Sonderumlage: Was ist das?

Inhaltsübersicht

Eigentümer:innen müssen stets mit anfallenden Kosten betreffend ihrer Immobilie rechnen. Neben Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen kommt unter Umständen auch eine mögliche Sonderumlage hinzu.

Eine Sonderumlage bezeichnet eine Zahlung, die von Eigentümer:innen einer Wohnungseigentümergemeinschaft getätigt wird, wenn es zu außerordentlichen Kosten kommt.

Normalerweise werden Aufwende der WEG mit dem Hausgeld bzw. der Instandhaltungsrücklage gedeckt. Sollten diese Zahlungen und Rücklagen aber zur Deckung der anfallenden Kosten nicht reichen oder es zu Hausgeldrückständen kommen, wird eine Kostenumlage in Betracht gezogen.

  • Eine Sonderumlage wird zum Beispiel bei Hausgeldrückständen, außergewöhnlichen Aufwendungen, Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturkosten in Betracht gezogen.
  • In einer Eigentümerversammlung wird darüber abgestimmt, ob eine Sonderumlage erhoben werden soll.
  • Jede Eigentümer:in ist gesetzlich dazu verpflichtet, sich an einer Sonderumlage zu beteiligen, sofern dies im Beschluss nicht anders festgelegt wurde.
  • Der Anteil der Sonderumlage, die Eigentümer:in zahlen müssen, wird vom Verteilungsschlüssel definiert oder im Beschluss festgelegt.
  • Bei einem Eigentümerwechsel ist die Verkäufer:in verpflichtet, die Kosten einer Sonderumlage zu zahlen, solange die Immobilie noch nicht übergeben wurde.
  • Im Beschluss wird festgelegt, wie hoch die Sonderumlage ist, wie die Verteilung der Ausgaben auf die Eigentümer:innen geregelt ist und wann bezahlt werden muss.
  • Eigentümer:innen können unter bestimmten Umständen eine Sonderumlage anfechten.
  • Sofern Eigentümer:innen die Immobilie vermieten, können Ausgaben für die Mehraufwände von der Steuer abgesetzt werden.
Infografik Sonderumlage - Definition, Umlage der Kosten und Beschluss über diese einfach erklärt
Infografik-Sonderumlage: Was eine Sonderumlage ist und wann diese notwendig ist

Definition & Nutzen Sonderumlage

Die Sonderumlage dient zur Sicherung der Kostendeckung, wenn das Hausgeld und Rücklagen nicht ausreichen. Eine Umlage wird also immer dann erhoben bzw. in Erwägung gezogen, wenn es Zahlungsrückstände gibt oder drohen. Die Sonderumlage dient dazu, die Eigentümergemeinschaft liquide zu halten.

In folgenden Fällen kann eine Umlage beschlossen werden:

  • Außergewöhnliche Kosten, die von Instandhaltungsrücklagen nicht gedeckt werden können
  • Liquiditätsschwierigkeiten
  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Reparaturkosten

Wer zahlt die Sonderumlage?

Bei einer Sonderumlage ist jede Eigentümer:in verpflichtet, sich anteilig an der Zahlung zu beteiligen. Auf einer Eigentümerversammlung wird beschlossen, ob eine Umlage erhoben wird und wie hoch diese ausfällt. Damit dieser Beschluss rechtsgültig ist, muss die Mehrheit der Eigentümer:innen für eine Sonderzahlung stimmen.

In dem besagten Beschluss wird zudem festgehalten, wie hoch die jeweilige Zahlung einer Eigentümer:in ist, auch der Verteilungsschlüssel genannt. Dieser ist entweder in der Gemeinschaftsordnung festgehalten worden oder richtet sich nach den gesetzlichen Regelungen.

Eigentümerwechsel

Wer muss die Kosten für eine Sonderumlage tragen, wenn es zu einem Eigentümerwechsel kommt? Hier gilt der Tag, an dem die neue Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen wird. Denn ab dann ist die neue Eigentümer:in für jegliche Zahlungsforderungen verantwortlich.

Das bedeutet: Ist der Kaufvertrag schon unterschrieben, die Wohnung aber noch nicht übergeben, zahlt die Verkäufer:in.

