Gebäudeenergiegesetz (GEG): Das ändert sich 2024

Inhaltsübersicht

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) führte das Energiespargesetz, die Energiesparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen und vereinheitlichte diese. Das Gesetz wurde erstmals am 03. Juli 2020 vom Bundesrat gebilligt. Seitdem gab es aber einige wichtige Änderungen. Die letzte große Änderung betrifft vordergründig Heizungen und wird ab dem 01.01.2024 in Kraft treten. Für viele Eigentümer:innen bedeutet das einige Änderungen.

Zusammenfassung der Kernaussagen

  • Die neue Novelle tritt am 01.01.2024 in Kraft und betrifft vorwiegend Neubauten
  • Neubauten müssen ab dem 01.01.2024 Heizungen einbauen, die mit 65% erneuerbare Energie beheizt werden
  • Für Kommunen über 100.000 Einwohner gilt der 01.07.2026
  • Für Kommunen unter 100.000 gilt der 01.07.2028
  • Die Anforderungen können jedoch je nach Wärmeplanung der Kommunen auch schon vorher verpflichtend
  • Mieterhöhungen durch Modernisierung sind mit 10% der Investitionskosten jährlich umlegbar, 0,50 €/m² monatlich.

Definition Gebäudeenergiegesetz

„Das Gebäudeenergiegesetz enthält Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden.“

Das Gebäudeenergiegesetz (auch Heizungsgesetz genannt) betrifft alle beheizbaren und klimatisierbaren Gebäude und wurde ins Leben gerufen, um die in Deutschland gesetzten Klimaschutzziele zu erreichen.

Ziele des Gebäudeenergiegesetzes GEG

Ein Drittel des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland (siehe Statista Studie „Endenergieverbrauch in Deutschland“) kann auf das Heizen, Kühlen und Beleuchten von Gebäuden zurückgeführt werden. Um die gesetzten Klimaschutzziele der Bundesregierung in Deutschland zu erreichen, müssen die Treibhausgasemissionen um mehr als 40% im Gebäudesektor gesenkt werden. Daher wurden in den vergangenen Jahren die energetischen Anforderungen an alte und neue Häuser immer höher gesetzt. Der schrittweise Austausch von Öl- und Gasheizungen soll das Heizen in Deutschland klimafreundlicher machen. Im GEG finden sich neben Vorgaben zu Heizungs- und Klimatechnik auch Regelungen für Wärmedämmung und Kühlung von Gebäuden.

Energieverbrauch nach Sektoren in Deutschland - Stand: 2023
Energieverbrauch nach Sektoren in Deutschland – Stand: 2023

Änderung im Rahmen der Novelle 2024

Mit der neuen Novelle sind vor allem zunächst Neubauten und Gebäude, die Sanierungen unterlaufen werden, betroffen.

Das bedeutet konkret: Jede neu eingebaute Heizung soll zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Auf der Webseite des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwerden findet ihr noch mehr Details über die Änderungen.

Zum Nachweis der Erfüllung der 65% erneuerbarer Energien, kann durch einen qualifizierten Energieberater hierzu ein entsprechender Nachweis nach DIN EN 18599 erstellt werden. Für Wärmepumpen, Fernwärme- und Biomasseheizungen ist ein solcher Nachweis nicht erforderlich.

Für einen Übergangszeitraum von 5 Jahren kann noch eine rein fossil betriebe Heizung installiert und im Anschluss nachgerüstet werden.

Modernisierungen

Modernisierungen werden durchgeführt, um eine Immobilie aufzuwerten. Sie sind Anpassungen an neue technologische Standards. Hier werden keine Schäden behoben, sondern Maßnahmen zur Energieeinsparung oder Reduzierung des Wasserverbrauchs getroffen.

Sanierungen haben hingegen das Ziel, Schäden zu beseitigen bzw. Immobilien wiederherzustellen. Sanierungsarbeiten umfassen zum Beispiel Wasser- oder Sturmschäden.

Innerhalb der Modernisierungsmaßnahmen gibt es die energetische Modernisierung. Diese gilt der Energieeinsparung. Wie der Name schon verrät, sollen diese Maßnahmen den Energieverbrauch nachhaltig und dauerhaft zu senken. Mehr detaillierte Informationen zu energetischen Modernisierungen und alles, was Eigentümer:innen darüber wissen sollten, finden Sie in unserem Beitrag: Energetische Modernisierungen

Laut GEG gelten für Eigentümer:innen bestimmte Pflichten bei Erneuerungen und Modernisierungen ihrer Immobilie, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Inkrafttreten der neuen Novelle erfüllt werden müssen. Diese Pflichten (die Austausch- und Nachrüstungspflicht) sind unabhängig von anderen Sanierungen. Sollten Eigentümer:innen vor Februar 2002 in ihr Ein- und Zweifamilien Haus eingezogen sein, sind sie von diesen Pflichten ausgenommen.

