Teilungserklärung: Inhalte, Relevanz & Fallstricke

Wie wird aus einem Mehrfamilienhaus rechtlich betrachtet eine Eigentümergemeinschaft einzelner Eigentumswohnungen? Die Antwort liegt in der Teilungserklärung – einem unverzichtbaren Dokument, das die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen regelt und das Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bildet. Doch was genau steht darin, warum ist sie so wichtig und worauf sollten Eigentümer:innen besonders achten?

• Die Teilungserklärung bildet die rechtliche Grundlage für jede Wohnungseigentümergemeinschaft und regelt die Aufteilung einer Immobilie in Gemeinschafts– und Sondereigentum.
• Sie definiert die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen, darunter die Nutzung, Instandhaltung und mögliche Umbauten an und in der Immobilie.
• Bestandteile sind der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung, die zentrale Regeln für das Miteinander festlegen.
• Änderungen an der Teilungserklärung erfordern einen beschlussfähigen Konsens aller Eigentümer:innen und unterliegen strengen rechtlichen Vorgaben.

Inhalte der Teilungserklärung in Wohneigentümergemeinschaften

Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument einer jeden WEG. Sie regelt die rechtlichen Grundlagen und definiert die Aufteilung des Gebäudes in verschiedene Eigentumseinheiten sowie die Rechte und Pflichten der Miteigentümer:innen. Eine präzise und genau formulierte Teilungserklärung verhindert Missverständnisse und Konflikte innerhalb der WEG und zwischen den Miteigentümer:innen.

Begriff der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist die notariell beurkundete Erklärung über die Teilung einer Immobilie oder eines Grundstücks in Wohn- und Teileigentum. Sie ist die Basis der Eintragung der einzelnen Einheiten im Grundbuch und legt neben der genauen Beschreibung der Einheiten die Nutzung und Verwaltung fest, auf die sich alle Eigentümer:innen verlassen müssen.

Ohne Teilungserklärung kann der für die Immobilie als ganzes, ursprünglich erstellte Grundbucheintrag nicht in einzelne Grundbuchblätter für die unterschiedlichen Wohnungen geteilt werden. Es ist somit ohne Teilungserklärung nicht möglich, Eigentümer:in einer einzelnen Wohnung zu werden, sondern höchstens gemeinsam das gesamte Grundstück / die gesamte Immobilie zu erwerben.

Definition von Sondereigentum in der Erklärung

Die Teilungserklärung definiert unter anderem, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum darstellen. Das Sondereigentum, teilweise auch als Wohneigentum bezeichnet, beschreibt die Teile des Gebäudes, die den einzelnen Miteigentümer:innen allein gehören. Dazu zählen:

• Wohnräume: Wohnungen oder Teile davon, wie Küche, Schlafzimmer, Wohnzimmer.
• Räume außerhalb der Wohnung: Abstellräume oder Keller, sofern diese explizit in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen sind.

Eigentümer:innen haben das alleinige Recht, ihr Sondereigentum zu nutzen, zu gestalten und darüber zu verfügen, allerdings mit Einschränkungen: Bauliche Änderungen müssen gegebenenfalls mit der WEG abgestimmt werden, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

Gemeinschafts- vs. Sondereigentum

Die Teilungserklärung definiert klar den Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

Eigenschaft	Gemeinschaftseigentum	Sondereigentum
Definition	Teile der Immobilie, die allen Miteigentümer:innen gemeinsam gehören und von allen genutzt werden können.	Bereiche, die einzelnen Eigentümer:innen allein gehören und von ihnen individuell genutzt werden dürfen.
Beispiele	Dach, Fassade, tragende Wände; Treppenhaus, Fahrstuhl; Heizungs- und Wassersysteme; Gemeinschaftsgarten, Grundstück	Wohnräume innerhalb der Wohnung; Nicht tragende Innenwände; Bodenbeläge und Deckenverkleidungen; Einbauküchen, Sanitäranlagen
Kostenaufteilung	Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierungen werden auf alle Eigentümer:innen gemäß der Miteigentumsanteile umgelegt.	Kosten trägt allein die Eigentümer:in des jeweiligen Sondereigentums.
Veränderungen	Änderungen oder Modernisierungen bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.	Änderungen können grundsätzlich ohne Zustimmung vorgenommen werden, sofern Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt wird.
Wartung und Instandhaltung	Verantwortlichkeit liegt bei der gesamten Eigentümergemeinschaft, in der Regel über die WEG-Verwaltung geregelt.	Verantwortlichkeit liegt allein bei der jeweiligen Eigentümer:in. Ist das Sondereigentum vermietet kann sich die SEV (Sondereigentumsverwaltung) um die Betreuung der Mietenden kümmern.
Eintragung im Grundbuch	Kein separater Eintrag im Grundbuch, da Gemeinschaftseigentum untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden ist.	Wird separat im Grundbuch der jeweiligen Eigentümer:in eingetragen.
Nutzung durch andere	Kann von allen Eigentümer:innen und Mietenden genutzt werden, sofern die Teilungserklärung keine Einschränkungen vorsieht.	Kann nur von der jeweiligen Eigentümer:in oder deren Mietenden genutzt werden.

