Hausgeldrückstände: Was passiert, wenn Hausgeld nicht gezahlt wird?

Was passiert, wenn Wohneigentümer:innen einer Wohneigentümergemeinschaft (kurz: WEG) versäumen ihr Hausgeld zu zahlen? Wie kommt es zu solchen Versäumnissen und wie wird mit ihnen umgegangen? Das Hausgeld umfasst Zahlungen, die von allen Wohneigentümer:innen einer WEG getätigt werden, um die laufenden Kosten der Verwaltung für das gemeinschaftliche Eigentum zu decken. In der Regel werden diese Beiträge von jeder Miteigentümer:in monatlich getätigt. In manchen Fällen kann es jedoch zu Hausgeldrückständen kommen. Bedeutet: Eine oder mehrere Eigentümer:innen haben versäumt, ihren Anteil des Hausgelds zu zahlen.

• Zu Hausgeldrückständen kann es durch Probleme mit der Liquidität bzw. dem Bezahlen von Rechnungen einer Wohnungseigentümer:in kommen, wenn zum Beispiel vergessen wurde, die Überweisung zu tätigen oder bei Insolvenz.
• Ein weiterer Grund kann sein, dass Eigentümer:innen versuchen Hausgeldzahlungen zu vermeiden, da die Wohnung nicht nutzbar ist. Das ist rechtlich nicht zulässig.
• Bei Hausgeldrückständen ist die Verwaltung der WEG verpflichtet, sich, um die Forderungen der fehlenden Zahlungen zu kümmern. Das findet zunächst durch Gespräche mit der betroffenen Eigentümer:in statt. Wenn keine Lösung gefunden werden kann, wird seitens der Verwaltung ein Mahnverfahren eingeleitet.
• Wenn Eigentümer:innen Hausgeld nicht bezahlen können, können sie die Verwaltung proaktiv kontaktieren und die Möglichkeit einer Ratenzahlung besprechen.
• Folgen von Hausgeldrückständen können Liquiditätsprobleme der Wohngemeinschaft mit sich ziehen und somit zu Sonderumlagen führen.
• In Extremfällen können säumige Eigentümer:innen ihre Wohnung durch Zwangsversteigerung verlieren.
• Beim Verkauf einer Wohnung sind die neuen Besitzer:innen nicht für noch ausstehende Hausgeldzahlungen haftbar. Diese Verantwortung, säumige Zahlungen nachzuholen, liegen bei der vorigen Besitzer:in.

Definition Hausgeldrückstände

Laut § 16 WEG (Wohneigentümergesetz) sind Eigentümer:innen verpflichtet, die anfallenden Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltung zu tragen. Unter dem gemeinschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verstehen sich Kosten wie zum Beispiel Versicherungen, Wartung des Aufzugs, Treppenhaus- und Gartenpflege. Verwaltungskosten hingegen sind Kosten der Verwaltung und der Kontoführung. Hausgeldrückstände beschreibt den Zustand, wenn es beim Hausgeld fehlende Zahlungen seitens einer oder mehrerer Parteien gibt.

Wie kommt es zu Hausgeldrückständen?

Es gibt eine Vielzahl an Gründen, wie es zu Hausgeldrückständen kommen kann. Es ist immer wichtig herauszufinden, woran das Zahlungsversäumnis liegt, um das Problem möglichst außergerichtlich und schnell zu lösen. Die häufigsten Gründe von Hausgeldrückständen:

Probleme mit dem Bankkonto

Das Bankkonto einer Eigentümer:in war nicht genügend gedeckt oder Bankkonten wurden gewechselt, ohne das SEPA-Mandat zu aktualisieren. Beim ersten Fall kann die Eigentümer:in mit der Verwaltung zum Beispiel eine Ratenzahlung vereinbaren.

Insolvenz

Die Eigentümer:in ist nicht liquide oder sogar insolvent. Wenn der Eigentümer der WEG mitteilt, dass es sich um einen Insolvenzfall handelt, sollte dies unbedingt unabhängig geprüft und bestätigt werden.

