Eigentümer­gemeinschaft (WEG) – Grundlagen, Kostenverteilung, Rechte & Pflichten

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, erwirbt nicht nur die Wohnung selbst (das Sondereigentum an der eigenen Einheit), sondern wird automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz Eigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft besteht aus allen Wohnungseigentümer:innen des Gebäudes bzw. der Wohnanlage und regelt alles, was das gemeinschaftliche Eigentum betrifft – also etwa die kaufmännische, technische und juristische Verwaltung des Treppenhauses, des Dachs, der Fassade oder gemeinschaftlich genutzten Anlagen.

Die Eigentümergemeinschaft ist eine rechtlich geregelte Gemeinschaft, deren Zusammensetzung, Entscheidungswege und Zuständigkeiten im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) genau festgelegt sind. Sie definiert und entscheidet über die Verwaltung, Instandhaltung und Finanzen des Gemeinschaftseigentums. Häufig wird die Gemeinschaft durch eine WEG-Verwaltung vertreten, welche sich um die operative Umsetzung und Verwaltung nach der Maßgabe der Miteigentümer:innen kümmert.

Grundlagen der Eigentümergemeinschaft

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz Eigentümergemeinschaft, entsteht automatisch, wenn ein Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Sie besteht aus allen Miteigentümer:innen der einzelnen Wohnungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG).

Zweck der Eigentümergemeinschaft ist die gemeinschaftliche Verwaltung und Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums, das heißt aller Gebäudeteile, die nicht im Sondereigentum einer einzelnen Wohnungseigentümer:innen stehen. Dazu gehören etwa das Dach, die Fassade, tragende Wände, Versorgungsleitungen, das Treppenhaus oder die gemeinschaftlichen Außenanlagen.

Die gemeinsame Verwaltung des Gemeinschaftseigentums umfasst die kaufmännische, technische und juristische Betreuung des gemeinschaftlichen Eigentums an der Wohnanlage bzw. dem Gebäude. Dabei wird die Gemeinschaft (WEG) in der Regel durch eine WEG-Verwaltung nach außen vertreten, welche sich um die Aufgaben im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung kümmert.

Alle Eigentümer:innen sind verpflichtet, sich an den Kosten der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung dieses Gemeinschaftseigentums anteilig zu beteiligen – unabhängig davon, ob sie es selbst nutzen.

Gesetzliche Grundlagen

Die rechtliche Grundlage für Eigentümergemeinschaften bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es regelt:

• die Entstehung von Wohnungseigentum,
• die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum,
• die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer:innen,
• die Organisation der Eigentümerversammlung,
• die Aufgaben der WEG-Verwaltung,
• sowie Beschlussfassungen und Anfechtungen.

Die aktuelle Fassung des WEG wurde zuletzt mit der WEG-Reform 2020 grundlegend modernisiert. Ziel war es, Entscheidungsprozesse zu erleichtern, bauliche Veränderungen zu vereinfachen und die Rolle der Verwaltung sowie des Beirats zu stärken.

Grundlagen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

In einer Eigentümergemeinschaft wird zwischen zwei Eigentumsarten unterschieden:

Sondereigentum: Das ist der individuelle Besitz von Wohn-/Geschäftsräumen/Nutzflächen einer einzelnen Eigentümer:in. Dazu zählen in erster Linie alle Wohnungen (alle baulich abgeschlossenen Räume, die ausschließlich zur jeweiligen Einheit gehören – wie Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad) und ggf. ein zugeordneter Kellerraum. Veränderungen und Instandhaltung liegen in der Verantwortung der jeweiligen Eigentümer:in.

Gemeinschaftseigentum: Dazu gehören alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit wesentlich sind oder die von allen Eigentümer:innen gemeinsam genutzt werden. Dazu zählen u. a.:

• Dach, Fassade, tragende Wände
• Fensterrahmen, Balkone (außer Innenverkleidung)
• Heizungs- und Wasserleitungen, soweit sie mehrere Einheiten versorgen
• Treppenhäuser, Aufzüge, Außenanlagen

Die Abgrenzung ist relevant, da sie die Zuständigkeiten bei Schäden, Sanierungen oder baulichen Veränderungen regelt. Weiter können Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum nicht individuell getroffen werden, sondern bedürfen eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft.

Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Teilungserklärung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht, sobald ein Gebäude in mehrere rechtlich eigenständige Einheiten aufgeteilt wird – etwa Eigentumswohnungen oder gewerblich genutzte Räume. Die rechtliche Grundlage dafür ist die Teilungserklärung, die beim Grundbuchamt eingereicht und dort eingetragen wird.

Was regelt die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung legt fest:

• welche Räume zum Sondereigentum gehören (z. B. Wohnung, Kellerraum),
• was Gemeinschaftseigentum ist (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus),

Sie enthält meist auch eine Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis der Eigentümer:innen untereinander regelt.

Damit eine Eigentumseinheit überhaupt als Sondereigentum eingetragen werden kann, ist eine Abgeschlossenheitserklärung erforderlich. Diese wird von der zuständigen Baubehörde ausgestellt und bestätigt, dass die Räume baulich eindeutig abgetrennt und in sich abgeschlossen sind. Nur mit dieser Bescheinigung kann das Grundbuch für einzelne Einheiten angelegt werden.

Überblick: Inhalte der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist das grundlegende Dokument für die rechtliche Struktur einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie enthält insbesondere:

• die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum,
• den Aufteilungsplan mit nummerierten Einheiten und Lagebezeichnung,
• die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde,
• eine mögliche Zuweisung von Sondernutzungsrechten (z. B. Garten, Stellplatz),
• und die Gemeinschaftsordnung, die interne Regeln der Eigentümergemeinschaft festlegt (z. B. Stimmrechte, Umlage der Kosten, Beschlussfassungen, Hausordnung).

Sobald die Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingetragen ist, entstehen rechtlich eigenständige Eigentumseinheiten (Sondereigentum) – und gemeinschaftliches Eigentum, was die Grundlage für die Wohnungseigentümergemeinschaft bildet.

Die WEG ist keine juristische Person, aber sie ist teilrechtsfähig: Sie kann z. B. Verträge abschließen, Rücklagen bilden oder Beschlüsse fassen. Alle Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen gemeinschaftlich getroffen werden – etwa Instandsetzungen, bauliche Veränderungen oder Maßnahmen zur Werterhaltung.

Versicherungen in einer Eigentümergemeinschaft

Damit gemeinschaftliche Risiken abgesichert sind, schließt die Eigentümergemeinschaft über die Verwaltung oder direkt über einen Versicherungsmakler meist zentrale Versicherungen für das Gebäude ab. Diese Versicherungen betreffen ausschließlich das Gemeinschaftseigentum – für das Sondereigentum müssen Eigentümer:innen eigenständig sorgen.

Wichtige Versicherungen der WEG sind:

• Wohngebäudeversicherung: Deckt Schäden am Baukörper durch Brand, Leitungswasser (Wasserschäden), Sturm oder Hagel.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Versichert die Haftung der WEG als Eigentümerin der Immobilie, z. B. bei Unfällen auf dem Grundstück.
• Elementarschadenversicherung (optional): Ergänzt die Wohngebäudeversicherung um Naturereignisse wie Starkregen, Überschwemmung oder Erdrutsch.
• Gebäudeverglasungsversicherung (optional): Für Schäden an fest verbauten Scheiben im Gemeinschaftseigentum (z. B. Hauseingangstüren oder Treppenhausfenster).
• Vermögensschaden- und Vertrauensschadenversicherung für den Beirat (optional): Schützt Beiratsmitglieder bei finanziellen Fehlentscheidungen oder bei Schäden, die durch fahrlässiges oder irrtümliches Handeln im Rahmen ihrer ehrenamtlichen Tätigkeit entstehen.

Je nach Lage, Größe und Zustand der Immobilie kann die Eigentümergemeinschaft zusätzliche Versicherungen abschließen oder bestehende erweitern. Die Kosten werden über das Hausgeld auf alle Eigentümer:innen verteilt.

