Der Begriff Teilungserklärung bezeichnet das formelle Schriftstück, welches Aufschluss über die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses zwischen den Eigentümer:innen gibt. Die Erklärung fungiert dabei als Basis für die separate Eintragung der Wohnungen ins Grundbuch.
Ohne Teilungserklärung kann ein Gebäude formal nicht unter mehreren Eigentümer:innen aufgeteilt werden, so ist bei Eigentumswohnungen immer eine entsprechende Erklärung aufzusetzen. Dies geschieht bereits vor dem ersten Verkauf der Wohnungen durch den Bauträger.
Basis für die Teilungserklärung bildet das Wohneigentumsgesetz.
Was steht in der Teilungserklärung?
Im Rahmen der Teilungserklärung wird die Aufteilung von Nutzungsrechten und Besitzansprüchen zwischen Eigentümer:innen eines Mehrfamilienhauses festgelegt. Sie ist Basis für die Berechnung der Miteigentumsanteile und somit essenziell für die Auszählung bei Abstimmungen im Rahmen der Eigentümerversammlung. Zudem regelt die Teilungserklärung:
- Angaben zum Gebäude, Wohnungen, Grundstücken
- Aufteilung von Wohnungen & Sondereigentum
- Miteigentumsanteile
- Gemeinschaftseigentum
- Sondernutzungsrechte
- Nutzungsvorschriften zum Wohneigentum
- Bestellung einer WEG-Verwaltung
Begriffserklärung
Sondereigentum bezeichnet all die Flächen und Räume einer Wohnanlage, die von einer Wohnungseigentümer:in allein genutzt werden dürfen. Dies ist in erster Linie die jeweilige Wohnung, sowie Kellerräume und Stellplätze.
Das Gemeinschaftseigentum gehört, wie der Name vermuten lässt, allen Miteigentümer:innen entsprechend ihrer Miteigentumsanteilen. Dazu gehören Außenwände des Gebäudes, Dächer, Aufzüge, Treppenräume und (grundsätzlich) der Garten. Die Aufwendungen für deren laufende Instandhaltung und Modernisierung müssen von allen Wohnungsmiteigentümer:innen anteilig übernommen werden. Um die Verwaltung und Bewirtschaftung kümmert sich die Hausverwaltung.
Ein Sondernutzungsrecht gewährt Miteigentümer:innen besondere Rechte in der Nutzung einzelner Teile oder des gesamten Gemeinschaftseigentums. Häufig handelt es sich hierbei um Nutzungsrechte für den Garten oder das Grundstück.
Die Nutzungsvorschriften regeln zum Beispiel, ob die Eigentümer:in ihr Sondereigentum gewerblich nutzen darf oder in welcher Form Tierhaltung erlaubt ist. So kann es verboten sein, das Eigentum als rein gewerbliches Büro zu verwenden oder auch den Dachboden für Wohnzwecke auszubauen.
Bestandteile der Erklärung
Die Erklärung umfasst 3 große Teile: den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung.
Die gesamte Teilungserklärung ist nach Erstellung notariell zu beurkunden und beim Grundbuchamt einzureichen.
Aufteilungsplan
Der grundlegende Aufteilungsplan bestehend aus einer Bauzeichnung oder einem Grundriss des Gebäudes, aus dem die Aufteilung der einzelnen Räume, sowie Lage und Größe einzelner Bereiche ersichtlich werden. Ebenfalls ist zu entnehmen, welche Bereiche gemeinschaftlich genutzt (Gemeinschaftseigentum) sind und welche einer Miteigentümer:in zur alleinigen Nutzung (Sondereigentum) vorbehalten sind. Dazu werden alle zusammengehörenden Sondereigentumsbereiche (Räume) mit derselben Zahl gekennzeichnet.
Aus diesem Plan lassen sich die sogenannten Miteigentumsanteile ableiten. Diese, meist in 1/1000 angegebenen Anteile, sind entscheidend für die Auszählung von Abstimmungsergebnissen unter den Eigentümer:innen.
Die strenge Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist dabei unerlässlich. Aus ihr ergeben sich grundlegende Implikationen für die Verteilung und Umlage von Kosten und damit für die Höhe des Hausgeldes.
Im Rahmen des Aufteilungsplans wird zudem geregelt, ob Versorgungsleitungen der Gemeinschaft insgesamt gehören oder nur die jeweiligen Hauptleitungen. Auch dies wird bei späteren Instandhaltungen oder auch Modernisierungen relevant.
