Häufig laufen Mietverträge über viele Jahre. Einige Mietverträge, sogenannte Staffel- oder auch Indexmietverträge, haben Klauseln, nach denen die Mieten automatisch steigen. In anderen Fällen werden Mieten im Rahmen einer Mieterhöhung angepasst.
Aber wie hoch dürfen Mieterhöhungen ausfallen und was müssen Vermieter:innen bei einer Mieterhöhung berücksichtigen? Wann Mieten steigen dürfen und um wie viel schildern wir im folgenden Beitrag.
- Mieterhöhungen müssen schriftlich gegenüber den Mietenden erklärt werden. Dabei müssen zwischen dem Zugang der Ankündigung und der tatsächlichen Mietanpassung mindestens 2 volle Monate liegen.
- Eine Mieterhöhung innerhalb des ersten Jahres nach Einzug ist unzulässig. Die Erhöhung darf frühstens mit dem Ende des 12. Monats zugestellt werden.
- Bei allen folgenden Mieterhöhungen muss mindestens ein Zeitraum von 15 Monaten zwischen den Mietanpassungen liegen. Auch darf die Miete nicht mehr als 20% über einen Zeitraum von 3 Jahren steigen (Kappungsgrenze).
- Herrscht in einem Gebiet ein „angespannter“ Wohnungsmarkt liegt die Kappungsgrenze bei 15%.
- Mieterhöhung bei Modernisierungen sind zulässig. Es können maximal 8% der Kosten einer Modernisierung auf die Mietkosten umgeschlagen werden, jedoch dürfen die Mieten nicht um mehr als 3 Euro / m² und Monat steigen; sogar nur um maximal 2 Euro, wenn die Miete zuvor unter 7 Euro / m² lag.
- Mieter:innen müssen einer legitimen Mieterhöhung zustimmen. Halten sie eine Mietanpassung für unbegründet oder verpasst die Vermieter:in die Ankündigung, können Mietende Widerspruch einlegen. Im Anschluss müssen die Vermieter:innen die Zustimmung der Mieter:innen juristisch einklagen.
7 Tipps für die Durchsetzung von Mieterhöhungen
Mit unserem 7 Tipps gelingt die rechtmäßige Durchsetzung von Mieterhöhungen auch ohne dabei als „Miethai“ abgestempelt zu werden:
- Regelungen im Mietvertrag nachlesen: Um eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete vorzunehmen muss dies zuvor im Mietvertrag vereinbart sein (§558 BGB).
- Form der Mieterhöhung: Die Mieterhöhung muss gegenüber den Mietenden immer schriftlich erklärt werden, dazu reicht jedoch auch eine E-Mail. Ein Einschreiben sichert Vermieter:innen jedoch ab, wenn es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommen sollte.
- Inhalte der Ankündigung: Die Mietanpassungsankündigung muss einige Pflichtangaben beinhalten. Dazu zählen:
Datum der Ankündigung
Namen der Mietenden
Namen der Vermieter:innen
Mietanpassung in EURO und EURO pro Quadratmeter
Zeitraum für Zustimmung
Datum, zu dem die Mietanpassung in Kraft tritt - Mieterhöhungen bedürfen einer Begründung: Die Mieterhöhung muss immer begründet werden. Dabei können sich Vermietende entweder auf die ortsübliche Vergleichsmiete, Gutachten externer Sachverständiger oder den Vergleich von mind. 3 ähnlichen Wohnungen stützen.
- Wohnfläche entscheidend: Mieterhöhungen sind ausschließlich auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche zulässig. Es wird empfohlen, die Wohnfläche im Zweifelsfall zu überprüfen und gegebenenfalls durch eine aktualisierte Messung zu korrigieren, bevor der Mieter dies tut. Andernfalls könnte dies zu Unstimmigkeiten führen und das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters scheitern lassen. Darüber hinaus könnten Rückforderungsansprüche des Mieters entstehen.