Rechte und Pflichten der Miteigentümer:innen

Mit dem Erwerb einer Wohnung innerhalb einer WEG gehen bestimmte Mitwirkungsrechte, aber auch Verpflichtungen einher. Die wichtigste Pflicht: Beteiligung an den Kosten der Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Im Gegenzug erhalten Miteigentümer:innen das Recht, über gemeinschaftliche Angelegenheiten mitzuentscheiden – insbesondere über Maßnahmen am Gebäude, die Hausordnung, den Verwaltervertrag oder Sanierungen. Der Umfang der Mitbestimmungsrechte ergibt sich etwas aus den Miteigentumsanteilen, sprich aus dem rechnerischen, der Miteigentümer:in zustehenden Teil des Gemeinschaftseigentums.

Hausgeldzahlungen basierend auf dem Wirtschaftsplan

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jede Eigentümer:in an die Gemeinschaft leistet, um die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums zu decken. Die Höhe richtet sich nach dem Wirtschaftsplan, der jährlich von der Hausverwaltung aufgestellt und durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft genehmigt wird.

Der Wirtschaftsplan enthält u. a.:

• Kosten für Verwaltung, Reinigung und Wartung,
• Versicherungsprämien,
• Heiz- und Betriebskosten für gemeinschaftliche Flächen,
• Zuführungen zur Erhaltungsrücklage.

Die Verteilung des Hausgeldes erfolgt gemäß dem in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssel, in der Regel nach Miteigentumsanteilen (MEA). Je größer der Anteil am Gemeinschaftseigentum (z. B. bei größeren Wohnungen), desto höher fällt der monatliche Beitrag aus.

Das Hausgeld ist keine optionale Zahlung, sondern eine gesetzlich geschuldete Pflichtleistung, deren ausbleibende Zahlung zu Verzugszinsen, Mahnverfahren oder Zwangsvollstreckung führen kann. Hierbei ist es Aufgabe der WEG-Verwaltung, das fällige Hausgeld von den Miteigentümer:innen einzufordern bzw. einzutreiben.

Haftung gegenüber der Gemeinschaft

Jede Miteigentümer:in haftet für ihre Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Das betrifft insbesondere:

• Zahlungen des Hausgeldes,
• Anteilige Kosten für Sanierungen und Reparaturen,
• Einhaltung der Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung getroffen wurden.

Kommt eine Eigentümer:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann die WEG rechtlich dagegen vorgehen. Die Haftung ist grundsätzlich nicht auf den eigenen Miteigentumsanteil begrenzt, sondern kann in Ausnahmefällen zum Verlust der Wohnung durch Zwangsversteigerung führen. Auch gemeinschaftlich eingegangene Verbindlichkeiten (z. B. bei einem Darlehen für eine energetische Sanierung) gelten anteilig für alle.

Einstellung in die Erhaltungsrücklage und deren Verwendung

Die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) dient der Finanzierung von zukünftigen Sanierungen oder größeren Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Sie wird über das Hausgeld regelmäßig angespart, um die WEG vor plötzlichen Sonderumlagen zu schützen.

Verwendung der Rücklage:

• Dach- oder Fassadensanierung,
• Austausch der Heizungsanlage,
• Modernisierung von Aufzügen oder der Gebäudetechnik,
• Dringende Reparaturen an Leitungen oder Abdichtungen.

Die Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft als Ganzes, nicht einzelnen Eigentümer:innen. Ein Zugriff auf den eigenen Guthabenanteil ist nicht möglich, auch nicht bei einem Verkauf der Wohnung – das Rücklagenkonto geht mit der Einheit über.

Über die konkrete Verwendung der Rücklage entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss. Der Wirtschaftsplan enthält zudem eine kalkulierte Rücklagenzuführung für das laufende Jahr.

Wichtig: Die Rücklagen der Gemeinschaft dürfen nicht ohne vorherigen Beschluss verwendet werden. Auch sind diese nicht für die Deckung regulärer laufender Kosten der Gemeinschaft gedacht.

Sonderumlagen

Sonderumlagen kommen dann zum Einsatz, wenn größere Maßnahmen anstehen, die nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden können, oder wenn unerwartet zusätzliche Mittel benötigt werden – etwa nach einem Wasserschaden, Brandschaden oder bei außerplanmäßigen Modernisierungen.

Merkmale der Sonderumlage:

• Sie muss durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit genehmigt werden.
• Die Höhe wird nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern keine andere Regelung existiert.
• Die Zahlungspflicht entsteht sofort nach Beschlussfassung. Es gibt kein Anrecht auf Ratenzahlung, es sei denn, dies wird explizit beschlossen.