Hinweis: Die genaue Zuordnung von Bereichen wie Balkonen, Terrassen, Stellplätzen oder Gartenanteilen kann variieren und wird individuell in der Teilungserklärung festgelegt.

Gemeinschaftseigentum:

• Gebäudehülle (z. B. Dach, Fassade, tragende Wände).
• Gemeinschaftsanlagen (z. B. Treppenhaus, Fahrstuhl, Heizanlage).
• Grundstück, auf dem das Gebäude steht.
• Installationen, die mehreren Einheiten dienen (z. B. Wasser- und Abwasserleitungen).

Sondereigentum:

• Innenbereiche der Wohnungen, die keine tragenden Teile oder Gemeinschaftseinrichtungen enthalten.
• Fußböden, Deckenverkleidungen, nicht-tragende Wände.
• Einbauten und Ausstattung wie Küchen oder Badezimmer.

Hinweis: Gemeinschafts- und Sondereigentum sind begrifflich im Einzelfall vor Erwerb einer Eigentumswohnung immer zu überprüfen, da Abweichungen erhebliche Auswirkungen auf Nutzung und Kosten haben können.

Teilungserklärung einsehen

Wo kann die Teilungserklärung eingesehen werden? Die erste Anlaufstelle ist in der Regel die Hausverwaltung. Diese verwahrt die Teilungserklärung zusammen mit anderen wichtigen Unterlagen der Gemeinschaft. In vielen Fällen sind die Erklärung und alle anderen wichtigen Dokumente der Gemeinschaft in einem zentralen Kundenportal einsehbar. Eigentümer:innen können dort Einsicht verlangen oder Kopien anfordern. Wer neu in eine WEG einzieht, sollte darauf achten, dass die Teilungserklärung bereits beim Kauf der Immobilie mit übergeben wird bzw. diese schon im Vorfeld des Immobilienkaufes gelesen wird.

Für Mietende oder Interessierte, die sich über die Regelungen informieren möchten, gilt: Der Zugang zur Teilungserklärung erfolgt nur über die Eigentümer:innen, da es sich um ein rechtliches Dokument der Eigentumsgemeinschaft handelt. Im Allgemeinen folgen aus den sind die Regelungen der Teilungserklärung die Rechten und Pflichten im Rahmen des Mietvertrages, welche dann für die Mietenden binden sind.

Falls die Hausverwaltung nicht erreichbar ist oder die Unterlagen fehlen, kann die Teilungserklärung auch beim zuständigen Grundbuchamt eingesehen werden. Hier werden neben der Teilungserklärung auch Änderungen oder Ergänzungen wie Nachträge dokumentiert. Für die Einsichtnahme im Grundbuch ist jedoch ein berechtigtes Interesse notwendig, das nachgewiesen werden muss.

Ein berechtigtes Interesse ist eine rechtliche Voraussetzung, die erfüllt sein muss, um sensible Dokumente wie die Teilungserklärung einzusehen. Es stellt sicher, dass die Informationen nur Personen zugänglich gemacht werden, die ein legitimes und nachvollziehbares Anliegen haben.

Beispiele für berechtigtes Interesse:

• Eigentümer:innen einer Wohnung in der WEG: Eigentümer:innen haben jederzeit das Recht, die Teilungserklärung einzusehen. Sie ist ein zentraler Bestandteil des Eigentums und regelt Rechte, Pflichten sowie die Nutzung des Gemeinschafts- und Sondereigentums.
• Kaufinteressent:innen einer Wohnung: Potenzielle Käufer:innen einer Immobilie haben ein berechtigtes Interesse, um die Rechte und Einschränkungen der Wohnung sowie mögliche Sonderregelungen oder Kostenaufteilungen in der WEG zu prüfen. Hierfür benötigen sie in der Regel die Zustimmung der Eigentümer:in.
• Mietende mit spezifischem Anliegen: Mietende können über die Eigentümer:in (Vermieter:in) einsehen, ob bestimmte Regelungen (z. B. zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Gärten oder Stellplätzen) sie betreffen.
• Hausverwaltung: Die Hausverwaltung benötigt Zugang zur Teilungserklärung, um ihre Aufgaben, wie die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oder die Durchsetzung von Beschlüssen, auszuführen.
• Gerichtliche oder behördliche Verfahren: In Streitfällen (z. B. wegen Nutzungseinschränkungen oder baulicher Veränderungen) können Gerichte oder Behörden die Teilungserklärung anfordern, um rechtliche Fragen zu klären.
• Miteigentümer:innen bei Streitigkeiten: Wenn es innerhalb der WEG Streitigkeiten über Gemeinschaftsflächen, Sondernutzungsrechte oder bauliche Maßnahmen gibt, können andere Miteigentümer:innen ein berechtigtes Interesse geltend machen, um die relevanten Regelungen zu prüfen.

