Die Eigentümergemeinschaft beschreibt die Summe aller Miteigentümer:innen eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnanlage. Aber was ist die Aufgabe einer solchen Gemeinschaft? Welche Rechte und Pflichten gehen damit einher?
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Der Begriff der Eigentümergemeinschaft oder Wohneigentümergemeinschaft (WEG) ist ein rechtlicher Begriff, der die Summe der Eigentümer:innen einer Wohnanlage aus mehreren Einheiten beschreibt. Die Gemeinschaft wird automatisch gegründet, wenn mehrere Eigentumsanteile zu einer Wohnanlage gehören.
Vereinfach ausgedrückt: Der Begriff der Eigentümergemeinschaft beschreibt die Gemeinschaft der Eigentümer:innen einer Immobilie.
Zur Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zahlen alle Miteigentümer:innen ein sogenanntes Hausgeld + Rücklage. Daraus werden die laufenden Kosten gedeckt.
Der Begriff WEG ist dabei doppeldeutig: Während dieser stellvertretend eine Gemeinschaft meinen kann, wird diese Abkürzung auch für das Wohneigentumsgesetz verwendet. Dieses regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Bewirtschaftung der gemeinschaftlich genutzten Immobilie.
Die grundlegende Aufteilung der Immobilie und alle entsprechenden Regelungen für eine Gemeinschaft sind in der Teilungserklärung festgeschrieben.
Wann bin ich Teil einer Wohneigentümergemeinschaft?
Die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft erhalten Eigentümer:innen automatisch mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Teiles der Wohnanlage.
Mit dem Erwerb eines Bestandteiles der Gemeinschaft werden Käufer:innen automatisch zu Miteigentümer:innen, mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten.
Wie hoch die Zahl der Miteigentumsanteile ist, hängt von der relativen Größe der eigenen Fläche zur Gesamtgröße der Immobilie ab.
Warum gibt es WEGs?
Sobald eine Immobilie, bestehend aus mehreren Wohnungen, auch mehreren Miteigentümer:innen gehört, können einzelne Eigentümer:innen nicht mehr alles allein entscheiden. In vielen Fällen, wie bei Umbauten in gemeinschaftlich genutzten Bereichen (Gemeinschaftseigentum), haben alle Gemeinschaftsmitglieder ein Mitspracherecht.
Wo ist die Eigentümergemeinschaft gesetzlich geregelt?
Die gesetzliche Regelung der Wohneigentumsgemeinschaft und deren Verwaltung findet sich im Wohneigentumsgesetz (kurz: WEG). Das Gesetz regelt nicht nur, wie eine Gemeinschaft definiert ist, welche Rechte sie hat, sondern auch, wie sie durch eine Hausverwaltung zu verwalten ist.
Seit einer Gesetzesnovelle (der WEG-Reform 2020) haben sich die Rechte der Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung, aber auch die Rechte und Pflichten der Verwaltung deutlich verändert.
Was entscheidet die WEG gemeinschaftlich?
Grundsätzlich ist die Zustimmung der Mehrheit oder sogar aller WEG-Mitglieder notwendig, um Veränderungen am gemeinschaftlich genutzten Eigentum (Gemeinschaftseigentum) vorzunehmen. Dazu zählen:
- Außenwänden
- gemeinschaftlich genutzte Treppenräume
- Fahrstühle
- Keller
- Tiefgaragen
- Dächer
- Heizungsanlagen
- Alle tragenden Wände des Gebäudes innerhalb einzelner Wohnungen
- Leitungen (Strom, Wasser, Gas) im Gemeinschaftseigentum, oder wenn diese andere Miteigentümer:innen mitversorgen
- Estrich
- Fenster und Wohnungstüren (nur die Außenseite der Türen)
- Decken
- Fassaden
Alles, was die Gemeinschaft betrifft oder andere Miteigentümer:innen beeinträchtigt, ist grundsätzlich nur mit Beschluss der Gemeinschaft möglich. Alles, was sich innerhalb einer Wohnung befindet oder einer Miteigentümer:in allein zusteht, wird als Sondereigentum bezeichnet.
Beschlüsse werden dabei im Rahmen der Eigentümerversammlung gefasst.
Wer vertritt die WEG nach außen?
Grundsätzlich wird die WEG durch die Gemeinschaft selbst und deren Mehrheitsentscheidungen nach außen vertreten. In der Praxis erfüllt diese Aufgabe in der Regel die WEG-Verwaltung oder im Falle der Selbstverwaltung, die bestellte Beirät:in.
Was ist Aufgabe der WEG-Verwaltung?
Die bestellte Hausverwalter:in einer WEG ist für die Vertretung der Interessen der Gemeinschaft gegenüber Dritten, die Durchsetzung stehender Beschlüsse und die ordentliche Verwaltung nach Wohneigentümergesetzt verantwortlich.
Die Hausverwaltung handelt dabei immer im Auftrag der Eigentümergemeinschaft und auf Basis der in einer Versammlung gefassten Beschlüsse.
Zudem erstellt die Verwaltung Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen, kümmert sich um die Zahlung von Rechnungen für die Gemeinschaft und die Abwicklung von Schäden mit Versicherern.
Auch die juristische Vertretung der Gemeinschaft nach außen und innen, sowie die Koordination von Modernisierungen, fällt in die Zuständigkeit der Verwaltung.
Die Verwaltung ist indes nicht zu verwechseln mit der Hausmeister:in.
Mehr dazu in unserem Artikel: Aufgaben einer Hausverwaltung
Eine ordnungsgemäße Hausverwaltung ist immer dann zu bestellen, wenn min. eine Miteigentümer:in deren Bestellung verlangt.
Was ist eine Verwaltungsbeirät:in?
