Eigenbedarfskündigung: Wie Vermieter:innen vorgehen können

Wenn Vermieter:innen eine vermietete Wohnung selbst nutzen oder nahe Angehörige dort einziehen lassen müssen, kommt häufig die sogenannte Eigenbedarfskündigung zum Einsatz. Sie erlaubt es, ein laufendes Mietverhältnis zu beenden – jedoch unter strengen gesetzlichen Voraussetzungen. Denn gerade im Bereich Eigenbedarf ist der rechtliche Rahmen eng gesteckt und oft Gegenstand von Streitigkeiten.

Dieser Ratgeber erklärt, wann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig ist, wie sie rechtssicher formuliert werden muss und welche Rechte Mieter:innen in solchen Fällen haben.

• Eigenbedarf ist ein gesetzlich zugelassener Kündigungsgrund einer vermieteten Wohnung, wenn die Vermieter:in die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und konkret begründet werden – pauschale Formulierungen sind rechtlich unwirksam.
• Nur bestimmte Angehörige zählen für Eigenbedarf, etwa Kinder, Eltern, Geschwister oder Ehepartner:innen – entfernte Verwandte oder Freund:innen jedoch nicht ohne Weiteres.
• Mieter:innen können Widerspruch einlegen, wenn ein Auszug für sie eine besondere Härte bedeuten würde (z. B. Krankheit, Alter, fehlender Ersatzwohnraum).
• Vorgeschobener Eigenbedarf ist rechtswidrig – bei Missbrauch drohen Rückabwicklung, Schadensersatz und gegebenenfalls strafrechtliche Folgen.

Voraussetzungen Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist im deutschen Mietrecht ein anerkannter Ausnahmefall, bei dem die Vermieter:in ein bestehendes Mietverhältnis beenden darf, wenn sie die Wohnung für sich selbst oder für eine begünstigte Person benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Allerdings ist der Begriff „Eigenbedarf“ rechtlich klar festgelegt – nicht jede beabsichtigte Nutzung genügt.

Begriff: Eigenbedarf

Eigenbedarf liegt dann vor, wenn die Vermieter:in die Wohnung für sich selbst oder für Angehörige des engsten Familienkreises benötigt. Das bedeutet, die Person muss dort tatsächlich wohnen wollen/müssen – eine rein wirtschaftliche Nutzung (z. B. als Büro oder Lager) reicht nicht aus. Ebenso genügt es nicht, wenn die Vermieter:in in unbestimmter Zukunft einen möglichen Bedarf vermutet.

Es muss ein konkreter, nachvollziehbarer und zeitlich absehbarer Nutzungswunsch bestehen, der ernsthaft verfolgt wird. Denkbare Gründe sind hier etwa der Verlust der eigenen Wohnung / des eigenen Hauses, die Trennung aus einer Lebenspartnerschaft oder auch familiärer Zuwachs, der Bedarf für eine größere Wohnung bedeutet.

In der Rechtsprechung gibt es zahlreiche Urteile, die diesen Sachverhalt beleuchten. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil (Az. VIII ZR 330/11) festgestellt, dass der Bedarf auch dann legitim ist, wenn die Wohnung aus Platzgründen für ein weiteres Familienmitglied benötigt wird, das bislang nicht geboren ist, aber dessen Geburt absehbar ist. In diesem Fall kann die Eigentümer:in Eigenbedarf für sich und seine Familien anmelden.

In einem anderen Fall (Az. VIII ZR 180/18) hat der BGH entschieden, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch dann zulässig ist, wenn die Vermieter:innen in der betreffenden Wohnung lediglich einen Zweitwohnsitz einrichten möchten, sofern der Hauptwohnsitz in einer anderen Stadt liegt und sie regelmäßig in der Stadt der Mietwohnung arbeiten.

Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden

Es ist entscheidend zu verstehen, für wen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgen kann bzw. für wen Eigenbedarf angemeldet werden kann, da dies die Grundlage für einen rechtlich korrekten Kündigungsprozess bildet. Die nachfolgende Tabelle bietet eine Übersicht über die Personen, für die Eigenbedarf angemeldet werden kann, bevor in folgenden Abschnitten auf Details eingegangen wird.

