Mietschuldenfreiheits­bescheinigung: Was Vermieter:innen wissen müssen

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (auch Mietschuldenfreiheitserklärung) – was genau ist das? Warum ist sie für Vermieter:innen so wichtig? Neuvermietungen können stressig sein, denn Vermieter:innen müssen die richtigen Mieter:innen finden. Mietende, die die Immobilie vernünftig behandeln und vor allem auch die Miete zuverlässig und pünktlich zahlen.

Nicht zahlende Mieter:innen (oder Mietnomad:innen) wieder aus einer Immobilie herauszubekommen ist mitunter schwierig, nimmt Zeit in Anspruch und erfordert meist die Unterstützung professioneller Mietrechtsanwälte. Daher lohnt es sich schon vor einer Neuvermietung alle Vorsichtsmaßnahmen zu ergreifen, um sicherzugehen, dass solvente (zahlungskräftige) Mieter:innen in die Wohnung einziehen. Ein wichtiger Bestandteil dabei: Die Mitschuldenfreiheitsbescheinigung.

  • Vermieter:innen sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Mietende dürfen jedoch verlangen, dass die Vermieter:in oder die Hausverwaltung eine Quittung über die Zahlung der Miete ausstellt.
  • Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt Auskunft darüber, ob die Miete in der Vergangenheit von der Mieter:in immer regelmäßig bezahlt wurde und/oder ob Mietrückstände bestehen.
  • Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zeigt zwar die Zahlungsfähigkeit in der Vergangenheit, garantiert aber keine zukünftige Solvenz. Daher sollten von der Vermieter:in immer noch zusätzliche Informationen zur Liquidität potenzieller Mieter:innen einholen.

Grundlagen der Mietschulden­­freiheitsbescheinigung

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt Auskunft darüber, ob die Miete in der Vergangenheit immer regelmäßig bezahlt wurde und/oder ob Mietrückstände bestehen. Die Bescheinigung wird von der letzten Vermieter:in oder Hausverwaltung an die Mieter:in ausgestellt. Vermieter:innen sollten vor der Vermietung nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung fragen, um die Zahlungsfähigkeit von potenziellen neuen Mieter:innen zu prüfen.

Das Ausstellen einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist für Vermieter:innen nicht verpflichtend, das bedeutet, es gibt keinen gesetzlichen Zwang zur Ausstellung. In der Regel stellen Vermieter:innen aber bei guten Mietverhältnissen problemlos Mietschuldenfreiheitserklärung aus. In manchen Fällen verlangen Vermieter:innen bzw. die Mietverwaltung hierfür eine Aufwandsentschädigung.

Vermieter:innen sollten sich allerdings nicht blind auf diese Bescheinigung verlassen: Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt nur Auskunft über die vergangene Zahlungsfähigkeit der Mieter:in. Daher sollte neben der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch immer die Mieterselbstauskunft und einen Einkommensnachweis eingeholt werden.

Pflicht zur Ausstellung für Vermieter:innen

Vermieter:innen sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Das entschied der Bundesgerichtshof im Urteil BGH VIII ZR 238/08. Wenn das Verhältnis zwischen Mieter:in und Vermieter:in aber gut war, spricht nichts dagegen, eine solche Bescheinigung auszustellen. Wenn es jedoch zu Auseinandersetzungen zwischen Mietenden und Vermietenden gekommen ist, kann es vorkommen, dass Vermieter:innen die Ausstellung einer Bescheinigung verweigern.

Das ist etwa der Fall, wenn Mieter:innen ihre Miete unpünktlich bezahlen oder mit ihren Mietzahlungen im Rückstand sind.

Alternativer Nachweis über Mieteingangsquittung

Zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sind Vermieter:innen gesetzlich nicht verpflichtet. Sie dürfen daher die Ausstellung einer solchen Bescheinigung verweigern. Laut § 368 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) müssen sie jedoch bei Nachfrage Quittungen für geleistete Mietzahlungen ausstellen. Mieter:innen können also ebenfalls Quittungen bei potenziellen neuen Vermieter:innen vorlegen, wenn sie sich für eine Immobilie interessieren.