Überweisung wurde nicht getätigt

Es kann auch passieren, dass bei fehlendem SEPA-Mandat schlicht vergessen wurde, die Zahlung zu tätigen. Dieses Problem lässt sich schnell lösen und die Eigentümer:in kann die säumige Zahlung einfach nachholen.

Nicht Nutzbarkeit des Sondereigentums

Die Eigentümer:in gibt an, dass ihre Wohnung derzeit nicht benutzt werden kann und sie somit nicht verpflichtet ist, Hausgeld zu bezahlen (siehe Sondereigentum). Diese Begründung ist jedoch unzulässig: Das Risiko der Benutzbarkeit der Eigentümer selbst trägt.

Folgen nicht gezahlten Hausgeldes

Hausgeldrückstände können für alle Eigentümer:innen erhebliche Folgen haben. Wenn Zahlungen der Betriebskosten ausbleiben, können Versorger nach erfolgloser Mahnung gegebenenfalls Leistungen einstellen. Wenn die Instandhaltung durch fehlende Deckung ausbleibt, kann außerdem der Wert der Immobilie sinken, etwas, das Eigentümer:innen selbstverständlich vermeiden wollen.

Pflicht der Verwaltung bei Zahlungsverzug

Die Verwaltung wird bei Hausgeldrückständen sofort aktiv, da dies zu den Tätigkeiten einer regulären Verwaltung im Rahmen WEG-Verwaltung gehört (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Diese Pflicht des Verwalters ist entweder bereits im Verwaltervertrag festgehalten worden oder er wird von den Eigentümer:innen im Rahmen einer Eigentümerversammlung dazu befähigt. Die Verwaltung muss die betroffene Partei zu den fehlenden Zahlungen auffordern und die Ursachen erörtern, um nach Lösungen zu suchen.

Bevor juristisch vorgegangen wird, sollte man unbedingt versuchen, ein direktes, persönliches Gespräch mit der säumigen Eigentümer:in zu führen. Bei solch einem Gespräch sollte folgendes herausgefunden werden:

• Liegt tatsächlich ein Zahlungsverzug vor?
• Was ist die Ursache der Zahlungsverzögerung?
• Seit wann wurden keine Zahlungen mehr geleistet?

Namentliche Nennung der säumigen Eigentümer:in

In einer Eigentümerversammlung, oder auch schon in der schriftlichen Einladung davor, darf die Verwaltung die säumige Eigentümer:in namentlich nennen. Das hat das Landesgericht Oldenburg entschieden (Urteil v. 22.12.20, Az. 5 S 50/20). Eine namentliche Nennung ist insofern erlaubt, da alle Miteigentümer:innen ein berechtigtes Interesse haben zu wissen, wer die säumige Zahler:in ist. Bei einer gerichtlichen Geltendmachung wird die Nennung zudem unumgänglich.

Lösungsansätze suchen

Gemeinsam mit der Eigentümer:in sollte die Verwaltung versuchen, nach passenden Lösungsansätzen zu suchen. In diesem Schritt lässt sich das Problem eventuell schnell beheben, sofern die Eigentümer:in zum Beispiel vergessen hat, die Überweisung zu tätigen oder es andere externe Probleme bei der Überweisung gab.

Wenn fehlende Liquidität die Ursache der Zahlungsverzögerung war, kann eine Ratenzahlung vereinbart werden. Achtung: Bei einem Insolvenzverfahren ist dies aufgrund der fehlenden Liquidität der Eigentümer:in nicht möglich. ~~nicht zulässig.~~

Mahnwesen in der WEG

Im Mahnwesen werden Zahlungseingänge geprüft und Rechnungen verwaltet. Bei einer WEG ist derie Verwalter:in dafür in Form von der Erstellung des Wirtschaftsplans und Jahresabschlüssen, sowie der monatlichen Prüfung der Hausgeldeingänge zuständig. Wenn eine Rechnung nicht fristgerecht bezahlt wird (wie zum Beispiel aufgrund von Hausgeldrückständen), beginnt der Mahnlauf.

