Mieterhöhung: So geht´s richtig

Im Laufe eines Mietverhältnisses ist es normal, dass der Mietzins angepasst wird. Damit eine Mieterhöhung wirksam und rechtlich zulässig ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein – sei es nach einem Mietspiegel, aufgrund einer Modernisierung oder im Rahmen einer Index- oder Staffelmiete.

Dieser Ratgeber gibt einen umfassenden Überblick darüber, wann und wie eine Mieterhöhung erfolgen darf, welche Formvorgaben gelten und welche Rechte Mieter:innen dabei haben. Ziel ist es, Klarheit über den rechtlichen Rahmen zu schaffen und typische Fehler zu vermeiden.

• Eine Mieterhöhung ist nur unter bestimmten rechtlichen Voraussetzungen möglich, etwa zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, nach einer Modernisierung oder auf Basis einer vertraglich vereinbarten Staffel- oder Indexmiete.
• Mieterhöhungen müssen schriftlich und nachvollziehbar begründet werden, z. B. durch Bezugnahme auf den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.
• Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren, meist auf maximal 20 % (in angespannten Wohnungsmärkten 15 %).
• Bei Modernisierungen dürfen maximal 8 % der umlagefähigen Kosten jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden, jedoch unter Einhaltung gesetzlicher Ankündigungs- und Berechnungsregeln.
• Mieter:innen haben das Recht, einer Mieterhöhung zuzustimmen oder zu widersprechen, müssen dies aber innerhalb gesetzlicher Fristen tun. Erfolgt keine Zustimmung, kann die Vermieter:in auf Zustimmung klagen.

Grundlagen Mieterhöhung für Wohnimmobilien

Die Miete einer Wohnung darf nicht willkürlich erhöht werden, sondern nur unter bestimmten rechtlichen Voraussetzungen und innerhalb klar definierter Grenzen. Diese Regelungen sind in den §§ 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert und schützen Mieter:innen vor unverhältnismäßigen Belastungen.

Eine Mieterhöhung bei laufendem Mietverhältnis ist nur in den folgenden Fällen zulässig:

• zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB),
• nach einer Modernisierungsmaßnahme (§ 559 BGB),
• im Rahmen einer vereinbarten Staffelmiete (§ 557a BGB),
• bei einer Indexmiete, die sich am Verbraucherpreisindex orientiert (§ 557b BGB).

In jedem Fall muss die Erhöhung schriftlich begründet und angekündigt werden. Eine Zustimmung der Mieter:innen ist nur bei Erhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlich – verweigern sie die Zustimmung, kann die Vermieter:in auf Zustimmung klagen.

Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze ist ein gesetzlich festgelegter Höchstwert für Mieterhöhungen bei laufenden Mietverhältnissen, wenn die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll (vgl. § 558 III BGB)

Wenn die Vermieter:in eine Mieterhöhung mit der Begründung verlangt, dass die aktuelle Miete unter dem ortsüblichen Niveau liegt, darf sie die Miete nicht unbegrenzt anheben. Stattdessen gilt:

• Die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um höchstens 20 % erhöht werden.
• In bestimmten Städten oder Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze durch eine landesrechtliche Verordnung auf 15 % gesenkt werden.

Diese Begrenzung soll verhindern, dass Mieter:innen durch schnell aufeinanderfolgende oder sehr hohe Mieterhöhungen überfordert oder aus ihrer Wohnung gedrängt werden.

Die 15 %-Kappungsgrenze gilt nur in Kommunen, die vom jeweiligen Bundesland offiziell per Verordnung als „angespannt“ eingestuft wurden. Diese Listen sind öffentlich einsehbar (z. B. auf den Webseiten der Landesjustizministerien). In Städten wie Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt gilt in der Regel die gesenkte Kappungsgrenze von 15 %.

Die Mieterhöhung darf nur so weit erfolgen, wie es die ortsübliche Vergleichsmiete zulässt. Diese wird ermittelt durch:

• den örtlichen qualifizierten Mietspiegel,
• drei vergleichbare Wohnungen,
• oder ein Sachverständigengutachten.

Liegt die aktuelle Miete bereits auf oder über dem ortsüblichen Niveau, ist keine Erhöhung zulässig – unabhängig von der Kappungsgrenze.

Die Kappungsgrenze bezieht sich ausschließlich auf Mieterhöhungen zur Vergleichsmiete. Sie gilt nicht bei:

• Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Mieterhöhung ist hier vertraglich fest vereinbart.
• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex.
• Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB): Hier dürfen 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden – unabhängig von der bisherigen Miethöhe oder der Kappungsgrenze.