- Wird die Mietanpassung im Auftrag der Eigentümer:in gestellt, wie durch eine Mietverwaltung üblich, so bedarf diese einer entsprechenden Vollmacht. Diese sollte im Original oder zumindest in Kopie dem Ankündigungsschreiben beiliegen.
- Aussagen und Gründe belegen: Sollte einer der zuvor genannten Punkte nicht berücksichtigt oder eine der Formalitäten nicht erfüllt werden, wird die angesetzte Mietanpassung unverzüglich unwirksam. Bei einem Rechtsstreit wird die geforderte Erhöhung ansonsten abgelehnt und im Zweifelsfall müssen Vermietende den Prozess von vorne beginnen.
Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?
Die Grundmiete (Kaltmiete) wird zwischen den Mietparteien (Vermieter:in und Mieter:in) im Rahmen des Mietvertrages vereinbart, jedoch ist diese keineswegs fest. Die Höhe der Miete kann durch die Vermieter:in angepasst werden.
Mögliche Gründe sind allgemein gestiegene Mieten in der Region oder durchgeführte Modernisierungen an Wohnung und Gebäude.
Form der Mieterhöhung (Ankündigungsschreiben Mieterhöhung)
Die Mieterhöhung muss immer schriftlich gegenüber der Mietenden erfolgen. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese postalisch oder via E-Mail an die Mieter:innen versendet wird.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ist es dabei unerheblich ob in dem Mietvertrag festgehalten ist, dass Vertragsanpassungen des Mietvertrages zwingend schriftlich (via Post / Einschreiben) zu erfolgen haben oder nicht (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09).
Was jedoch immer notwendig ist, damit die Mieterhöhung wirksam wird: Die Mieterhöhung muss begründet werden.
Darüber hinaus müssen die Mietenden einer Anpassung der Miete zustimmen.
Auch der Zeitpunkt, ab dem die neue Miethöhe gilt, die Erhöhung der Miete in Euro, sowie neue Miethöhe und Preis pro Quadratmeter, müssen Teil der Ankündigung sein.
Begründung der Mieterhöhung
Eine Erhöhung der Miete muss immer begründet werden (§ 558a BGB).
Als Grundlage der Begründung kann entweder die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend des Mietspiegels, eine Auskunft aus einem Mieterdatenbank, das Gutachten einer Sachverständigen oder auch die Benennung von min. 3 Vergleichswohnungen dienen.
Die häufigste Begründung bezieht sich auf den insgesamten Anstieg der Mieten in den letzten Jahren.
Wenn sich Vermieter:innen auf die gestiegenen Mieten in der Region beziehen, sind sie gezwungen den entsprechenden Mietspiegel an die Begründung anzuhängen, außer dieser ist frei in der lokalen Stadt- oder Gemeindeverwaltung zugänglich.
Der Mietspiegel für Düsseldorf und die angrenzenden Städte kann zum Beispiel bei dem Mieterverein Düsseldorf e.V. kostenlos heruntergeladen werden: https://www.mieterverein-duesseldorf.de/bks/mietundheizspiegel
Gibt es einen Mietspiegel für eine Region, ist dieser der Mietankündigung beizulegen, auch wenn die Mietanpassung nicht durch diesen begründet wird.
Der Mietspiegel
Nicht jede Stadt oder Gemeinde ist zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet. Erst ab eine Größe von über 50.000 Einwohner:innen sind diese gesetzlich verpflichtet einen Mietspiegel zu erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB).
Eine Vorgabe zur Form des Mietspiegels gibt es indes nicht. So können die Ersteller frei entscheiden, wie sie ihren Mietspiegel aufbauen wollen.
Im Fall des Düsseldorfer Mietervereins ist dieser anwenderfreundlich als Tabelle strukturiert. Zuzüglich einiger Aufschläge können Vermieter:innen und Mieter:innen dann ihre individuelle Vergleichsmiete berechnen.
