Das Ziel des Energieausweises ist einfach und klar: Mieter:innen (bzw. Eigentümer:innen) vor der Miete einer Wohnung (oder vor dem Kauf eines Hauses) einen Überblick über Energieverbrauch/-bedarf und Kosten zu liefern. Aber was steht wirklich drin und wie wird der Verbrauch ermittelt?
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis kann als Zusammenfassung des Energiebedarfs/-verbrauchs eines Wohngebäudes oder auch Gewerbeobjektes verstanden werden. Er fasst alle wichtigen Informationen zum Energieverbrauch bzw.-bedarf zusammen und kann Mieter:innen oder Eigentümer:innen vor dem Kauf oder dem Einzug ein Indiz für die zu erwartenden Nebenkosten geben. Eine wirkliche Prognose der Nebenkosten stellt der Ausweis indes nicht dar. Dazu sind Nutzerverhalten, Witterung und die steigenden Energiekosten nicht exakt genug bestimmbar.
Neben der Hilfestellung für Mieter:innen oder potenzielle Käufer:innen kann der Ausweis auch als Entscheidungshilfe genutzt werden, ob und in welchem Umfang energetische Sanierungen notwendig sind.
Zur einfachen und direkten Veranschaulichung enthält der Ausweis eine Einstufung in Energieeffizienzklassen analog zu Elektrogeräten. Dabei reicht die Skala von A+ bis H.
Der Energieausweis richtet sich immer nach den zum Zeitpunkt der Erstellung geltenden gesetzlichen Regelungen. Seit Oktober 2020 ist dies das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Was sagt der Energieausweis über die Heizkosten aus?
Grundsätzlich lassen sich die Energiekosten pro Quadratmeter mithilfe des Energieausweises abschätzen, so gilt:
Energiepreis pro kWh * Energieverbrauch/-bedarf laut Energieausweis
Je nach Verfahren kann sich der ermittelte Wert deutlich von den tatsächlichen Kosten unterscheiden. Die aktuell stark steigenden Energiekosten (vordergründig bei Erdgas, aber auch allen anderen Energieträgern) machen eine Schätzung der zukünftigen Kosten schwierig. Stand Juni 2022 gilt:
| Energieeffizienzklasse | Energieverbrauch/-bedarf | Schätzung Energiekosten in Euro pro m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| A+ | Bis 29,9 kWh/(m²a) | 4,20 € / m² |
| A | 30 bis 49,9 kWh/(m²a) | 7,00 € / m² |
| B | 50 bis 74,9 kWh/(m²a) | 10,50 € / m² |
| C | 75 bis 99,9 kWh/(m²a) | 14,00 € / m² |
| D | 100 bis 129,9 kWh/(m²a) | 18,20 € / m² |
| E | 130 bis 159,9 kWh/(m²a) | 22,40 € / m² |
| F | 160 bis 199,9 kWh/(m²a) | 28,00 € / m² |
| G | 200 bis 249,9 kWh/(m²a) | 35,00 € / m² |
| H | Über 250 kWh/(m²a) | Über 35,00 € / m² |
Energieklassen gemäß Energieausweis nach Mai 2014. Energiekosten ergeben sich über den Vergleichsenergieträger Erdgas zu einem Preis von rund 14 ct/kWh, multipliziert mit dem maximalen Verbrauch einer jeden Effizienzklasse x,99 kWh/(m²a). Preisangabe nach BDEW, Vergleich.de, Stand: Juni 2022
Sollten die Heizkosten für Warmwasser nicht Teil des Energieverbrauchskennwertes sein, kommen durchschnittlich 20 kWh/(m²a) hinzu.
Zum Vergleich: Ende 2021 veröffentliche die Verbraucherzentrale NRW eine ähnliche Übersicht. Dort betrug der Erdgaspreis jedoch nur 6 ct/kWh.
Wer braucht einen Energieausweis?
Nicht alle Immobilienbesitzer:innen benötigen zwingend einen Energieausweis. Besonders bei bereits bestehenden Einfamilienhäuser ergibt sich nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) grundsätzlich keine Verpflichtung, einen solchen ausstellen zu lassen.
