endenergiebedarfs einer Immobilie und des Primärenergiebedarfs. Sprich: Wieviel Energie wird gebraucht, um einen Quadratmeter einer Immobilie für ein Jahr warmzuhalten.

Der Endenergiebedarf beschreibt die gesamte Energiemenge, die gebraucht wird, um eine Immobilie über die Dauer eines Jahres zu heizen. Damit ist die Energie gemeint, die für Heizung, Lüftung und auch Erwärmung des Warmwassers gebraucht wird.

Der Primärenergiebedarf ist die Energie gemeint, die gebraucht wird, um den Energiebedarf zu decken. Das bedeutet konkret, dass hier die Energie berücksichtigt wird, die gebraucht wird, um fossile Energieträger (Öl, Gas) nutzen zu können.

In der Vergangenheit reichten die Energieeffizienzklassen von A+ bis H. Diese Skala wird noch oft gesehen, jedoch kam es auch in diesem Bereich zu Reformen. Die Energieeffizienzklassen reichen nun von A (hohe Effizienz = grün) bis hin zu G (niedrige Effizienz = rot). Dabei gilt A als bestmögliche Energieeffizienzklasse, sprich es wird wenig Energie benötigt, um einen Quadratmeter in der Immobilie für ein Jahr zu beheizen. Das bedeutet Energieklasse A ist die umweltschonendste und energiesparendste Klasse. Die Klassen A+ und H sind mittlerweile entfallen.

Energieeffizienzklassen von Immobilien - Skala der verschiedenen Klassen im Energieausweis
Quelle: Bundesanzeiger

Übersicht der Klassen

Haustypen werden bestimmte Energieeffizienzklassen zugeordnet. Neubauten sind in der Regel in den höheren Energieeffizienzklassen zugehörig, während unsanierte Altbauten eher schlecht abschneiden. Neubauten sparen durch effizientere Energienutzung auch massiv an Kosten, was für Eigentümer:innen natürlich sehr relevant ist.

EnergieeffizienzklasseEnergieverbrauch/-bedarfSchätzung Energiekosten in Euro pro m² WohnflächeHaustypKommentar
A+Bis 29,9 kWh/(m²a)4,20 € / m²EffizenzhausEntfällt
A30 bis 49,9 kWh/(m²a)7,00 € / m²Normale Neubauten
B50 bis 74,9 kWh/(m²a)10,50 € / m²Mindestanforderung Neubau
C75 bis 99,9 kWh/(m²a)14,00 € / m²Gut modernisierte Altbauten
D100 bis 129,9 kWh/(m²a)18,20 € / m²Modernisierte Altbauten
E130 bis 159,9 kWh/(m²a)22,40 € / m²Modernisierte Altbauten
F160 bis 199,9 kWh/(m²a)28,00 € / m²Teils modernisierte Altbauten
G200 bis 249,9 kWh/(m²a)35,00 € / m²Nicht modernisiert Immobilien
HÜber 250 kWh/(m²a)Über 35,00 € / m²Entfällt

Energieeffiziente Haustypen

Für alle Immobilien gelten energetische Grenzwerte für Heiz-, Wärme- und Warmwasserbedarf.  Da das Thema Energieeffizienz ein immer größeres Thema wird, boomt auch der Immobilienmarkt für energieeffiziente Häuser. Hier etablieren sich bereits bestimmte Haustypen, die neue Wege finden, um Anlagetechnik, Wärmedämmung und Gebäudedichtheit zu optimieren, da dies die drei wichtigsten Faktoren bei der Energieeffizienz für Immobilien sind.

Passivhaus

Ein Passivhaus zeichnet sich durch eine solch gute Wärmedämmung aus, dass hier keine klassische Heizung zum Wärmen benutzt werden muss.

Woher kommt also die Wärme? Von Sonne oder auch Abwärme (Energie, die ohne weitere Kosten zur Verfügung steht).

Um als Passivhaus kategorisiert werden zu können, müssen Immobilien einige Kriterien erfüllen. Eines dieser Kriterien ist zum Beispiel, dass nicht mehr als 15 Kilowattstunden Heizwärme pro Quadratmeter jährlich verbraucht werden darf.

Nullenergiehaus

Bei dem Nullenergiehaus steht, wie der Name bereits verrät, die „Null-Rechnung“ im Vordergrund. Der externe Energiebezug wird durch den eigenen Energiegewinn ausgeglichen, somit kommt es zur „Null-Rechnung“. Diese Wärmerückgewinnung wird zum Beispiel durch die Installation von Solarpanels gewährleistet. Nullenergiehäuser sind meist jedoch noch an ein Stromnetz angeschlossen, wenn es zum Beispiel im Winter weniger Sonne und somit weniger Energie gibt.