Kein berechtigtes Interesse besteht:

• Für Nachbar:innen oder unbeteiligte Dritte, die sich lediglich aus Neugier über die Teilungserklärung informieren möchten.
• Für ehemalige Eigentümer:innen oder Mietende, die nicht mehr in der WEG wohnen oder keine rechtliche Beziehung mehr zur Immobilie haben.

Ein berechtigtes Interesse wird stets im Einzelfall geprüft. Besonders bei Grundbuchämtern oder der Hausverwaltung kann ein Nachweis erforderlich sein, z. B. ein Kaufvertrag, Mietvertrag oder eine gerichtliche Verfügung.

Checkliste zur Teilungserklärung

1. Wurde die Teilungserklärung bereits erstellt und liegt eine notarielle Beurkundung vor? → Ohne Beurkundung ist die Teilungserklärung rechtlich nicht wirksam.
2. Ist ein vollständiger und genehmigter Aufteilungsplan vorhanden? → Dieser muss alle Einheiten der Immobilie sowie das Gemeinschafts- und Sondereigentum klar darstellen.
3. Wurde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der zuständigen Baubehörde beantragt und erteilt? → Die Bescheinigung bestätigt, dass alle Einheiten abgeschlossen und rechtlich trennbar sind.
4. Sind die Regelungen zur Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung vollständig und klar formuliert? → Prüfen Sie die Festlegung von Kostenverteilung, Nutzungsrechten und Entscheidungsprozessen innerhalb der WEG.
5. Sind die Angaben zum Gemeinschafts- und Sondereigentum eindeutig und nachvollziehbar? → Überprüfen Sie, ob Flächen und Räume klar zugeordnet wurden, um Streitigkeiten zu vermeiden.
6. Sind Sondernutzungsrechte für bestimmte Eigentümer:innen geregelt und dokumentiert? → Falls Stellplätze, Gärten oder andere Flächen einer bestimmten Nutzung unterliegen, müssen diese eindeutig beschrieben sein.
7. Wurde eine Erstbestellung der WEG-Verwaltung vorgenommen? → Die Verwaltung ist für die Organisation der WEG und die Umsetzung der Gemeinschaftsordnung wichtig.
8. Sind alle Angaben in der Teilungserklärung korrekt ins Grundbuch eingetragen? → Nur durch die Eintragung ins Grundbuch wird die Teilungserklärung rechtsverbindlich.
9. Ist die Teilungserklärung aktuell oder müssen Änderungen vorgenommen werden? → Prüfen Sie, ob die Teilungserklärung den aktuellen Gegebenheiten der Immobilie und der Gemeinschaft entspricht.
10. Wurde die Teilungserklärung durch alle beteiligten Eigentümer:innen geprüft und akzeptiert? → Alle Eigentümer:innen sollten die Inhalte verstehen und damit einverstanden sein.

Diese Fragen helfen, die Teilungserklärung systematisch zu überprüfen oder zu erstellen und sicherzustellen, dass alle rechtlichen und praktischen Anforderungen erfüllt sind.

Bestandteile der Erklärung zur Aufteilung einer Immobilie

Drei zentrale Bestandteile der Teilungserklärung (Erklärung zur Aufteilung einer Immobilie) sind der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung.

Bestandteil	Beschreibung	Bedeutung für Eigentümer:innen
Aufteilungsplan	Grafische Darstellung der Immobilie, die Gemeinschafts- und Sondereigentum klar kennzeichnet.	Gibt Orientierung und Rechtssicherheit über die Nutzung und Größe der einzelnen Einheiten.
Abgeschlossenheitsbescheinigung	Behördliche Bestätigung, dass jede Wohnung baulich abgeschlossen ist und unabhängig genutzt werden kann.	Notwendig für die Eintragung ins Grundbuch und die rechtliche Aufteilung der Immobilie.
Gemeinschaftsordnung	Regelwerk für das Zusammenleben in der WEG, einschließlich Stimmrechte, Kostenverteilung und Nutzung von Gemeinschaftsflächen.	Klärt Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen und ist Grundlage für eine reibungslose Verwaltung der Gemeinschaft.

Was enthält der Aufteilungsplan?