Als Beispiel haben wir hier den Mietspeigel für Kaarst Stand Januar 2023:
| Baujahr | Mietspanne | Mittelwert |
| Bis 1948 | 6,77 – 8,03 €/m² | 7,40 €/m² |
| 1949 – 1960 | 6,69 – 8,31 €/m² | 7,50 €/m² |
| 1961 – 1969 | 7,01 – 8,31 €/m² | 7,66 €/m² |
| 1970 – 1976 | 7,47 – 8,47 €/m² | 7,97 €/m² |
| 1977 – 1985 | 8,08 – 8,84 €/m² | 8,46 €/m² |
| 1986 – 1995 | 8,10 – 8,96 €/m² | 8,53 €/m² |
| 1996 – 2005 | 8,31 – 9,59 €/m² | 8,95 €/m² |
| 2006 – 2015 | 8,56 – 10,26 €/m² | 9,41 €/m² |
| Ab 2016 | 10,18 – 11,82 €/m² | 11,00 €/m² |
Die obenstehende Tabelle setzt die Mietpreise ins Verhältnis zum Baujahr des Gebäudes. Ein Aufbau, der so häufiger für die Erstellung von Mietspiegeln gewählt wird.
Um die individuelle Vergleichsmiete einer Wohnung zu berechnen, werden zu den Mittelwerten entsprechende Abschläge und Zuschläge hinzugenommen.
Im Beispiel von Kaarst gibt es Zuschläge und Abschläge für:
- Wohnungsgröße & Wohnungsart
- Gebäudeart (Einfamilienhaus / Mehrfamilienhaus)
- Besondere Ausstattungen
- Regenerative Energieträger
- Das vorhanden sein von Aufzügen
Musterschreiben: Ankündigung der Mieterhöhung
Für Vermietende ist die Erstellung eines den Vorschriften entsprechenden Mieterhöhungsanschreibens entscheidend. Ist die Mietankündigung formal fehlerhaft kann dies dazu führen, dass die Mieterhöhung im Ganzen unwirksam ist.
Zwingende Bestandteile der Mieterhöhungsankündigung sind:
- Absender und Empfänger
- Datum der Ankündigung
- Datum der Mieterhöhung
- Mietspiegel als Anlage (wenn vorhanden)
- Vollmacht (bei Vertreter:innen, wie Mietverwaltungen)
Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter:innen müssen auch alle schriftlich über die Mietanpassung informiert werden.
Mit unserem kostenlosen Musterschreiben zur Mieterhöhung halten Sie alle formellen Anforderungen an ein Ankündigungsschreiben ein:
Wie häufig dürfen Mieten erhöht werden?
Eine Mieterhöhung kann frühstens 15 Monate nach Einzug der Mietenden erfolgen.
Im ersten Jahr nach Einzug der Mieter:innen ist eine Mieterhöhung generell nicht erlaubt. Sollte die Vermieter:in danach eine Erhöhung der Miete anstreben, so muss gegenüber der Mieter:in eine sogenannte „Überlegensfrist“ eingeräumt werden (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Auch bei bestehenden Mietverträgen muss eine Frist von einem Jahr zwischen der letzten Mieterhöhung und der nächsten Ankündigung liegen, wenn die Vermietenden auf die ortsüblich Vergleichsmiete erhöhen will. Die Mieterhöhung darf auch hier erst nach Ablauf des 3. Monats nach Ankündigung stattfinden.
Mieterhöhung als Folge von Modernisierungen verlängern den Zeitraum zwischen regulären Mieterhöhungen indes nicht.
Staffelmiete vs. Indexmiete
In sogenannten Index- & Staffelmietverträgen ist die Mietanpassung bereits im Mietvertrag festgehalten. Sie werden zwischen den beiden Mietparteien vertraglich vereinbart.
Bei der sogenannten Indexmiete folgt der Mietpreis dem Verbraucherpreisindex (VPI).
Dieser Index gibt an was für einen standardisierten Warenkorb, bestehend aus Leistungen und Waren des täglichen Bedarfs, im Durchschnitt jeden Monat bezahlt werden muss.