Inhalte der Mietschulden­freiheitsbescheinigung

Aus rechtlicher Sicht sind keine Inhalte verpflichtend. Dennoch sollte die Mietschuldenfreiheitserklärung einige wichtige Aspekte nicht missen:

  • Name und Adresse der Vermieter:in und der Mieter:in
  • Zeitraum des Mietverhältnisses
  • Angabe zum Grund der Beendigung des Mietverhältnisses (Kündigungsgrund des Mietvertrages)
  • Mietschuldenfreiheit bestätigen oder Information zu Mietschulden/Rückzahlungsvereinbarungen

In manchen Fällen nehmen Vermieter:innen noch Punkte auf bzgl. der Pünktlichkeit der Mietzahlung, eventuelle Hausordnungsverstöße oder auch Nebenkostenrückstände.

Ausstellung der Bescheinigung durch Vermietende oder Hausverwaltung

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wird von der Mieter:in direkt bei der Vermieter:in oder der zuständigen Hausverwaltung erfragt. Um die Erstellung einer Bescheinigung einfacher zu gestalten, schicken Mieter:innen manchmal bereits ein Muster an ihre Vermieter:innen. Hausverwaltungen haben in der Regel bereits ihre eigenen Formulare, die sie für die Erstellung einer Bescheinigung über die geleisteten Mietzahlungen benutzen. Der genaue Ablauf zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sieht wie folgt aus:

  1. Schritt: Die Mieter:in kontaktiert ihre Vermieter:in bzw. die Mietverwaltung und bittet um eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
  2. Schritt: Die Vermieter:in bzw. Hausverwaltung prüft, ob die Miete stets pünktlich gezahlt wurde und keine Rückstände bestehen (auch Nebenkostenrückstände werden hier geprüft).
  3. Schritt: Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wird von der Vermieter:in oder Hausverwaltung mit allen relevanten Informationen verfasst und im Anschluss an die Mieter:in geschickt.

Bescheinigung durch die Eltern

Wenn Interessent:innen sich auf eine Wohnung bewerben möchten, aber vorher nur im Elternhaus gewohnt haben, versuchen manche sich von diesen eine elterliche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen zu lassen. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung der Eltern gibt jedoch keine vernünftige Auskunft über die tatsächliche Zahlungsfähigkeit der Interessent:innen.

Hier würde sich eher eine höhere Mietkaution oder Miet-/Elternbürgschaft eignen.

Wichtige Rahmenbedingungen bei Wohngemeinschaften und Untermieten

Wie verhält sich die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei Wohngemeinschaften oder Untermieten?

Hier ist relevant, wer im Mietvertrag eingetragen ist: Wer im Mietvertrag als Hauptmieter:in eingetragen ist, kann bei der Vermieter:in bzw. Hausverwaltung eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erfragen.

Wenn jemand als Untermieter:in oder WG-Mitglied eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung möchte, wird diese von der Hauptmieter:in ausgestellt.

Kosten / Gebühren der Mitschuldenfreiheits­bescheinigung

Rechtlich gesehen gibt es keine Vorschriften, ob und wie viel eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kostet. Meist belaufen sich die Kosten zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitserklärung zwischen 15 und 50 €.

Bereits im Mietvertrag kann festgehalten werden, dass für die Erstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ein Betrag X erhoben wird. Für Vermieter:innen empfiehlt es sich daher, den Punkt beim Aufsetzen des Vertrags bereits aufzunehmen, um Diskussionen im Nachgang zu vermeiden.

Vor- & Nachteile der Mietschuldenfreiheits­bescheinigung

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bringt Vor- und Nachteile mit sich.

VorteileNachteile
Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ein gutes Indiz für zuverlässige und solvente Mieter:innen.Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zeigt zwar die Zahlungsfähigkeit in der Vergangenheit, garantiert aber keine zukünftige Solvenz.
Mit einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung können die Chancen auf eine Wohnungszusage erhöht werden.Vermieter:innen können sich weigern, eine Bescheinigung auszustellen. Hier müssen Mieter:innen auf Alternativen zurückgreifen.
Vor- und Nachteile der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für Vermieter:innen und Mietende im Überblick

Nachteilig für Vermieter:innen ist, dass eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kein Garant für die zukünftige Zahlungsfähigkeit einer Mieter:in ist.

