Miteigentumsanteile: Was ist das?

Inhaltsübersicht

Was sind eigentlich Miteigentumsanteile (MEA) und welche Bedeutung haben diese innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)? Wie lassen sich diese Berechnen? Im folgenden Beitrag verraten wir es Ihnen.

Miteigentumsanteile sind ein wichtiger Aspekt im Kontext der Aufteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Im Folgenden sind die wichtigsten Punkte des Beitrags stichpunktartig zusammengefasst:

  • Miteigentumsanteile repräsentieren den Anteil am Gemeinschaftseigentum, der jedem Miteigentümer zuzurechnen ist.
  • Die Berechnung der Miteigentumsanteile erfolgt in der Regel auf Basis der Wohn- und Nutzfläche.
  • Miteigentumsanteile sind relevant für die Verteilung von Kosten, Stimmrechten in der Eigentümerversammlung und dem Wert einer Wohnung.
  • Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die Miteigentumsanteile und kann eine abweichende Verteilung vorschreiben.
  • Berechnung der Miteigentumsanteile: MEA = (Sondereigentum [Miteigentümer]) / (Sondereigentum [gesamt]) * Rahmenwert

Was sind Miteigentumsanteile?

Unter dem Begriff der Miteigentumsanteile (kurz MEA) versteht man den Anteil des Gemeinschaftseigentums einer WEG, der rein rechnerisch der Miteigentümerin oder dem Miteigentümer zuzurechnen ist.

Einfach ausgedrückt: Je nach Höhe der Miteigentumsanteile gehört der Eigentümerin oder dem Eigentümer ein entsprechender Anteil an dem gemeinschaftlich genutzten Teil des Gebäudes.

Juristisch gesehen haben Eigentümerinnen und Eigentümer durch die Miteigentumsanteile keinen Anspruch auf Teile des Gebäudes, sondern auf das entsprechende Grundstück. Das liegt daran, dass das BGB (Bürgerliche Gesetzbuch) Eigentum an einem Gebäude nicht kennt und immer nur auf das Grundstück Bezug nimmt.

Die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile bemisst sich zumeist aus dem Anteil der Wohn- und Nutzfläche, die eine Miteigentümerin oder ein Miteigentümer besitzt (Wohnung oder sonstiges Sondereigentum) und der gesamten Wohn- und Nutzfläche der Gemeinschaft.

Die Werte lassen sich entsprechend aus der jeweiligen Teilungserklärung entnehmen. Sie sind in der Regel in 1/1.000er Anteilen dargestellt.

Gemeinschafts- & Sondereigentum

Während das Sondereigentum einzig der jeweiligen Miteigentümer:in zuzurechnen ist gehört das Gemeinschaftseigentum der WEG gemeinschaftlich.

Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Bereiche des Gebäudes, die entweder:

  • Zur grundliegenden Struktur des Gebäudes gehören
  • Von allen Eigentümer:innen gemeinschaftlich genutzt werden

Eine genaue Abgrenzung des Eigentums der Gemeinschaft findet sich in unserem Ratgeber.

Funktion der Miteigentumsanteile

Grundsätzlich dienen die Miteigentumsanteile als Maß der Zurechnung von Gemeinschaftseigentum (Kellern, Treppenräumen oder Fluren) zum Eigentum einer der Miteigentümer:innen einer Wohneigentümergemeinschaft (kurz WEG).

Gerade im Rahmen des Kaufes einer Eigentumswohnung lohnt der Blick in die Teilungserklärung der Gemeinschaft, denn die Miteigentumsanteile können die Verteilung der Stimmrechte bei einer Eigentümerversammlung oder einem Umlaufbeschluss beeinflussen.

Kostenverteilung

Ohne die vollständige Aufteilung der Miteigentumsanteile im Rahmen der abgeschlossenen Teilungserklärung würden sich Kosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, sowie deren Instandhaltung nicht umlegen lassen.