Beispiel zur Veranschaulichung

Eine Wohnung hat eine Kaltmiete von 500 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 600 €.

Die Vermieter:in möchte die Miete anpassen.

• Ohne Kappungsgrenze könnte sie theoretisch auf 600 € erhöhen (20 % Anstieg).
• Mit 15 %-Kappungsgrenze darf sie aber nur maximal auf 575 € erhöhen – selbst wenn die Vergleichsmiete höher liegt.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse betrifft die Neuvermietung von Bestandswohnungen. Sie ist in § 556d bis § 556g BGB geregelt und ebenfalls nur in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wirksam – festgelegt durch Verordnung der jeweiligen Landesregierung.

Nach dieser Regelung darf die neu vereinbarte Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ziel ist es, exzessive Mietsteigerungen bei Neuvermietungen zu verhindern. Ausnahmen bestehen bei:

• Neubauten (erstmals genutzt ab dem 1. Oktober 2014),
• umfassend modernisierten Wohnungen,
• möblierten Vermietungen (eingeschränkt).

Die Mietpreisbremse ist zeitlich befristet, wurde aber bereits mehrfach verlängert. Ihre Wirkung ist umstritten, da Verstöße häufig nicht verfolgt werden und Mieter:innen selbst aktiv werden müssen.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Kauft eine Person eine vermietete Immobilie, übernimmt sie das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“). Eine Mieterhöhung ist jedoch nicht sofort möglich. Ein Eigentümerwechsel hat keinen Einfluss auf den rechtlichen Beginn des Mietverhältnisses, aber:

• Die erste Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist frühestens 15 Monate nach Einzug der Mieter:in möglich.
• Zusätzlich muss die Miete seit mindestens 12 Monaten unverändert geblieben sein (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Das bedeutet: Wer eine vermietete Wohnung kauft, muss häufig mehr als ein Jahr warten, bevor eine Mieterhöhung nach § 558 BGB überhaupt möglich ist. In vielen Fällen erhöhen Wohnungsverkäufer:innen vor dem Verkauf der Wohnung noch einmal ihre Kaltmieten, um die Wohnungen zu einem höheren Preis zu verkaufen. Hintergrund ist, dass der Kaufpreis von vermieteten Wohnungen in der Regel direkt mit der Rendite der Wohnung auf Basis der Mieterträge berechnet wird.

Häufigkeit der Mieterhöhung

Auch die zeitliche Häufigkeit von Mieterhöhungen ist gesetzlich eingeschränkt. Laut § 558 Abs. 1 BGB:

• Zwischen zwei Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete müssen mindestens 15 Monate liegen (Mieterhöhungsintervall).
• Die letzte Mieterhöhung muss seit mindestens 12 Monaten wirksam sein, bevor erneut erhöht werden darf.

Bei Staffelmieten und Indexmieten gelten andere Regelungen, da hier die Erhöhungen vertraglich festgelegt sind. Bei Modernisierungsmieterhöhungen ist ebenfalls kein Intervall vorgeschrieben – sie unterliegen jedoch strengeren Ankündigungs- und Berechnungsregeln.

Hinweis zur aktuellen Entwicklung

In vielen Regionen ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, gleichzeitig nimmt der Wohnungsneubau deutlich ab. Gründe dafür sind steigende Baukosten, Zinsniveau, unsichere Förderbedingungen und sinkende Renditeerwartungen. In der Folge steigen die Bestandsmieten stärker an, da Wohnungsangebote knapper werden. Politische Eingriffe wie die Mietpreisbremse oder die Kappungsgrenze geraten zunehmend in die Diskussion, da sie aus Sicht der Eigentümer:innen Investitionen hemmen, während sie aus Sicht der Mietenden notwendig erscheinen, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern.

Möglichkeiten der Mietanpassung

In Deutschland dürfen Vermieter:innen die Miete nicht frei festsetzen oder nach Belieben erhöhen. Mietanpassungen sind nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt und müssen sich an klaren rechtlichen Vorgaben orientieren.

Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Wenn die aktuelle Miete einer Wohnung deutlich unter dem ortsüblichen Niveau liegt, darf die Vermieter:in eine Anpassung nach § 558 BGB vornehmen. Dabei handelt es sich nicht um eine Erhöhung, sondern eine Angleichung auf das herrschende Marktniveau – sie muss schriftlich beantragt und gut begründet werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt den durchschnittlichen Mietpreis, der in einer bestimmten Stadt oder Gemeinde für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird. Sie berücksichtigt u. a.:

• Größe,
• Lage,
• Baujahr,
• Ausstattung und Zustand der Wohnung.