Sollte das Gebäude allerdings neu errichtet werden – es sich also um einen Neubau handelt – ist die Bauherr:in verpflichtet, im Rahmen der Bauabnahme auch einen Energieausweis erstellen zu lassen. Dies ist nicht bloß eine gesetzliche Auflage, sondern auch Auflage für energetische Neubauten, welche in Verbindung mit öffentlichen Förderungen errichtet werden.
Neben Neubauten benötigen auch Immobilien, die weiterverkauft oder neu vermietet werden, einen solchen Nachweis über die Energieeffizienz. Grundsätzlich muss der Energieausweis schon im Rahmen der ersten Besichtigung oder Bewerbung einer Immobilie vorgelegt werden; gehört somit auch immer in jede Immobilienanzeige. Sollte der Energieausweis nicht vorliegen, drohen indes Strafen. Damit sollen sich Interessierte einen Eindruck und Überblick über die Größenordnung von Nebenkosten, oder im Falle der Eigentümer:innen über zukünftige Sanierungskosten für die energetische Optimierung machen können. Sollte der Energienachweis noch nicht vorliegen, bedarf es eines entsprechenden Hinweises innerhalb der Anzeige.
Ausgenommen von dieser Regelung sind denkmalgeschützte Gebäude, Ferienhäuser (die nicht regelmäßig geheizt/-kühlt werden) und Gebäude unter 50 m² Nutzfläche.
Auch wenn es keine Pflicht dazu gibt, empfiehlt es sich, einen Energieausweis ausstellen zu lassen, wenn die Eigentümer:innen vor der Entscheidung über energetische Modernisierungen stehen. Der Ausweis umfasst auch Modernisierungsempfehlungen, welche für eine Entscheidung für oder gegen einzelne Maßnahmen herangezogen werden sollten.
Was kostet ein Energieausweis?
Die Kosten für die Ausstellung eines Energieausweises hängen von der Art des Ausweises und des Aufwands der Erstellenden ab. So kostet es mehr, wenn zum Ausstellen ein Termin vor Ort notwendig ist.
Der Verbrauchsausweis ist dabei zumeist günstiger. Hier reichen häufig die letzten Abrechnungen und aktuelle Foto-Aufnahmen, die den Zustand des Gebäudes zeigen. Sind die Aufnahmen aussagekräftig, ist kein Vor-Ort-Termin notwendig. In diesem Fall ist mit Kosten zwischen 50 € und 100 € für ein Einfamilienhaus und ca. 250 € für ein Mehrfamilienhaus zu rechnen. Der Energieverbrauchsausweis kommt anschließend per Post.
Beim Bedarfsausweis sind die Kosten etwas höher. So lassen sich einige Online-Angebote für rund 100 € finden, eine direkte, professionelle Datenaufnahme vor Ort fängt jedoch nicht selten bei 300 € an. Bei Mehrfamilienhäusern werden zusätzlich 30 bis 50 Euro pro Wohneinheit fällig.
Was steht im Energieausweis?
Grundsätzlich umfasst der Energieausweis, neben grundlegenden Informationen zum Gebäude, energetisch wichtige Angaben, wie den Primärenergieträger bzw. die Art der Heizung, Energiekennwerte und (vorrangig bei neueren Ausweisen) eine Energieklassifizierung von A+ bis H, wie es sie auch bei Elektrogeräten gibt.
Neben den Angaben zum Gebäude muss der Ausweis auch Angaben zur Ersteller:in des Ausweises erhalten. Dazu zählen Namen, Anschrift, Berufsbezeichnung und das Ausstellungsdatum. Zur Bestätigung der Richtigkeit der Inhalte ist der Ausweis vom Erstellenden zu unterschreiben.
Seit 2014 verfügen neu ausgestellte Ausweise zudem über eine individuelle Registriernummer zur Erleichterung der Kontrolle.