Nach den Regelungen des Wohneigentumsgesetzes sind Gemeinschaften verpflichtet, die Kosten für die Bewirtschaftung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums über die Miteigentumsanteile zu verteilen (§ 16 Abs. 2 WEG).

Die Gemeinschaft kann jedoch durch die Teilungserklärung oder per Beschluss eine abweichende Verteilung vorschreiben.

Stimmrechte

Häufig dienen die MEA als Basis für die Berechnung von Stimmrechten und Abstimmungsergebnissen innerhalb der Eigentümerversammlung (ETV). In diesem Fall folgt die Stimmverteilung dem Werteprinzip.

Je höher der Miteigentumsanteil, desto mehr Stimmrechte hat ein Wohnungseigentümer. Somit kann der Eigentümer mit einem höheren Miteigentumsanteil stärker die Entscheidungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft beeinflussen.

Auch müssen seit der WEG-Reform 2020 mindestens 50% der Miteigentumsanteile auf einer Eigentümerversammlung vertreten sein, damit diese überhaupt durchgeführt werden darf.

Mehr zum Thema Stimmrechte und der Eigentümerversammlung findet sich im Ratgeber.

Kaufpreis und Wohnungswert

Letztlich kann ein höherer Anteil an Miteigentumsanteilen auch zu einem höheren Wohnungswert beitragen.

Miteigentumsanteile berechnen

Berechnungsgrundlage für die MEA sind in den meisten Fällen die relative Wohnfläche der einzelnen Eigentümer:innen gemessen an der Gesamtwohn-/-nutzfläche des Gebäudes.

Dabei werden die Miteigentumsanteile zumeist als Hundertstel (1/100), tausendstel (1/1.000) oder auch Zehntausendstel (1/10.000) angegeben.

Um Miteigentumsanteile zu berechen gilt folgende Formel:

MEA = (Sondereigentum[Miteigentümer:in] / Sondereigentum[Gesamt]) * Rahmenwert

Berechnung: Schritt für Schritt

  1. Zur Berechnung der MEA ist zunächst die Kenntnis der Gesamtfläche des Sondereigentums (Wohn- und Nutzflächen in der Gemeinschaft), sowie die Fläche des Sondereigentums der Miteigentümer:in notwendig. Die Gesamtfläche umschließt alle Wohnungen und Geschäftsräume, die Sondereigentum begründen, also direkt einer der Miteigentümer:innen gehören.
  2. Als sogenannter Rahmenwert oder sogenannte Basis dient zumeist 1.000. Dabei sind 1.000 das gesamte Sondereigentum aller aufaddierten Anteile. Bei kleinen Gemeinschaften wird alternativ auch 100, bei besonders großen 10.000, als Basis gewählt.
  3. Abschließend wird das Sondereigentum der Miteigentümer:in durch die Summe der Nutz- und Wohnflächen geteilt und mit dem Rahmenwert multipliziert.

Beispielberechnung

Deutlich wird die Berechnung an einem Beispiel:

Angenommen wir haben ein einfaches Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen (Einheiten): Wohnung A (80 m²), Wohnung B (100 m²), Wohnung C (120 m²). Der Rahmenwert soll 1.000 sein.

Insgesamt ergibt sich eine Wohnfläche für die Gemeinschaft von:

80 m² + 100 m² + 120 m² = 300 m²

Für die Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungen folgt:

A: (80 m² / 300 m²) * 1.000 = 267 MEA

B: (100 m² / 300 m²) * 1.000 = 333 MEA

C: (120 m² / 300 m²) * 1.000 = 400 MEA

Miteigentumsanteilsrechner

Um die Berechnung für Sie so einfach wie möglich zu machen, können Sie unseren kostenlosen Miteigentumsanteilsrechner nutzen:

Miteigentums­anteilsrechner für Ihre WEG



Fazit

MEA repräsentieren den Anteil am Gemeinschaftseigentum, der jedem Miteigentümer zugeschrieben wird. Sie sind relevant für die Verteilung von Kosten, Stimmrechten in der Eigentümerversammlung und dem Wert einer Wohnung. Ihre Berechnung basiert in der Regel auf der Wohn- und Nutzfläche.