Die Verwaltungsbeirät:in (kurz Beirät:in oder WEG-Beirat) ist in der Regel eine Miteigentümer:in der Gemeinschaft, die als Bindeglied und Kontrollinstanz der Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung agiert. Dabei bilden in der Regel drei Beiratsmitglieder (Vorsitzende plus Vertreter:innen) den Beirat.
Dieser unterstützt und kontrolliert die Hausverwaltung bei der Erfüllung ihrer Aufgaben, soll aber vor allem die Interessen der Gemeinschaft schützen. Die Bestellung erfolgt im Rahmen der Eigentümerversammlung.
Mehr zum Thema: siehe Verwaltungsbeirat
Was ist eine Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung (ETV) ist das zentrale Beschlussorgan einer Wohneigentümergemeinschaft. Auf der Versammlung treffen alle Miteigentümer:innen gemeinschaftlich Entscheidungen über die Bewirtschaftung, Veränderung und Nutzung des Gemeinschaftseigentums.
Dazu zählt auch die Kostenübernahme und damit die Festsetzung des Hausgeldes.
Eine WEG-Versammlung muss mindestens einmal im Jahr abgehalten werden. In dringenden Fällen kann zudem eine außerordentliche Eigentümerversammlung abgehalten werden.
Mehr zu Eigentümerversammlung im Ratgeber
Rechte & Pflichten einer Eigentümerversammlung (WEG)
Grundsätzlich sind die Gemeinschaft und alle Miteigentümer:innen verpflichtet, zusammen für die ordentliche Instandhaltung, Bewirtschaftung und Nutzung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Dies beinhaltet auch die Aufteilung von aufkommenden Kosten unter den Eigentümer:innen.
Die Kosten für etwaiges Sondereigentum hat die entsprechende Eigentümer:in indes selbst zu tragen.
Zudem hat die Gemeinschaft im Rahmen einer Rücklage (Instandhaltungsrücklage) ausreichend finanzielle Mittel für Instandhaltungen vorzuhalten. Die Höhe dieser Rücklage richtet sich nach dem Alter des Gebäudes sowie der Ausstattung.
Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung
Basis jeder WEG ist die Teilungserklärung und das Wohneigentumsgesetz. In der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung kann die Gemeinschaft grundlegende Regeln über Teilung des Eigentums zwischen den Miteigentümer:innen, Rechte und Pflichten entsprechend festlegen.
Zudem werden über die Teilungserklärung auch Kostenverteilungen für Gemeinschaftskosten geregelt.
Die Teilungserklärung wird im Grundbuch hinterlegt. Sollten Änderungen durch die Eigentümerversammlung beschlossen werden, sind diese nachträglich notariell zu beurkundet und dem Grundbuch beizulegen.
Als Teil der Erklärung regelt die sogenannte Gemeinschaftsordnung (GemO) die Rechte und Pflichten der Miteigentümer:innen untereinander. Hier können auch Regeln festgeschrieben werden, die von den gesetzlichen Regelungen des WEG abweichen.
Bestandteile sind zum Beispiel:
- Definition und Regelung des Sondereigentums
- Auflagen zu gewerblichen Tätigkeiten im Gebäude
- Tierhaltungsvorschriften
- Vorschriften zur Musik und Lärm
- Gartennutzung
Änderungen der Gemeinschafts- / Hausordnung sind nicht zwingend im Grundbuch festzuschreiben.
Haftung der Gemeinschaft
Zahlt eine Gemeinschaft ihre Rechnung nicht oder nicht rechtzeitig, so können Gläubiger unter Umständen einen Titel gegen die Gemeinschaft erwirken.
Damit können Gläubiger:innen gegen die Gemeinschaft als Ganzes vollstrecken und Vermögen (Hausgeldkonten und Rücklagen) entsprechend pfänden lassen.
Verkauf einer Eigentumswohnung
Beim Verkauf einer einzelnen Wohnung gibt es einige Besonderheiten:
Laut Wohneigentumsgesetzt muss die Hausverwaltung dem Verkauf an einen neuen Eigentümer zustimmen (Verwalterzustimmung). Dies soll sicherstellen, dass nur seriöse und solvente Käufer Teil der Gemeinschaft werden. Ziel ist es, die anderen Miteigentümer:innen vor finanziellen Schäden zu bewahren.
Die durch die Verkäufer:in hinterlegten Instandhaltungsrücklagen gehen beim Verkauf der Wohnung auf die Käufer:in über. Zudem ist durch die Verwaltung für den Zeitpunkt des Übergangs eine Wohngeldabrechnung zu erstellen. So kann zweifelsfrei nachvollzogen werden, welche Kosten von der alten bzw. neuen Eigentümer:in zu tragen sind.
Ist eine Wohneigentümergemeinschaft versichert?
Auch für Eigentümergemeinschaften gibt es einige Pflichtversicherungen. Dazu gehören die:
- Wohngebäudeversicherung
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Zudem werden zumeist weitere sinnvolle Versicherungen abgeschlossen, wie:
- Glas- und Elektronikversicherung: Sinnvoll, wenn es große Fensterfronten gibt oder sich aufwendige Technik wie Fahrstühle oder große Klimageräte in der Wohnanlage befinden.
- Hausgeldausfallversicherung: Sind eine Vielzahl der Miteigentümer:innen dafür bekannt, nicht zu zahlen, sollte sich die WEG überlegen, sich gegen den Ausfall des Hausgeldes zu versichern
- Rechtsschutzversicherung: Auch WEGs sind häufig in Rechtsstreitigkeiten verwickelt, ob Nachbesserungen, Kostenerstattungen oder Ansprüche gegenüber ehemaligen Gemeinschaftsmitgliedern, die Rechtsschutzversicherung deckt solche Kosten ab.