Art der Zugehörigkeit zur Vermieter:in	Anerkannt	Nachweis über besondere Bindung zur Vermieter:in erforderlich
Eltern & Großeltern	✔	❌
Kinder	✔	❌
Enkel	✔	❌
Geschwister	✔	❌
Cousins / Cousinen	✔	✔
Eingetragener Lebenspartner ohne laufenden Aufhebungsantrag	✔	❌
Getrennt lebender Ehepartner, ohne Scheidungsantrag	✔	❌
Neffen / Nichten	✔	❌
Schwiegerkinder und Schwiegereltern (Bedingung: die Ehe besteht noch)	✔	❌
Großneffen und Großnichten	✔	✔
Stiefeltern, Stiefkinder und Stiefenkel	✔	✔
Schwager und Schwägerin	✔	✔
Onkel und Tante	✔	❌
Geschiedener Ehepartner	❌	❌
Ex-Schwiegereltern & -kinder	❌	❌
Langjährige Mieter:innen mit enger Beziehung zur Vermieter:in	✔	✔

Inhalte Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist formell und inhaltlich an strenge Anforderungen gebunden. Ein wirksames Kündigungsschreiben muss daher bestimmte Informationen enthalten, damit es rechtlich Bestand hat. Andernfalls ist die Kündigung angreifbar – mit der Folge, dass das Mietverhältnis fortbesteht.

Begründung des Eigenbedarfs in der Kündigung

Die Begründung ist der wichtigste Bestandteil der Eigenbedarfskündigung. Sie muss klar, nachvollziehbar und konkret darlegen,

• für wen genau die Wohnung benötigt wird,
• aus welchem Grund
• und ab wann der Einzug erfolgen soll.

Dabei ist nicht nur die bloße Benennung der Person ausreichend – auch das persönliche Verhältnis zur Vermieter:in und der Hintergrund des Bedarfs müssen verständlich dargestellt werden.

Unzureichend ist beispielsweise: „Ich benötige die Wohnung für meine Tochter.“

Erforderlich wäre: „Ich kündige das Mietverhältnis, da meine volljährige Tochter aufgrund eines Studienplatzes in [Stadt] dauerhaft in die Nähe ihres Hochschulstandorts ziehen möchte. Die Wohnung bietet die notwendige Raumaufteilung und liegt in unmittelbarer Nähe zur Universität.“

Fehlen diese Angaben oder bleibt die Begründung vage („private Gründe“, „persönliche Lebensumstände“), ist die Kündigung formell unwirksam.

Gründe für eine Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung muss stets auf stichhaltigen und nachvollziehbaren Gründen basieren. Hier sind einige typische Gründe, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigen können:

Gründe für Eigenbedarf	Eigenbedarf möglich
Bedarf für Familienmitglieder	✔
Eigennutzung	✔
Berufliche Nutzung	✔
Betreuung und Pflege	✔
Vergrößerung des eigenen Wohnraums	✔
Renovierung oder Sanierung	✔
Zusammenlegung mehrerer Wohnungen	✔
Notwendigkeit eines barrierefreien Wohnraums	✔
Umzug in die Stadt aus dem Ausland	✔
Verwendung als Ferienwohnung	✖
Spekulative Gründe	✖
Verkaufsabsichten	✖
Kurzfristige Nutzung	✖

Es ist wichtig zu betonen, dass eine Eigenbedarfskündigung immer gut begründet und nachweisbar sein muss. Vage oder spekulative Gründe sind rechtlich nicht haltbar. Zudem sollten Vermieter:innen die sozialen Belange der Mieter:innen berücksichtigen und prüfen, ob eventuelle Härtefälle vorliegen, die einer Kündigung entgegenstehen könnten.

Zulässige Gründe für den Eigenbedarf

Zulässige Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind solche, die rechtlich anerkannt sind und einen echten, nachvollziehbaren Bedarf der Vermieter:in oder ihrer Familie an der betreffenden Wohnung darstellen. Hier sind einige präzise erklärte zulässige Gründe:

1. Bedarf für Familienmitglieder: Die Vermieter:in benötigt die Wohnung für nahe Familienangehörige wie Kinder, Eltern oder Geschwister. Dies kann der Fall sein, wenn diese Person in die Stadt zieht, z.B. für einen neuen Job oder ein Studium.
2. Eigennutzung durch die Vermieter:in: Der Vermieter:in möchte die Wohnung selbst beziehen. Dies kann aus verschiedenen persönlichen Gründen erfolgen, wie Rückkehr aus dem Ausland, Scheidung oder wenn die Vermieter:in aus Altersgründen näher bei der Familie sein möchte.
3. Berufliche Nutzung: Die Wohnung wird für berufliche Zwecke benötigt, z.B. als Arbeits- oder Praxisraum. Wichtig ist hier, dass die berufliche Nutzung tatsächlich einen Umzug in die Wohnung erfordert.
4. Betreuung und Pflege: Die Wohnung wird benötigt, um Pflege- oder Betreuungspersonal für Angehörige der Vermieter:in unterzubringen oder wenn diese selbst Pflege benötigt und in eine Wohnung ziehen muss, die näher bei betreuenden Familienmitgliedern liegt.
5. Vergrößerung des eigenen Wohnraums: Bei Eigentümer:innen von Mehrfamilienhäusern kann Eigenbedarf angemeldet werden, wenn sie ihren eigenen Wohnraum vergrößern müssen, etwa durch Zusammenlegen von zwei Wohnungen, um ein weiteres Zimmer für Kinder oder zu pflegende Angehörige zu erlangen.
6. Notwendigkeit eines barrierefreien Wohnraums: Wenn die Vermieter:in oder ein Familienmitglied aufgrund von Alter oder Behinderung in eine barrierefreie Wohnung umziehen muss.
7. Rückkehr aus dem Ausland: Wenn die Vermieter:in nach einem längeren Auslandsaufenthalt zurückkehrt und die Wohnung für seinen eigenen Wohnbedarf benötigt.
8. Wechselnde Lebensumstände: Veränderte persönliche Umstände wie Familiennachwuchs, die einen Umzug in eine größere oder anders gelegene Wohnung erforderlich machen.