Generell umfasst der Energieausweis 5 Seiten und sollte auch Empfehlungen zur energetischen Sanierung beinhalten.
Allgemeine Angaben
Auf der ersten Seite des Energieausweises finden sich zunächst allgemeine Angaben zum Gebäude und die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis). Dazu zählen:
- Anschrift
- Baujahr
- Primärenergieträger („Heizungsart“)
- Anzahl der Wohnungen
- Wohnfläche
Zusätzlich werden hier auch Informationen zum Einsatz von erneuerbaren Energien, Klimaanlagen und Lüftungssystemen aufgeführt.
Im unteren Bereich der ersten Seite muss der Ausstellende seine Kontaktinformationen hinterlegen und die Richtigkeit der Inhalte mit der eigenen Unterschrift bestätigen.
Energiebedarf/-verbrauch
Handelt es sich um einen Bedarfsausweis, werden auf der zweiten Seite die Kennwerte für den Energiebedarf zusammengestellt. Im oberen Teil finden sich die Treibhausgasemissionen als Wert der Gesamtbelastung, die durch das Gebäude verursacht wird. Darunter finden sich Kennwerte für Primärenergiebedarf und Endenergiebedarf. Zwischen diesen befindet sich die Energieklassifizierung analog zu Elektrogeräten zwischen A+ und H. Anhand der Farbskala und von Referenzwerten kann ein Haus mit anderen Häusern oder auch Haustypen verglichen werden. Im unteren Bereich werden Nutzungen von erneuerbaren Energien aufgeführt und deren Anteil an der Deckung des Gesamtenergiebedarfes errechnet.
Bei dem Verbrauchsausweis bleibt die zweite Seite leer und es wird stattdessen die 3. Seite ausgefüllt. Auch hier befinden sich im oberen Teil Angaben zur Gesamtemission, dem Endenergieverbrauch und dem Primärenergieverbrauch. Dazwischen findet sich ebenfalls die Farbskala mit den Effizienzwerten von A+ bis H. Die ermittelten Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre und den anzupassenden Klimafaktor werden darunter aufgeführt.
Primärenergiekennwert
Der Primärenergiekennwert (Primärenergiebedarf/-verbrauch) gibt an, wie hoch die Menge an Energie aus fossilen Energieträgern pro Quadratmeter Nutzfläche ausfällt. Die Angabe erfolgt in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m2) Nutzfläche. Die Besonderheit des Wertes liegt darin, dass Verluste während der Förderung, des Transports und der Erzeugung einberechnet werden.
Somit zeigt dieser den Wert der gesamten Klimaauswirkungen, welche durch die Energieerzeugung für das vorliegende Gebäude entstehen.
Endenergiekennwert
Im Gegensatz zum Primärenergiekennwert rechnet der Energieausweis beim Endenergiebedarf/-verbrauch positive Klimaeffekte durch die Nutzung erneuerbarer Energien wieder gegen. Die Angabe erfolgt ebenfalls in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m2) Nutzfläche.
Farbskala für die Energieeffizienz
Die Farbskala für den End-/Primär-Energieverbrauch/-bedarf teilt sich in drei Bereiche ein: Von grün, einem perfekten energetischen Zustand, über gelb, einem modernisierungswürdigen Zustand, bis Rot, einem modernisierungsbedürftigen.
Analog werden innerhalb dieser Skala die Effizienzklassen A+ bis H vergeben. Je weiter hinten ein Buchstabe im Alphabet steht, desto schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes. Das Konzept ist analog zu dem System von Elektrogeräten zu verstehen.