Der Aufteilungsplan ist im Nachgang Grundlage für die Eintragung im Grundbuch. Erst durch diesen lassen sich einzelne Wohnungen im Grundbuch voneinander abgrenzen. Die Bauzeichnung wird nach ihrer Finalisierung von der Baubehörde besiegelt.
Hinweis: Auch wenn einzelne Räume in der Bauzeichnung mit einer Nutzungsintention benannt sind, ist dies nach BGH keine verbindliche Zweckbindung.
Abweichung von Plan und Wirklichkeit
Immer wieder kommt es vor, dass Planung und Wirklichkeit voneinander abweichen (abweichende Bauausführung). So kann es vorkommen, dass im Rahmen des Bauprozesses zusätzliche Wände eingezogen wurden und so neue Räume entstanden sind. Ob die Teilungserklärung bzw. der Bau angepasst werden müssen, ist dabei abhängig von dem Umfang der Abweichungen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche auf Antrag durch das Bauamt erstellt wird, wird bescheinigt, dass das Wohngebäude in sich abgeschlossen ist. Dies bedeutet, dass einzelne Wohnungen und das Gemeinschaftseigentum baulich erkennbar abgetrennt sind. Ist Sondereigentum nicht abgeschlossen, kommt es im Nachgang mitunter zu Streit zwischen Miteigentümer:innen um dessen Nutzung und die Kosten der Instandhaltung.
Auch diese Bescheinigung muss dem Grundbucheintrag beiliegen.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist das gemeinschaftsinternes Regelwerk jeder WEG. Es regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer:innen untereinander. Darunter finden sich Regelungen zur:
- Hausordnung (Freiwillig)
- Kostenverteilung
- Sondernutzungsrechte
Die Ordnung soll die Vorgaben des WEG für die jeweilige Gemeinschaft anpassen.
Durch eine sogenannte Öffnungsklausel kann sich die Gemeinschaft teilweise von den Regelungen des WEG entfernen. Dadurch können Entscheidungen per Mehrheitsbeschluss im Rahmen der Eigentümerversammlung getroffen werden, auch wenn diese vom Gesetz und der Teilungserklärung abweichen. Ob diese Beschlüsse wirksam sind, ist dann im Einzelfall zu prüfen.
Wann ist die Teilungserklärung relevant?
Die Teilungserklärung ist bei allen Entscheidungen der Wohneigentümergemeinschaft, dem Verkauf einzelner Wohnungen, der Verteilung von Kosten und der Bestellung der Hausverwaltung wichtig.
Die Erklärung muss vor Fertigstellung eines Mehrfamilienhauses erstellt werden, wenn dieses in Form von Eigentumswohnungen im Nachgang an mehrere Eigentümer:innen verkauft werden soll. Erst die Teilungserklärung, und speziell der Aufteilungsplan, machen die Eintragung im Grundbuch der einzelnen Wohnungen möglich.
Gleiches gilt beim ersten Verkauf nach Fertigstellung, sowie auch für den Weiterverkauf der Wohneinheiten.
Auch beinhaltet die Erklärung Informationen zu Kostenverteilungen. Die sogenannten Verteilungsschlüssel, sowie die aus der Bauzeichnung ersichtlichen Miteigentumsanteile, sind Berechnungsgrundlage für das Hausgeld, das die Miteigentümer:innen monatlich für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und in Form einer Rücklage zu zahlen haben.
Zustimmungen bei Umbauten
Die Teilungserklärung beschreibt wie das Gemeinschaftseigentum zu verwalten ist. Zusätzlich kann sie jedoch auch Regelungen für die Nutzung, den Umbau und die Gestaltung des Teileigentums / Sondereigentums der einzelnen Miteigentümer:innen beinhalten.
Für Eigentümer:innen einer Eigentumswohnung bedeutet dies, bereits vor Beginn eines Umbaus die Zustimmungspflicht zu prüfen. Hierbei sind 3 Fälle zu unterscheiden: zustimmungsfreie Umbauten, zustimmungspflichtige Änderungen und Veränderungen, die auch das Gemeinschaftseigentum betreffen.
Zustimmungsfrei
In der Regel sind alle Veränderungen, die sich auf das Sondereigentum einer Miteigentümer:in beschränken, zustimmungsfrei. Das bedeutet, die Eigentümer:in kann Umbauten in ihrer eigenen Wohnung grundsätzlich immer vornehmen.