Diese Gründe müssen im Kündigungsschreiben genau angegeben und begründet werden. Eine pauschale Erklärung oder ein vage formulierter Eigenbedarf sind nicht ausreichend. Zudem sollte die Vermieter:in bereit sein, den Eigenbedarf im Falle eines Rechtsstreits gerichtlich zu belegen.

Unzulässige Gründe

Unzulässige Kündigungsgründe für eine Eigenbedarfskündigung sind solche, die entweder spekulativer Natur sind, nicht den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen oder nicht den echten, nachvollziehbaren Bedarf der Vermieter:in oder seiner Familie widerspiegeln. Hier einige Beispiele für unzulässige Gründe:

1. Spekulative Gründe: Wenn die Kündigung nur dazu dient, die Wohnung zu einem höheren Preis weiterzuvermieten oder zu verkaufen.
2. Kurzfristige Nutzung: Eine Kündigung, weil die Vermieter:in die Wohnung nur für einen kurzen Zeitraum nutzen möchte, wie z.B. als Ferienwohnung oder für einen vorübergehenden Aufenthalt.
3. Unbegründeter Bedarf: Vage oder allgemeine Angaben ohne konkrete und nachvollziehbare Begründung für den Eigenbedarf.
4. Wohnraumvergrößerung ohne Notwendigkeit: Wenn die Vermieter:in bereits über ausreichend Wohnraum verfügt und keine Notwendigkeit für zusätzlichen Raum besteht.
5. Renovierung oder Sanierung: Eine Kündigung mit der Begründung, die Wohnung renovieren oder sanieren zu wollen, ist nicht zulässig, wenn diese Arbeiten auch mit fortbestehendem Mietverhältnis durchgeführt werden können.
6. Veränderung der Wohnungsstruktur ohne Notwendigkeit: Kündigung mit dem Ziel, die Wohnung umzugestalten oder zu verändern, ohne dass ein tatsächlicher Bedarf dafür besteht.
7. Vermeintlicher Eigenbedarf für Dritte: Anmelden von Eigenbedarf für Personen, die nicht zum engen Familienkreis oder Haushalt des Vermieters gehören.
8. Planung zukünftiger Bedarfe: Kündigung aufgrund eines zukünftigen Bedarfs, der nicht konkret und sicher ist.

Diese Liste ist nicht erschöpfend, gibt aber einen guten Überblick und eine allgemeine Idee über typische unzulässige Gründe, die in der Praxis auftreten können.

Eignung der Wohnung für den Bedarf

Die Wohnung muss für die benannte Person auch objektiv geeignet sein. Das bedeutet: Die Größe, Lage, Ausstattung und Erreichbarkeit müssen dem angegebenen Zweck und der Lebenssituation entsprechen.

Beispiel: Eine 1-Zimmer-Dachgeschosswohnung im vierten Stock ohne Aufzug wird kaum als „altersgerechter Wohnraum“ für eine pflegebedürftige Großmutter durchgehen – die Gerichte prüfen in solchen Fällen sehr genau.

Die Eignung muss nicht ideal, aber plausibel und zumutbar sein. Ein kompletter Umbau oder nur hypothetisch geplanter Bedarf genügt nicht. Auch der Umstand, dass eine andere, besser passende Wohnung leer steht, kann im Zweifel gegen die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs sprechen.

Eigenbedarf bei mehreren Wohnungen

Wenn die Vermieter:in mehrere Wohnungen besitzt, muss sie im Kündigungsschreiben erklären, warum genau diese Wohnung ausgewählt wurde. Die Gerichte verlangen in diesem Fall eine schlüssige Begründung, warum die anderen verfügbaren Wohnungen nicht infrage kommen.

Das gilt besonders, wenn eine leer stehende Alternativwohnung vorhanden ist oder bald frei wird. In solchen Konstellationen müssen die individuellen Gegebenheiten wie Lage, Schnitt, Größe oder Vermietungsbindung dargestellt werden – etwa, weil andere Wohnungen bereits langjährig vermietet sind oder den Bedarf der betreffenden Person aufgrund von Ausstattung oder Größe nicht erfüllen.