Die Klassen dienen als Vergleichshilfen mit anderen Gebäudearten:
| Energieeffizienzklasse | Energieverbrauch/-bedarf | Gebäudeklassifizierung |
|---|---|---|
| A+ | Bis 29,9 kWh/(m²a) | Passivhaus oder KfW 40+-Haus |
| A | 30 bis 49,9 kWh/(m²a) | es werden mindestens die Vorgaben der EnEV 2016 erfüllt oder besser –Beispiel: KfW 55- oder KfW 70-Häuser | Neubau eines Mehrfamilienhauses |
| B | 50 bis 74,9 kWh/(m²a) | erfüllt Standards der EnEV 2014 |
| C | 75 bis 99,9 kWh/(m²a) | energetisch besser als ein Haus, das gemäß der 3. Wärmeschutzverordnung von 1995 errichtet wurde |
| D | 100 bis 129,9 kWh/(m²a) | |
| E | 130 bis 159,9 kWh/(m²a) | energetische Standards der 2. Wärmeschutzverordnung von 1982 werden erfüllt |
| F | 160 bis 199,9 kWh/(m²a) | |
| G | 200 bis 249,9 kWh/(m²a) | Maximaler Verbrauch, den ein minimal gedämmtes Gebäude gemäß der Wärmeschutzverordnung von 1977 aufweist |
| H | Über 250 kWh/(m²a) | Unsanierter, energetisch schlechter Altbau |
Vergleichbarkeit von Energieausweisen
Nicht immer macht der Vergleich von zwei vorliegenden Energieausweisen Sinn. So wurde der Energieausweis im Rahmen von gesetzlichen Änderungen (2009 und 2014) immer wieder verändert, neugestaltet und an aktuelle technische Standards angepasst.
So würde ein Haus mit Endenergiebedarf von 180 kWh/(m²-a) nach dem Standard bis Anfang 2014 die Klasse F zugeordnet, würde aber dennoch in die Hälfte der „energetischen“ Wohngebäude fallen. Nach aktuellem Stand wäre es hingegen deutlich im energetisch schlechten Zustandsbereich. Schuld ist eine Verschiebung der Skala – wo vorher die Skala von 0 bis 400 kWh/(m²-a) reichte, endet diese aktuell bei 250 kWh/(m²a).
Modernisierungsempfehlungen
Auf der 4. Seite werden durch die ausstellenden Expert:innen Empfehlungen zur energetischen Modernisierung gegeben. Diese sollen der Eigentümer:in helfen, zukünftige (kostengünstige) Maßnahmen zu erkennen, mit denen man den Energiebedarf/-verbrauch weiter reduzieren kann.
Der Umfang und die Qualität der Empfehlungen richten sich nach Hintergrund und Erfahrung der Expert:in.
Wie lange gilt der Energieausweis?
Durch technische Fortschritte in Gebäudedämmung und zunehmend schärfer werdenden Vorgaben und Vorschriften an die Energieeffizienz von Wohngebäuden, gilt der Energieausweis maximal 10 Jahre.
Außerdem verliert der Ausweis nach umfassenden Umbauten oder Sanierungen seine Gültigkeit.
Wer erstellt einen Energieausweis?
Nicht jeder ist befugt, einen Energieausweis auszustellen. Die ausstellende Expert:in benötigt dazu eine entsprechende Ausbildung oder Berufspraxis. Ein Zertifikat, an dem Eigentümer:innen diese erkennen könnten, gibt es indes nicht.
Qualifizierte Expert:innen sind etwa Energieberater:innen. Diese haben nicht nur die Erfahrung, welche für die Ausstellung notwendig ist, sondern sind auch Experten in Sachen energetischer Sanierung/Modernisierung. Dies hat positiven Einfluss auf die Sinnhaftigkeit und den Umfang der empfohlenen Modernisierung. Eine Liste dieser Energieeffizienz-Berater:innen findet sich zum Beispiel bei der Deutschen Energieagentur (dena).
Weitere Expert:innen, die berechtigt sind solche Ausweise zu erstellen, finden sich zudem bei den örtlichen Ingenieurkammern-Bau.
Aussagekraft des Energieausweises
Besonders die Angaben auf dem Energiebedarfsausweis können deutlich von den tatsächlichen Verbräuchen abweichen. Hier werden Standardwerte für das Heizverhalten der Bewohner:innen, wie eine Raumtemperatur von 20 °C, als Ausgangswerte angenommen. Diese Werte richten sich nach der DIN V 18599 Norm. Sollte mehr geheizt werden, gilt als Faustformel: Für jedes Grad mehr Raumtemperatur steigt der Energieverbrauch von rund 6 Prozent an.