Eine Mieterhöhung darf nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen – nicht darüber hinaus. Außerdem gelten zeitliche Grenzen (siehe Kappungsgrenze) und formale Voraussetzungen.

Besonderer Fall: Sehr niedrige Miete im Bestand

In einigen Fällen liegt die bisherige Miete deutlich unter dem üblichen Marktniveau, z. B. bei sehr alten Mietverträgen oder wenn lange keine Erhöhung erfolgt ist.

Beispiel: Eine Wohnung mit 80 m² in einer Großstadt wird seit 20 Jahren für 5 €/m² vermietet, obwohl ähnliche Wohnungen inzwischen 10 €/m² kosten. In diesem Fall darf die Vermieter:in versuchen, die Miete schrittweise an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen – immer unter Beachtung der Kappungsgrenze und mit einer schriftlichen Begründung.

Anpassung ohne Mietspiegel: Vergleichswohnungen

Wenn es keinen Mietspiegel für den Ort gibt, kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch über konkrete Vergleichswohnungen nachgewiesen werden. Dazu nennt die Vermieter:in mindestens drei Wohnungen, die in derselben Region liegen und in Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung vergleichbar sind.

Die Mieter:in kann diese Angaben prüfen und ggf. ablehnen oder hinterfragen, wenn Zweifel an der Vergleichbarkeit bestehen. In vielen Fällen empfiehlt sich für Vermieter:innen die Beratung der betreuenden Mietverwaltung, durch einen Fachverband wie Haus & Grund oder einen Mietrechtsanwalt.

In der Praxis gestaltet sich die Suche nach „vergleichbaren Wohnungen“ als eher kompliziert, da schon die Änderung der Lage einer Immobilie um nur einige Meter großen Einfluss auf den Ausblick, die Zugänglichkeit oder auch die Lärmbelästigung haben kann. Selbst bei Wohnungen im gleichen Haus kann dies zu Unterschieden in der Bewertung des Mietzinses führen.

Seit der Mietspiegelreform 2022 ist gesetzlich geregelt, dass alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohner:innen verpflichtet sind, einen Mietspiegel zu erstellen. Ziel ist mehr Transparenz und Rechtssicherheit für beide Seiten (§ 558c Abs. 4 BGB).

Typischerweise enthält er Tabellen, in denen Mieten nach Baujahr, Wohnfläche, Lage, Ausstattung und Modernisierungsgrad differenziert aufgeführt sind. So kann nachvollzogen werden, wie hoch die ortsübliche Miete in einer bestimmten Stadt oder Gemeinde ist.

Eine Vorgabe zur Form des Mietspiegels gibt es indes nicht. So können die Erstellenden frei entscheiden, wie sie ihren Mietspiegel aufbauen wollen. Im Fall des Düsseldorfer Mietervereins ist dieser anwenderfreundlich als Tabelle strukturiert. Zuzüglich einiger Aufschläge können Vermieter:innen und Mieter:innen dann ihre individuelle Vergleichsmiete berechnen.

Baujahr	Mietspanne	Mittelwert
Bis 1948	6,77 – 8,03 €/m²	7,40 €/m²
1949 – 1960	6,69 – 8,31 €/m²	7,50 €/m²
1961 – 1969	7,01 – 8,31 €/m²	7,66 €/m²
1970 – 1976	7,47 – 8,47 €/m²	7,97 €/m²
1977 – 1985	8,08 – 8,84 €/m²	8,46 €/m²
1986 – 1995	8,10 – 8,96 €/m²	8,53 €/m²
1996 – 2005	8,31 – 9,59 €/m²	8,95 €/m²
2006 – 2015	8,56 – 10,26 €/m²	9,41 €/m²
Ab 2016	10,18 – 11,82 €/m²	11,00 €/m²

Die oben stehende Tabelle setzt die Mietpreise ins Verhältnis zum Baujahr des Gebäudes. Ein Aufbau, der so häufiger für die Erstellung von Mietspiegeln gewählt wird. Um die individuelle Vergleichsmiete einer Wohnung zu berechnen, werden zu den Mittelwerten entsprechende Abschläge und Zuschläge hinzugenommen. Im Beispiel von Kaarst gibt es Zuschläge und Abschläge für:

• Wohnungsgröße & Wohnungsart
• Gebäudeart (Einfamilienhaus / Mehrfamilienhaus)
• Besondere Ausstattungen
• Regenerative Energieträger
• Das Vorhandensein von Aufzügen

Erstellung von Mietspiegeln

In der Regel wird ein Mietspiegel von der Gemeinde oder Stadtverwaltung erstellt, oft in Zusammenarbeit mit:

• Interessenverbänden der Vermieter:innen, z. B. Haus & Grund,
• Mietervereinen,
• Fachinstituten oder Sachverständigen.

