Grundstücksgemeinschaften: Definition und Rechte & Pflichten

Besonders bei dem privaten Kauf größeren Grundstücken schließen sich zumeist mehrere Eigentümer:innen zusammen, um gemeinschaftlich die Investition zu stemmen. Dabei entsteht automatisch eine sogenannte Grundstücksgemeinschaft. In dieser ist nicht eine Person alleinige Eigentümer:in des Grundstücks, sondern dieses gehört zu Teilen einer Gruppe von Miteigentümer:innen gemeinschaftlich.

Der Kauf eines Grundstücks (abhängig von Größe und Lage) ist sehr kapitalintensiv. So sind besonders die großen oder enorm begehrten Grundstücke für viele Privatpersonen zu teuer, um diese komplett im Alleingang erwerben zu können. Die Grundstücksgemeinschaft reduziert hierbei den Aufwand der Einzelnen. Durch die Bündlung des Kapitales mehrerer Käufer:innen sinkt die jeweilige Belastungen bzw. kann ein größeres/teureres Grundstück gemeinsam erworben werden.

Grundstücksgemeinschaften sind ähnlich strukturiert wie Eigentümergemeinschaften (WEGs), der Fokus liegt hier dennoch explizit auf dem Grundstück selbst. In diesem Blogbeitrag werden wir die wichtigsten Informationen zu Grundstücksgemeinschaften verständlich erklären.

• Eine Grundstücksgemeinschaft bezieht sich auf die Nutzung und Verwaltung des Grundstücks bzw. des Gemeinschaftseigentums.
• Die Anteile der Eigentümer:innen werden in einem Feststellungsbescheid bzw. einer Teilungserklärung festgehalten.
• Gemeinsame Nutzung bedeutet ebenso gemeinsame Pflichten. So muss jede Miteigentümer:in zu einem gewissen Teil dafür sorgen, dass sowohl Sicherheit, wirtschaftliche Nutzung als auch Instandhaltung des Grundstücks gesichert sind.
• Eine Grundstücksgemeinschaft bezieht sich speziell auf das gemeinsame Eigentum an einem Grundstück. Eine Eigentümergemeinschaft oder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hingegen bezieht sich auf das gemeinsame Eigentum an einem Gebäude oder einer Wohnanlage, einschließlich des Grundstücks.
• Bei einem Ausstieg aus der Gemeinschaft ist es ratsam, sich professionelle Unterstützung zu holen. Hier werden wichtige Aspekte, wie die Zustimmung der anderen Mitglieder, Vertragsänderungen und mögliche rechtliche Konsequenzen behandelt.

Was ist eine Grundstücksgemeinschaft?

Der Begriff Grundstücksgemeinschaft beschreibt (als Oberbegriff) die gemeinsamen Eigentümer:innen eines Grundstücks oder einer Immobilie und dessen Aufteilung zwischen den jeweiligen Besitzer:innen.

Im Detail geht es um die Anteile an Einnahmen aus Verpachtung oder Vermietung, die den einzelnen Besitzer:innen zusteht und die in einem Feststellungsbescheid festgehalten werden. Dieser Bescheid wird vom Finanzamt ausgestellt.

Die jeweiligen Miteigentümer:innen sind dadurch beispielsweise in der Lage, ihren Anteil bei ihrer Steuererklärung anzugeben und müssen auch nur den auf sie entfallenden Anteil an den gemeinschaftlichen Einkünften ausweisen. Dadurch können die Beteiligten ihre Einkünfte individuell versteuern, je nach Umständen und Steuerklasse.

Als Miteigentümer:in einer Grundstücksgemeinschaft, gibt es Pflichten, Rechte und bestimmte Regelungen, an die sich gehalten werden muss.

Wann wird eine Gemeinschafts von Grundstückseigentümer:innen gegründet?

Beispiel: Mehrere Eigentümer:innen kaufen gemeinschaftlich ein Grundstück (noch vor Bebauung oder ähnlichem). Hierbei handelt es sich um einen Privatkauf von einem, meist größeren, Grundstück. Dazu schließen sich mehrheitlich mehrere Käufer:innen zusammen, um einzeln finanziell weniger stark belastet zu werden oder ein größeres Grundstück erwerben zu können. Dabei entsteht automatisch eine sogenannte Grundstücksgemeinschaft. In dieser ist nicht eine Person alleinige Eigentümer:in des Grundstücks, sondern dieses gehört zu teilen einer Gruppe von Miteigentümer:innen gemeinschaftlich.