Sonderumlagen stellen für viele Eigentümer:innen eine finanzielle Belastung dar. Deshalb ist eine solide Rücklagenplanung im Wirtschaftsplan zentral, um unvorhergesehene Umlagen möglichst zu vermeiden. Eigentümer:innen sind jedoch verpflichtet, auch diese Zahlungen zu leisten – andernfalls droht ebenfalls ein gerichtliches Mahnverfahren.

Grundsätzlich sind Sonderumlagen ein Instrument, welches in Eigentümergemeinschaften nur in unvorhergesehenen Fällen eingesetzt wird. Eine solide Finanzplanung in der Gemeinschaft inkludiert auch immer die Planung der langfristigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, für die die Gemeinschaft monatlich oder jährlich Geld in die Rücklagen einstellt. Eine professionelle WEG-Verwaltung berücksichtigt bei deren Planung die wiederkehrenden Modernisierungsmaßnahmen und die voraussichtlichen Kosten.

Gemeinsame Beschlüsse in der Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung (ETV) ist das zentrale Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden alle Angelegenheiten des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich beraten und beschlossen – von der Genehmigung der Jahresabrechnung, über die Wahl der richtigen WEG-Verwaltung bis zur Vergabe von Handwerkeraufträgen.

Die Versammlung findet mindestens einmal jährlich statt und wird durch die Hausverwaltung oder den WEG-Beirat einberufen.

Die Eigentümerversammlung setzt sich aus allen Eigentümer:innen der Wohnanlage zusammen. Diese können entweder selbst teilnehmen oder sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. Die Teilnahme ist wichtig, da Beschlüsse nur mit den abgegebenen Stimmen gefasst werden – wer nicht anwesend ist, verzichtet auf sein Mitbestimmungsrecht.

Abstimmung und Beschlussfassung durch die Versammlung

In der Eigentümerversammlung wird über alle wichtigen Punkte rund um das Gemeinschaftseigentum abgestimmt:

• Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen
• Anpassungen des Hausgeldes und Genehmigung des Wirtschaftsplans
• Bestellung oder Abberufung der Hausverwaltung
• Berufung der Beiräte
• Änderungen an der Gemeinschaftsordnung (bei qualifizierter Mehrheit)

Ein Beschluss kommt zustande, wenn die erforderliche Mehrheit erreicht wird. In vielen Fällen genügt die einfache Mehrheit der anwesenden Miteigentumsanteile. Bei baulichen Veränderungen oder besonders weitreichenden Entscheidungen gelten erhöhte Mehrheitserfordernisse.

Auch können im Rahmen der ETV Eigentümer:innen eigene Anträge einbringen. So zum Beispiel auch Anträge zu baulichen Veränderungen in ihren eigenen Wohnungen, bei denen das Gemeinschaftseigentum verändert oder beeinträchtigt würde. Beispiel hierzu sind unter anderem Glasfaserleistungen oder Wallboxen für Elektroautos. Die Zuleitungen dieser Einbauten müssen zumeist durch das Gemeinschaftseigentum verlaufen.

Stimmprinzipien in der WEG-Versammlung

Zu jeder Eigentumswohnung gehört neben dem Sondereigentum auch ein bestimmter Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dieser Anteil ist in der Teilungserklärung festgelegt und bestimmt auch das Stimmgewicht in der Versammlung.

Je nach Gemeinschaftsordnung kann die Abstimmung nach:

• Köpfen (jede Eigentümer:in hat eine Stimme),
• Wohnungseinheiten (jede Einheit zählt),
• oder Miteigentumsanteilen (gewichtet nach Größe/Beteiligung am Gebäude)

erfolgen.

Die konkrete Regelung ist der zutreffenden Gemeinschaftsordnung zu entnehmen.

Vertretung der Gemeinschaft durch den Beirat

Der Verwaltungsbeirat unterstützt die Hausverwaltung bei ihrer Tätigkeit und fungiert als Bindeglied zwischen Verwaltung und Eigentümergemeinschaft. Die Beiratsmitglieder werden durch die Eigentümerversammlung gewählt.