Haus & Grund etwa ist ein bundesweit organisierter Verband, der Vermieter:innen berät, Mustertexte bereitstellt und Mietspiegel mitentwickelt. Mieter:innen finden oft über örtliche Mietervereine Hilfe bei der Auswertung.

Ein Mietspiegel soll objektiv die übliche Miete in einer Region abbilden. In der Praxis ist er jedoch oft ein politisches Verhandlungsergebnis, an dem sowohl Vermietende als auch Mieterinteressen beteiligt sind. Auch deshalb gibt es je nach Region starke Unterschiede in der Qualität und Aussagekraft von Mietspiegeln.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wird eine Wohnung modernisiert, hat die Vermieter:in das Recht, einen Teil der entstandenen Kosten auf die Mieter:innen umzulegen – und zwar dauerhaft (vgl. § 559 BGB). Dabei darf die Eigentümer:in bis zu 8% der Modernisierungskosten auf die Jahresnettokaltmiete aufschlagen.

Damit eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung zulässig ist, müssen bestimmte formale Anforderungen und Fristen zwingend eingehalten werden.

Vor Beginn: Ankündigungspflicht

Die Modernisierung muss den Mietenden mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden. Diese Modernisierungsankündigung muss in Textform erfolgen und folgende Angaben enthalten:

• Art der Maßnahmen
• voraussichtlicher Beginn und Dauer
• zu erwartende Mieterhöhung
• geschätzte zukünftige Betriebskosten
• Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht

Fehlt diese Ankündigung oder erfolgt sie zu kurzfristig, kann das ein Grund für Mietminderung oder Verzögerung der Duldungspflicht sein.

Nach Abschluss: Mieterhöhung begründen

Frühestens drei Monate nach Abschluss der Arbeiten darf die Vermieter:in die Miete erhöhen. Die Erhöhung muss ebenfalls schriftlich mit nachvollziehbarer Berechnung angekündigt werden. Erlaubt ist die Umlage von 8 % der anrechenbaren Modernisierungskosten pro Jahr. Dabei sind nicht alle Kosten anrechenbar, z. B. Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungen müssen herausgerechnet werden

Beispiel: Eine Wohnung mit 85 Quadratmeter Wohnfläche wird für 9,41 EUR pro Quadratmeter vermietet. Dies entspricht 800,00 EUR pro Monat (kalt). Im Rahmen einer energetischen Modernisierung durch die Vermieter:in investiert diese rund 25.000 EUR in die Wärmedämmung der Fassade. Es ergibt sich:

Kostengruppe	Kosten in EUR
Bisherige Kaltmiete	800,00
Jahresnettokaltmiete	9.600,00
Kosten der Modernisierung	25.000,00
Umlegbar (8%)	2.000,00
Neue Jahresnettokaltmiete	11.600,00
Miete pro Monat	966,67
Mieterhöhung	166,67 EUR bzw. 17,24%
Miete pro Quadratmeter nach Erhöhung	11,37

Begrenzung der Mieterhöhung (Härtefallregelung)

Seit der Mietrechtsänderung 2019 gilt: Die Miete darf infolge einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² monatlich steigen, bei Mieten unter 7 €/m² sogar nur um max. 2 €/m².

Zudem haben Mieter:innen bei sozialen oder wirtschaftlichen Härten die Möglichkeit, der Mieterhöhung nachträglich zu widersprechen, z. B. wenn sie finanziell überfordert wären. Auch hier gilt eine Frist von einem Monat nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

Untervermietung als Grund für Mietanpassung

In besonderen Fällen kann die Vermieter:in eine Mietanpassung im Zusammenhang mit einer genehmigten Untervermietung verlangen. Zwar ist die Untervermietung grundsätzlich erlaubt, wenn die Hauptmieter:in ein berechtigtes Interesse daran hat (§ 553 BGB), doch darf die Vermieter:in die Erlaubnis an Bedingungen knüpfen – darunter auch eine Mieterhöhung.

Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll (nicht bei vollständiger Weitergabe des Mietverhältnisses), die Vermieter:in der Untervermietung zustimmt und dies mit einem finanziellen Risiko oder Mehraufwand begründet oder wenn die Vermieter:in glaubhaft macht, dass mit der Untervermietung ein erhöhtes wirtschaftliches Risiko verbunden ist – z. B. wegen unklarer Bonität der Untermieter:in oder höherem Verwaltungsaufwand.

Wie hoch darf die Erhöhung ausfallen?