Besteht bereits eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), so hat jedes Mitglied auch Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, wozu beispielsweise das zugehörige Grundstück zählt.

Hierbei ist es egal, ob es sich um eine Reihenhaushälfte, Eigentumswohnungen oder sonstige Immobilien handelt, ein Grundstück ist meist Teil des Gemeinschaftseigentums. Dieses kann größtenteils gemeinschaftlich genutzt werden.

Gemeinsame Nutzung bedeutet ebenso gemeinsame Pflichten. So muss jeder Miteigentümer:in zu einem gewissen Teil dafür sorgen, dass sowohl Sicherheit als auch Instandhaltung des Grundstücks gesichert sind.

Gründe für eine Grundstücksgemeinschaft sind z.B. das größere zur Verfügung stehende Kapital. Außerdem ist beispielsweise ein Erbfall mit zwei oder mehr Erben der Grund für die Bildung einer solchen Gemeinschaft.

Auch Ehepartner entscheiden sich oft, gemeinsam eine Immobilie zu erwerben – was sie vor weitreichende Entscheidungen bringt. Ebenso handelt es sich bei der gemeinsam erworbenen Eigentumswohnung um eine Grundstücksgemeinschaft.

Die rein rechtliche Gründung der Grundstücksgemeinschaft findet auf dem Kaufvertrag beim Notar, bzw. bei der Eintragung der verschiedenen Eigentümer:innen, inklusive ihrer entsprechenden Anteile, im Grundbuch statt.

Die Eintragung im Grundbuch ist vor allem dann relevant, falls es zu einer Scheidung kommen sollte – je nachdem wer dort eingetragen ist. Sollten beide Eigentümer:innen eingetragen sein, so kann die Wohnung oder Haus nicht ohne Absprache verkauft werden.

Sollte nur eine Partner:in im Grundbuch stehen, so darf dieser zwar die Immobilie behalten, da dieser Besitzer:in ist, jedoch erhält die andere Partner:in eine Abfindung in Form von Geld.

Oben erwähntes trifft nur zu, sollte ein Ehevertrag bestehen. Ohne einen Ehevertrag spricht man von einer Zugewinngemeinschaft, wobei jede Partner:in ihr eigenes Vermögen behält und selbst darüber entscheiden kann.

Unterschied: Wohnungseigentümer- und Grundstücksgemeinschaft

Damit eine Grundstücksgemeinschaft gebildet werden kann, müssen sich mindestens zwei Personen zusammenschließen und z.B. ein Grundstück erwerben.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die ausgewählte zertifizierte WEG-Verwaltung, kümmert sich um die Verwaltung einer Wohnanlage und kann auch ohne eine Grundstücksgemeinschaft vorhanden sein. Bei den Eigentumswohnungen der Anlage, die der jeweiligen Eigentümer:in alleine gehört, handelt es sich um Alleineigentum.

Bei einer Wohnung mit mehreren Eigentümer:innen, wie beispielsweise Ehepartner, handelt es sich auch um eine Grundstücksgemeinschaft, jedoch nicht um eine WEG.

Mit dem Erwerb einer Wohnung, erwerben die Käufer:innen auch Anteile am Gemeinschaftseigentum, diese richten sich nach den damit verbunden Miteigentumsanteilen. Das Gemeinschaftseigentum umfasst den restlichen Besitz, der mit den Wohnungen einhergeht, wie beispielsweise das Grundstück oder sonstiges Gemeinschaftseigentum. Sie ist auch für die Pflege und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig.

Im Gegensatz zur Wohnungseigentümergemeinschaft werden die einzelnen Anteile hier in einem gesonderten Feststellungsbescheid festgehalten.

Achtung: Es besteht ein Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum. Letzteres gehört der Miteigentümer:in alleine. Sondernutzungsrecht bezieht sich auf die alleinige Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums. Auch dies muss in der Teilungserklärung vermerkt sein. So kann ein Mitglied der Grundstücksgemeinschaft einen Teil des Gemeinschaftseigentums nur für sich nutzen, wie beispielsweise einen Teil des Gartens oder einen Stellplatz.

Rechte der Miteigentümer:innen am Grundstück (Teilungserklärung)

Die jeweiligen Anteile des Gemeinschaftseigentums, aber auch, was zum Sondereigentum gehört oder dem Sondernutzungsrecht entspricht, wird in der Teilungserklärung festgehalten. Hierzu gehört auch eine Gemeinschaftsordnung. Die jeweiligen Pflichten der Eigentümer:innen werden hier festgehalten, wodurch es eine klare Aufteilung zwischen den Eigentümer:innen gibt.

