Mietkaution: Höhe, Zahlung & Verzinsung

Inhaltsübersicht

Die Mietkaution wird in der Regel im Rahmen des Mietvertrages zwischen den Mieter:innen und der Vermieter:in vereinbart. Die Hinterlegung dient der Vermietenden als Sicherheit für eventuelle Forderungen, die nach Ende des Mietverhältnisses noch bestehen könnten. Aber wie läuft die Zahlung der Mietkaution in der Praxis ab? Was passiert mit dem hinterlegten Geld? Wann wird die Kaution zurückgezahlt?

Was ist die Mietkaution?

Unter der Mietkaution versteht sich die Hinterlegung von Vermögen der Mieter:in bei der Vermietenden zu Mietbeginn. Aus diesem Geld werden nach Ende der Mietdauer eventuelle Schäden, Mietrückstände oder sonstige Forderungen der Vermietenden gegen die Mieter:innen (zumindest zum Teil) bedient.

Die Mietkaution wird im Rahmen des Mietvertrages zwischen Mieter:innen und Vermieter:in vereinbar. Eine gesetzliche Pflicht zur Vereinbarung einer Mietkaution gibt es nicht, jedoch bestehen fast alle Vermieter:innen auf die Hinterlegung einer solchen bei Mietbeginn.

Die Höhe der Mietkaution muss zwischen Vermietender und Mieter:innen ausgehandelt werden. Die darf die Summe aus 3 Netto-Monatsmieten (ohne Nebenkosten) jedoch nicht übersteigen.

Dabei kann die Kaution in unterschiedlichen Formen hinterlegt werden. Die häufigste Form ist jedoch die sogenannte Barkaution.

Barkaution

Die Barkaution ist die häufigste Form der Mietkaution, dabei wird der im Mietvertrag vereinbarte Kautionsbetrag entweder übergeben oder überwiesen.

Tipp: Wenn der Kautionsbetrag bar von Mieter:innen an Eigentümer:innen übergeben wird, sollten beide Seiten auf die Ausstellung einer Quittung über den Betrag bestehen. Gerade bei Bargeldgeschäften kommt es sonst im Nachgang häufig zur Auseinandersetzung über die Höhe der geleisteten Zahlungen oder ob diese überhaupt erfolgt sind.

Die Barkaution muss im Nachgang durch die Vermietende auf einem sogenannten Kautionskonto hinterlegt werden.

Verzinsung der Barkaution

Die auf dem Kautionskonto hinterlegte Barkaution ist zu verzinsen. Das durch Vermieter:in oder Mietverwaltung treuhänderisch geführte Konto (Treuhandkonto) wird in der Regel als klassisches Sparkonto geführt.

Eine Vorgabe für die Anlage des Kapitals gibt es indes nicht, jedoch gibt es eine gesetzliche Mindestverzinsung des Kapitals (0.01% bis 0.10% im Januar 2023).

Aufgelaufene Zinsen gehen jedoch zugunsten der Mieter:innen. Dabei ist es unerheblich, wer das Konto eröffnet hat bzw. unter welchem Namen. Die Vermieter:in oder Verwaltung sind hier nur für die treuhänderische Verwaltung verantwortlich.

Fehlende Verzinsung der Mietkaution

Legt die Vermietende die Mietkaution der Mietenden nicht entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen an, so haben die Mieter:innen im Nachgang Anspruch auf die Erstattung der entgangenen Zinsen.

So können Mieter:innen zum Beispiel entgangene Zinserträge von der Vermieter:in einfordern, wenn diese die Barkaution nicht entsprechend angelegt haben.

Andere Formen der Kaution

Auch anderen Formen der Mietkaution sind möglich. Diese müssen aber zwischen den Vermietenden und Mietenden entsprechend vereinbart werden.

Bankbürgschaft / Kautionsversicherung

Im Falle einer Kautionsversicherung garantiert der Bürge, die Forderungen der Vermietenden nach Auszug der Mieter:in bis zur Höhe der Kaution zu übernehmen.

Die Kautionsversicherung kann einfach über Online-Portale abgeschlossen werden.

Anstelle der Überweisung des Kautionsbetrags an die Vermieter:in stellt die Kautionsversicherung die Kaution, verlangt dafür jedoch eine monatliche / jährliche Gebühr von den Mietenden.

Bürgen können natürlich auch Familienmitglieder, Freunde oder Dritte sein.

Sparbuch mit Sperrvermerk

Ein Sparbuch mit Sperrvermerk ist eine weiter Möglichkeit eine Kaution für eine Mietwohnung zu hinterlegen. Bei einem Sparbuch mit Sperrvermerk wird das Geld auf einem Sparkonto verwaltet und durch einen Sperrvermerk geschützt.