Fälligkeit der Umlage

Wann die Zahlung einer Sonderumlage fällig wird, wird im Beschluss festgelegt. Falls versäumt wird, einen Termin festzulegen, greift der § 28 Abs. 3 WEG.

Oftmals entscheiden sich die Gemeinschaften für die letztere Variante, da die Verwalter:in in der Regel die beste Übersicht über die Finanzen hat und weiß, wann die Zahlung der Sonderumlage benötigt wird.

Gesetzliche Grundlagen

Die Sonderumlage ist im  § 16 Absatz 2 WEG definiert. Genau wie das Hausgeld wird die Höhe der Zahlung der Sonderumlage pro Eigentümer:in anteilig verrechnet und ist verpflichtend.

Rechtlich gesehen gibt es keine Deckelung, was die Höhe des Betrags angeht. Die Verteilung der Kosten kann abweichend von den regulären Anteilen berechnet werden, sofern dies im Beschluss entschieden und festgehalten wird.

Grenzen der Sonderumlage

Eine solche Umlage von Mehrkosten kann nur erhoben werden, wenn aus den Instandhaltungsrücklagen anfallende Kosten nicht gedeckt werden können. Eine Ausnahme besteht hier bei Liquiditätsprobleme durch fehlende Hausgeldzahlungen – hier dürfen die Instandhaltungsrücklagen nicht verwendet werden.

Sollte bei einer Versammlung eine Sonderumlage beschlossen werden, ist diese unter gewissen Umständen anfechtbar.

Anfechtbar ist ein Beschluss, wenn er gegen das Erfordernis ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es um nicht notwendige Sanierungsmaßnahmen geht.

Achtung: Wenn bereits Aufwendungen durch Sanierungsmaßnahmen entstanden sind, die bezahlt werden müssen, dann ist eine solche Kostenumlage nicht anfechtbar.

Gründe für eine Sonderumlage

Die Gründe einer Sonderumlage sind vielfältig. Generell werden laufende Nebenkosten mit dem Hausgeld gedeckt und Kosten, die dem Werterhalt des Gebäudes dienen, werden mit der Instandhaltungsrücklage gedeckt. Die Umlage wird aber zum Beispiel in folgenden Fällen relevant:

  1. Wenn Instandhaltungsrücklagen für bestimmte Maßnahmen nicht ausreichen,
  2. Um hohe Anschaffungskosten decken zu können,
  3. Liquiditätsengpässen durch falsche Kalkulation des Wirtschaftsplans oder Hausgeldausfälle / Hausgeldrückstände
  4. Um jegliche Altschulden seitens der WEG zu decken.

Sonderumlagen in Zusammenhang mit Hausgeldrückständen

In bestimmten Fällen kann es zu Hausgeldrückständen kommen. Wenn eine Eigentümer:in insolvent geht oder der Wirtschaftsplan nicht korrekt kalkuliert wurde. Bedeutet: Es konnten nicht alle laufenden Kosten mit den getätigten Hausgeldern gedeckt werden.

Hier kommt die Sonderumlage ins Spiel.

Da Instandhaltungsrücklagen lediglich dem Werterhalt des Gebäudes dienen, darf man auf diese nicht zurückgreifen. Stattdessen muss bei einer Versammlung beschlossen werden, eine Sonderumlage zu erheben, um die Hausgeldrückstände auszugleichen.

Beschluss über die WEG-Sonderumlage

In einer Eigentümerversammlung entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft, ob ein Beschluss für eine Umlage gemacht wird. In diesem Beschluss müssen einige wichtige Rahmenbedingungen geklärt werden, damit der Beschluss rechtskräftig ist. Bei diesen formalen Voraussetzungen, basierend auf §§ 23 Abs. 2, 22 Abs. 2 in Verbindung mit §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz, handelt es sich um folgende Punkte:

  • Warum die Sonderumlage erhoben wird,
  • wie hoch die Umlage ausfällt,
  • wie Definition des Verteilungsschlüssels und damit der Anteil der Eigentümer:innen und
  • wann bezahlt werden muss.