Wenn das nicht der Fall sein sollte, müssen Heizungen, die keine Brennwert- oder Niedertemperaturkessel haben und älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden. Zudem muss eine Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen vorgenommen werden. Laut § 47 GEG müssen unbeheizte Dachräume komplett gedämmt werden.

Kostenumlage auf die Mietenden

Als Eigentümer:in bietet sich die Möglichkeit, gewisse Kosten auf die Mietenden umzulegen. Für Mieterhöhungen durch Modernisierung sind 10% der Investitionskosten jährlich umlegbar, wenn ein Fördermittelbezug besteht. Ansonsten gelten 8%. Die Erhöhung der Miete ist auf 0,50 €/Quadratmeter pro Monat gedeckelt. Bei umfangreichen Modernisierungen können Eigentümer:innen diese Summe auf bis zu 3,00 €/Quadratmeter pro Monat heben.

Anforderungen an energetische Modernisierungen von Immobilien

Für die energetische Modernisierung von Wohngebäuden gibt das Gebäude-Energie-Gesetzt genaue Vorgaben für die Verbesserungen von Außenbauteilen:

Bauteilegeforderter U-WertOrientierungswerte für mögliche Maßnahmen
Außenwand0,24Dämmung mit 12 bis 16 cm
Fenster (gesamt)1,30Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung
Dachflächenfenster1,40Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung
Verglasungen (allgemein)1,10Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung
Dachschrägen, Steildächer0,24Dämmung mit 14 bis 18 cm
Oberste Geschossdecken0,24Dämmung mit 14 bis 18 cm
Flachdächer0,20Dämmung mit 16 bis 20 cm
Wände und Decken gegen unbeheizten Keller, Bodenplatte0,30Dämmung mit 10 bis 14 cm
Decken gegen unbeheizten Keller, Bodenplatte0,50Dämmung mit 4 bis 5 cm
Decken, die nach unten an Außenluft grenzen0,24Dämmung mit 14 bis 18 cm
Anforderungen den Wärmedurchgangskoeffizienten von Außenbauteile von Immobilien nach GEG – Darstellung nach der Verbraucherzentrale 10/23

Der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) gibt an, wie viel Wärme pro Zeit durch einen Quadratmeter des Bauteils entweichen kann und somit wie hoch der Wärmeverlust ist. Die folgende Liste zeigt beispielhaft Richtwerte für Fenster:

  • Fenster mit Einglasscheiben: U-Wert von 5,2 W/(m²·K)
  • Fenster mit Doppelverglasung: U-Wert von 3,5 W/(m²·K)
  • Fenster mit Wärmeschutzverglasung: U-Wert von 1,8 W/(m²·K)
  • Fenster mit moderner Wärmeschutzverglasung: U-Wert von 1,4 W/(m²·K)
  • Niedrigenergiehausfenster: U-Wert ≤ 1,2 W/(m²·K)

Hierbei gilt: Je niedriger der U-Wert, desto höher seine Dämmfähigkeit und desto niedriger der Wärmeverlust.

Berechnen lässt sich der Wert durch Online-Rechner, wie den von ubakus.

Heizungssysteme

In der Vergangenheit wurde primär mit Öl- und Gasheizungen geheizt. Mit der Energiewende und den neuen Vorschriften sollen diese Energieträger und Heizungsarten fortwährend verschwinden. Modernere Heizsysteme, die erneuerbare Energie benutzen, werden stetig die neue Norm und sind zudem auch durch das GEG teils verpflichtend.

Welche Heizsysteme gibt es aber überhaupt? Die wichtigsten sind hier zusammengefasst:

Die elektrische Wärmepumpe

Eine Wärmepumpe ist eine Anlage, mit der Umweltwärme (wie aus dem Grundwasser, Erdreich oder der Luft) Wärmeenergie entzogen und als Heizenergie genutzt werden kann. Wärmepumpen sind unabhängig von Gas und Öl und somit konform mit dem GEG.