Das bedeutet, dass das Geld nicht ohne die Zustimmung der Vermieter:in oder eines Gerichts abgehoben werden kann. Dies bietet den Mietparteien eine zusätzliche Sicherheit und Garantie, dass die Kaution während der Dauer des Mietverhältnisses verfügbar und geschützt ist.

Verpfändete Sparbücher

Ein verpfändetes Sparbuch ist eine weitere Option zur Hinterlegung von Mietkautionen. Dabei wird das Geld auf einem Sparkonto verwaltet und durch eine Verpfändung geschützt.

Das bedeutet, dass das Geld auf dem Sparkonto einer besonderen rechtlichen Sicherheit unterliegt und nur für bestimmte Zwecke, wie z.B. die Begleichung von Mietforderungen, verwendet werden darf.

Wann muss die Kaution gezahlt werden?

Die erste Rate der Kaution muss in der Regel spätestens mit dem Mietbeginn übergeben/überwiesen werden. Mieter:innen haben das Recht, die Kaution in einer oder bis zu 3 Raten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB).

Die weiteren Raten müssen im Anschluss mit den beiden folgenden Mietzahlungen erfolgen.

Eine Regelung im Rahmen des Mietvertrages, die die Einzahlung der vollen Mietkaution vor Mietbeginn fordert, ist indes unzulässig und unwirksam.

Kündigung zulässig, wenn keine Kaution gezahlt wird

Vermieter:innen haben nach § 569 Abs. 2a BGB das Recht, Mietenden fristlos zu kündigen, wenn diese mit den Kautionszahlungen in Höhe von mindestens zwei Monatskaltmieten im Rückstand sind.

Eine Abmahnung ist in diesem Fall nicht notwendig.

Was macht die Vermieter:in mit der Mietkaution?

Die Mietkaution (wenn in Form einer Barkaution geleistet) ist durch die Vermietende auf einem sogenannten Kautionskonto anzulegen, das verzinst werden muss (§551 BGB).

Ein Kautionskonto ist immer getrennt vom sonstigen Vermögen der Vermieter:in zu führen, sprich: das Kautionsgeld darf nicht einfach auf dem Girokonto der Vermietenden verbleiben.

Gibt es eine Mietverwaltung, kümmert sich diese zumeist um die Verwaltung der Mietkaution.

Wie hoch darf die Kaution maximal sein?

Die Mietkaution darf maximal 3 Monatskaltmieten (vor Nebenkostenvorauszahlung) betragen.

Bei Gewerbemietverträgen kann die Kaution frei festgelegt werden. Standard sind hier 6 Monatskaltmieten.

Kann die Vermieter:in mehr Mietkaution fordern?

Beabsichtigt die Mietende die Mietwohnung auf eigene Kosten zu einer behindertengerechten Wohnung umzubauen, haben Vermieter:innen das Recht, eine Sicherheitsleistung (höhere Mietkaution) für die voraussichtlichen Rückbaukosten zu verlangen.

Eigentümerwechsel, was passiert mit der Kaution?

Wird eine Wohnung oder das Mietshaus verkauft, geht die geleistete Mietkaution sofort auf die neue Eigentümer:in über. Für Mieter:innen besteht daher kein Grund zur Sorge, dass die Mietkaution verloren sein könnte.

Die Mietkaution hat die neue Eigentümer:in von der Verkäufer:in zu fordern, für Mietende besteht daher kein Grund zu handeln.

Mietkautions­rückzahlung beim Auszug

Die Mietkaution plus aufgelaufene Zinsen für den hinterlegten Betrag sind den Mieter:innen nach Auszug zurückzuzahlen.

Sollte die Wohnung beim Auszug der Mietenden Mängel aufweisen oder es Ausstände bei den geleisteten Mietzahlungen geben, dürfen Vermieter:innen die Mietkaution anteilig einbehalten.

Die Höhe der einbehaltenen Mietkaution muss die Höhe der Ausstände oder geschätzten Kosten für die Beseitigung der Mängel widerspiegeln.

Mietkaution - Rückzahlung bei Auszug der Mieter:innen

Gründe für die Einbehaltung von Teilen der Mietkaution sind:

  • Ausstehende Mieten
  • Ersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen
  • Schadensersatz für Beschädigungen der Mietsache
  • Kosten von Rechtsstreitigkeiten

Kann die letzte Miete mit der Kaution verrechnet werden?

Eine Verrechnung der letzten Mietzahlung mit der Kaution ist nicht möglich.

Der Mieter ist verpflichtet, bis zum Ende des Mietvertrages die Miete zu bezahlen. Die Kaution wird erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Überprüfung des Zustands der Mietsache zurückgezahlt.

Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter Klage einreichen. Die Kaution darf während des Mietverhältnisses nicht verrechnet werden, aber bei bestehenden offenen Mietrückständen nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter berechtigt, sie aufzurechnen.

Wann bekomme ich meine Mietkaution zurück?