Zu den Aufgaben des Beirats zählen u.a.:

• Prüfung von Abrechnungen und Wirtschaftsplänen im Rahmen der jährlichen Belegprüfung,
• Unterstützung bei der Durchsetzung von Beschlüssen,
• Schnittstelle zwischen WEG-Verwaltung und Miteigentümer:innen,
• Kommunikation bei Problemen im Haus.

Der Beirat hat keine Entscheidungsbefugnis, sondern eine beratende und kontrollierende Funktion. Auch die Vertretung der Gemeinschaft nach außen erfolgt grundsätzlich durch die Verwaltung – nicht durch den Beirat.

Aufhebung und Einspruch zu Beschlüssen der Gemeinschaft

Nicht jeder Beschluss der Eigentümerversammlung ist automatisch rechtskräftig. Eigentümer:innen haben das Recht, innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung Einspruch einzulegen – dies erfolgt durch eine sogenannte Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht.

Eine Anfechtung ist möglich, wenn:

• Formfehler bei der Einberufung oder Durchführung der Versammlung vorliegen,
• Stimmrechte falsch ausgezählt wurden,
• der Beschluss gegen geltendes Recht oder die Teilungserklärung verstößt,
• eine unzulässige Benachteiligung einzelner Eigentümer:innen vorliegt.

Wird ein Beschluss erfolgreich angefochten, erklärt das Gericht ihn für ungültig. Wichtig ist, dass sich die Klage gegen die Gemeinschaft richtet – nicht gegen einzelne Eigentümer:innen oder die Verwalter:in.

Nicht angefochtene Beschlüsse werden nach Ablauf der Frist bestandskräftig – auch dann, wenn sie inhaltlich problematisch sind. Deshalb ist es wichtig, Beschlüsse sorgfältig zu prüfen und bei Zweifeln frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen.

WEG-Verwaltung unterstützt die Eigentümergemeinschaft

Die WEG-Verwaltung übernimmt im Auftrag der Eigentümergemeinschaft die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (siehe Aufgaben einer Hausverwaltung). Sie ist dafür zuständig, dass das Gebäude funktionstüchtig bleibt, alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden und die Eigentümergemeinschaft gut organisiert ist. Dabei erfüllt die Verwaltung Aufgaben in drei zentralen Bereichen: kaufmännisch, technisch und juristisch.

Kaufmännische Aufgaben

• Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung
• Verwaltung des Hausgeldes und der Erhaltungsrücklage
• Überwachung von Zahlungseingängen und Mahnwesen
• Vorbereitung und Einberufung der Eigentümerversammlung
• Dokumentation von Beschlüssen und Organisation der Umsetzung

Technische Aufgaben

• Organisation von Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen
• Beauftragung und Koordination von Handwerksfirmen
• Kontrolle von Wartungsverträgen (z. B. Aufzug, Heizungsanlage)
• Durchführung von Objektbegehungen zur Zustandsprüfung

Juristische Aufgaben

• Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft
• Überwachung von gesetzlichen Vorgaben, z. B. nach dem WEG
• Ansprechpartner für Rechtsanwält:innen und Gerichte
• Unterstützung bei Streitigkeiten innerhalb der WEG

Ferner bietet eine professionelle Verwaltung Sonderleistungen an – zum Beispiel bei Modernisierungsprojekten, Versicherungsschäden oder Begleitungen von Eigentümerwechseln.

Fazit

Die Eigentümergemeinschaft bildet den organisatorischen und rechtlichen Rahmen für alle Personen, die Anteile an einem nach WEG geteilten Gebäude besitzen – meist in Form von Eigentumswohnungen. Durch die Teilungserklärung werden Sonder- und Gemeinschaftseigentum rechtlich voneinander abgegrenzt. Daraus ergeben sich konkrete Rechte und Pflichten für jede Miteigentümer:in, darunter die Zahlung von Hausgeld, Mitwirkung an Beschlüssen oder Beteiligung an Instandhaltungskosten.

Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum werden gemeinsam in der Eigentümerversammlung getroffen, meist auf Vorschlag der Miteigentümer:innen oder der WEG-Verwaltung, die kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben koordiniert. Eine gut organisierte Eigentümergemeinschaft mit transparenter Verwaltung und aktiver Mitwirkung der Beteiligten ist entscheidend für den Werterhalt und ein funktionierendes Zusammenleben in der Wohnanlage.

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