• Grundrisse der Immobilie: Detaillierte Zeichnungen aller Stockwerke, Wohnungen, Gemeinschaftsräume und Außenanlagen (z. B. Garten, Stellplätze).
• Kennzeichnung des Sondereigentums: Wohnungen, Kellerräume oder Stellplätze werden eindeutig durch Nummern oder Buchstaben markiert.
• Gemeinschaftseigentum: Bereiche wie Flure, Treppenhäuser, Dächer oder technische Anlagen sind klar als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.
• Größe der Einheiten: Der Plan zeigt die Fläche der einzelnen Wohneinheiten, was oft auch für die Berechnung der Miteigentumsanteile wichtig ist.

Bedeutung für Eigentümer:innen:

• Der Aufteilungsplan dient als rechtliche Grundlage, um das Eigentum genau abzugrenzen.
• Er hilft bei der Orientierung im Gebäude und klärt die Nutzung bestimmter Bereiche.
• Bei Streitigkeiten über die Nutzung von Flächen gibt er Rechtssicherheit.

Aus diesem Plan lassen sich die sogenannten Miteigentumsanteile ableiten. Diese, meist in 1/1000 angegebenen Anteile, sind entscheidend für die Auszählung von Abstimmungsergebnissen unter den Eigentümer:innen.

Die strenge Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist dabei unerlässlich. Aus ihr ergeben sich grundlegende Implikationen für die Verteilung und Umlage von Kosten und damit für die Höhe des Hausgeldes.

Im Rahmen des Aufteilungsplans wird zudem geregelt, ob Versorgungsleitungen der Gemeinschaft insgesamt gehören oder nur die jeweiligen Hauptleitungen. Auch dies wird bei späteren Instandhaltungen oder auch Modernisierungen relevant.

Der Aufteilungsplan ist im Nachgang Grundlage für die Eintragung im Grundbuch. Erst durch diesen lassen sich einzelne Wohnungen im Grundbuch voneinander abgrenzen. Die Bauzeichnung wird nach ihrer Finalisierung von der Baubehörde besiegelt.

Hinweis: Auch wenn einzelne Räume in der Bauzeichnung mit einer Nutzungsintention benannt sind, ist dies nach BGH keine verbindliche Zweckbindung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine vorgeschriebene behördliche Bestätigung, die die rechtliche Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum darstellt. Sie wird von der örtlichen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und ist ein zwingender Bestandteil der Teilungserklärung.

Was bestätigt die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

• Jede Wohneinheit muss baulich eindeutig abgeschlossen sein.
• Es müssen eigene Zugänge und abschließbare Türen vorhanden sein.
• Sanitäreinrichtungen wie Küche und Bad müssen eigenständig nutzbar sein.
• Gemeinschaftsbereiche (z. B. Flure oder Treppenhäuser) dürfen keine zwingende Verbindung zwischen Sondereigentumseinheiten darstellen.

Warum ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung wichtig?

• Sie stellt sicher, dass die einzelnen Wohnungen unabhängig voneinander nutzbar sind.
• Ohne diese Bescheinigung kann die Immobilie nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt und ins Grundbuch eingetragen werden.
• Sie sorgt für klare Verhältnisse, die sowohl die Eigentümer:innen als auch die Mieter:innen schützen.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft. Sie hat einen rechtlich bindenden Charakter. Die Gemeinschaftsordnung beschreibt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer:innen und legt die Grundlage für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Inhalte der Gemeinschaftsordnung:

• Stimmrechte und Beschlüsse: Wie werden Beschlüsse gefasst? Nach Miteigentumsanteilen oder pro Kopf?
• Kostenverteilung: Festlegung der Umlage der Kosten (z. B. nach Miteigentumsanteilen oder Nutzungsfläche).
• Sondernutzungsrechte: Zuweisung von Gemeinschaftsflächen (z. B. Gartenanteile oder Stellplätze) zur exklusiven Nutzung durch bestimmte Eigentümer:innen.
• Hausordnung: Regeln für die Nutzung von Gemeinschaftsflächen, Ruhezeiten und weitere Verhaltensregeln.
• Verwaltung: Regelungen zur Bestellung und Aufgaben der Hausverwaltung.
• Instandhaltung und Reparaturen: Festlegung, wer für bestimmte Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich ist.

Wichtige Punkte für Eigentümer:innen:

• Die Gemeinschaftsordnung ist oft ausschlaggebend für die Gestaltung des Zusammenlebens und die Kostenverteilung.
• Sie gibt rechtliche Klarheit über die Nutzung und Zuständigkeiten innerhalb der WEG.
• Änderungen in der Gemeinschaftsordnung erfordern in der Regel einen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Bedeutung von “geteilt nach WEG”

Der Begriff „geteilt nach WEG“ bezieht sich auf die rechtliche Aufteilung einer Immobilie nach den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Diese Art der Teilung ermöglicht es, dass eine Immobilie in mehrere rechtlich eigenständige Einheiten aufgeteilt wird, die separat genutzt, verkauft oder vererbt werden können. Gleichzeitig bleiben bestimmte Bereiche des Gebäudes gemeinschaftliches Eigentum, das von allen Eigentümer:innen genutzt und verwaltet wird.

