Energetische Modernisierung – Was ist das?

Die Modernisierung stellt immer eine Verbesserung des technischen Zustandes und damit die Wertsteigerung eines Hauses oder einer einzelnen Wohnung dar. Dabei zielen die Eigentümer:innen zumeist auf eine Senkung der zukünftigen Kosten für Gas, Wasser und/oder Strom sowie eine Steigerung der Mietzahlungen.

Besonders aufgrund der befürchteten Energiekrise als Folge des Ukraine-Kriegs und des möglichen Lieferstopps für z. B. für Erdgas durch Russland, sind Energiealternativen und Energieeinsparungen gesucht wie nie. Gleichzeitig führen aktuelle politische Entscheidungen und Regelungen, wie das Gebäudeenergiegesetz  sowie die Sorgen vor dem unaufhaltsam voranschreitenden Klimawandel dazu, dass die Anforderungen an Energieeinsparungen im Immobiliensektor weiter zunehmen.

Viele große Immobiliengesellschaften & Vermieter:innen, aber auch private Investor:innen setzen vermehrt auf den Trend des „nachhaltigen“ und „energiesparenden“ Bauens, bzw. der Möglichkeit, entsprechend zu modernisieren.

energetische Modernisierung - Wichtige Punkte in der Zusammenfassung
energetische Modernisierung – Wichtige Punkte in der Zusammenfassung

Was bedeutet Modernisieren?

Im Rahmen von Modernisierungen werden (zum Teil umfassende) bauliche Veränderungen am (zumeist) ganzen Gebäude durchgeführt. In den meisten Fällen werden alte Ausstattungen wie Heizungen durch neue, den aktuellen technischen Standards entsprechende, ersetzt. Ziel ist neben der Wertsteigerung der Immobilie, die Reduzierung der Nebenkosten für den Verbrauch von Strom, Gas, Öl und Wasser.

Dabei werden in der Regel verschiedene Maßnahmen kombiniert.

Beispiele für Modernisierungen sind: Austausch der Heizungsanlage, Einbau neuer Isolierfenster, Neuanbringung von Außenisolierungen oder auch Maßnahmen zum Brandschutz.

Gesetzlich sind folgende Maßnahmen im §555b BGB unter dem Begriff „Modernisierung“ zusammengefasst:

  • Maßnahmen zur Energieeinsparung
  • Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie/Klimaschutz
  • Reduzierung des Wasserverbrauchs
  • Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts
  • Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
  • Maßnahmen, zu denen der Vermieter ohne eigenes Verschulden verpflichtet ist
    • Beispielsweise gesetzliche Bestimmungen zum Brandschutz
  • Schaffen neuen Wohnraumes

Aufgrund des Umfangs, der Maßnahmen und der vielen unterschiedlichen Anforderungen sollten hierfür nach entsprechender Planung Profis beauftragt werden.

Wann aus einer Baumaßnahme eine Modernisierung wird

Eine Umbaumaßnahme wird genau dann zur Modernisierung, wenn diese dazu führt, dass der Wert oder Wohnkomfort der Immobilie nach Abschluss der Arbeiten gesteigert wurde. Dies kann durch die Reduzierung zukünftiger Energiekosten oder dem Zugewinn an Komfort, wie Schallschutz oder Neugestaltung der Badezimmer erreicht werden.

Unterschied zur Renovierung

Während sich die Modernisierung mit der Anpassung an neue technologische Standards befasst, geht es bei der Renovierung um die rein optische Verbesserung.

Zwangsläufig kommt es durch die Nutzung einer Wohnung, eines Hauses oder eines Gewerbeobjektes zu kleineren Gebrauchsspuren. Mit der Zeit verbleichen Farben, Böden zerkratzen und Tapeten vergilben. Solche, meist kosmetischen Makel, werden im Rahmen von Renovierungsarbeiten beseitigt. Die Beseitigung dieser ist jedoch nicht unbedingt notwendig und behindert die Bewohnbarkeit einer Wohnung nicht.

In vielen Fällen werden diese durch Mieter:innen oder Eigentümer:innen selbst durchgeführt. So können Kosten gespart werden.

Unterschied Modernisieren und Sanieren

Die Sanierung befasst sich mit der Beseitigung von wirklichen Mängeln/Schäden, wie Schimmelbefall, Wasser- oder auch Sturmschäden. Ziel dieser Baumaßnahmen ist immer, den Ausgangszustand der Immobilie, sprich den Zustand vor dem Auftreten des Schadens, wieder herzustellen.

In den meisten Fällen setzen diese Maßnahmen eine gute Planung und ein nicht zu unterschätzendes Maß an Fachwissen voraus. Wir empfehlen daher die Beauftragung von Expert:innen für die Beseitigung.