Das Gesetz spricht von einer „angemessenen Erhöhung“ – in der Praxis sind 30 bis 50 EUR monatlich üblich, je nach Lage und Umfang der Untervermietung. Die Erhöhung muss nicht mit der ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden, sondern steht allein im Kontext der Zustimmung zur Untervermietung.

Diese Möglichkeit wird selten genutzt und spielt in der Praxis primär in Ballungsräumen mit häufiger temporärer Untervermietung (z. B. WG-Zimmer, möblierte Teilvermietung) eine Rolle.

Mietanpassungen bei Staffelmieten

Bei einer Staffelmiete wird schon bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart, zu welchen Zeitpunkten und in welcher Höhe die Miete steigt. Die Steigerung kann in absoluten Beträgen (z. B. +20 €) oder prozentual (z. B. +3 %) festgelegt werden.

Dabei ist wichtig zu beachten, dass zwischen den Erhöhungen mindestens ein Jahr Abstand zur vorherigen Stufe vorliegt, die Staffel klar und transparent im Mietvertrag genannt wird – sowohl mit ihrem Zeitpunkt als auch dem Betrag.

Zudem sind weitere Mieterhöhungen – etwa zur Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung – nicht erlaubt, solange die Staffelmiete läuft.

Beispiel:

2024: 800 EUR, 2025: 820 EUR, 2026: 850 EUR

Die Staffeln gelten automatisch – es bedarf keiner zusätzlichen Zustimmung oder Ankündigung. Hierbei ist die Vereinbarung im Mietvertrag ausreichend

Mieterhöhungen bei Indexmieten (§ 557b BGB)

Die Indexmiete koppelt die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Der Index misst, wie sich die Preise für typische Waren und Dienstleistungen im Zeitverlauf verändern – sprich, die Inflation. Er zeigt, wie teuer das Leben im Vergleich zu einem früheren Zeitraum geworden ist, und dient z. B. als Grundlage für Indexmieten. Steigt die allgemeine Inflation, darf auch die Miete prozentual entsprechend angepasst werden.

Die Anpassung erfolgt schriftlich im Rahmen des Mietvertrages, mit konkretem Hinweis auf die Veränderung des Indexwertes. Erhöhungen dürfen dabei nur einmal jährlich erfolgen. Auch hier sind zusätzliche Mieterhöhungen ausgeschlossen, z. B. zur Vergleichsmiete oder per Modernisierungsumlage (außer bei energetischer Sanierung mit gesetzlichem Zwang).

Beispiel: Anstieg des VPI um 6 % → Die Miete steigt im gleichen Verhältnis.

Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 € ergibt das eine neue Miete von 1.060 €.

Für Vermieter:innen bieten Staffelmiete und Indexmiete so einerseits Planungssicherheit und eine klare Entwicklung der Mietzahlungen. Gleichzeitig verlieren sie aber die Möglichkeit, auf andere Steigerungsgründe wie Mietspiegel oder Modernisierung zuzugreifen, solange das entsprechende Modell gilt.

Für Mieter:innen ist der Vorteil: Die Erhöhungen sind vorhersehbar und rechtssicher begrenzt. Ein plötzlicher Anstieg der Miete – z. B. durch eine große Modernisierung oder eine angespannt hohe ortsübliche Vergleichsmiete – ist hier ausgeschlossen.

Für Mietende wird ein Indexmietvertrag immer dann zum Problem, wenn es aufgrund steigender Inflationsraten zu großen Sprüngen in den Mietkosten kommt, andererseits geben Vermietende hier auch nur die allgemeinen Preissteigerungen weiter.

Mieterhöhung bei Gewerberäumen

Bei gewerblich genutzten Mietobjekten gelten grundsätzlich andere rechtliche Rahmenbedingungen als im Wohnraummietrecht. Das bedeutet: Die strengen Schutzvorschriften für Mieter:innen – wie Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze – gelten hier nicht.

Die Möglichkeiten zur Mieterhöhung hängen daher fast ausschließlich vom Inhalt des Mietvertrags ab. Häufig enthalten Gewerbemietverträge:

• Staffelvereinbarungen (automatische Mieterhöhungen zu festen Zeitpunkten),
• Indexklauseln (Anpassung an den Verbraucherpreisindex),
• oder freie Vereinbarungen über regelmäßige Mietanpassungen.

Ist im Vertrag nichts geregelt, besteht in der Regel kein automatisches Recht auf Mieterhöhung – die Miete kann dann nur im Einvernehmen beider Vertragsparteien angepasst werden oder bei Neuabschluss eines Vertrags.