Plusernergiehaus

Bei dem Plusenergiehaus wird mehr Energie erzeugt, als verbraucht wird. Wie funktioniert das? Mit einem Energieversorgungskonzept bei der Strahlungsenergie, Energietransformationsprozesse von thermischen Solaranlagen oder Photovoltaikanlagen benutzt werden. Bei letzteren wird überschüssiger Strom durch eine Batterie gespeichert, die aktiv werden kann, wenn es zum Beispiel dunkel wird.

Plusenergiehäuser können so tatsächlich komplett autark vom öffentlichen Stromnetz sein.

Niedrigenergiehaus

Das Niedrigenergiehaus versucht Energie durch effiziente Wärmedämmung einzusparen. Derzeit gibt es noch keine bundeseinheitlichen gesetzlichen Anforderungen, um als Niedrigenergiehaus zu gelten. Der Energieverbrauch muss lediglich deutlich unter den festgelegten Grenzwerten liegen.

In Norddeutschland gibt es Regelungen, die besagen, dass der Primärenergiebedarf um mindestens 20% und der Transmissionswärmeverlust (die Wärme, die über Wände, Fenster, Dach und Türen verloren wird) um mindestens 30% unterschritten werden muss.

KfW-Effizienzhaus

Das KfW-Effizienzhaus muss, um als solches gelten zu dürfen, den energetischen Forderungen der Kreditanstalt für Wideraufbau (KfW) entsprechen. Laut dem GEG dürfen Neubauten beim Primärenergiebedarf und dem Transmissionswärmeverlust bestimmte Höchstwerte nicht überschreiten.

Die Effizienzhäuser werden zudem stets mit Kennzahlen begleitet: Effizienzhaus 40 oder 100. Es gilt, desto geringer der Energiebedarf der Immobilie, desto kleiner die Zahl. Denn die Zahl gibt an, wieviel die Immobilie an Primärenergie benötigt.

EffizienzhausPrimär­energie­bedarfTransmissions­wärme­verlustMaximale Kredit­höhe je Wohneinheit
Effizienzhaus 4040 %55 %120.000 Euro mit 20 % Tilgungs­zuschuss
Effizienzhaus 40 Erneuerbare-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeits-Klasse40 %55 %150.000 Euro mit 25 % Tilgungs­zuschuss
Effizienzhaus 5555 %70 %120.000 Euro mit 15 % Tilgungs­zuschuss
Effizienzhaus 55 Erneuerbare-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeits-Klasse55 %70 %150.000 Euro mit 20 % Tilgungs­zuschuss
Effizienzhaus 7070 %85 %120.000 Euro mit 10 % Tilgungs­zuschuss
Effizienzhaus 70 Erneuerbare-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeits-Klasse70 %85 %150.000 Euro mit 15 % Tilgungs­zuschuss
Effizienzhaus 8585 %100 %120.000 Euro mit 5 % Tilgungs­zuschuss
Effizienzhaus 85 Erneuerbare-Energien-Klasse oder Nachhaltigkeits-Klasse85 %100 %150.000 Euro mit 10 % Tilgungs­zuschuss
Quelle: KfW – Überblick der Förderungen für unterschiedliche KfW-Effizienzhäuser

Die Nachhaltigkeits-Klasse spielt für die Bundesförderung für effiziente Gebäude eine Rolle. Dieses Zertifikat lässt sich durch das “Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude” einholen, um so förderungsfähig zu sein. Um ein solches Zertifikat zu erhalten, müssen gewisse Anforderungen erfüllt werden. Mehr Informationen hierüber finden Sie auf der Webseite des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.

Einflussfaktoren für die Energieeffizienz

Nicht nur Gebäudedicht, Dämmung und Anlagetechnik spielen bei der Energieeffizienz eine Rolle. Sondern auch die Lage des Gebäudes, wie die Bewohner:innen der Immobilie heizen (auch Heizverhalten genannt) und die Witterungsverhältnisse.

Ein Haus, das alleine auf einem Berg an der Küste steht, wird wahrscheinlich mehr Energie verbrauchen müssen, um warm zu bleiben, als eine Neubauwohnung in einer Großstadt.

Gesetzliche Grundlagen der Energieeffizienz

Am 01. Oktober 2008 wurde es Pflicht für Gebäude einen Energieausweis anfertigen zu lassen, sofern es sich um Neubauten handelt oder bestehende Immobilien, die verkauft oder vermietet werden sollen.