Die Gestaltungsfreiheit endet jedoch bei Eingriffen, die sich auf andere Eigentümer:innen oder das Gemeinschaftseigentum auswirken.
Zustimmungspflichtige Umbauten
Ein klassisches Beispiel für zustimmungspflichtige Umbauten sind Außenwände, Fenster und die Außenseite von Balkonen. Veränderungen hier haben immer auch einen Einfluss auf das Gesamterscheinungsbild der Wohnanlage.
Gleiches gilt im Übrigen auch, wenn eine Miteigentümer:in eine Klimaanlage einbauen möchte, die ein Gegenstück auf der Außenseite der Wohnung verlangt. Die Anbringung verändert das Aussehen des Gebäudes und entstehender Lärm könnte Miteigentümer:innen anderer Wohnungen beeinträchtigen.
In jedem Fall ist bei solchen Bauvorhaben zuvor die Zustimmung der Gemeinschaft einzuholen. Diese muss im Rahmen einer Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss fassen.
Veränderungen des Gemeinschaftseigentums
Umbauten, Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, setzen immer einen Beschluss der Gemeinschaft voraus. Da diese Bereiche des Wohngebäudes grundsätzlich allen Miteigentümer:innen entsprechend den Miteigentumsanteilen zustehen, müssen auch alle bei der Entscheidung eingebunden werden.
Damit kleine Instandhaltungen in der Praxis nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung aufgeschoben werden müssen, um erst einen entsprechenden Beschluss zu fassen, wird in der Regel die WEG-Verwaltung ermächtigt, Instandhaltungen bis zu einer bestimmten Größe eigenmächtig zu beauftragen. So können kleine Schäden schnell beseitigt werden und eine weitere Schädigung des Gebäudes wird abgewendet.
Checkliste: Worauf achten bei der Erklärung
Teilungserklärungen, die fehlerhaft oder unklar ausgeführt sind, können zu Streit innerhalb der Gemeinschaft führen. Diese kosten nicht nur viel Geld, sondern auch Zeit und Nerven der Gemeinschaftsmitglieder. Um dies zu vermeiden, sollte vor dem Kauf einer Wohnung die Teilungserklärung genau gelesen und auf folgende Punkte geachtet werden:
- Sind die Definitionen von Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum klar? Stimmt dies mit dem Aufteilungsplan überein?
- Gibt es Unstimmigkeiten zwischen Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung?
- Sind Miteigentumsanteile klar geregelt?
- Sondernutzungsrechte? Wenn ja, welche?
- Gibt es Beschränkungen beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
- Wie wird das Hausgeld berechnet?
- Wie sind Stimmrechte verteilt?
- Was steht in der Hausordnung?
- Wurde eine Öffnungsklauseln integriert? Wo wird von den Regelungen des WEG abgewichen? Wenn ja, worin?
- Wo besteht Zustimmungspflicht für baulichen Veränderungen?
Sind Antworten dazu nicht aus der Teilungserklärung ersichtlich, oder bleiben noch Fragen zu einzelnen Formulierungen, so ist die Hausverwaltung grundsätzlich der erste Ansprechpartner. Gleiches gilt bei widersprüchlichen Angaben. Im Zweifel sollte man sich fachkundige Beratung einholen. So lässt sich bösen Überraschungen nach Abschluss des Kaufvertrags vorbeugen.
Fallstricke rund um Teilungserklärungen (Beispiele)
Typische Streitpunkte in Bezug auf eine Teilungserklärung können sein:
- Eine Öffnungsklausel, die es der WEG ermöglicht Entscheidungen zu treffen, die von den Vorgaben aus Erklärung und dem Wohnungseigentumsgesetz abweichen. Beispielsweise muss die Eigentümer:in möglicherweise allein für den Austausch eines Fensters oder Fensterrahmens bezahlen, auch wenn diese Teil des Gemeinschaftseigentums sind.
- Balkone, deren Außenseite zum Gemeinschaftseigentum gehört sowie bauliche Veränderungen daran, bedürfen der Zustimmung der anderen Miteigentümer:innen. Balkonsanierungskosten müssen grundsätzlich von allen Miteigentümern getragen werden, was Eigentümern ohne Balkon nicht gerecht wird.