Einspruch erheben

Nicht selten wollen Eigentümer:innen nicht für eine Sonderumlage zahlen. Bei der Abstimmung für oder gegen die Mehrkosten in der Eigentümerversammlung können Eigentümer:innen daher auch gegen die Sonderumlage stimmen. Sollte die Mehrheit aber für die Erhebung einer Sonderumlage stimmen, müssen sich auch die Gegenstimmen beteiligen, wenn folgende Kriterien erfüllt werden:

  • die Mehrheit für die Sonderumlage abgestimmt hat und die Aufwendungen nicht unverhältnismäßig sind oder
  • die Kosten sich über einen angemessenen Zeitraum verteilen.

Zudem können Eigentümer:innen gegen den Beschluss Einspruch erheben. Hierbei müssen entsprechend rechtliche Schritte eingeleitet werden, um ggf. festzustellen, dass der Beschluss nicht rechtskräftig ist.

Höhe der Sonderumlage

Wie hoch die gesamte Sonderumlage ist, variiert stark, da es keine gesetzliche Deckelung gibt. Daher gilt, wenn es sich um sehr hohe Kosten handelt, dass Eigentümer:innen die Zahlung in Raten vornehmen können, mit einzeln festgelegten Fälligkeitsterminen.

Einen Vorschlag über die Höhe der Kostenumlage macht in der Regel die zuständige WEG-Verwaltung bzw. WEG-Verwalter:in.

Wie hoch der Zahlungsanteil der jeweiligen Eigentümer:innen ist, hängt vom Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG) ab und berechnet sich wie auch das Hausgeld. Eine Ausnahme kann jedoch erfolgen, wenn es einzelne Kostenpunkte gibt, die in der Versammlung und dem Beschluss von den Eigentümer:innen abweichend vom Verteilungsschlüssel definiert werden.

Beispiel

Jedes Jahr zahlen Eigentümer:innen einer WEG in Instandhaltungsrücklagen ein. Gehen wir davon aus, dass sich die Eigentümer:innen in einer Versammlung, entschieden haben, das Dach zu sanieren:

Dadurch, dass das Dach zwingend Gemeinschaftseigentum ist, müssen sich alle Parteien an den Kosten beteiligen.

In so einem Fall würde sich folgende beispielhafte Rechnung ergeben:

Beträge
Instandhaltungsrücklagen30.000 €
Dachsanierungskosten80.000 €
Notwendige Sonderumlage– 50.000 €
Beispielkalkulation der Höhe einer Sonderumlage für eine Dachsanierung

In diesem Beispiel müsste eine Sonderzahlung in der Höhe von mindestens 50.000 € festgelegt werden. Oft fällt diese jedoch höher aus, da Eigentümer:innen die Rücklagen nicht komplett erschöpfen möchten.

Besteht die Eigentümergemeinschaft nun aus nur 6 Miteigentümer:innen, mit jeweils gleich vielen MEA (Miteigentumsanteilen), so werden die 50.000 € gleich verteilt. Somit müssen alle Eigentümer:innen jeweils 8.333,33 € an die Gemeinschaft zahlen.

Eigenen Anteil an Sonderumlage berechnen

Für die Berechnung des eigenen Anteils der Umlage auf Basis der Miteigentumsanteile MEA können Sie unseren kostenlosen online Sonderumlagenrechner benutzen:

Sonderumlagen-Rechner


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Wie oft kommt eine Sonderumlage vor?

Wie oft eine Sonderumlage vorkommt, hängt von den Miteigentümer:innen und dem Zustand der Immobilie ab. Wenn es sich um hochmodernen Neubauten handelt, sollte es, außer in Reparaturfällen und bei extremen Hausgeldrückständen, weniger oft zu Sonderumlagen kommen, da die Immobilie nicht viel Sanierungsbedarf hat.

Wichtig ist aber, dass Eigentümer:innen besonders bei älteren Gebäuden immer mit Sonderumlagen & außerordentlichen Mehrkosten rechnen sollten: Denn Sonderumlagen decken außerordentliche Aufwände, die sich vorher nicht einplanen oder unbedingt vorhersehen lassen.