Die Wärmepumpen arbeiten nach dem umgekehrten Prinzip des Kühlschranks. Durch die Umgebungswärme wird ein entsprechendes Kältemittel im Kältekreislauf der Anlage verdampft, komprimiert und so erwärmt. Durch einen Wärmetauscher wird die Wärme im Anschluss in den Heizkreislauf übertragen.

Eine gute Erklärung des Prinzips der Wärmepumpe liefert Viessmann: https://www.viessmann.de/de/wissen/technik-und-systeme/waermepumpe.html

Wärmepumpen sind jedoch relativ teuer in Anschaffung und Unterhalt, da sie abhängig von Strompreisen sind.

Biomasseheizungen

Biomassenheizungen (auch Holzheizungen genannt) heizen, indem sie Bio-Abfälle von Produktionsprozessen, zum Beispiel Hackschnitzel, verbrennen. Diese Heizungen gelten als klimaneutral, da bei der Verbrennung nur so viel CO₂ freigesetzt wird, wie die Pflanze, von dem der Abfall stammt, beim Wachstum aus der Atmosphäre entnommen hat.

Zu beachten ist aber, dass die Stoffe nur begrenzt verfügbar sind und die Kosten somit bei erhöhter Nachfrage auch drastisch steigen können. Zudem kommt hier die Problematik der Feinstaubbelastung hinzu.

Stromdirektheizung

Bei unsanierten Immobilien, aufgrund fehlender Dämmung, ist eine Stromdirektheizung extrem teuer und gilt somit nicht als klimafreundlich. Anders bei Immobilien mit einer guten Dämmung und einer Stromzufuhr, dessen EE-Anteil hoch ist, gelten sie als klimafreundlich und sind somit akzeptiert. Bei neuen Gebäuden ist dies der Fall, wenn der bauliche Wärmeschutz um mindestens 45% unterschritten wird und bei bestehenden Gebäuden um mindestens 30%.

Eine Ausnahme besteht jedoch auch hier wieder bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Wärmenetz/Fernwärme

In Wärmenetzen können erneuerbare Quellen und Abwärme aus Industriebetrieben genutzt und verteilt werden. Ein Anschluss an ein Wärmenetz ist aber davon abhängig, ob solch ein Netz den Eigentümer:innen zur Nutzung zur Verfügung steht. Wann die Nutzung solcher Wärmenetzen möglich ist, ist abhängig von den kommunalen Wärmeplanungen und der Nähe zu wärmeerzeugenden Betrieben.

GEG - Gebäudeenergiegesetz - Umsetzung des Wärmeplanes in Kommunen in Deutschland
GEG – Gebäudeenergiegesetz – Umsetzung des Wärmeplanes in Kommunen in Deutschland – Stand: 08/203

Hybridheizungen

Voraussetzungen für die Benutzung von Hybridheizungen sind, dass 65% der Heizung aus erneuerbaren Energien kommt. Wenn es sich um eine Hybridheizung mit einer Solarthermieanlage handelt, ist es wichtig, dass die Dachfläche für die Anlage genug Platz bietet. Zudem muss bei einer Hybridheizung der andere Teil, also Gas-, Wasserstoff- oder Ölheizung, aus Biomethan, grünen Wasserstoff oder erneuerbarer flüssiger Biomasse bezogen werden.

Fristen des Gebäudeenergiegesetzes

Mit der neuen Novelle des GEG kommen neue Fristen auf Eigentümer:innen zu. Folgende Fristen gelten für die Pflicht des Einbaus neuer Heizungen mit min. 65% EE-Anteil:

  • Für Neubaugebiete gilt, dass ab dem 01.01.24 neue Heizungen mit min. 65% EE-Anteil eingebaut werden müssen.
  • Für Altbauten und für Neubauten außerhalb von Neubaugebieten, die zu Kommunen über 100.000 Einwohnern zählen, gilt die Verpflichtung ab dem 01.07.2026.
  • Für Kommunen unter 100.000 Einwohnen müssen die Anforderungen ab dem 01.07.2028 erfüllt werden.

ACHTUNG: Bei den Fristen spielen zudem die kommunalen Wärmeplanungen eine Rolle. Die Kommunen verpflichten sich, eine Wärmeplanung für ihre Kommune zu erstellen. Diese kann vor den oben genannten Fristen (01.07.26 und 01.07.28) fertiggestellt werden. Sollten diese vor den Fristen fertiggestellt werden, werden die neuen GEG-Anforderungen vorher schon fällig.