Neben der Standardraumtemperatur wurden bei Bedarfsausweisen vor Mai 2021 aber auch die lokalen, klimatischen Unterschiede nicht berücksichtigt. Hier wurde für ganz Deutschland ein „mittleres“ Klima unterstellt. Dabei ist das Klima auch innerhalb Deutschlands nicht überall gleich; während in den Voralpen-Regionen deutlich mehr Schnee fällt als im Flachland, ist es am Niederrhein tendenziell immer deutlich wärmer. Ein Faktor, der in neueren Ausweisen berücksichtigt wird.
Alte Energiepässe und Wärmebedarfsausweise
Grundsätzlich sind auch alte Energiepässe oder Wärmebedarfsausweise, welche vor 2014 ausgestellt wurden, noch gültig, wenn die Ausstellung weniger als 10 Jahre her ist. Diese wurden nach der Energieeinsparverordnung als Energieausweise anerkannt.
Unterschied zwischen Energiebedarfs- & Energieverbrauchsausweis
Es gibt zwei Varianten des Energieausweises, diese unterscheiden sich in der Art, mit Hilfe derer die Energieeffizienz berechnet wird. Dabei können mitunter große Unterschiede zwischen rechnerischem Bedarf (Energiebedarfsausweis) und tatsächlichem Verbrauch (Energieverbrauchsausweis) entstehen.
Welcher Energieausweis wann der richtige ist, kann der folgenden Tabelle entnommen werden:
| Wohngebäudeart | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Bis zu 4 WohneinheitenBauantrag vor dem 01.11.1977Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung nicht erfüllt | X | |
| Bis zu 4 WohneinheitenBauantrag vor dem 01.11.1977Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung erfüllt | X | X |
| Bis zu 4 WohneinheitenBauantrag nach dem 01.11.1977 | X | X |
| Ab 5 Wohneinheiten | X | X |
| Neubauten | X | |
| Nicht Wohngebäude | X | X |
Grundsätzlich bedürfen Neubauten immer eines Bedarfsausweises, da keine Daten zum tatsächlichen Verbrauch vorliegen.
Energiebedarfsausweis
Beim Energiebedarfsausweis wird auf Basis rechnerischer Größen gearbeitet. Das bedeutet: für die Erstellung erhebt die Expert:in zunächst eine Vielzahl von Kennwerten und Informationen zum Gebäude/Neubauprojekt. Dazu gehören:
- Adresse
- Anzahl der Wohnungen und Gesamtwohnfläche
- Baujahr (bei Bestandsimmobilien)
- Zustand von Außenwänden
- Zustand und Isolierung des Daches
- Art und Alter der Fenster
- Stand der Heizung und Klimatechnik
Das individuelle Nutzerverhalten, also wie die Mieter:innen oder Eigentümer:innen heizen und lüften, spielt dabei keine Rolle. Anstelle dessen werden standardisierte Rahmenbedingungen vorgegeben. Diese betreffen Raumtemperatur, Klimadaten und ein standardisiertes Nutzerverhalten. Im Fokus der Betrachtung steht hier die reine Gebäudesubstanz.
Der Vorteil liegt in der besseren Vergleichbarkeit: Da das Nutzerverhalten nicht individuell betrachtet wird, sondern nur Anhand von Standards, ist die reine Energieeffizienz des Gebäudes Grundlage der Einstufung.
Dabei ist die Zuverlässigkeit und Genauigkeit der Ergebnisse allerdings stark von der Datenerhebung durch den Erstellenden abhängig.
Energieverbrauchsausweis
Im Gegensatz zum Bedarfsausweis spielt bei dem Energieverbrauchsausweis der tatsächliche Energieverbrauch eine zentrale Rolle. Zentrale Bestandteile der Berechnungen sind hierbei Angaben zum Energieverbrauch aus den letzten 3 Jahren. Hierzu gehören neben den Anfangs- und Enddaten der drei Abrechnungszeiträume auch Informationen über längere Leerstände während dieser Zeit. Diese haben deutlichen Einfluss auf die Heizintensität.