Konkret beinhaltet der Begriff „geteilt nach WEG“ daher:

Rechtliche Trennung der Einheiten:

• Die Immobilie wird in Sondereigentum (z. B. einzelne Wohnungen oder Gewerberäume) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus, Dach, Fassade) aufgeteilt.
• Jede Einheit wird als eigenständiges Recht ins Grundbuch eingetragen.

Gemeinschaftliche Verwaltung:

• Bereiche des Gemeinschaftseigentums werden durch eine Eigentümergemeinschaft verwaltet.
• Entscheidungen über Instandhaltung, Modernisierungen oder andere Maßnahmen erfolgen gemeinschaftlich, häufig in Eigentümerversammlungen.

Miteigentumsanteile:

• Jede Einheit ist mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden, der im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung festgelegt ist.
• Diese Anteile beeinflussen die Stimmrechte und die Verteilung von Kosten (z. B. Hausgeld, Reparaturen).

Wesentliche Merkmale der WEG-Aufteilung

• Individuelle Rechte: Jede Wohnung oder Einheit kann unabhängig genutzt oder veräußert werden.
• Gemeinsame Verantwortung: Alle Eigentümer:innen tragen gemeinsam die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum, wie das Dach, die Fassade oder technische Anlagen.
• Rechtsgrundlage: Die Aufteilung und Verwaltung erfolgt nach den Regelungen des WEG und ist rechtlich klar geregelt.

Vorteile der WEG-Aufteilung

• Rechtliche Sicherheit: Die Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum wird klar dokumentiert, was Streitigkeiten minimiert.
• Flexibilität: Jede Einheit kann unabhängig genutzt, verkauft oder belastet werden (z. B. durch Hypotheken).
• Gemeinschaftliche Verwaltung: Gemeinschaftliche Entscheidungen ermöglichen effizientes Management des Gebäudes.

Herausforderungen von „geteilt nach WEG“

• Konfliktpotenzial: Unterschiedliche Interessen innerhalb der Eigentümergemeinschaft können zu Spannungen führen.
• Verpflichtungen: Eigentümer:innen sind zur Mitfinanzierung von Gemeinschaftskosten verpflichtet, auch wenn sie das Gemeinschaftseigentum nicht aktiv nutzen.

Bedeutung & Relevanz der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist bei allen Entscheidungen der Wohneigentümergemeinschaft, dem Verkauf einzelner Wohnungen, der Verteilung von Kosten und der Bestellung der Hausverwaltung wichtig.

Die Erklärung muss vor Fertigstellung eines Mehrfamilienhauses erstellt werden, wenn dieses in Form von Eigentumswohnungen im Nachgang an mehrere Eigentümer:innen verkauft werden soll. Erst die Teilungserklärung und speziell der Aufteilungsplan machen die Eintragung im Grundbuch der einzelnen Wohnungen möglich.

Gleiches gilt beim ersten Verkauf nach Fertigstellung, sowie auch für den Weiterverkauf der Wohneinheiten.

Auch beinhaltet die Erklärung Informationen zu Kostenverteilungen. Die sogenannten Verteilungsschlüssel, sowie die aus der Bauzeichnung ersichtlichen Miteigentumsanteile, sind Berechnungsgrundlage für das Hausgeld, das die Miteigentümer:innen monatlich für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und in Form einer Erhaltungsrücklage zu zahlen haben.

Die Teilungserklärung regelt nicht nur die Aufteilung einer Immobilie in Gemeinschafts- und Sondereigentum, sondern gibt auch klare Richtlinien vor, wie mit baulichen Veränderungen umzugehen ist. Gerade bei Umbauten in der WEG ist es essenziell, diese Regelungen zu kennen, um Konflikte und rechtliche Probleme zu vermeiden.

Umbauten in der WEG

Umbauten innerhalb einer WEG unterliegen klaren Regelungen, die sich aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und dem Wohnungseigentumsgesetz ergeben. Hierbei wird zwischen zustimmungsfreien Maßnahmen, zustimmungspflichtigen Maßnahmen und Änderungen am Gemeinschaftseigentum unterschieden.

Zustimmungsfreie Umbauten

Zustimmungsfreie Umbauten betreffen in der Regel das Sondereigentum und sind Veränderungen, die keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Eigentümer:innen haben.