Der Mahnlauf bezeichnet das Vorgehen, wie die ausstehenden Zahlungen verlangt werden. Die Verwaltung schickt ein oder mehrere Mahnschreiben an die Schuldner:in und fordert sie zur Zahlung auf. Wenn die Schuldner:in nicht auf die Schreiben reagiert, kann die Verwaltung ein Inkassounternehmen beauftragen oder direkt ein gerichtliches Mahnverfahren bzw. eine Zahlungsklage einleiten.

Hausgelder gerichtlich einklagen

Ein Gerichtsverfahren, um fällige Zahlungen geltend zu machen, sollte in allen Fällen vermieden werden. Gerichtsverfahren sind kostspielig, da die Prozesskosten zunächst von allen Wohnungseigentümer:innen vorgestreckt werden müssen. Die Kosten werden erst nach dem gerichtlichen Entscheid von der Partei übernommen, die den Prozess verloren hat. Zudem sind Gerichtsverfahren langwierig und können die Stimmung innerhalb der WEG deutlich negativ beeinflussen. Sollten Gespräche mit der betroffenen Partei jedoch nirgends hinführen, ist eine Zahlungsklage unumgänglich.

Eine solche Klage wird durch die Verwalter:in eingereicht, die die Eigentümergemeinschaft in diesem Fall vertritt. Im Fall, dass die Gemeinschaft nicht durch eine zertifizierte Hausverwaltung betreut wird, sondern sich selbst verwaltet (Selbstverwaltung), muss sich die bestellte Beirät:in zusammen mit einer Fachanwält:in um das Klageverfahren kümmern.

Verzugszinsen

Bei einer Zahlungsklage sollten Verzugszinsen geltend gemacht werden. Laut § 288 BGB beträgt fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Der Basiszinssatz / Leitzins wird von Zentralbanken festgelegt und variiert somit. Den aktuellen Basiszinssatz ist auf der Webseite der Deutschen Bundesbank zu finden.

Sonderumlage für Miteigentümer:innen

Wenn Kosten nicht mehr gedeckt werden können, aufgrund von Gerichtsverfahren oder größeren Hausgeldrückständen, so muss die Eigentümergemeinschaft über Sonderumlagen abstimmen.

Dafür beruft die Verwaltung eine außerordentliche Versammlung ein oder veranlasst die Abstimmung über einen sogenannten Umlaufbeschluss. Sonderumlagen sind zwar mit mehr Kosten für Eigentümer:innen verbunden, sind aber unvermeidbar, wenn die Eigentümergemeinschaft zahlungsfähig bleiben soll.

Verlust der Wohnung

In Extremfällen können säumige Wohnungseigentümer:innen auch zu einem Verkauf ihrer Wohnung gezwungen werden. Das ist aber laut §17 WEG nur möglich, wenn sich Eigentümer:innen schwere Verfehlungen zuschulden hat kommen lassen. Eine Zwangsversteigerung wird somit immer im Einzelfall entschieden.

Wenn Eigentümer:innen ihr Hausgeld nicht zahlen können

Wenn Eigentümer:innen feststellen, dass sie ihr Hausgeld nicht bezahlt haben oder nicht bezahlen können, gilt: Ruhig bleiben.

Zunächst sollten Eigentümer:innen das Gespräch mit der Verwaltung suchen. Hierbei können sich verschiedene Lösungsansätze finden, je nachdem, was die Ursache der Zahlungsverzögerung ist. Zuerst wird besprochen, was der weitere Vorgang sein wird, ob Zahlungen schnellstmöglich nachgeholt werden oder eine Ratenzahlung vereinbart wird.

Außerdem können Eigentümer:innen eine Schuldnerberatung aufsuchen.

Hier gilt: Je früher, desto besser.

Eine Beratung, die oft gemeinnützig angeboten wird, hilft dabei eine Übersicht über Einnahmen, Ausgaben und sämtliche Schulden zu bekommen. Zudem kann eine Berater:in die gesamte Kommunikation mit den Gläubiger:innen übernehmen, um die Schuldner:in psychisch zu entlasten. Das Ziel der Schuldnerberatung ist die Schulden zu regulieren und die Existenz zu sichern. Die Schuldner:innen erhalten zudem Beratungen, wie sie ihre finanzielle Situation in Zukunft besser managen können.