Der Index ist ein Maßstab für die Inflation in Deutschland.
Der Verbraucherpreisindex wird jeden Monat durch das Statistische Bundesamt erhoben (https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/_inhalt.html).
Einer Mieterhöhung im Rahmen einer Indexmiete können Mieter:innen nicht widersprechen. Zudem ist die tatsächliche Höhe der Mieterhöhung nicht immer genau vorauszusehen. Sie ergibt sich nur indirekt aus der wirtschaftlichen Entwicklung.
Bei der Staffelmiete steigen die Mieten zu vereinbarten Zeiten auf entsprechend vereinbarte Werte. Dafür müssen im Mietvertrag zwei Regelungen enthalten sein:
- Die Zahlungszeitpunkte der jeweiligen Miethöhen müssen im Mietvertrag klar benannt sein. Eine Mieterhöhung in der ersten 12 Monaten eines Mietvertrages ist dabei ausgeschlossen.
- Ein Staffelmietvertrag mit prozentualen Steigerungen ist nicht zulässig. Es muss immer die konkrete Miete ausgewiesen werden, nicht um wie viel die Miete steigt.
Eine Kappung der Staffelmiete erfolgt nur durch die Mietpreisbremse, ansonsten sind Mieter:innen und Vermieter:innen hier frei in der vereinbarten Höhe.
Grenzen der Mieterhöhung
Die Miete darf nicht beliebig erhöht werden. Es gibt mehrere Deckelungen für die Steigerungen des Mietpreises:
Mieterhöhung nach Modernisierungen
Wertet die Vermieter:in durch eine (energetische) Modernisierung die Immobilie auf, z. B. durch Anbringung von Balkonen, dem Einbau einer Aufzugsanlage oder der Aufstockung des Gebäudes, so können die Kosten der Modernisierung zum Teil auf die Mieter:innen umgelegt werden (§ 559 BGB).
Dabei dürfen maximal 8% der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete umgelegt werden.
Dabei ist die maximale Mieterhöhung pro Quadratmeter in diesen Fällen allerdings beschränkt.
Mieten dürfen in Folge von Modernisierungen über einen Zeitraum von 6 Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen.
Bei Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von unter 7 Euro pro Monat ist die Mietsteigerung sogar auf 2 Euro in 6 Jahren begrenzt. So sollen Mieter:innen mit kleinem Einkommen besser geschützt werden.
Beispiel: Eine Wohnung mit 85 Quadratmeter Wohnfläche wird für 9,41€ pro Quadratmeter vermietet. Dies entspricht 800,00 Euro pro Monat (kalt). Im Rahmen einer energetischen Modernisierung durch die Vermieter:in investiert diese rund 25.000€ in die Wärmedämmerung der Fassade. Es ergibt sich:
| Bisherige Kaltmiete | 800,00 |
| JahresNEttokaltmiete | 9.600,00 |
| Kosten der Modernisierung | 25.000,00 |
| Umlegbar (8%) | 2.000,00 |
| Neue Jahresnettokaltmiete | 11.600,00 |
| Miete pro Monat | 966,67 |
| Mieterhöhung | 166,67 EUR bzw. 17,24% |
| Miete pro Quadratmeter | 11,37 |
Genau wie Mieterhöhungen müssen auch Modernisierungen im Vorfeld gegenüber den Mieter:innen angekündigt werden. Im Rahmen der Ankündigung muss nicht nur die Dauer der Baumaßnahmen, sondern auch die damit verbundene Mieterhöhung erklärt werden.
Handelt es sich bei den Modernisierungsmaßnahmen um sogenannte „Bagatellmaßnahmen“ (Maßnahmen im kleinen Rahmen), so ist eine formelle Ankündigung nicht notwendig.
Mehr zum Thema Modernisierungen finden Sie in unserem Ratgeber: energetische Modernisierungen.
Erhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete
Steigen die „ortsüblichen“ Mieten sind Vermieter:innen berechtigt, ihre Miete auf diese zu erhöhen.
Ortsüblich bezieht sich in diesem Fall auf die durchschnittliche Miete, die in einer Region in den letzten 6 Jahren für ähnliche Wohnungen erhoben wurde (§ 558 Abs. 2 BGB).
Basis für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist immer die Nettomiete.
Dazu zählen auch Pauschalen für die Beseitigung von Schönheitsmängeln, wenn diese von Vermieter:innen erhoben wird (AG Stuttgart, Urteil vom 8. März 2016, Az. 35 C 5555/15).
Für die formelle Richtigkeit einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat die Vermieter:in die Kappungsgrenze einzuhalten und die Mieterhöhung schriftlich mit einer Frist von 3 Monaten an die Mietenden zu übersenden.
Zudem ist die Erhöhung frühstens zum 15. Monat nach der letzten Mietanpassung möglich.
Kappungsgrenze
Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben Vermieter:innen die Kappungsgrenze zu beachten.
Bei laufenden Mietverträgen ist der Anstieg der Mieten in einem Zeitraum von 3 Jahren auf ein Maximum von 20 Prozent begrenzt (§ 558 Abs. 3 BGB).
Angenommen Vermieter:innen wollen die Mieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, diese liegt aber mehr als 20 Prozent über der Miete zu Beginn des 3 Jahreszeitraumes, so ist die maximale Miete, die verlangt werden kann, eben diese Kappungsgrenze.
Beispiel: Für eine Wohnung werden aktuell 7,40 Euro / Quadratmeter verlangt. Die Miete wurde die letzten 3 Jahre nicht erhöht. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt jedoch bei 9,50 Euro / Quadratmeter. Versucht die Vermieter:in nun auf diese ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen, stößt er an die Kappungsgrenze. Diese liegt bei 7,40 + 20% = 8,88 Euro / Quadratmeter.
Ist der Wohnungsmarkt in einer Stadt oder Gemeinde „angespannt“ kann die Kappungsgrenze für einen Zeitraum von 5 Jahren auf 15% gesenkt werden (§ 558 Abs. 3 BGB).
Das bedeutet: In einem Zeitraum von 3 Jahren sind in diesen Gemeinden/Städten nur maximal bis zu 15% Mietsteigerung erlaubt.
Eine Übersicht der Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt findet sich beim Mieterbund.
Nach dem Willen der aktuellen Koalition soll die Kappungsgrenze zukünftig auf 11% gesenkt werden, zumindest in Region mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Das absolute Maximum
Liegen die Mieten bereits 20% über dem Mietpreisspiegel, können die Mieter:innen die Zahlungen bei diesen 20% über Mietspiegel deckeln wenn der Wohnungsmarkt in der Region angespannt ist (§ 5 Abs. 2 WiStG).
Zusätzlich haben die Mietenden die Möglichkeit gezahlte Mieten, die dieses Maximum übersteigen, für die letzten 3 Jahre rückwirkend zurückzufordern.
Mietpreisbremse
Die vieldiskutierte Mietpreisbremse ist zwar ein politisches Mittel, um die Wohnungsnot vieler Familien mit kleinem oder auch mittlerem Einkommen zu lindern, jedoch gilt diese nur bei Neuvermietungen und nicht für bestehende Mietverträge.
Zustimmung zur Mieterhöhung
Ohne die Zustimmung der Mietenden ist eine Mieterhöhung nicht möglich.
Mieter:innen haben nach Zugang der schriftlichen Mieterhöhungsankündigung eine „Überlegensfrist“ von 2 Monaten, um die Anpassung zu prüfen und:
- Explizit zuzustimmen
- Diese stillschweigend hinnehmen und die höhere Miete anzunehmen
- Schriftlich der Mieterhöhung Widersprechen
Während die ersten beiden Fälle recht eindeutig sind, ist das Thema Einspruch / Widerspruch etwas umfangreicher und wird im Folgenden ausführlicher behandelt.