Miete erhöhen bei der Neuvermietung

Bei einem Mieter:innenwechsel hat die Vermieter:in grundsätzlich die Möglichkeit, einen neuen Mietpreis frei zu vereinbaren – anders als bei laufenden Mietverhältnissen, bei denen zahlreiche Einschränkungen wie die Kappungsgrenze gelten. Trotzdem ist die Mietpreisgestaltung bei Neuvermietung nicht grenzenlos möglich, insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Die Kappungsgrenze nach § 558 BGB gilt nur für bestehende Mietverhältnisse, wenn die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll. Sie spielt bei Neuvermietungen keine Rolle.

In Städten oder Gemeinden mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ob die Mietpreisbremse greift, hängt davon ab, ob das Bundesland eine entsprechende Verordnung für angespannte Wohnungsmärkte erlassen hat.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

• Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden
• umfassend modernisierte Wohnungen
• Vormiete über der Grenze (Bestandsschutz)
• möblierte Vermietung (eingeschränkter Schutz)

Verlangt die Vermieter:in bei Neuvermietung mehr als gesetzlich zulässig, kann die Mieter:in die zu viel gezahlte Miete rückwirkend mindern – allerdings nur, wenn sie die Überschreitung rügt. Kommt es zum Streit, können Gerichte die Miete auf das zulässige Maß herabsetzen.

Wird die 20 %-Marke über der Vergleichsmiete deutlich überschritten, obwohl keine Ausnahme vorliegt, kann das sogar als Mietpreisüberhöhung oder Wucher (§ 5 WiStG) gelten – mit möglichen zivil- oder ordnungsrechtlichen Konsequenzen.

Gestiegene Betriebskosten an Mietende weitergeben

Steigende Energiepreise, Inflation und allgemeine Kostensteigerungen führen dazu, dass auch die Betriebskosten (Nebenkosten) für Mietwohnungen steigen. Diese kann die Vermieter:in grundsätzlich an die Mieter:innen weitergeben, wenn im Mietvertrag eine Betriebskostenumlage vereinbart wurde – was in den allermeisten Fällen der Fall ist.

Die Betriebskosten werden meist monatlich als Vorauszahlung von den Mieter:innen gezahlt. Steigen die tatsächlichen Betriebskosten, z. B. für Heizung, Wasser, Müll oder Hausstrom, kann die Vermieter:in nach der jährlichen Betriebskostenabrechnung die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen anpassen, damit künftig keine großen Nachzahlungen entstehen.

Beispiel: Bisher wurden 180 € Nebenkosten monatlich gezahlt. Die Abrechnung ergibt ein Minus von 240 € – das entspricht 20 € pro Monat. Die Vermieter:in kann nun die Vorauszahlung um diese 20 € erhöhen, um die neuen tatsächlichen Kosten zu decken.

Formale Voraussetzung für die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung

Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung ist rechtlich zulässig, wenn:

• eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vorliegt,
• die tatsächlichen Kosten gestiegen sind,
• die Anpassung schriftlich und nachvollziehbar mitgeteilt wird.

Ein gesonderter Vertrag oder eine Zustimmung der Mieter:in sind nicht erforderlich, sofern die Anpassung auf der letzten Abrechnung basiert.

Es ist für Vermieter:innen sinnvoll, die Vorauszahlungen jährlich nach der Abrechnung zu überprüfen und anzupassen, um unerwartet hohe Nachforderungen zu vermeiden. Gerade bei stark schwankenden Energiepreisen (Heizöl, Gas, Fernwärme) kann eine zu niedrige Vorauszahlung zu erheblichen finanziellen Belastungen für Mieter:innen führen, wenn am Jahresende eine hohe Nachzahlung entsteht.

Mieterhöhung richtig ankündigen

Eine Mieterhöhung ist nur dann wirksam, wenn sie formell korrekt angekündigt und rechtskonform begründet wird. Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen und so formuliert sein, dass die Mieter:in die Höhe, den Grund und die Berechnungsgrundlage nachvollziehen kann.

Zudem gelten gesetzliche Zustimmungsfristen sowie formale Anforderungen, deren Missachtung zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen kann. Eine professionelle Mietverwaltung kann Eigentümer:innen hier deutlich entlasten und für Rechtssicherheit sorgen.

Inhalte des Mieterhöhungsschreibens

Ein korrektes Mieterhöhungsschreiben muss folgende Inhalte enthalten:

• Form der Mitteilung: Schriftlich (E-Mail reicht nicht, wenn die Textform im Vertrag nicht vereinbart ist)
• Begründung der Erhöhung: z. B. durch Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Modernisierung
• Alte und neue Miete: jeweils in Euro-Betrag und Steigerung als Prozentangabe
• Umfang der Erhöhung pro Monat und Zeitpunkt, ab dem diese gelten soll
• Hinweis auf Zustimmungspflicht der Mieter:in
• Frist zur Zustimmung (2 volle Monate)
• Optional: Hinweis auf das Recht, der Erhöhung zu widersprechen

Hinweis: Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter:innen müssen auch alle schriftlich über die Mietanpassung informiert werden.