Lässt die Vermieter:in diese Erklärung aus, kann das im gerichtlichen Verfahren gegen sie ausgelegt werden. Es entsteht der Eindruck, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist – was zur Unwirksamkeit der Kündigung führen kann.

Vermietete Immobilien kaufen für Eigennutzung

Wer eine vermietete Wohnung kauft, darf grundsätzlich Eigenbedarf anmelden – aber nicht sofort und nicht unter allen Bedingungen. Entscheidend ist der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die Art des Erwerbs.

Wenn die Wohnung im Rahmen einer Umwandlung in Eigentumswohnungen verkauft wurde, greift häufig eine gesetzliche Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB), in einigen Bundesländern sogar bis zu zehn Jahre. Diese Sperrfrist beginnt ab erstmaliger Umwandlung, nicht ab dem Erwerb durch die neue Vermieter:in.

Wird die Wohnung im laufenden Mietverhältnis gekauft, darf die neue Eigentümer:in grundsätzlich kündigen – aber erst nach Grundbucheintragung und mit Einhalten der regulären Kündigungsfristen. Auch dann muss der Eigenbedarf konkret, zeitnah und nachvollziehbar begründet sein.

Wer eine vermietete Wohnung zur Eigennutzung kauft, sollte sich frühzeitig mit den rechtlichen Einschränkungen vertraut machen – auch, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Ein Gespräch mit der Mietverwaltung oder rechtlicher Beistand sind in solchen Fällen empfehlenswert.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarfskündigungen

Auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB. Diese richten sich nach der vergangenen Dauer des bestehenden Mietverhältnisses:

Mietdauer	Kündigungsfrist
Weniger als 5 Jahre	3 Monate
5 bis 8 Jahre	6 Monate
Mehr als 8 Jahre	9 Monate

Diese Fristen gelten einheitlich für Vermieter:innen und können nicht durch vertragliche Vereinbarungen zu deren Gunsten verkürzt werden. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Mietenden.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Mietenden eingehen, damit der laufende Monat noch mitzählt.

Eigenbedarf nach Wohnungskauf

Kauft eine Vermieter:in eine vermietete Wohnung und möchte anschließend Eigenbedarf geltend machen, gelten besondere Regelungen. Grundsätzlich darf auch eine neue Eigentümer:in kündigen – jedoch erst nach rechtlichem Eigentumsübergang, also mit Eintragung ins Grundbuch.

Zusätzlich gilt: Bei einem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, welches zuvor neu nach WEG aufgeteilt wurde, darf der Eigenbedarf nicht sofort geltend gemacht werden. Es gilt eine sogenannte Sperrfrist von mindestens 3 Jahren, in manchen Regionen sogar bis zu 10 Jahren, wenn die Landesregierung eine entsprechende Verordnung erlassen hat (z. B. in Berlin, München oder Hamburg).

Diese Sperrfrist beginnt ab dem Zeitpunkt der ersten Umwandlung in Wohnungseigentum, nicht erst mit dem Eigentumsübergang an die neue Vermieter:in.

Beispiel: Ein Mietshaus wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt und eine Einheit 2021 verkauft. Wird diese Wohnung 2024 an eine private Eigentümer:in weiterverkauft, darf eine Eigenbedarfskündigung in Berlin frühestens 2031 ausgesprochen werden – sofern eine 10-jährige Sperrfrist gilt.

Sperrfristen bei Eigenbedarf

Die gesetzliche Sperrfrist soll Mieter:innen davor schützen, dass sie nach einem Verkauf von ehemals sozial gebundenem oder bezahlbarem Wohnraum rasch gekündigt und verdrängt werden. Sie gilt nur, wenn das Mietverhältnis vor der Umwandlung in Wohnungseigentum bestand. Nach Ablauf der Frist kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unter Beachtung der sonstigen gesetzlichen Voraussetzungen ausgesprochen werden.

Wichtig: Auch während der Sperrfrist ist ein Eigenbedarf nicht vollständig ausgeschlossen, wenn ein sogenannter Härtefall beim Vermieter vorliegt – etwa bei nachgewiesener existenzieller Not. Die Anforderungen dafür sind jedoch hoch und werden durch die Gerichte streng geprüft.

Mietende finden keine Wohnung

Auch wenn eine Eigenbedarfskündigung formell korrekt ist, bedeutet das nicht automatisch, dass die Mieter:in sofort ausziehen muss. In der Praxis ist die Wohnungssuche – insbesondere in Ballungsräumen – oft schwierig bis unmöglich. Das allein ist jedoch kein rechtlicher Grund, eine wirksame Kündigung zu stoppen.