Beispiele für zustimmungsfreie Maßnahmen:

• Renovierungen im Sondereigentum: Malerarbeiten, Austausch von Bodenbelägen oder der Einbau neuer Küchenmöbel.
• Einbau von Innentüren: Solange diese nicht in tragende Wände eingreifen oder Gemeinschaftseigentum betreffen.
• Moderne Heizkörper oder Beleuchtung: Der Austausch im Innenbereich der Wohnung bleibt ebenfalls zustimmungsfrei.

Wichtig: Die Grenze der Zustimmungsfreiheit liegt dort, wo Gemeinschaftseigentum betroffen ist oder die Rechte anderer beeinträchtigt werden (z. B. durch Lärm oder bauliche Veränderungen an tragenden Wänden).

Zustimmungspflichtige Umbauten

Umbauten, die das Gemeinschaftseigentum oder die Interessen der Eigentümergemeinschaft betreffen, sind zustimmungspflichtig. Hierbei entscheidet die Eigentümerversammlung, ob eine Maßnahme genehmigt wird.

Beispiele für zustimmungspflichtige Maßnahmen:

• Veränderungen an tragenden Wänden: Jede bauliche Maßnahme, die die Statik beeinflusst.
• Einbau neuer Fenster oder Balkontüren: Da Fenster und Außentüren in der Regel zum Gemeinschaftseigentum gehören.
• Installation von Klimaanlagen oder Satellitenschüsseln: Wenn diese an der Fassade montiert werden und somit das äußere Erscheinungsbild verändern.
• Vergrößerung von Wohnflächen: Umbauten wie das Hinzufügen eines Wintergartens oder einer Dachterrasse.

Genehmigungsverfahren:

• Der Antrag muss in der Eigentümerversammlung gestellt und mit der erforderlichen Mehrheit beschlossen werden.
• In einigen Fällen kann eine Zustimmung durch die Hausverwaltung genügen, wenn diese in der Teilungserklärung vorgesehen ist.

Änderungen am Gemeinschaftseigentum

Änderungen am Gemeinschaftseigentum unterliegen den strengsten Regelungen, da sie alle Eigentümer:innen betreffen und daher immer einer Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedürfen.

Beispiele für Änderungen am Gemeinschaftseigentum:

• Sanierung von Fassaden oder Dächern: Jede Maßnahme, die das äußere Erscheinungsbild beeinflusst.
• Anpassung der Heizungsanlage: Der Austausch oder die Modernisierung zentraler Versorgungseinrichtungen.
• Umbau von Gemeinschaftsflächen: Beispielsweise der Umbau des Treppenhauses oder die Umgestaltung des Gartens.

Besonderheiten: Solche Änderungen erfordern nicht nur die Zustimmung, sondern oft auch eine Finanzierung durch die Miteigentümer:innen, die sich gemäß der Miteigentumsanteile an den Kosten beteiligen.

Aufteilung der Immobilie – Erstellung der Teilungserklärung

Abgeschlossenheitserklärung beantragen

Sie wird von der Baubehörde ausgestellt und ist eine Voraussetzung für die Bildung von Sondereigentum.

Dafür muss jede Sondereigentumseinheit baulich von anderen Einheiten und dem Gemeinschaftseigentum abgetrennt sein (z.B. durch Wände und Türen). Zudem muss jede Einheit über ein eigenes Badezimmer und eine Küche oder zumindest einen Küchenbereich verfügen, um als abgeschlossen zu gelten. Damit sind alle Voraussetzungen erfüllt, damit ein Bewohner hier eigenständig leben kann.

Es ist zudem unzulässig, wenn eine Wohnung nur durch das Betreten einer anderen zugänglich ist. Es muss daher immer ein Zugang über das Gemeinschaftseigentum oder direkt von außen ermöglicht werden.

Zur Beantragung der Abgeschlossenheitserklärung wird der durch den Bauträger oder eine Architekt:in erstellte Aufteilungsplan beim zuständigen Bauamt eingereicht. Dieses prüft im Anschluss, ob alle Kriterien eingehalten wurden, und erstellt im Anschluss die Erklärung.

Gemeinschaftsordnung aufsetzen

Die Gemeinschaftsordnung ist ebenfalls fester Bestandteil der Teilungserklärung und kann individuell gestaltet werden, solange sie nicht gegen geltendes Recht verstößt. Sie ist vergleichbar mit der Hausordnung für Mietwohnungen.

In ihr halten die Miteigentümer:innen alle Regelungen zum Zusammenleben in der Gemeinschaft, der Verteilung von Kosten und der Fassung von Beschlüssen im Rahmen der Eigentümerversammlung (etwa Stimmrechte und Abstimmungsprinzipien) fest. Auch ggf. gewährte Sondernutzungsrechte und die damit einhergehenden Pflichten werden in diese festgehalten.