Die MEA beeinflussen die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung und den Wert der Wohnung. Sie können geändert werden, allerdings nur mit der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und der notariellen Beurkundung des Beschlusses.

Ein Verkauf der MEA ist nur zusammen mit dem Sondereigentum möglich. Die Miteigentumsanteile ermöglichen die klare und verbindliche Verteilung von Rechten und Pflichten zwischen den Wohnungseigentümern innerhalb einer Gemeinschaft. In Einfamilienhäusern gibt es keine Miteigentumsanteile, da es hier keine gemeinsamen Immobilienanteile gibt.

Miteigentumsanteil FAQ

Können Miteigentumsanteile geändert werden?

Grundsätzlich können Miteigentumsanteile verändert werden, so zum Beispiel durch die Veränderung der Gesamtfläche durch Aufstockung oder Anbau weitere Wohn- und Nutzflächen.

Dafür bedarf es immer der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft im Rahmen eines Beschlusses in der Eigentümerversammlung.

Eine Änderung der Miteigentumsanteile muss immer in der Teilungserklärung und dem Grundbuch festgehalten werden. Dazu ist die notarielle Beurkundung des Beschlusses erforderlich.

Ein anderes Beispiel für einen Umstand, der zur Änderung der Teilungserklärung führen kann, ist eine ungerechtfertigte Verteilung von Kosten. Sollte diese nicht durch eine generelle Änderung der Kostenverteilung im Rahmen der Teilungserklärung geheilt werden können, kann dies unter Umständen Grund für eine Anpassung der Miteigentumsanteile sein.

Voraussetzung für einen solchen Umstand sind jedoch außergewöhnliche Rahmenbedingungen, die das Festhalten an bisherigen Regelungen unzumutbar machen würden und gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstoßen (vgl. u. a. BGH, Beschl. v. 27.06.1985, Az. VII ZB 21/84 sowie BayObLG, Beschl. v. 27.09.1996, Az. 2Z BR 80/96). In der Praxis haben diese Fälle jedoch nur eine geringe Bedeutung.

Kann man Miteigentumsanteile verkaufen?

Grundsätzlich können Miteigentumsanteile verkauft werden, jedoch nicht einzeln. Für einen solchen Verkauf ist immer die notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch zwingend notwendig.

Die Miteigentumsanteile und das Sondereigentum (die Wohnung) sind nach § 1 Absatz 2 WEG jedoch untrennbar miteinander verbunden. Auch die Unselbstständigkeit des Sondereigentums nach § 6 WEG macht einen reinen Verkauf der MEA unmöglich.

So ist es nur möglich Miteigentumsanteile und Sondereigentum als Einheit zu verkaufen, so zum Beispiel im Rahmen eines Wohnungsverkaufes.

Gerade im Rahmen des Verkaufes von Wohneigentum wird der Begriff des „Miteigentumsanteils“ jedoch nicht immer richtig eingesetzt. So wird dieser in einigen Fällen nur als Synonym für ein „Bruchteilseigentum“ verwendet, so zum Beispiel, wenn die Wohnung einer Ehegemeinschaft gehört.

Gehört eine Wohnung oder ein Haus mehreren Eigentümer:innen gemeinschaftlich, gibt es jedoch nur einen Grundbucheintrag, bzw. handelt es sich nicht um getrenntes Sondereigentum, so bilden die Beteiligten eine Bruchteilsgemeinschaft.

Wird das Sondereigentum oder Haus an mehrere Personen vererbt, handelt es sich um eine Gesamthandsgemeinschaft, die nur als Gesamtheit über die Verwendung und Bewirtschaftung entscheiden kann.

Warum gibt es Miteigentumsanteile?