Maßnahmen im Rahmen der Modernisierung

Wie eingangs erwähnt, sind die Maßnahmen im Rahmen der Modernisierung breit gefächert. Die wichtigsten stellen wir Ihnen daher im Folgenden etwas genauer vor.

Energieeinsparung (energetische Modernisierung)

Die wohl bedeutendsten Maßnahmen erfolgen im Rahmen der Energieeinsparung (bzw. energetischen Modernisierung).

Ziel dieser ist es, den Energieverbrauch nachhaltig und dauerhaft zu senken.

Dabei wird der Gesamtenergieverbrauch (Endverbrauch) in die Nutzenergie und Zusatzenergie unterteilt.

Nutzenergie bezeichnet den Energieteil, der für den Betrieb von Heizung und Co. aufgewendet wird. Zusatzenergie hingegen wird nicht direkt für die Erzeugung von Wärme oder Kühlung verwendet.

Maßnahmen zur energetischen Modernisierung von Häusern und Wohnungen
Maßnahmen zur energetischen Modernisierung von Häusern und Wohnungen

Sparpotential, und damit Ansätze für Modernisierungen, gibt es hierbei an mehreren Stellen. Zum einen kann die zentrale Heizungsanlage durch eine effizientere ausgewechselt werden und damit der Nutzenergiebedarf gesenkt werden. Zum anderen kann der Energieverlust durch Verbesserung von Wärmedämmung, Isolierung und Austausch von Fenstern und Türen gesenkt werden.

Klimaschutz durch Einsprung von Primärenergie

Bei fossilen Brennstoffen, wie Heizöl, Gas und Kohle spricht man auch von sogenannten primären Energieträgern. Der Nachteil dabei: Auch mit modernsten Heizungsanlagen kann der Ausstoß von Treibhausgasen wie CO2 nicht vollständig verhindert werden.

Der schrittweise Austausch primärer Energiequellen durch nachhaltige erneuerbare Energieträger schont nicht nur das Klima, sondern auch den Geldbeutel. Speziell aufgrund der jüngsten Eskalation des Ukraine-Krieges und der damit verbundenen steigenden Sorgen vor einem Gas-Lieferstopp aus Russland, stiegen die Preise für Öl und Gas immer weiter an.

Der Austausch der Heizung und damit die vollständige Umstellung auf einen neuen, nachhaltigen Energieträger ist zwar der effektivste Weg Primärenergie einzusparen, aber auch der teuerste. Schließlich muss in vielen Fällen die gesamte Heizungsanlage ausgetauscht werden.

Aber auch im kleineren Maßstab kann Primärenergie eingespart werden. So produziert eine Solar-Anlage auf dem Dach eigenen, nachhaltigen Strom und reduziert damit langfristig den Bedarf an Kohle- und Gas-Kraftwerken.

Maßnahmen zur Einsparung von Primärenergie und zum Klimaschutz sind grundsätzlich von den Mieter:innen zu dulden, sie berechtigen die Vermieter:in jedoch nicht zu einer Mieterhöhung. Wird mit der Maßnahme gleichzeitig Endenergie eingespart, handelt es sich um eine energetische Modernisierung, die zu einer Mieterhöhung berechtigt.

Steigerung des Gebrauchswertes

Hinter dem Begriff Gebrauchswert einer Wohnungversteckt sich der zu erzielende Mietpreis. Werden Maßnahmen ergriffen, die objektiv betrachtet den Marktwert der Wohnung oder des Gesamtobjektes und damit die möglichen Mieteinnahmen erhöhen, so sind auch dies Modernisierungsmaßnahmen.

Unerheblich ist dabei, ob die getroffenen Maßnahmen auch aus Sicht des aktuell Mietenden den Wert steigern. Es zählt allein, ob die Wohnung aufgrund der Veränderungen leichter oder zu einem höheren Preis vermietet werden kann als zuvor.

„Gebrauchswerterhöhende Maßnahmen“ sind zum Beispiel Verbesserungen…

  • des Zuschnitts der Wohnung
  • der Belichtung und Belüftung
  • des Schallschutzes
  • der Funktionsabläufe in Wohnungen
  • der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Verbesserung der Wohnverhältnisse

Neben der Steigerung des Gebrauchswertes und damit des erzielbaren Mietpreises, zählt auch eine Verbesserung des Wohnwertes, bzw. die „allgemeinen Wohnverhältnisse“, zu den Modernisierungen. Dazu geören vor allem:

  • die Anlage von Spielplätzen, Grünanlagen, Stellplätzen für PKW oder auch die Anlage anderer Verkehrsanlagen
  • die Installation von Rauchwarnmeldern
  • Einbauten von Beleuchtungen in gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen, wie Hauseingängen und Treppenhäusern
  • Einbauten von Aufzügen oder Blitzableitern

Erweiterung um zusätzliche Wohnungen

Auch das Ausbauen oder der Anbau weiterer Wohneinheiten ist eine Form der Modernisierung. Sollte durch Ausbau von Dachgeschossen und alten Anbauten oder durch das Aufstocken des Gebäudes neue Wohneinheiten gewonnen werden, gelten die dafür ausgeführten Arbeiten als Modernisierung.