Erstbestellung der WEG-Verwaltung

Die Erstbestellung einer WEG-Verwaltung ist der nächste Schritt nach der Aufteilung der Immobilie. Die Verwaltung übernimmt organisatorische Aufgaben und sorgt für die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung.

Dabei schreibt das Wohneigentumsgesetzt ziemlich genau vor, welche Aufgaben eine WEG-Verwaltung mindestens zu erfüllen hat. Dazu gehören unter anderem:

• Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
• Erstellung der Jahresabrechnung.
• Organisation von Eigentümerversammlungen.
• Überwachung der Einhaltung von Beschlüssen und Regeln.

Die Bestellung einer WEG-Verwaltung unterliegt einer festen Folge von Beschlüssen und Schritten, damit diese rechtswirksam ist.

Beurkundung & Grundbucheintragung der Teilungserklärung

Die Beurkundung der Teilungserklärung durch eine Notar:in ist der letzte Schritt, bevor die Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Damit wird die rechtliche Trennung der Immobilie in Wohneinheiten vollzogen.

Dafür muss eine Notar:in die Teilungserklärung als ganzes (inkl. Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitserklärung und Gemeinschaftsordnung) zunächst auf Vollständigkeit prüfen und dies im Nachgang beurkunden. Die beurkundete Teilungserklärung wird dann an das zuständige Grundbuchamt übermittelt. Dieses prüft erneut die Vollständigkeit der Unterlagen und wird dann das bisherige Grundbuch durch einzelne Blätter für die jeweiligen Einheiten erweitern.

Im Anschluss können die einzelnen Wohnungen (das Sondereigentum) durch unterschiedliche Käufer:innen erworben werden.

Es ist schwierig allgemein zu sagen, wie viel Zeit das Grundbuchamt für die Vermerkung einer Teilungserklärung im Grundbuch benötigt, da dies von der Auslastung des Amtes abhängt. Eigentümer:innen sollten jedoch mindestens einige Wochen für den Zeitraum von der Erklärung bis zur Eintragung einplanen, da unterschiedliche Behörden und Dienstleister in den Prozess involviert sind.

Änderung der Teilungserklärung

Die Änderung der Teilungserklärung ist nicht ohne Weiteres möglich. Hier bedarf es der Zustimmung aller Eigentümer:innen, da die Teilungserklärung als Grundpfeiler der WEG gilt. Änderungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen oder die Rechte einzelner Eigentümer:innen einschränken, erfordern oft eine notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch. Lediglich Änderungen im Rahmen der Gemeinschaftsordnung können in einigen Fällen per Mehrheitsbeschluss beschlossen werden.

Beschlussbedarf für Änderungen

Der Beschlussbedarf hängt von der Art der Änderung ab:

• All-/Einstimmigkeit erforderlich: Änderungen, die das Gemeinschaftseigentum oder die grundlegenden Rechte und Pflichten betreffen, wie die Neuverteilung von Kosten oder die Veränderung der Nutzung von Flächen, bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer:innen.
• Mehrheitsbeschluss ausreichend: In manchen Fällen, wie bei geringfügigen Änderungen oder Anpassungen, kann ein Mehrheitsbeschluss genügen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung dies explizit erlaubt.
• Eintrag ins Grundbuch: Änderungen an der Teilungserklärung müssen durch einen Notar oder eine Notarin beurkundet und beim Grundbuchamt eingetragen werden, um rechtswirksam zu sein.

Fallstricke bei der Teilungserklärung

Bei Erstellung und Anwendung der Teilungserklärung können verschiedene Fallstricke auftreten, die zu Konflikten und rechtlichen Problemen führen können.

Unklare Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Ein häufiger Fehler ist die unklare Zuordnung von Gebäudeteilen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Wenn beispielsweise nicht eindeutig definiert ist, ob Fenster, Balkone oder Terrassen zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum gehören, kann dies zu Streitigkeiten über Instandhaltungs- und Reparaturkosten führen.

Fehlende oder unpräzise Regelungen in der Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist Teil der Teilungserklärung und regelt das Zusammenleben innerhalb der WEG. Unpräzise Formulierungen oder fehlende Regelungen zu wichtigen Themen wie Kostenverteilung, Stimmrechten oder Nutzungsrechten können zu Missverständnissen und Konflikten führen.

Nicht berücksichtigte Sondernutzungsrechte

Diese gewähren einzelnen Eigentümer:innen exklusive Nutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums, wie Gärten, Stellplätzen oder Dachterrassen. Werden diese Rechte in der Teilungserklärung nicht klar definiert, entstehen Rechtsunsicherheiten, die zu Auseinandersetzungen führen können.