Für die Zustimmung zur Mieterhöhung gilt indessen: Die Mietenden können einer Mieterhöhung formlos schriftlich oder sogar mündlich zustimmen, müssen dies aber nicht.
Nach Auffassung der obersten Bundesrichter:innen ist es ebenso ausreichend, die erhöhte Miete nach Ablauf der Frist zu zahlen. Zahlen Mieter:innen die neue Miethöhe mehrfach wie von der Vermietenden gefordert, ergibt sich hieraus die Zustimmung (Beschluss vom 30. Januar 2018, Az. VIII ZB 74/16).
Einmal ausgesprochene Zustimmungen zu einer Mietanpassung können im Nachgang nicht widerrufen werden.
Zustimmungen sind nicht erforderlich, wenn die Mieterhöhung in Verbindung mit einer Modernisierungsmaßnahme steht. Werden lediglich 8% der Modernisierungskosten auf die Mietenden umgelegt, bedarf dies nicht der Zustimmung der Mietenden.
7 Tipps für die Mieterzustimmung
- Mieter:innen haben das Recht auf eine Bedenkzeit (Überlegensfrist). Diese geht bis zum Ende des übernächsten Monats nach der Ankündigung. Während dieses Zeitraums haben die Mietenden das Recht, die Begründung der Mieterhöhung und deren Form zu prüfen. Wenn es keine Beanstandungen oder Widersprüche durch die Mieter:innen gibt, haben sie innerhalb dieses Zeitfensters der Mieterhöhung zuzustimmen.
- Auch wenn die Zustimmung zur Mieterhöhung mündlich erfolgen kann, ist immer zu einer schriftlichen Zustimmung zu raten. Im Zweifel kann so die Zustimmung vor Gericht nachgewiesen werden.
- Keine Zustimmung unter Nebenbedingungen: Eine Zustimmung geknüpft an Bedingungen ist unwirksam. Hier sollten andere Absprachen zwischen den Mietparteien getroffen werden.
- Zustimmung in Teilen: Anders als bei Nebenbedingungen sind Zustimmungen in Teilen nicht nur zulässig, sie sind die Regel. In vielen Fällen erkennen die Mieter:innen nicht die ganze, aber einen Teil der Mieterhöhungen an. Darauf sollten sich die Vermieter:innen einstellen.
- Stillschweigende Zustimmung: Auch wenn die Mieter:innen einer Mieterhöhung nicht direkt zustimmen, die neue Miete aber zahlen, ist dies mit einer Zustimmung gleichzusetzten. Stimmen die Mieter:innen der Mieterhöhen nicht zu und zahlen auch nicht die neu angesetzte Miete, so bleibt den Vermieter:innen meist nur die Zustimmung einzuklagen.
- Rückforderungen vermeiden: Genaues Rechnen lohnt sich! Setzen Eigentümer:innen zu hohe Mietanpassungen an, haben die Mieter:innen auch nach deren Zustimmung das Recht auf eine Rückforderung der zu viel gezahlten Mieten.
- Nach dem Zugang der Mietanpassungsankündigung haben die Mietenden ein Sonderkündigungsrecht. Ist die Mietanpassung besonders hoch, kann dies die Ausübung dieses Rechts provozieren. Gerade bei guten Mieter:innen sollte hier im Zweifel vorsichtiger vorgegangen werden.
- In der Praxis sollten Vermieter:innen vermeiden, ihr Mieterhöhungsverlangen an der Wohnungstür oder innerhalb der Wohnung vorzutragen, und auch nicht direkt die Zustimmung auf diese Weise anzunehmen. Ankündigungen und Zustimmungen, die mündlich an der Haustür ausgesprochen werden, können als Haustürgeschäfte gelten. Damit verbunden ist das Haustür-Widerrufsrecht. So könnten Mieter:innen während der Widerrufsfrist allen Vereinbarungen widersprechen.