Reduzierung des Wasserverbrauches

Nicht nur der Energieverbrauch für Strom und Gas/Heizöl kann gesenkt werden, auch der Verbrauch von Wasser kann und sollte gesenkt werden. Nach Angaben des OECD verbrauchte jeder Deutsche im Schnitt fast 300m³ (ca. 2000 volle Badewannen) Wasser im Jahr 2019. Damit war Deutschland das Land mit dem 13. höchsten Wasserverbrauch pro Kopf.

Das effektivste Mittel zum Wassersparen ist die Installation von wasserreduzierenden Toilettenspülkästen oder gar die Bedienung der Toiletten mit Regenwasser. Nach Angaben des BDEW (Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft e.V.) verbraucht jeder Deutsche im Mittel 34 Liter Wasser pro Tag allein durch Betätigen der Toilettenspülung.

Der Einbau von Wohnungswasserzählern (Zwischenzähler) in den Mehrfamilienhäusern kann dabei zum Wassersparen animieren. Eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Wasserkosten führt in vielen Fällen zum sparsamen Umgang mit Wasser.

Maßnahmen, die der Vermietende „nicht zu vertreten hat“

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert als Modernisierungsmaßnahme auch solche, die von der Vermieter:in „nicht zu vertreten sind“. Damit sind bauliche-, Einrichtungs- oder sonstige Maßnahmen gemeint, die vom Vermietenden aufgrund geltender gesetzlicher oder behördlicher Vorschriften durchgeführt werden müssen.

Neben dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und den geltenden Landesbauordnungen ergeben sich diese Maßnahmen mitunter auch aus dem Denkmalschutz.

Modernisierungen in vermieteten Wohnungen

Besonders bei vermieteten Wohnungen ergeben sich aus Modernisierungsabsichten verschiedene Chancen, Risiken und Pflichten für die Vermieter:in.

Ankündigungen von Maßnahmen

Alle Modernisierungsabsichten und Maßnahmen müssen den Mietenden mit einer Frist von 3 Monaten schriftlich angekündigt werden. Dabei hat der Vermietende seine Mieter:innen über die Art, den Umfang, den Zeitplan und die sich ergebenden Einschränkungen zu informieren. Auch ob eine Mieterhöhung aufgrund der Maßnahmen geplant ist, muss bereits mit der Ankündigung kommuniziert werden.

Stellen die Folgen der Einschränkungen oder die angekündigte Mieterhöhung eine „nicht zu rechtfertigende Härte“ für die Mietenden dar, so kann die Mieter:in die Modernisierungsmaßnahmen ablehnen. Dies muss schriftlich gegenüber dem Vermietenden erklärt werden.

WICHTIG: Es ist Aufgabe und Pflicht des Vermietenden im Rahmen der Modernisierungsankündigung auf diese Härtefall-Regelung und die Möglichkeit des Einwands hinzuweisen.

Härte bezieht sich dabei auf die wirtschaftlichen und finanziellen Verhältnisse der Mietenden. Ziel dieser Regelung ist zu vermeiden, dass Mietende auf Grund von Mieterhöhungen nach Modernisierungen ihre Wohnungen verlassen müssen.

Es werden bei der Entscheidung, ob eine Härte vorliegt, jedoch auch die finanziellen und wirtschaftlichen Interessen der Vermieter:innen-Seite berücksichtigt und gegen die Interessen der Mieter:innen abgewogen.

Mieterhöhung nach Modernisierungen

Wenn Vermieter:innen eine Modernisierung am Gebäude oder der Wohnung eines Mietenden durchführen, sind diese grundsätzlich zu einer Mieterhöhung berechtigt. Dabei hat der Vermietende das Recht, bis zu 8% der Kosten für die Modernisierung einer einzelne Wohnung auf den Mietenden umzulegen.

Zur Berechnung der Anhebung werden die reinen Modernisierungskosten (abzüglich aller Aufwendungen für Reparaturen und Sanierungen) auf die einzelnen Wohnungen umgelegt. Auch Mieterkredite und Förderungen sind von den Kosten der Maßnahme abzuziehen.