Weitere wichtige Fristen für Eigentümer:innen bzgl. der Heizsysteme in ihren Immobilien:

  • Der Betrieb und die Reparatur von Öl- und Gasheizungen ist generell bis 2044 möglich.
  • Wenn eine Heizung irreparabel kaputt ist, darf eine Mietheizung für 5 Jahre benutzt werden. Gasetagenheizungen dürfen noch für weitere 13 Jahre betrieben werden, wenn es jedoch bereits ein Wärmenetz gibt, verkürzt sich dieser Zeitraum auf maximal 10 Jahre.

Wenn Eigentümer:innen in ihre bestehende Immobilie eine neue Heizung einbauen müssen, gilt, dass zwischen dem 01.01.24 und 30.06.26 (bzw. 01.01.24 und 30.06.28 für Kommunen unter 100.000 Einwohnen), es erlaubt ist, Gas- oder Ölheizungen einzubauen. Diese müssen aber mit steigenden Anteil an Wasserstoff oder Biogas benutzbar sein. Hier gelten folgende Anteile:

  • 2029: 15%;
  • 2035: 30%;
  • 2040: 60%
  • 2045: 100%

Staatliche Förderungen zum Gebäudeenergiegesetz

Der Staat gibt, im Rahmen der „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen“, Zuschüsse für klimafreundliche Heizungen. Die Deckelung dieser Zuschüsse liegt bei 70% der Kosten für den Einbau der Heizungen.

Es besteht eine Grundförderung von 30% für jeden.

Weitere 30% für Einkommensschwache, darunter fallen Selbstnutzer der Immobilie, die über weniger als 40.000€ zu versteuerndes Haushaltseinkommen verfügen.

20% Klima-Geschwindigkeitsbonus bekommen Selbstnutzer. Ab 2028 wird dieser Anteil jedoch alle zwei Jahre um 3% reduziert und gilt nur für 20 Jahre alte Gasheizungen oder Heizungen, die mit Öl, Kohle oder Nachtspeicheröfen betrieben werden.

Schließlich gibt es noch einen 5% Innovationsbonus für die Verwendung von natürlichen Kältemitteln in einer Wärmepumpe, die somit weniger Treibhausgaspotenzial haben.

Für Eigentümer:innen mit einem unter 90.000€ zu versteuerndes Haushaltseinkommen, gibt es außerdem vergünstigte Kreditangebote.

Eigentümerwechsel

Wenn Eigentümer:innen ihr Haus, samt alter Heizung, verkaufen, sind die neuen Eigentümer:innen in der Pflicht, die Heizung zu modernisieren. Die einzige Pflicht der alten Eigentümer:innen hier ist es, den Käufer:innen einen gültigen Energieausweis vorzulegen.

Auch Erb:innen sind von dieser Regelung betroffen und müssen die Heizung der Immobilie, die sie als Erbe erhalten haben, modernisieren. Weitere Modernisierungen wie Dämmungsarbeiten sind ebenfalls verpflichtend. Hier bietet sich an, einen Energieberater zu engagieren, der Eigentümer:innen genau sagen kann, was an der betroffenen Immobilie aus rechtlicher Sicht modernisiert werden muss.

Energieausweis

Generell gilt, dass Eigentümer:innen nicht verpflichtet sind, für ihre Immobilie einen Energieausweis zu haben. Dieser gibt Aufschluss über den Energiebedarf oder Verbrauch eines Gebäudes und teilt die Immobilie einer Energieeffizenzklasse zu.

Anders verhält es sich jedoch, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die neu gebaut wird. Hier ist die Bauherr:in verpflichtet, einen Energieausweis (Energie-Bedarfsausweis) ausstellen zu lassen.

Zudem muss ein Energieausweis von den Eigentümer:innen bereitgestellt werden, wenn eine Immobilie verkauft oder neu vermietet wird. Wenn Eigentümer:innen dieser Pflicht nicht nachkommen, drohen Bußgelder. Ausgenommen von dieser Regelung sind denkmalgeschützte Gebäude, Ferienhäuser (die nicht regelmäßig geheizt/-kühlt werden) und Gebäude unter 50 m² Nutzfläche.

Wenn sich Eigentümer:innen um energetische Modernisierungen Gedanken machen, ist die Ausstellung eines Energieausweises immer ratsam. Der Ausweis umfasst nämlich unter anderem auch Empfehlungen zu Modernisierungen, an denen sich Eigentümer:innen orientieren können.

Neubau nach dem neuen WEG

Die Novelle des GEG betrifft am stärksten Neubauten. Hier gelten besondere Anforderungen an Gebäudedämmung und Heizungen.