Allerdings gibt es für Mieter:innen die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen, wenn sie sich auf eine unzumutbare Härte im Sinne des § 574 BGB berufen können. Eine solche Härte liegt z. B. vor, wenn:

• schwerwiegende gesundheitliche Gründe gegen den Auszug sprechen,
• eine Schwangerschaft oder Pflegebedürftigkeit eine besondere Schutzwürdigkeit begründet,
• kein vergleichbarer Wohnraum zu angemessenen Bedingungen verfügbar ist,
• das soziale oder familiäre Umfeld durch den Umzug gravierend beeinträchtigt würde.

Der Widerspruch muss schriftlich bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses eingehen. Wird er erfolgreich begründet, kann das Gericht den Auszug aufschieben oder sogar die Kündigung unwirksam erklären.

Vermieter:innen sollten den Aspekt der unzumutbaren Härte daher im Vorfeld berücksichtigen und versuchen, gemeinsam mit der Mieter:in nach einer einvernehmlichen Lösung zu suchen.

Eigenbedarf anmelden

Das Anmelden von Eigenbedarf ist ein rechtlich sensibler Vorgang, der von Vermieter:innen mit Sorgfalt und im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt werden sollte:

1. Sorgfältige Prüfung des Eigenbedarfs: Bevor eine Kündigung ausgesprochen wird, sollten Vermieter:innen sicherstellen, dass ein legitimer Eigenbedarf vorliegt. Dies bedeutet, dass sie die Wohnung tatsächlich für sich selbst, ihre Familienmitglieder oder nahe Angehörige ihres Haushalts benötigen. Es muss ein konkreter, nachvollziehbarer und dauerhafter Bedarf bestehen.
2. Dokumentation des Bedarfs: Es ist ratsam, die Gründe für den Eigenbedarf sorgfältig zu dokumentieren. Dies kann beispielsweise durch Schriftwechsel, Arbeitsverträge oder andere Dokumente geschehen, die den Bedarf belegen.
3. Fristgerechte und formgerechte Kündigung: Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss schriftlich erfolgen und alle erforderlichen Informationen, wie oben beschrieben, enthalten. Zudem müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.
4. Kommunikation mit den Mieter:innen: Es ist empfehlenswert, mit den Mieter:innen offen zu kommunizieren. Ein persönliches Gespräch, in dem die Gründe für den Eigenbedarf erläutert werden, kann helfen, Missverständnisse zu vermeiden und zeigt eine Wertschätzung gegenüber den Mieter:innen.
5. Umgang mit möglichen Widersprüchen: Mieter:innen haben das Recht, gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einzulegen, insbesondere bei Vorliegen sozialer Härtefälle. Vermieter:innen sollten auf solche Widersprüche vorbereitet sein und im Bedarfsfall rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.
6. Alternativen anbieten: Falls möglich, können Vermieter:innen den Mieter:innen Alternativen anbieten, wie z.B. eine andere Wohnung. Dies ist zwar nicht verpflichtend, kann aber dazu beitragen, das Mietverhältnis auf eine freundliche und konstruktive Weise zu beenden.

Durch die Beachtung dieser Schritte können Vermieter:innen sicherstellen, dass der Prozess der Eigenbedarfsanmeldung rechtlich korrekt und fair für alle Beteiligten verläuft.

Eigenbedarfskündigung durchsetzen

Auch wenn die Kündigung rechtlich wirksam ist, kann es im nächsten Schritt zu Auseinandersetzungen über die Umsetzung kommen. Die Mieter:in muss bis zum Ende der Kündigungsfrist ausziehen – tut sie das nicht, kann die Vermieter:in den Auszug gerichtlich per Räumungsklage durchsetzen. Das Verfahren der Räumungsklage ist jedoch langwierig und mit erheblichen Kosten verbunden. Um dieses Szenario zu vermeiden, bietet sich in vielen Fällen eine außergerichtliche Regelung an.

Auflösungsvertrag

Eine bewährte Alternative zur Klage ist der Aufhebungsvertrag. Dabei handelt es sich um eine freiwillige Vereinbarung zwischen Vermieter:in und Mieter:in, in der ein konkreter Auszugstermin festgelegt wird. Ein solcher Vertrag kann zusätzliche Regelungen enthalten, etwa:

• eine Zahlung einer Umzugskostenpauschale durch die Vermieter:in,
• die Abgeltung von Schönheitsreparaturen,
• die Zusage zur vorzeitigen Rückgabe der Wohnung,
• oder die Verzichtserklärung auf spätere Rechtsansprüche.