Für Mieter:innen kann von Nachteil sein, dass die Vermieter:in sich eventuell weigert, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen.

Vorteile einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für Vermieter:innen sind, dass die Bescheinigung eine weitere Absicherung ist, zahlungsfähige und zuverlässige Mieter:innen zu finden.

Im gleichen Zuge hilft eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Mieter:innen der Zusage für die neue Traumwohnung ein Stückchen näherzukommen.

Alternativen zur Mietschulden­freiheitserklärung

Neben der Mietschuldenfreiheitserklärung gibt es noch andere Möglichkeiten als Mieter:in seine Zahlungsfähigkeit zu belegen:

  • Quittungen voriger geleisteter Mietzahlungen
  • Kontoauszüge bzw. Gehaltsnachweis vorlegen
  • Schufa-Auskunft einholen
  • Höhere Mietkaution bezahlen (laut §551 BGB maximal drei Nettokaltmieten)
  • Bürgschaft anbieten

Wenngleich eine Mieter:in eine Mietschuldenfreiheitserklärung abgibt, sollten Vermieter:innen immer nach weiteren Nachweisen über Einkünfte und geleistete Mietzahlungen fragen. Wenn eine potenzielle Mieter:in noch keine Gehaltsnachweise vorzeigen kann und es sich um ihr erstes Mietverhältnis handeln würde, können Vermieter:innen eine höhere Kaution oder eine Bürgschaft (zum Beispiel durch die Eltern) als Absicherung in Erwägung ziehen.

Aussagekraft der Mietschuldenfreiheits­bescheinigung

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ein guter Indikator für Vermieter:innen, dass es sich bei den Interessent:innen um zuverlässige und zahlungsfähige Mieter:innen handelt.

Dennoch sollte die Negativbescheinigung über Mietschulden nur als Indikator gesehen werden. Die Bescheinigung gibt lediglich Auskunft darüber, ob die Mieter:in in der Vergangenheit immer ihre Miete pünktlich und zuverlässig gezahlt hat, garantiert aber nicht, dass sie dies auch in der Zukunft weiterhin tun kann. Auch gibt die Bescheinigung keine Auskunft über ausstehenden Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder fehlende Nebenkostennachzahlungen.

Gleiche gilt auch für die Ordentlichkeit der Mietenden. Auch wenn die Ausstellung der Bescheinigung in der Regel verweigert wird, wenn Mietende die Wohnung nicht ordentlich gepflegt haben, ist auch eine vorliegende Bescheinigung kein Garant für die Zuverlässigkeit der Mietenden.

Daher sollte neben der Bescheinigung stets noch andere Information bzw. Nachweise eingeholt werden, um sich als Vermieter:in bestmöglich abzusichern.

Folgen falscher Bescheinigungen

In seltenen Fällen kann es vorkommen, dass Mieter:innen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung fälschen. Solche Fälschungen werden meist dann gemacht, wenn die Vermieter:in aus guten Gründen keine Bescheinigung ausstellen möchte. Solche Gründe können zum Beispiel sein:

Sollte es tatsächlich dazu kommen, dass eine Mieter:in einer Vermieter:in eine gefälschte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegt, darf die Vermieter:in das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Fazit – Mietschuldenfreiheits­erklärung

Die Mietschuldenfreiheitserklärung ist ein wichtiges Dokument für Vermieter:innen, um die Liquidität und Zuverlässigkeit potenzieller Mieter:innen zu prüfen. Dennoch sollten sich Vermieter:innen nicht ausschließlich auf die Mietschuldenfreiheitserklärung verlassen. Bei der Neuvermietung einer Immobilie sollten sich Vermieter:innen neben der Bescheinigung weitere Informationen über die potenziellen Mieter:innen einholen, um eine gewisse Zahlungssicherheit zu gewährleisten.

FAQs

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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