Ziel ist es, die Auswirkungen der Beheizung des Neubaus zu bewerten, dazu gibt es zwei verschiedene Methoden.

Eine der Methode ist es, den Primärenergiebedarf (also die Energie, die direkt aus der Natur gewonnen wird) zu berechnen, den der Neubau aufweisen wird. Die andere Methode berechnet die Menge der CO₂-Ausstöße, die die neu zu erbauende Immobilie ausstoßen darf. Um mit dieser Methode zu arbeiten, müssen Eigentümer:innen bei ihrer zuständigen Behörde einen Antrag stellen. Nach einem Jahr ist es dann erforderlich einen Bauabschluss Bericht zusammenzustellen, indem über Investitionskosten und Energieverbräuche berichtet wird.

Der Unterschied beider Methoden liegt primär darin, dass bei der letzteren Methode aufgrund der Art der Berechnung die Dämmung des Hauses „schlechter“ sein darf.

Historie des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)

Bisher galt, dass Heizungen, die ab 01.01.1991 in Immobilien eingebaut wurden, maximal 30 Jahre lang betrieben werden dürfen. Ausnahme hierfür sind Niedertemperatur-Heizungen und Brennwertkessel, für die die Austauschpflicht nicht gilt. Kleine Brenner, die mit weniger als 4kW betrieben werden und große mit mehr als 400 kW sind von der Pflicht ebenfalls befreit.

Laut §72 müssen auch Eigentümer:innen, die vor dem 01.02.2002 in ihrem Ein- oder Zweifamilienhaus eingezogen sind, ihre Heizungen nicht austauschen.

Fazit

Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (kurz GEG) bringt einige Änderungen mit sich, die Eigentümer:innen auf jeden Fall beachten müssen. Generell gilt jedoch, dass das Inkrafttreten der Novelle am 01.01.2024 vor allem nur Neubauten und Gebäude, die Sanierungen unterlaufen, betrifft. Die Novelle berücksichtigt viele Ausnahmen und gibt verschiedene Fristen vor. Daher ist es wichtig sich als Eigentümer:in genaustens zu informieren: Welche Fristen und welche Regelungen gelten in ihrem Individualfall und für ihre Immobilie. Langfristig gesehen liegt die Zukunft der Heizungen in erneuerbare Energien, daher lohnt es sich, sich als Eigentümer:in auch hier einzulesen und mit der Thematik auseinanderzusetzen, selbst wenn noch kein sofortiger Handlungsbedarf entsteht.

FAQ

Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das Gebäudeenergiegesetz (auch Heizungsgesetz genannt) betrifft alle beheizbaren und klimatisierbaren Gebäude und wurde ins Leben gerufen, um die in Deutschland gesetzten Klimaschutzziele zu erreichen?

Was ändert sich für Mieter:innen?

Zunächst nichts. Was aber auf Mieter:innen zukommen kann, sind Mieterhöhungen. Denn für Eigentümer:in bietet sich die Möglichkeit, gewisse Kosten auf die Mietenden umzulegen. Die Erhöhung der Miete ist jedoch auf 0,50 €/Quadratmeter pro Monat gedeckelt. Bei umfangreichen Modernisierungen können Eigentümer:innen diese Summe auf bis zu 3,00 €/Quadratmeter pro Monat heben.

Was ändert sich für Eigentümer:innen?

Das kommt ganz auf die Immobilie und die Kommune in der die Immobilie steht an. Neubauten müssen ab dem 01.01.2024 Heizungen einbauen, die mit 65% erneuerbare Energie beheizt werden. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen Eigentümer:innen vor Februar 2002 eingezogen sind, gelten die wenigsten Veränderungen, da sie von vielen Pflichten ausgenommen werden.

Müssen Eigentümer:innen ihre Heizungen bis Januar 2024 austauschen?

Neubauten müssen ab dem 01.01.2024 Heizungen einbauen, die mit 65% erneuerbare Energie beheizt werden. Für alle anderen Immobilieneigentümer:innen gelten andere Pflichten und Fristen.

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel
Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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Eine Antwort

  1. Bekannte meiner Familie haben nicht allzu viel Geld und haben es geschafft weitere 30 % zu erhalten. Ich finde schon so die normalen 30 % Förderung Anreiz genug. Meine Eltern und ich planen, unsere noch ein letztes Mal unsere Heizung warten zu lassen und dann in ein paar Jahren auf eine Wärmepumpe umzusteigen. Da muss ich mich einmal informieren, ob wir einen Innovationsbonus bekommen können.

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