Begründung der Anpassung des Mietzinses

Die Begründung ist zwingend erforderlich, andernfalls ist die Mieterhöhung nicht gültig. Zulässige Begründungen sind:

• Mietspiegel (qualifiziert oder einfacher),
• drei konkrete Vergleichswohnungen,
• Sachverständigengutachten,
• Kostenberechnung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Bei fehlender oder unzureichender Begründung kann die Mieter:in die Zustimmung verweigern.

Fristen für die korrekte Ankündigung

Eine Mieterhöhung wird nicht sofort wirksam, sondern erst nach Einhaltung gesetzlicher Fristen. Sobald das Mieterhöhungsschreiben bei der Mieter:in eingeht, beginnt eine Überlegungsfrist von zwei vollen Kalendermonaten. Innerhalb dieses Zeitraums kann die Mieter:in der Erhöhung zustimmen oder ihr widersprechen.

Beispielsweise gilt: Geht das Schreiben am 3. März zu, beginnt die Frist am 1. April und endet am 31. Mai. Die neue Miete darf frühestens ab dem 1. Juni verlangt werden.

Fehler bei der Ankündigung vermeiden

Häufige Fehler, die zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen können:

• Unvollständige Begründung oder fehlender Nachweis
• Fehlerhafte Fristenberechnung
• Nicht eindeutige Angaben zur Höhe oder zum Gültigkeitszeitpunkt
• Verletzung der Kappungsgrenze
• Nicht angegebene Vergleichswohnungen oder veralteter Mietspiegel

Eine rechtliche Beratung oder die Beauftragung einer professionellen Mietverwaltung können helfen, solche Fehler zu vermeiden und rechtssichere Schreiben zu erstellen.

Erhöhung gegenüber den Mietenden durchsetzen

Wenn alle formellen und objektiven Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Mieter:in verpflichtet, der Erhöhung zuzustimmen. Erfolgt keine Reaktion, kann die Vermieter:in die Zustimmung gerichtlich einklagen.

Wird der Anspruch bestätigt, ist die Zustimmung rückwirkend wirksam – der höhere Mietzins kann also rückwirkend ab dem ursprünglich angekündigten Zeitpunkt verlangt werden.

Tipp: Viele Fehler lassen sich durch die Zusammenarbeit mit einer erfahrenen Mietverwaltung vermeiden. Diese kann die Erhöhung rechtssicher vorbereiten, korrekt begründen und fristgerecht übermitteln, sodass Eigentümer:innen auf der sicheren Seite sind – sowohl rechtlich als auch organisatorisch.

Musterankündigung der Mietanpassung

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Zustimmung der Mietenden

Damit eine Mieterhöhung nach § 558 BGB wirksam wird, muss die Mieter:in der Anpassung zustimmen. Diese Zustimmung kann ausdrücklich erfolgen, indem die Mieter:in schriftlich erklärt, mit der neuen Miethöhe einverstanden zu sein. Ebenso ausreichend ist es jedoch, wenn die Mieter:in einfach die erhöhte Miete zum angekündigten Zeitpunkt überweist – auch das gilt rechtlich als Zustimmung. Erfolgt innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist keine Reaktion, hat die Vermieter:in die Möglichkeit, die Zustimmung gerichtlich einzuklagen. Die erhöhte Miete wird dann rückwirkend zum ursprünglich angekündigten Zeitpunkt wirksam.

Die gesetzliche Frist für die Zustimmung beträgt zwei volle Monate ab Zugang des Mieterhöhungsschreibens. Wird das Schreiben beispielsweise am 5. April zugestellt, muss die Zustimmung bis zum 30. Juni erfolgen. Die neue Miethöhe gilt dann ab dem 1. Juli.

Die Mieter:in hat allerdings auch die Möglichkeit, der Mieterhöhung zu widersprechen. Dies ist insbesondere dann möglich, wenn das Mieterhöhungsschreiben formale Fehler enthält, die Kappungsgrenze überschritten wird oder die Begründung – etwa mit Vergleichswohnungen oder Mietspiegeln – nicht nachvollziehbar ist. Ein solcher Widerspruch muss ebenfalls innerhalb der gesetzlichen Frist erfolgen und sollte nachvollziehbar begründet werden. Ob der Widerspruch rechtlich durchgreift, entscheidet im Streitfall das Amtsgericht.