Die Rückzahlung der Mietkaution findet nicht immer unmittelbar zum Ende der Mietdauer statt. Vermietende haben das Recht, sich Zeit für die Prüfung von etwaigen Ansprüchen gegen die Mietenden zu nehmen, daher kann die Rückzahlung bis zu 6 Monate (in Extremfällen einem Jahr) dauern.

Eine solch lange Zurückbehaltung der Mietkaution von über 6 Monaten bedarf jedoch einer expliziten Begründung (Siehe: BGH WuM 1987, 310). So zum Beispiel, wenn die Mietenden unterjährig ausziehen und die Erstellung der Nebenkostenabrechnung noch aussteht. Diese muss erst zum Ende der folgenden Abrechnungsperiode vorliegen.

Eine Rückforderung der Mietkaution ist erst nach Schlüsselübergabe an die Vermietende durch die Mietenden zu verlangen (Siehe: BGH NJW 1972, 721).

Mietkaution finanzieren

Besonders im Rahmen des Umzuges, wenn das Budget der Mieter:innen sowie schon knapp ist, stellt die Zahlung der Mietkaution häufig eine ungemeine Herausforderung dar. So stellt sich die Frage: Wie lässt sich die Mietkaution finanzieren? Kann ich die Mietkaution umgehen?

Im Rahmen der Finanzierung der Mietkaution haben Mietende zwei große Möglichkeiten:

  • Die Aufnahme eines (Privat-)Kredites
  • Die Nutzung eines Dispokredites / Kontokorrentkredit

Der Dispokredit oder Kontokorrent-Kredit bietet sich primär dann an, wenn nur einige wenige Tage überbrückt werden müssen, zum Beispiel wenn das Gehalt in wenigen Tagen auf das Konto eingezahlt wird und das Minus schnell wieder ausgeglichen ist.

Nachteil eines solchen Überziehungskredites sind die hohen Dispo-Zinsen, welche in solchen Fällen fällig werden.

Die alternative Finanzierungsform stellt der Privatkredit dar. Grundsätzlich sind solche Kredite, gerade mit kurzer Laufzeit, relativ preiswert.

Jedoch haben nicht alle die Möglichkeit, einen solchen Kredit abzuschließen. Voraussetzung ist in den meisten Fällen, dass keine negativen Schufa-Einträge vorliegen.

Mietkautions­bürgschaft / Mietkautions­versicherung

Die Alternative zur Finanzierung der Mietkaution stellt die Mietkautionsbürgschaft bzw. Mietkautionsversicherung dar.

Die Kautionsversicherung kann einfach online über Plattformen wie kautionsfrei.de abgeschlossen werden. Anstelle der einmaligen Kautionsbetragszahlung durch die Mietenden an die Wohnungsvermieter:in, zahlen Mietenden hier nur eine kleine monatliche Pauschale.

Die Plattform bürgt in diesem Fall für die Zahlung der vollen Kaution, sollten Vermieter:innen nach Beendigung des Mietverhältnisses noch offene Forderungen haben.

In der Regel ist aber auch hier ein positiver Schufa-Eintrag Voraussetzung.

Fazit: Mietkaution

Die Mietkaution stellt ein wichtiges Sicherungsinstrument für Vermietende dar, um potenzielle Verluste am Ende des Mietverhältnisses abzufedern. Sie sorgt dafür, dass Schäden, ausstehende Mieten und andere finanzielle Forderungen gedeckt werden können. Es ist daher essentiell, dass sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen die rechtlichen Bestimmungen zur Mietkaution kennen und diese einhalten.

Für die Mieter:innen bedeutet die Mietkaution eine finanzielle Vorleistung, die durchaus eine Herausforderung darstellen kann. Hierbei bieten sich verschiedene Modelle zur Finanzierung oder Absicherung der Kaution, wie Kautionsbürgschaften oder Mietkautionsversicherungen, die besonders in finanziell angespannten Situationen hilfreich sein können.

Vermietende sollten sich stets der Verantwortung bewusst sein, die mit der Verwaltung der Kaution einhergeht, insbesondere in Bezug auf die Anlage und Verzinsung des hinterlegten Betrags. Ein transparentes, rechtlich korrektes Vorgehen schützt nicht nur die finanziellen Interessen der Vermietenden, sondern trägt auch zu einem vertrauensvollen Verhältnis mit den Mieter:innen bei.

Abschließend ist es für Mieter:innen ratsam, sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren zu sein und alle relevanten Vereinbarungen und Quittungen sorgfältig aufzubewahren. Dies sichert ihre Position bei eventuellen Unstimmigkeiten am Ende des Mietverhältnisses.

Durch das Verständnis und die korrekte Handhabung der Mietkaution können somit beide Parteien zu einem fairen und rechtlich sicheren Mietverhältnis beitragen.

FAQ

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel
Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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