Die Miteigentumsanteile wurden eingeführt, um die Verteilung von Rechten (Stimmrechten, Mitbestimmungsrechten) und Pflichten (Kostenübernahme für das Gemeinschaftseigentum) zwischen den Eigentümer:innen von Wohnungen innerhalb einer Gemeinschaft klar und verbindlich aufzuteilen.

Die Idee hinter den MEA ist, dass Eigentümer:innen nicht nur die eigene Wohnung (Sondereigentum) besitzen, sondern ihnen durch die Miteigentümerschaft auch ein entsprechender Anteil am Gemeinschaftseigentum zusteht.

Rechtliche Grundlage bildet in diesem Fall das Wohneigentümergesetz (§ 16 Abs. 1 WEG).

Nach § 6 WEG ist das Sondereigentum „unselbstständig“, kann also nur in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen verkauft oder beliehen werden.

Die mit dem Miteigentum verbunden Rechte und Pflichten sind entsprechend verbindlich.

Gibt es Miteigentumsanteile in Einfamilienhäusern?

Nein, bei einfachen Einfamilienhäusern gibt es keine Miteigentumsanteile. In klassischen Einfamilienhäusern kann es keine gemeinschaftlichen Anteile an der Immobilie geben.

Bei einer Ehegemeinschaft handelt es sich ebenfalls nicht um getrenntes Sondereigentum, sondern es bilden die Beteiligten eine Bruchteilsgemeinschaft.

Wurde das Einfamilienhaus an mehrere Personen vererbt, handelt es sich um eine Gesamthandsgemeinschaft, die nur als Gesamtheit über die Verwendung und Bewirtschaftung entscheiden kann.

Falls in dem Haus jedoch eine zusätzliche Einliegerwohnung besteht, könnten Miteigentumsanteile entstehen. In diesem Fall handelt es sich jedoch nicht länger um ein klassisches Einfamilienhaus.

Was sind die Nachteile bei Miteigentumsanteilen?

Miteigentumsanteile können in bestimmten Fällen einige Nachteile mit sich bringen, insbesondere in Bezug auf Wohnungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Einige Nachteile sind:

Eingeschränkte Entscheidungsfreiheit

Da die Entscheidungen in einer Eigentümergemeinschaft oft gemeinschaftlich getroffen werden, kann die individuelle Entscheidungsfreiheit eingeschränkt sein. Dies betrifft unter anderem Renovierungen, Instandhaltung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft

Unterschiedliche Meinungen und Interessen der Eigentümer können zu Konflikten führen, die die Entscheidungsfindung und das Zusammenleben erschweren.

Finanzielle Verpflichtungen

Miteigentümer sind verpflichtet, ihren Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten zu tragen, wie z. B. Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Haftung für gemeinschaftliche Schulden

Miteigentümer haften anteilig für die gemeinschaftlichen Schulden der Eigentümergemeinschaft. Im Falle von Zahlungsverzug anderer Eigentümer kann dies zu einer erhöhten finanziellen Belastung für die übrigen Eigentümer führen.

Eingeschränkte Flexibilität bei Verkauf oder Vermietung

Beim Verkauf oder der Vermietung einer Wohnung mit Miteigentumsanteilen können zusätzliche Hürden auftreten, wie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder die Einhaltung bestimmter Vorgaben. Dies kann den Verkaufs- oder Vermietungsprozess erschweren und verlangsamen.

Abhängigkeit von anderen Eigentümern

Die Instandhaltung und der Wert der Immobilie können von der Pflege und dem Verhalten der anderen Eigentümer beeinflusst werden. Mangelnde Instandhaltung oder Probleme mit anderen Eigentümern können sich negativ auf den Wert der eigenen Wohnung auswirken.

Trotz dieser Nachteile bieten Miteigentumsanteile auch Vorteile, wie gemeinschaftliche Nutzung von Anlagen und Ressourcen oder die Möglichkeit, Kosten und Verantwortlichkeiten auf mehrere Eigentümer zu verteilen.

FAQ

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Autor
Felix Ritschel
Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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