Berechnung der Energieeffizienzklassen

Die Energieeffizienzklasse einer Immobilie lässt sich durch den Endenergieverbrauch und den Endenergiebedarf bestimmen:

Endenergieverbrauch

Zur Berechnung des Endenergieverbrauchs benötigen Eigentümer:innen die vollständigen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Aus diesen Daten wird der Mittelwert des Energieverbrauchs ermittelt und durch die Wohnfläche der Immobilie geteilt:

Endenergieverbrauch in kWh/(m²a) = (Energieverbrauch Jahr A in kWh + Energieverbrauch Jahr B in kWh + Energieverbrauch Jahr C in kWh  /  3)  /  Wohnfläche in m2

Endenergiebedarf

Der Endenergiebedarf beschreibt die Energiemenge, die gebraucht wird, um eine Immobilie bei -14 Grad Außentemperatur warm zu halten. Bei der Berechnung wird die Heizlast der Immobilie mit einbezogen. Die Heizlast beschreibt wie viel Wärme durch gewisse Flächen an die Außenluft abgegeben wird, die dann wieder ausgeglichen werden muss. Für die Ermittlung der Heizlast sind die U-Werte (Energieverlust einer jeweiligen Fläche) und Flächenangaben aller Außenwände, Fenster und Türen relevant. Im letzten Schritt wird dann die Heizlast durch die Wohnfläche geteilt:

Endenergiebedarf in kWh/(m²a) = Heizlast in kW /  Wohnfläche in m2

Letztlich wird der Endenergieverbrauch dem Endenergiebedarf gegenübergestellt.

Energieausweis

Der Energieausweis für Immobilien erschien erstmals mit der Energieeinsparverordnung in 2002. Er dient dazu aufzuzeigen, wie der Energieverbrauch einer Immobilie aussieht. Der Energieausweis entweder auf Basis des Energiebedarfs oder -verbrauchs erstellt und beinhaltet die Energieeffizienzklasse. Mehr Informationen über den Energieausweis, zum Beispiel wie viel er kostet und wer und wann eine Eigentümer:in verpflichtet ist einen auszustellen, finden Sie in unserem Blogartikel „Energieausweis – Ratgeber 2023“.

Vergleichbarkeit der Energieausweise

Beim Vergleich von Energieausweisen muss beachtet werden, dass die Ausweise zwischen Oktober 2009 und April 2014 noch mit einer Skala versehen wurden, die bis 400kWh/m²a reichte.

Was das bedeutet: Viele Immobilien, die anhand dieser Skale bewertet wurde, fielen in den mittleren Bereich der Energieklassen. Heutzutage würde sich die gleiche Immobilie in Energieklasse F wiederfinden.

Da die Berechnung gleichblieb, werden die Klassen nicht miteinander verglichen, sondern der ausgewiesene Endenergiekennwert.

Vorteile einer guten Energieeffizienzklasse

Eine gute Energieeffizienzklasse ist nicht nur gut für die Umwelt, sondern auch gut für den Geldbeutel.

Energiekosten können die Nebenkosten schnell in die Höhe treiben, vor allem wenn es sich um eine unsanierte Immobilie handelt. Der Unterschied zwischen zwei Energieeffizienzklassen kann zu Einsparungen von rund zwei Euro pro Quadratmeter Nutzfläche führen.

Wenn Eigentümer:innen ihre Immobilie verkaufen wollen, kann eine bessere Energieeffizienzklasse auch zur Wertsteigerung der Immobilie führen.

Effizienzklasse verbessern

Die Energieeffizienz wird wie bereits erwähnt am meisten von Anlagetechnik, Wärmedämmung und Gebäudedichtheit (auch Luftdichtheit genannt, sprich: wie viel Luft ins Gebäude gelangt) einer Immobilie beeinflusst. Da sich die Gebäudedichtheit mit Modernisierungsmaßnahmen nicht wirklich verändern lässt, schauen sich Eigentümer:innen vor allem Anlagetechnik und Dämmung an, wenn sie die Energieeffizienzklasse ihrer Immobilie verbessern wollen.

Wärmedämmungsmaßnahmen: Bei Wärmedämmungsmaßnahmen soll für eine bessere Dämmung gesorgt werden, damit weniger Wärme entweicht. Um die Dämmung zu optimieren, werden oftmals Fenster und Türen ausgetauscht. Bei Fenstern wird auf eine bessere Verglasung geachtet und beim Austausch von Haustüren gelten z.B. Aluminiumtüren als die mit den besten Dämmeigenschaften.

Anlagetechnik: Alte Gas- und Ölheizungen werden nicht nur aufgrund der neuen gesetzlichen Bestimmungen weniger, sondern auch, weil sie viel Energie in Anspruch nehmen. Klimafreundlichere Alternativen sind sehr viel energieeffizienter. Die Gas- oder Ölheizung gegen eine teure klimafreundliche Heizungsalternative zu tauschen, kann natürlich auch kostspielig sein. Wenn Eigentümer:innen nicht so viel Geld investieren wollen, lohnt es sich, die bereits bestehende Anlage zu modernisieren.