Dabei gilt als Obergrenze: Der monatliche Quadratmeterpreis darf in einer Spanne von 6 Jahren um maximal 3,00 € erhöhen werden. Ist der ursprüngliche Quadratmeterpreis unter 7,00 Euro pro Monat, so darf über den gleichen Zeitraum nur um maximal 2,00 € erhöht werden (§559 Abs. 3a BGB).

Erhöhungen sind nicht möglich, wenn diese eine Härte für die Bewohner:innen bedeutet und somit unzumutbar ist.

Diese Regel findet keine Anwendung, wenn die Modernisierung nur zu einem Zustand führt, der üblich ist, oder diese baulichen Maßnahmen aufgrund von äußeren Umständen durchgeführt werden mussten, welche die Vermieter:innen „nicht zu vertreten“ haben (§559 Abs. 4 BGB).

Der ortsübliche Zustand ergibt sich aus der Ausstattung der Mehrheit (über 2/3) der vergleichbaren Mietwohnungen mit ähnlicher Ausstattung und gleichen Alters im jeweiligen Bundesland.

Umstände, die die Vermietenden nicht zu vertreten haben, sind zum Beispiel Baumaßnahmen aufgrund gesetzlich vorgeschriebener Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung.

Sonderkündigungsrecht nach Modernisierungen

Mieter:innen müssen die Modernisierungsmaßnahmen nur dulden, wenn keine Härte vorliegt, können jedoch von ihrem Sonderkündigungsrecht aufgrund von Mieterhöhungen Gebrauch machen.

Dabei haben die Mietenden 2 Monate nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zum Ablauf des dritten Monats das Recht zu kündigen.

Förderungen für Modernisierungen

Besonders für die energetische Modernisierung von Wohngebäuden gibt es eine Vielzahl von Förderprogrammen für Eigentümer:innen, Unternehmen und sogar die öffentliche Hand. Einige dieser Förderprogramme wollen wir Ihnen im Folgenden vorstellen.

Energieberatung der Verbraucherzentralen

Besonders für Privathaushalt, Eigentümer:innen und Mieter:innen bieten die Verbraucherzentralen in Deutschland eine kostenlose Energieberatung an. Dabei kommen Energieberater:innen zu Ihnen und machen sich selbst ein Bild vom aktuellen energetischen Zustand der Immobilie.

Im Nachgang erstellen die Berater:innen entsprechende Checklisten und schlagen passende Maßnahmen zur Modernisierung vor.

Die Beratung kostet zwischen 0 und 30 Euro und wird durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie gefördert.

Bundesförderung für effiziente Gebäude

Im Bereich des Neubaus, der Modernisierung und des Kaufes von energieeffizienten Wohnungen oder Häusern unterstützt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) tatkräftig mit Krediten oder Zuschüssen.

Die Höhe der Förderungen ist dabei abhängig vom Grad der Energieeffizienz. Vor allem Gebäude mit den Energie-Effizienzklassen „Erneuerbare-Energien-Klasse“ und „Nachhaltigkeits-Klasse“ werden im besonderen Maße gefördert.

In die Gruppe der „Erneuerbare-Energien-Klasse“ fallen Gebäude, die min. 55% des eigenen Bedarfes an Energie für Wärme- und Klimatechnik aus erneuerbaren Energien erwirtschaften.

Zu den Immobilien der „Nachhaltigkeits-Klasse“ gehören Effizienzhäuser, die ein Nachhaltigkeitszertifikat nach den Anforderungen des Qualitätssiegels Nachhaltige Gebäude erhalten.

Im Rahmen der energetischen Modernisierung werden zudem Maßnahmen gefördert, die zu einer energetischen Komplettmodernisierung führen. Dazu zählen:

  • Wärmedämmungen
  • Erneuerung von Fenstern und Außentüren
  • Erneuerung/Einbau einer Lüftungsanlage
  • Erneuerung der Heizungsanlage
  • Optimierung bestehender Heizungsanlagen

Die Förderhöhe ist dabei abhängig vom dadurch erreichten Energiestandard, bzw. der erreichten Energieeinsparung.

Fördermittelberatung im „Förder-Dschungel“

Welche Fördermaßnahmen die richtigen sind, ist nicht immer direkt ersichtlich. Daher helfen wir als Hausverwaltung und auch die Verbraucherzentralen bei der Wahl der passenden Modernisierungen und dann auch der richtigen Förderinstrumente.

Allgemein sollten Sie immer im Hinterkopf behalten: Stellen Sie Ihren Antrag auf Förderung bereits vor Beginn des Modernisierungsprojektes!

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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