Sonderkündigungsrecht der Mietenden

Zusätzlich steht der Mieter:in bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses erlaubt es, das Mietverhältnis außerordentlich mit verkürzter Frist zu beenden, falls die Mieter:in die Erhöhung nicht mittragen möchte. Die Kündigung muss spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens ausgesprochen werden. Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Geht das Mieterhöhungsschreiben beispielsweise am 10. Mai zu, kann die Sonderkündigung bis zum 31. Juli erklärt werden – das Mietverhältnis würde dann am 30. September enden.

Dieses Sonderkündigungsrecht ist ein Schutzmechanismus für Mieter:innen, die sich durch die erhöhte Miete finanziell überfordert sehen oder den Mietvertrag unter den neuen Bedingungen nicht weiterführen möchten.

Urteile und Besonderheiten zur Anpassung des Mietzinses

In der Praxis führen Mieterhöhungen nicht selten zu rechtlichen Auseinandersetzungen – etwa wegen fehlerhafter Begründungen, unklarer Mietspiegel oder formaler Mängel. Mehrere Grundsatzurteile haben deshalb geklärt, wie Mieterhöhungen rechtssicher durchzuführen sind und welche Pflichten Vermieter:innen beachten müssen.

BGH, Urteil vom 11.10.2006 – VIII ZR 276/06

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass bei einer Mieterhöhung anhand von Vergleichswohnungen konkrete Angaben zu den herangezogenen Wohnungen erforderlich sind. Die bloße Behauptung, es gebe ähnliche Wohnungen mit höheren Mieten, genügt nicht. Es müssen Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und Miethöhe der Vergleichsobjekte nachvollziehbar dargelegt werden.

BGH, Urteil vom 13.11.2013 – VIII ZR 346/12

In diesem Urteil wurde entschieden, dass ein qualifizierter Mietspiegel grundsätzlich als zuverlässige Grundlage für eine Mieterhöhung dient – selbst dann, wenn er nicht alle Details einer Wohnung exakt abbildet. Kleinere Abweichungen rechtfertigen nicht automatisch einen Widerspruch der Mieter:in.

BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 10/11

Der BGH entschied, dass der Einwand mangelnder Wirtschaftlichkeit keine Rolle bei Mieterhöhungen nach Modernisierung spielt. Die Berechnung richtet sich allein nach den gesetzlichen Vorgaben (8 % der anrechenbaren Kosten) – selbst wenn die Maßnahmen aus Sicht der Mieter:in nicht notwendig oder zu teuer erscheinen.

LG Berlin, Urteil vom 15.06.2017 – 18 S 221/16

Das Landgericht stellte fest, dass eine Mieterhöhung nicht wirksam ist, wenn die Kappungsgrenze überschritten wird – auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Die formalen Grenzen des § 558 Abs. 3 BGB sind zwingend zu beachten.

Besonderheiten: Was häufig übersehen wird

• Eine Mieterhöhung ist immer nur auf die aktuelle Kaltmiete bezogen, nicht auf die Warmmiete oder inklusive Betriebskosten.
• Falsche Fristenberechnungen (z. B. Zustimmungsfrist oder Wirksamkeitszeitpunkt) machen eine Mieterhöhung unwirksam.
• Mieterhöhungen per E-Mail sind nur zulässig, wenn die Textform im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt wurde.
• Bei Staffelmieten und Indexmieten sind alle weiteren Erhöhungen – z. B. zur Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung – ausgeschlossen.

Solche Urteile und Regelungen zeigen, dass kleine formale Fehler große rechtliche Auswirkungen haben können. Wer auf der sicheren Seite stehen will, sollte bei Mieterhöhungen auf korrekte Begründungen, nachvollziehbare Rechenwege und exakte Fristen achten – idealerweise mit Unterstützung durch eine professionelle Mietverwaltung oder juristische Beratung.

Fazit – Mieterhöhung für Vermietende

Eine Mieterhöhung ist in Deutschland rechtlich möglich, aber nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Ob zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, aufgrund einer Modernisierung oder im Rahmen einer Staffel- oder Indexmiete – jede Erhöhung muss formal korrekt angekündigt und begründet werden. Fristen, Grenzen und inhaltliche Anforderungen sind gesetzlich geregelt und dürfen nicht missachtet werden.

Für Vermieter:innen empfiehlt es sich sehr, sorgfältig zu planen und professionell vorzugehen, um rechtliche Fehler und gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Eine qualifizierte Haus- oder Mietverwaltung kann bei der Umsetzung entlasten und für rechtssichere Abläufe sorgen.

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