Hausgeldrückstände beim Wohnungsverkauf

Sollte es zu dem Verkauf einer Wohnung kommen und offene Hausgeldzahlungen vorliegen, so ist die vorige Eigentümer:in für die geschuldeten Summen haftbar. Das bedeutet, dass sämtliche Hausgeldforderungen an den Zeitpunkt der Fälligkeit gebunden sind und die vorige Besitzer:in für die Zahlung der Hausgeldrückstände verantwortlich ist.

Die neuen Eigentümer:innen sind ab Eigentumsumschreibung im Grundbuch für die Entrichtung der anfallenden Hausgeldzahlungen verpflichtet (siehe LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 17.12.08, Az. 14 S 7346/08).

Zusammenfassung

Zu Hausgeldrückständen kann es durch eine Vielzahl an Ursachen kommen. Probleme mit dem Bankkonto, Insolvenz, oder, wenn die Eigentümer:in versucht sich, um Zahlungen zu drücken. Da es bei Hausgeldrückständen zu erheblichen Folgen für die Miteigentümer:innen kommen kann, ist es wichtig sich schnell um säumige Zahlungen zu kümmern. Ein klärendes Gespräch mit der säumigen Zahler:in löst in vielen Fällen bereits das Problem. Wenn nicht, ist eine Zahlungsklage unvermeidbar. Diese wird von der Verwaltung beim Amtsgericht eingereicht. Wenn Eigentümer:in wissen, dass sie Hausgeld nicht bezahlen können oder Zahlungen vergessen haben, ist es immer ratsam sich direkt an die Verwaltung zu richten und nach Lösungen zu suchen.

FAQ

Wie kommt es zu Hausgeldrückständen?

Die gängigsten Gründe sind, wenn ein Bankkonto nicht genügend gedeckt ist, die Überweisung vergessen wurde, eine Eigentümer:in insolvent ist, oder auch, wenn eine Eigentümer:in sagt, sie müsse aufgrund nicht Nutzbarkeit ihres Eigentums kein Hausgeld zahlen. Das ist rechtlich nicht richtig. Das Risiko der Nutzbarkeit des Eigentums trägt die Eigentümer:in selbst und muss dennoch Hausgeld bezahlen.

Was passiert, wenn ich versäume, Hausgeld zu bezahlen?

Die Verwaltung wird Sie kontaktieren und zur Zahlung des säumigen Hausgelds auffordern. Wenn Sie die Summe nicht bezahlen können, können Sie zum Beispiel eine Ratenzahlung vereinbaren. Versuchen Sie sich nicht um Zahlungen zu drücken, sonst droht ein gerichtliches Verfahren.

Was ist, wenn ein Miteigentümer:in aufhört Hausgeld zu zahlen?

Dann wird die Verwaltung aktiv. Sie als Miteigentümer:in dürfen alleine rechtlich keine Zahlungsforderungen stellen. Die Verwaltung muss ihrer Pflicht nachgehen, die Zahlungen bei der säumigen Eigentümer:in einzufordern und informiert die Eigentümergesellschaft über Hausgeldrückstände entweder in einer Sonderversammlung oder in einer Eigentümerversammlung.

Falls sich keine außergerichtliche Lösung findet, reicht die Verwaltung eine Zahlungsklage beim Amtsgericht ein.

Was passiert mit Hausgeldrückständen beim Eigentümerwechsel?

Beim Kauf einer Immobilie kauft die neue Eigentümer:in die Hausgeldrückstände nicht mit. Die vorige Eigentümer:in ist für die Zahlung der Rückstände verantwortlich und ist dafür haftbar.

Kann es zu einer Zwangsversteigerung der Wohnung aufgrund von Hausgeldrückstände kommen?

Theoretisch: Ja. Das wird im Einzelfall entschieden und ist nur möglich, wenn sich Eigentümer:innen schwere Verfehlungen zuschulden hat kommen lassen (§ 17 WEG).