- Im Zweifel die Klage: Das letzte Mittel sollte immer die Klage auf Zustimmung bleiben. Dabei sollten die Eigentümer:innen jedoch auf die Klagefristen achten. Vermieter:innen haben 3 Monate nach Ankündigung der Mieterhöhung Zeit, Klage auf Zustimmung zu erheben wenn die Mieter:innen diese nicht erbringen. Wird die Klagefrist verpasst, muss eine neue Mietanpassungsankündigung zugestellt werden und die Fristen beginnen von neuem.
Einspruch gegen Mieterhöhungen
Ob Mietenden die neu festgesetzte Miete nicht zahlen oder der Mietanpassung tatsächlich widersprechen, macht keinen Unterscheid. Beides wird als Widerspruch gegen die Mieterhöhung angesehen.
Widersprechen Mietende einer Mieterhöhung, so hat die Vermieter:in im Anschluss bis zu 3 Monate Zeit bei Gericht Klage auf Zustimmung einzureichen.
Im Anschluss muss das Gericht prüfen, ob die Erhöhung der Miete gerechtfertigt (und im Zweifel legal) ist oder eben nicht.
Ein gerechtfertigter Grund für einen Widerspruch begründet sich zum einen in der verpassten Ankündigung der Mieterhöhung, aber auch in einem zu hohen Sprung in den Mieten (Stichwort Kappungsgrenze von 20%).
Auch wenn die Mieterhöhung eine „Härte“ für die Mietenden bedeuten würde, kann das Gericht die Klage der Eigentümer:in zurückweisen.
Eine Härte kann zum Beispiel im hohen Alter oder einer Krankheit der Mietenden liegen. Auch bei Modernisierungen kann eine Härtefallregelung zum Tragen kommen. Würde die Miete nach der Modernisierung über 50 Prozent des Einkommens der Mieter:innen betragen, bzw. könnten sich die Mieter:innen ihre Wohnung nach der Modernisierung nicht länger leisten, kann dies Grundlage für eine besondere Härte sein.
Kommt das Gericht zu der Auffassung, dass die Vermietende im Recht ist, so muss die Mieter:in ihre Zustimmung leisten.
Sollte die Vermietende ihre Klage auf Zustimmung zu spät einreichen, ist diese wirkungslos.
Mietverwaltungen sind spezialisiert auf die Durchsetzung von legitimen Mietanpassungen und unterstützen Vermieter:innen hierbei.
Mieterhöhung bei Mietmängeln
Ob eine Wohnung Mängel aufweist oder nicht, hat keinen Einfluss auf die Gültigkeit einer Mieterhöhung.
Auch wenn eine Wohnung mehrere Mängel aufweist und deswegen die Miete bereits gekürzt wurde, kann die Vermieter:in eine Mieterhöhung ankündigen und durchsetzen.
Auch die Zustimmung der Mietenden muss erfolgen, sofern die Mieterhöhung rechtens ist. Eine Pflicht, Mängel vor eine Mieterhöhung zu beseitigen, gibt es nicht.
Sonderkündigungsrecht der Mieter:innen
Mieter:innen können eine rechtmäßige Mieterhöhung zwar nur bedingt abwenden, jedoch haben die Mietenden in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht für ihre Wohnung.
Die Kündigungsfrist für eine Mietwohnung nach Zugang der Ankündigung beträgt 2 Monate (die Überlegensfrist nach Mieterhöhungsankündigung).
Mehr zum Thema: Mietvertrag kündigen im Ratgeber.
Mieterhöhung nur auf tatsächliche Wohnfläche
Mieterhöhungen sind ausschließlich auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche zulässig. Es wird empfohlen, die Wohnfläche im Zweifelsfall zu überprüfen und gegebenenfalls durch eine aktualisierte Messung zu korrigieren, bevor der Mieter dies tut. Andernfalls könnte dies zu Unstimmigkeiten führen und das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters scheitern lassen. Darüber hinaus könnten Rückforderungsansprüche des Mieters entstehen.