Neben Angaben über den Verbrauch werden auch hier grundlegende Gebäudedaten erhoben.
Durch die Einbeziehung von tatsächlichen Verbrauchsdaten zeichnet der Energieverbrauchsausweis zumeist ein schlechteres, wenn auch realitätsnäheres Bild des Wohngebäudes.
Dabei ist dieses jedoch stark abhängig von dem individuellen Verhalten der Nutzer:innen (Mieter:innen und Eigentümer:innen). Heizen diese (im Vergleich zu anderen) mehr, wirkt die Energieeffizienz schlechter – wird weniger geheizt, macht die Energieeffizienz einen besseren Eindruck.
Der große Vorteil des Verbrauchsausweises liegt in der verhältnismäßig einfachen Datenerhebung. So werden die Verbrauchsdaten unter Zuhilfenahme des „Klimafaktors“ deutschlandweit vergleichbar gemacht. Das bedeutet, dass besonders kalte Winter der Vorjahre oder besonders vorteilhafte Klimabedingungen herausgerechnet werden, um ein vergleichbares Bild zu gewinnen.
Sollten die notwendigen Angaben der Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen der letzten 3 Jahre nicht vollständig vorliegen, kann kein Verbrauchsausweis erstellt werden. In solchen Fällen ist die Erstellung des Bedarfsausweises alternativlos. Auch dezentrale Gasetagenheizungen oder umfassende Sanierungen innerhalb des 3 Jahreszeitraumes können die Erstellung eines Verbrauchsausweises ausschließen.
Vom Verbrauchsausweis zum Energieverbrauch
Soll der eigene Energieverbrauch anhand des vorliegenden Energieverbrauchsausweises abgeschätzt werden, so geht dies denkbar einfach: Alles, was benötigt wird, sind Endenergiekennwert und die eigene Wohnfläche.
Zur Berechnung wird die Wohnfläche mit dem Faktor 1,2 multipliziert. Dieser Faktor berücksichtigt, dass Flächen wie Treppenhäuser zwar nicht aktiv beheizt und nicht zur Wohnung gehören, aber aufgrund der baulichen Veranlagungen zum Teil mit beheizt werden. Anschließend wird die erweiterte Wohnfläche mit dem Endenergiekennwert multipliziert.
Beispiel: 65m² Wohnfläche in einem neu gebauten Mehrfamilienhaus (50kWh/(m²a) laut Verbrauchsausweis).
Energieverbrauch: 65m² x 1,2 x 50kWh/(m²a) = 3900kWh/a
Bei einem Preis von 14ct/kWh macht dies 546,00 Euro Nebenkosten pro Jahr.
Energieausweis für Gewerbe- und Bürogebäude
Alle „Nichtwohngebäude“, sprich Büro-, Verwaltungs-, Gewerbegebäude oder auch Einkaufszentren, benötigen einen speziellen „Energieausweis für Nichtwohngebäude“.
Der große Unterschied zum klassischen Energieausweis liegt in der hier eingefassten Betrachtung von Lüftungen, Beleuchtungen und Klimaanlagen. Im Falle von Wohngebäuden würden diese Verbräuche einzeln aufgelistet, bei Nichtwohngebäuden fließen diese direkt mit ein.
Verfügt ein Gebäude über sogenannte „Mischnutzung“, sprich Wohnungen und Gewerbe, können in einigen Fällen zwei separate Energieausweise vonnöten sein. Dabei gelten die beiden Ausweise nur für die jeweiligen Teile, die entsprechend anderen Flächen werden nicht berücksichtigt. So umfasst der Wohnenergieausweis nur die Wohnungen und der Energieausweis für Nichtwohngebäude die gewerblich genutzten Teilbereiche. Soll nun das Gebäude im Ganzen beurteilt werden, müssen beide Ausweise nebeneinander herangezogen werden.