Der Aufhebungsvertrag bietet beiden Seiten Vorteile: Die Mieter:in gewinnt Planungssicherheit und kann mögliche Umzugskosten abfedern; die Vermieter:in spart sich die Kosten und Risiken eines gerichtlichen Räumungsverfahrens. Wichtig ist, dass der Vertrag schriftlich abgeschlossen und von beiden Seiten unterzeichnet wird. Zudem sollte er rechtlich eindeutig formuliert sein, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Ein gut gestalteter Aufhebungsvertrag kann in vielen Fällen dazu beitragen, dass sich der Konflikt einvernehmlich und ohne Gerichtsverfahren lösen lässt – insbesondere dann, wenn auf beiden Seiten Verhandlungsbereitschaft besteht.

Räumungsklage im Kontext von Eigenbedarfskündigungen

Eine Räumungsklage ist ein rechtliches Mittel, das Vermieter:innen zur Verfügung steht, wenn Mieter:innen nach einer rechtmäßigen Eigenbedarfskündigung die Wohnung nicht fristgerecht räumen. Dieser Schritt sollte jedoch als letzte Option betrachtet werden, nachdem alle anderen Möglichkeiten, wie einvernehmliche Lösungen oder Mietaufhebungsverträge, ausgeschöpft wurden.

1. Voraussetzung einer wirksamen Kündigung: Bevor eine Räumungsklage eingereicht werden kann, muss eine rechtlich wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen worden sein. Dies beinhaltet, dass alle formalen Anforderungen erfüllt und die Kündigungsfristen eingehalten wurden.
2. Klageerhebung nach Fristablauf: Eine Räumungsklage kann erst nach Ablauf der Kündigungsfrist und einem erfolglosen Räumungsverlangen eingereicht werden. Es ist wichtig, dass Vermieter:innen den Mieter:innen nach Ablauf der Frist eine angemessene Zeitspanne zur Räumung geben, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden.
3. Gerichtsverfahren: Die Klage wird beim zuständigen Amtsgericht eingereicht. Im Rahmen des Verfahrens werden die Gründe für die Kündigung sowie die Umstände des Falles geprüft. Mieter:innen haben die Möglichkeit, ihre Sicht der Dinge darzulegen und gegebenenfalls Einwände vorzubringen.
4. Mögliche Folgen für Mieter:innen: Bei einem erfolgreichen Ausgang der Räumungsklage für die Vermieter:innen müssen die Mieter:innen die Wohnung verlassen. Zudem können auf die Mieter:innen Kosten für das Verfahren und die Räumung zukommen.
5. Letztes Mittel: Eine Räumungsklage ist wirklich als letztes Mittel zu sehen, wenn alle anderen Optionen, einschließlich der Kommunikation und Verhandlung mit den Mieter:innen, gescheitert sind.

Die Einreichung einer Räumungsklage ist ein ernsthafter Schritt, der sowohl rechtliche als auch persönliche Konsequenzen nach sich ziehen kann. Deshalb ist es empfehlenswert, diesen Weg nur dann zu wählen, wenn keine andere Lösung mehr möglich erscheint.

Unwirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen

Nicht jede Eigenbedarfskündigung ist automatisch wirksam – auch dann nicht, wenn sie formal korrekt übermittelt wurde. Inhaltliche Fehler, fehlende Begründungen oder ein unplausibler Bedarf führen dazu, dass die Kündigung unwirksam ist. Die deutschen Gerichte prüfen streng, ob die rechtlichen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Gründe für die Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung:

• Fehlende oder unzureichende Begründung
• Nichteinhaltung der Kündigungsfristen
• Unwahre Angaben
• Missbräuchliche Kündigung
• Soziale Härtefälle bei Mieter:innen
• Formfehler

Ein häufiger Grund für die Unwirksamkeit: Der angegebene Eigenbedarf ist nicht nachvollziehbar oder nicht konkret genug begründet. Auch wenn sich später herausstellt, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, kann die Kündigung rückwirkend für unwirksam erklärt werden. In solchen Fällen drohen Schadensersatzforderungen der Mieter:in, etwa für Umzugskosten oder höhere Miete im neuen Wohnobjekt.

Auch simple Formfehler, wie eine fehlende Unterschrift oder ein nicht korrekt bezeichneter Kündigungsgrund, machen die Kündigung im Zweifel angreifbar. Entscheidend ist: Die Vermieter:in trägt die Darlegungs- und Beweislast für den geltend gemachten Eigenbedarf.

Folgen einer unwirksamen Kündigung:

• Die Mieter:innen sind nicht verpflichtet, die Wohnung zu verlassen.
• Das Mietverhältnis bleibt bestehen, als hätte es keine Kündigung gegeben.
• Vermieter:innen können gegebenenfalls zu Schadensersatzzahlungen verpflichtet werden, wenn die Mieter:innen aufgrund der unwirksamen Kündigung unnötige Kosten hatten.