- Es gibt mehrere Optionen bezüglich des Stimmrechts im Rahmen von Beschlüssen. Nach dem sogenannten Kopfprinzip hat jede Miteigentümer:in genau eine Stimme. Alternativ werden Stimmrechte nach dem „Objektprinzip“ vergeben, dabei ist die Gewichtung der Stimmen abhängig von der Anzahl an Wohnungen im Besitzt einer Miteigentümer:in. Eine weitere Möglichkeit ist die Zuteilung der Stimmrechte nach dem Wertprinzip. Das Mitspracherecht richtet sich nach der Höhe eines Miteigentumsanteils. Stimmrechte werden grundsätzlich nach dem Zweck- oder Wertprinzip zugeteilt.
Teilungserklärung erstellen
Um eine Wohnanlage in einzelne Eigentumswohnungen unterteilen und diese im Nachgang an unterschiedliche Eigentümer:innen verkaufen zu können, muss eine Teilungserklärung erstellt werden.
Dafür müssen 4 Schritte durchlaufen werden:
Aufteilungsplan erstellen
Der Aufteilungsplan, basierend auf einer Bauzeichnung, ordnet einzelne Räumlichkeiten den jeweiligen Wohnungen zu. Dabei werden zusammengehörende Räume mit der gleichen Nummer gekennzeichnet. Auch das Gemeinschaftseigentum ist hieraus erkennbar.
Den Plan erhalten Eigentümer:innen oder Bauträger:innen in der Regel durch den planenden Architekten.
Der Aufteilungsplan ist zudem Grundlage für die Berechnung der Miteigentumsanteile.
Abgeschlossenheitserklärung beantragen
Der erstellte Aufteilungsplan wird im Anschluss bei der zuständigen Baubehörde eingereicht. Diese prüft, ob das Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vollständig abgegrenzt ist und die einzelnen Bereiche klar zugeordnet werden können.
Im Anschluss bestätigt die Baubehörde dies durch die sogenannte Abgeschlossenheitserklärung.
Gesellschaftsordnung schriftlich festhalten
Auch die Regelungen der Gemeinschaft müssen formuliert werden. Hierbei ist entscheidend, welche Besonderheiten bei der Bewirtschaftung der Wohnanlage erwartet werden. In der Regel wissen Hausverwaltungen aus ihrer Erfahrung mit Bestandsobjekten am besten, welche Herausforderungen auf eine Wohneigentumsgemeinschaft zukommen.
Beurkundung & Grundbuch-Eintragung
Liegen der Plan, die Gemeinschaftsordnung, die Miteigentumsanteile und die Abgeschlossenheitserklärung vor, so sind diese notariell zu beurkunden. In der Regel reicht die beurkundende Notar:in die gesamte Teilungserklärung im Anschluss beim zuständigen Grundbuchamt ein.
Gibt es keine Beanstandungen durch das Amt, wird das bisherige Grundbuch des Mehrfamilienhauses geschlossen. An dessen Stelle treten Wohnungsgrundbücher für jede einzelne Wohneinheit.
Es ist schwierig zu sagen, wie viel Zeit das Grundbuchamt für die Vermerkung einer Teilungserklärung im Grundbuch benötigt, da dies von der Auslastung des Amtes abhängt. Eigentümer:innen sollten jedoch mindestens einige Wochen für den Zeitraum von der Erklärung bis zur Eintragung einplanen, da unterschiedliche Behörden und Dienstleister in den Prozess involviert sind.
WEG-Verwaltungen, wie auch die Erste Hausverwaltung, übernehmen gerne die Erstellung der Teilungserklärungen für Bauträger:innen. Die Kosten für die Erstellung einer Teilungserklärung richten sich nach dem geschätzten Aufwand sowie dem Wert der Immobilie.
Änderungen von Teilungserklärungen
Um eine Änderung an der Teilungserklärung vorzunehmen sind einige Voraussetzungen zu erfüllen.
In der Regel ist die Zustimmung aller Miteigentümer:innen im Rahmen eines Beschlusses erforderlich.
Um die Änderung wirksam im Grundbuch eintragen zu lassen, muss diese durch eine Notar:in beurkundet werden. Eine Änderung kann erforderlich werden, wenn zum Beispiel zwei Wohnungen zusammengelegt werden (sich damit der Aufteilungsplan ändert) und sich dadurch die Eigentumsanteile innerhalb der Eigentümergemeinschaft verschieben.
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