Änderungen ohne erforderliche Zustimmung

Die Teilungserklärung kann nicht ohne Weiteres geändert werden. Änderungen, insbesondere solche, die das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte einzelner Eigentümer:innen betreffen, erfordern meist die Zustimmung aller Eigentümer:innen und eine notarielle Beurkundung. Ignoriert man dieses Verfahren, sind die Änderungen rechtlich unwirksam.

Fehlerhafte Abgeschlossenheitsbescheinigung

Fehler in diesem Dokument können dazu führen, dass die Eintragung ins Grundbuch verweigert wird, was die gesamte Aufteilung verzögert oder verhindert.

Unvollständiger oder fehlerhafter Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan muss detailliert alle Einheiten und deren Abgrenzungen darstellen. Ungenauigkeiten können zu Unklarheiten bei der Nutzung und Verantwortung führen, was später schwer zu korrigieren ist.

Nichtbeachtung gesetzlicher Vorschriften

Die Teilungserklärung muss den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechen. Unwissenheit oder Ignoranz gegenüber diesen Vorschriften können zur Nichtigkeit der Teilungserklärung oder einzelner Klauseln führen.

Fehlende Berücksichtigung zukünftiger Entwicklungen

Zu starre Regelungen können die Anpassungsfähigkeit der WEG an zukünftige Veränderungen erschweren. Beispielsweise können fehlende Bestimmungen zur Modernisierung oder Nachrüstung von gemeinschaftlichen Anlagen (wie E-Ladestationen) später zu Problemen führen.

Empfehlungen zur Vermeidung von Fallstricken

• Fachliche Beratung einholen: Konsultieren Sie frühzeitig Notar:innen und Fachanwält:innen für Immobilienrecht.
• Klare Formulierungen: Achten Sie auf eindeutige Definitionen und vermeiden Sie Interpretationsspielräume unbedingt.
• Umfassende Dokumentation: Stellen Sie sicher, dass alle relevanten Dokumente vollständig und korrekt sind.
• Regelmäßige Überprüfung: Aktualisieren Sie die Teilungserklärung bei Bedarf, um den aktuellen gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.

Kosten der Teilungserklärung

Kostenart	Beschreibung	Geschätzter Betrag
Notarkosten	Die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Gebühren richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)	Beispiel: Bei einem Immobilienwert von 700.000 € ca. 1.255 €.
Aufteilungsplan	Erstellung durch eine Architekt:in oder Ingenieur:in, die die genaue Aufteilung der Immobilie in einzelne Einheiten darstellt.	Zwischen 1.000 € und 3.000 €.
Abgeschlossenheitsbescheinigung	Bestätigung der Baubehörde, dass jede Einheit baulich abgeschlossen und eigenständig nutzbar ist.	Zwischen 100 € und 500 €.
Grundbuchkosten	Gebühren für die Eintragung der Teilungserklärung und der einzelnen Einheiten ins Grundbuch. Diese richten sich ebenfalls nach dem Verkehrswert der Immobilie.	Etwa 0,5 % des Immobilienwerts.
Anwaltskosten	Bei komplexen Sachverhalten kann die Hinzuziehung einer Rechtsanwält:in sinnvoll sein. Die Kosten variieren je nach Aufwand und Stundensatz.	Zwischen 100 € und 300 € pro Stunde.
Vermessungskosten	Falls Vermessungsarbeiten erforderlich sind, entstehen zusätzliche Kosten, abhängig vom Aufwand.	Meist zwischen 500 € und 2.000 €.

Hinweis: Die genannten Beträge sind Schätzungen und können je nach Region und spezifischen Anforderungen variieren. Es ist empfehlenswert, sich individuelle Angebote direkt einzuholen und die Kosten im Voraus genau zu kalkulieren.

Tipps zur Kostenreduzierung

• Vergleichen Sie Angebote: Holen Sie mehrere Angebote von Notar:innen, Architekt:innen und Anwält:innen ein.
• Pauschalpreise nutzen: Manche Dienstleister bieten Pauschalpakete an.
• Sorgfältige Planung: Vermeiden Sie Nachbesserungen, die zusätzliche Kosten verursachen können, durch eine gründliche Vorbereitung.

Fazit

Die Teilungserklärung ist ein Dokument, das die Grundlage jeder Wohnungseigentümergemeinschaft bildet. Sie regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen, definiert die Aufteilung der Immobilie und schafft klare Strukturen für das Zusammenleben in einer WEG. Eine detaillierte und rechtlich einwandfreie Teilungserklärung verhindert Konflikte und bietet allen Beteiligten Sicherheit. Dennoch birgt sie bei unklaren oder nachträglich veränderten Regelungen auch Risiken. Eine professionelle Beratung bei der Erstellung oder Anpassung ist daher empfehlenswert, um langfristig rechtliche und finanzielle Streitigkeiten zu vermeiden.

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