Um die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung sicherzustellen, sollten Vermieter:innen alle rechtlichen Anforderungen genau kennen und einhalten. Es ist ratsam, im Zweifelsfall rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die korrekte Vorgehensweise zu gewährleisten. Für Mieter:innen ist es wichtig, bei Erhalt einer Kündigung diese genau zu prüfen und gegebenenfalls rechtliche Schritte zu ergreifen, um ihre Rechte zu wahren.

Einspruch gegen Eigenbedarf durch die Mietenden

Mieter:innen sind nicht schutzlos. Selbst bei formal und inhaltlich wirksamer Kündigung haben sie die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen, insbesondere wenn der Auszug für sie eine unzumutbare persönliche oder soziale Härte darstellt (§ 574 BGB). Dieser Widerspruch muss schriftlich und begründet erfolgen – spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist.

Voraussetzungen und Ablauf des Widerspruchs gegen die Eigenbedarfskündigung

1. Voraussetzungen für den Widerspruch: Mieter:innen können Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung eine erhebliche Härte für sie bedeutet. Dies kann auf verschiedenen Faktoren beruhen, wie Alter, Gesundheitszustand, Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche oder soziale Einbindung im Wohngebiet.
2. Fristen für den Widerspruch: Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor dem Ende der Kündigungsfrist eingereicht werden. Es ist entscheidend, dass Mieter:innen diese Frist einhalten, da ein verspäteter Widerspruch in der Regel nicht mehr berücksichtigt wird.
3. Form des Widerspruchs: Der Widerspruch sollte schriftlich erfolgen und die Gründe für die Härte klar und nachvollziehbar darlegen. Eine bloße Unzufriedenheit mit der Kündigung reicht nicht aus; es müssen konkrete Härtegründe angeführt werden.
4. Rechtliche Folgen des Widerspruchs: Nach einem Widerspruch müssen Vermieter:innen entscheiden, ob sie dennoch auf der Räumung bestehen oder ob sie die Kündigung zurückziehen. Bestehen Vermieter:innen auf der Räumung, kann es zu einem Gerichtsverfahren kommen, in dem die Rechtmäßigkeit der Kündigung und die Härtegründe geprüft werden.

Soziale Härte

Der Begriff „soziale Härte“ bezieht sich auf die besonderen Umstände, unter denen eine Kündigung für die Mieter:innen eine unzumutbare Belastung darstellen würde. Diese Härtefälle sind im Mietrecht verankert, um Mieter:innen vor ungerechtfertigten oder unverhältnismäßigen Kündigungen zu schützen und ihnen eine gewisse Sicherheit zu bieten.

Ein Härtefall liegt vor, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für die Mieter:innen, ihre Familie oder andere Mitbewohner:innen eine besondere Belastung darstellt, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Vermieter:innen nicht zu rechtfertigen ist. Zu den Faktoren, die einen solchen Härtefall begründen können, zählen:

1. Gesundheitliche Gründe: Schwerwiegende Erkrankungen oder Behinderungen, die durch einen Umzug verschlimmert werden könnten.
2. Alter und Lebenssituation: Ein hohes Lebensalter oder eine lange Mietdauer, die zu einer tiefen Verwurzelung im sozialen Umfeld geführt hat.
3. Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche: Wenn insbesondere aufgrund der aktuellen Wohnungsmarktsituation eine angemessene Ersatzwohnung nur schwer oder gar nicht zu finden ist.
4. Familien- und schulische Situation: Bei Familien mit Kindern kann ein Umzug, der einen Schulwechsel oder eine erhebliche Veränderung der Lebensumstände mit sich bringt.
5. Wirtschaftliche Belastungen: Eine erhebliche finanzielle Belastung durch den Umzug, die für die Mieter:innen nicht zumutbar ist.

Wenn Mieter:innen geltend machen, dass eine Eigenbedarfskündigung für sie eine soziale Härte darstellt, müssen sie dies innerhalb einer bestimmten Frist gegenüber den Vermieter:innen darlegen und gegebenenfalls gerichtlich nachweisen. Auf der anderen Seite sind Vermieter:innen verpflichtet, diese Härtegründe sorgfältig zu prüfen und bei ihrer Entscheidung zu berücksichtigen. In vielen Fällen führt die Geltendmachung eines Härtefalls zu einer Verlängerung der Räumungsfrist oder sogar zur Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses.

Folge sozialer Härte: Fortsetzung des Mietverhältnisses

Wenn das Gericht eine unzumutbare soziale Härte feststellt, kann das Mietverhältnis trotz wirksamer Kündigung bestehen bleiben. In manchen Fällen wird der Auszug auch nur aufgeschoben, etwa um ausreichend Zeit zur Wohnungssuche zu ermöglichen.

Die Härte muss von der Mieter:in konkret dargelegt und ggf. durch Unterlagen belegt werden (z. B. ärztliches Attest, Pflegegrad, Ablehnungen bei Wohnungsbewerbungen).