Energieeffizientes neu Bauen

Beim energieeffizienten Bauen einer Immobilie sollte auf ein paar wichtige Punkte besonders geachtet werden, wenn Eigentümer:innen eine grüne Energieeffizienzklasse erhalten wollen.

  • Gebäudedichtheit: Um den Wärmeverlust niedrig zu halten ist es empfehlenswert auf eine massive Bauweise zurückzugreifen. Massive Wände und Decken speichern Wärme und verhindern, dass viel nachgeheizt werden muss. Auch sollte die Immobilie Luft- und Winddicht sein (Dreifachverglasung der Fenster, hochwertige Türen).
  • Anlagetechnik: Immobilieneigentümer:innen die neu bauen wollen, müssen laut der GEG-Novelle, die am 01.01.24 in Kraft tritt, eine Anlagetechnik installieren, die zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Das ist gesetzlich nicht nur vorgeschrieben, sondern trägt auch zu einer höheren Energieeffizienz bei
  • Wärmedämmung: Ziel ist es möglich wenig Wärme zu verlieren. Wände, Keller und Dachflächen sollten also entsprechend ordentlich gedämmt werden. Fokus sollte auf der Fassade liegen, da hier die größte Energieeinsparung erzielt werden kann.

Effizienzklassen beim Immobilienverkauf

Inzwischen ist es Pflicht als Eigentümer:in einen Energieausweis für ihre Immobilie ausstellen zu lassen, wenn sie die Immobilie verkaufen oder vermieten wollen. Viele Käufer:innen interessieren sich für Immobilien mit hohen Energieeffizienzklassen. Daher kommen Eigentümer:innen oft nicht darum herum eine energetische Modernisierung vorzunehmen, um überhaupt Kaufinteressent:innen für sich zu gewinnen.

Die gute Nachricht: Damit steigt auch der Verkaufswert der Immobilie.

Welche Energieeffizienzklasse muss ein Haus haben?

Welche Effizienzklassen sollte eine Immobilie nun haben? Generell gilt: Je höher, desto besser.

Wenn Käufer:innen sich eine Immobilie aneignen wollen, sollten sie unbedingt aus Eigeninteresse auf die Energieeffizienzklasse achten. Die wird Käufer:innen Aufschluss darüber geben, mit wie viel Heizkosten sie rechnen müssen und welche Kosten in der Zukunft auf sie zukommen würden durch energetische Modernisierungen, die teils rechtlich verpflichtend werden.

Fazit

Energieeffizienzklassen sind zwar Teil der rechtlichen Vorschriften geworden, die in Deutschland gelten, um die Klimaziele einzuhalten, doch haben sie auch für Eigentümer:innen finanzielle Vorteile. Energie kostet Geld und dank neuer Technologien und angepassten Bauweisen lässt sich monetär viel einsparen. Das heißt aber nicht, dass unsanierte Altbauten verloren sind: Es rät sich energetische Modernisierungen vorzunehmen, die zwar kostspielig sind, aber langfristig sich finanziell auszahlen. Eins steht jedoch fest: Immobilien mit höherer Energieeffizienzklasse sind attraktiver – ob als Investment oder zur Eigennutzung.

FAQ

Welche Energieeffizienzklasse hat meine Immobilie?

Ihre Energieeffizienzklasse steht auf dem Energieausweis Ihrer Immobilie. Wenn Sie noch keinen Energieausweis besitzen bzw. ausstellen mussten, können Sie nach Ihrem Verbrauchsausweis bei Ihrem Energieversorger oder bei der Hausverwaltung erfragen.

Welche Energieeffizienzklasse ist die beste?

Die umweltschonendste und energiesparendste ist die Energieeffizienzklasse A. Seit März 2021 wurden die „+“ Klassen abgeschafft.

Was bedeutet Energieeffizienzklasse F?

Meist handelt es sich um teils unsanierte Altbauten, die im Durchschnitt 28,00 €/m² verbrauchen. Damit gelten Immobilien, die in die Klasse F fallen als nicht energiesparend und nicht sehr umweltschonend. Bei einer solchen Immobilie sind energetische Modernisierungen sinnvoll und in Zukunft wahrscheinlich auch unausweichlich aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes.

Wie wird die Energieeffizienzklasse berechnet?

Anhand der Gegenüberstellung von Endenergieverbrauch und Endenergiebedarf, lässt sich die Energieeffizienzklasse bestimmen. Am besten lässt sich das an der Energieeffizienzskala veranschaulichen (siehe oben).

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel
Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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