Sonderumlage steuerlich absetzen

Die Umlage steuerlich geltend zu machen, ist für Eigentümer:innen, die selbst in der Immobilie wohnen, nicht möglich. Bei Eigentümer:innen, die Ihre Wohnung vermieten, können die Sonderumlagen jedoch als Werbungskosten abgesetzt werden.

Was passiert, wenn die Sonderumlage nicht bezahlt wird?

Die Sonderumlage wurde mehrheitlich beschlossen, es handelt sich um einen rechtskräftigen Beschluss, die Eigentümer:in ist verpflichtet zu zahlen (§ 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)). Doch kann oder tut es nicht.

Und nun?

Zunächst sollte die Miteigentümer:in versuchen, das Gespräch mit der WEG-Verwaltung und eine Ratenzahlung zu vereinbaren, falls die Zahlung aufgrund mangelnder finanziellen Möglichkeiten ausbleibt. Sollte die Eigentümer:in nicht bezahlen wollen, weil sie denkt, nicht rechtlich verpflichtet dazu zu sein, sollte die Partei von der Verwalter:in abgemahnt werden. Wichtig: Eigentümer:innen können sich nicht ohne entsprechender Bevollmächtigung gegenseitig abmahnen.

Im letzten Schritt wird die Eigentümer:in, die ihren Anteil nicht zahlt, verklagt. Sämtliche Mahnverfahren oder Zahlungsklagen müssen von der Verwalter:in oder einer Bevollmächtigt:in durchgeführt werden.

Im Extremfall kann es im gerichtlichen Verfahren ein Urteil gefällt wird, das zur Zwangsversteigerung führt. Dass es zu einem solchen Ergebnis kommt, muss es unzumutbar sein, wenn die Eigentümer:in weiterhin Teil der WEG bleiben würde. (Siehe § 17 Abs. 2 und § 14 WEG ).

Fazit

Sonderumlagen sind für viele Eigentümer:innen zwar nervig, weil das bedeutet, dass sie abermals zur Kasse gebeten werden, jedoch haben Umlagen ihre Berechtigung. Wenn es zu Hausgeldrückständen kommt oder zu außerordentlichen Kosten, sind außerordentliche Kostenumlagen das ideale Instrument, um die Kosten fair aufzuteilen. Vor allem wird mit einer Sonderumlage sichergestellt, dass die WEG liquide bleibt und ihren Wert beibehält – und das ist selbstverständlich im Sinne aller Eigentümer:innen. In dem Beschluss einer Umlage wird festgehalten, wie hoch die Gesamtsumme ist, wie viel jede Eigentümer:in bezahlen muss und wann die Zahlungen fällig sind. Sollte eine Partei die Zahlungen versäumen, wird die Verwalter:in aktiv, um nach möglichen Lösungen zu suchen und im Ernstfall eine Zahlungsklage einzuleiten.

FAQ

Müssen sich alle Eigentümer:innen an Sonderumlagen beteiligen?

Generell: Ja. Sobald es sich um Sonderumlagen handelt, die für gemeinschaftliches Eigentum eingesetzt werden, müssen sich Eigentümer:innen an den Kosten beteiligen. Voraussetzung ist hier ein mehrheitlicher Beschluss.

Wenn sich Eigentümer:innen die Umlage nicht leisten können, werden sie dann von der Zahlung befreit?

Nein. Jede Eigentümer:in ist verpflichtet, ihren Anteil einer Sonderumlage zu bezahlen. Gegebenenfalls kann sie jedoch mit der Verwalter:in eine Ratenzahlung vereinbaren.

Lassen sich Sonderumlagen steuerlich absetzen?

Sonderumlagen lassen sich lediglich steuerlich absetzen, wenn die Eigentümer:in die Immobilie vermietet. Sollten Eigentümer:innen selbst in der Immobilie wohnen, sind die Kosten der Umlage nicht steuerlich absetzbar.

Was passiert, wenn Eigentümer:innen nicht einverstanden sind?

Eigentümer:innen haben die Möglichkeit, den Beschluss einer Sonderumlage anzufechten. Hierbei müssen entsprechend rechtliche Schritte eingeleitet werden, um ggf. festzustellen, dass der Beschluss nicht rechtskräftig ist.

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Autor
Felix Ritschel
Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbranche bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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