Schadensersatz bei Eigenbedarfskündigungen

In bestimmten Situationen können Mieter:innen im Kontext einer Eigenbedarfskündigung Anspruch auf Schadensersatz gegenüber den Vermieter:innen geltend machen. Dieser Anspruch entsteht insbesondere dann, wenn die Kündigung unwirksam ist oder die Vermieter:in den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Schadensersatzansprüche dienen dazu, die Mieter:innen für Unannehmlichkeiten oder finanzielle Verluste zu entschädigen, die ihnen durch die Kündigung entstanden sind.

Dies ist dann möglich, wenn:

• Unwirksame Kündigung: Wenn die Kündigung aufgrund von Formfehlern, Nichteinhaltung von Kündigungsfristen oder fehlender bzw. unzureichender Begründung unwirksam ist.
• Vorgetäuschter Eigenbedarf: Wenn nachgewiesen werden kann, dass die Vermieter:in den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat, um etwa die Wohnung anderweitig teurer zu vermieten oder zu verkaufen.

Vortäuschen des Eigenbedarfs bei Kündigungen

Ein besonders gewichtiger Grund für die Unwirksamkeit der Kündigung ist ein vorgeschobener Eigenbedarf. Das liegt vor, wenn der angeblich beabsichtigte Einzug von Anfang an nur als Vorwand genutzt wurde, um das Mietverhältnis zu beenden.

Typische Indizien für vorgetäuschten Eigenbedarf:

• Die Wohnung wird kurz nach Auszug neu vermietet oder verkauft.
• Die angebliche Bedarfsperson zieht nie ein oder wohnt nur sehr kurz dort.
• Es gibt widersprüchliche Angaben zum Nutzungszweck oder zur Person.
• Die Begründung war von Anfang an offensichtlich unplausibel.

Stellt ein Gericht oder eine Mieter:in im Nachhinein fest, dass der Eigenbedarf nicht ernsthaft bestand, kann die Vermieter:in zum Schadensersatz verpflichtet werden – etwa für Umzugskosten, Maklerprovisionen oder höhere Miete in der neuen Wohnung.

Eigenbedarf bei gewerblichen Mietverhältnissen

Eigenbedarf bei gewerblichen Mietverhältnissen unterscheidet sich grundlegend von Eigenbedarf bei Wohnraummietverhältnissen. Während der Bedarf bei Wohnungen oft auf persönliche Nutzung oder Bedürfnisse der Familie des Vermieters zurückgeht, bezieht sich der Eigenbedarf im gewerblichen Kontext meist auf betriebliche Notwendigkeiten.

Gewerblicher Eigenbedarf tritt auf, wenn eine Vermieter:in die vermieteten Räumlichkeiten für seine eigenen geschäftlichen Zwecke benötigt.

Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Vermieter:in sein eigenes Unternehmen erweitern möchte und dafür zusätzliche Fläche benötigt, die aktuell vermietet ist. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, das klare Regelungen zum Bedarf durch die Eigentümer:in enthält, ist der gewerbliche Eigenbedarf rechtlich weniger klar definiert. Hier sind die Regelungen oft abhängig von den individuellen Vertragsbedingungen und können von Fall zu Fall variieren. Bei gewerblichen Mietverhältnissen spielt der Mietvertrag eine zentrale Rolle. Oft sind spezielle Klauseln enthalten, die Bedingungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs festlegen. In einigen Fällen kann es sein, dass solche Klauseln fehlen, was die Durchsetzung eines Eigenbedarfs erschwert.

Ähnlich wie bei Wohnraummietverhältnissen müssen Vermieter:innen auch im gewerblichen Bereich den Bedarf nachweisen. Allerdings liegt der Fokus hier auf geschäftlichen und betrieblichen Gründen. Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist eine offene Kommunikation zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen besonders wichtig. Oft lassen sich Lösungen finden, die für beide Seiten vorteilhaft sind, zum Beispiel durch die Suche nach alternativen Räumlichkeiten oder eine Entschädigung für die Mieter:innen.

Abschließendes Fazit zur Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist rechtlich zulässig, aber an klare Voraussetzungen und strenge formale Anforderungen gebunden. Sie darf nur dann ausgesprochen werden, wenn ein konkreter, nachvollziehbarer Wohnbedarf für die Vermieter:in selbst oder eine berechtigte Person besteht. Gleichzeitig genießen Mieter:innen einen starken gesetzlichen Schutz, insbesondere bei sozialer Härte oder missbräuchlicher Nutzung des Eigenbedarfsrechts.

Wer eine Kündigung durchsetzen oder sich dagegen wehren möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob die rechtlichen Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, um kostspielige Gerichtsverfahren zu vermeiden oder erfolgreich zu bestehen. Grundsätzlich kann Sie eine professionelle Mietverwaltung bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche unterstützen.

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