Die Teilungserklärung wird im Grundbuch festgehalten, ein öffentliches Verzeichnis, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken dokumentiert werden. Hier sind auch die Miteigentumsanteile einsehbar, sprich wie hoch der jeweilige Anteil am Gemeinschaftseigentum ist. Diese sind relevant für die damit einhergehenden Stimmrecht in den Eigentümerversammlungen der Gemeinschaft.

Vor dem Kauf einer Wohnung in einer WEG, ist es der Käuferin:in zu empfehlen, sich vor dem Kauf einen Grundbuchauszug zu organisieren. Hier ist vermerkt, wie die Eigentumsverhältnisse aussehen und auch, ob Sondernutzungsrechte vorliegen. Dies könnte die Kaufentscheidung beeinflussen.

Steuerliche Besonderheiten bei Grundstücksgemeinschaften:

Grundstücksgemeinschaften können komplexe steuerliche Fragen aufwerfen und sind eine spezifische Form des gemeinsamen Eigentums. Wir wollen hier die wichtigsten Punkte in einer leicht verständlichen Weise zusammenfassen.

Bei einer Grundstücksgemeinschaft werden die Einnahmen nicht gemeinschaftlich versteuert, sondern durch die einzelnen beteiligten Personen. Die Einkünfte setzen sich aus Vermietung, der Verpachtung oder dem möglichen Verkauf zusammen, wobei diese Erträge für jeden Beteiligten einheitlich aufgeführt werden. In einem Feststellungsbescheid werden hierfür die Einnahmen festgehalten. Dies geschieht gesondert vom Einkommenssteuerveranlagungsverfahren.

Um das Ganze umsetzen zu können, müssen die Beteiligten eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung an das Finanzamt abgeben. Die Behandlung hängt von individuellen Umständen ab.

In der Regel machen Einkünfte aus Grundstücksgemeinschaften nur einen Teil des Gesamteinkommens aus. Es ist ratsam, sich mit einer Steuerberater:in zu beraten zu lassen, um die individuellen steuerlichen Auswirkungen zu klären.

Um Eigentümer:innen das Verständnis der Besteuerung von Einkünften aus Grundstücksgemeinschaften zu erleichtern, hat SmartSteuer einen umfangreichen steuerlichen Ratgeber veröffentlicht.

Ausstieg aus einer Grundstücksgemeinschaft:

Der Ausstieg aus einer Grundstücksgemeinschaft kann verschiedene Gründe haben, sei es aufgrund von Meinungsverschiedenheiten, finanziellen Veränderungen oder anderen Umständen.

Voraussetzungen

Bei dem Austritt müssen verschiedene Aspekte beachtet werden, wie beispielsweise die Zustimmung der anderen Mitglieder, Vertragsänderungen und mögliche rechtliche Konsequenzen. Es ist ratsam, professionellen Rat einzuholen, um einen reibungslosen Ausstieg zu gewährleisten.

Der Ausstieg aus einer Grundstücksgemeinschaft kann finanzielle Verpflichtungen mit sich bringen. Dies kann die Beteiligung an Kosten für Instandhaltung, Reparaturen oder laufende Ausgaben umfassen. Es ist wichtig, die finanziellen Konsequenzen des Ausstiegs im Voraus zu klären.

Austritt

Der Austritt beinhaltet viele verschiedene Faktoren, die beachtet oder eingehalten werden müssen, um am Ende keine Probleme oder Ungereimtheiten zu haben.

• Beim Ausstieg müssen die Rechte und Pflichten, die mit dem Miteigentum am Grundstück verbunden sind, auf andere Mitglieder:innen übertragen werden. Dies kann den Abschluss von Verträgen und die Neuverhandlung von Vereinbarungen beinhalten.
• In einigen Fällen kann der Ausstieg aus einer Grundstücksgemeinschaft zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen, insbesondere wenn es Uneinigkeit über die Aufteilung von Eigentumsanteilen, Verbindlichkeiten oder anderen Angelegenheiten gibt. Es ist ratsam, professionellen Rechtsrat einzuholen, um potenzielle rechtliche Konflikte zu vermeiden oder zu lösen.

Neuaufteilung

Beim Ausstieg aus einer Grundstücksgemeinschaft müssen die Anteile am gemeinsamen Grundstück, also die Eigentumsanteile neu aufgeteilt werden. Dies kann vertraglich geregelt sein oder erfordert möglicherweise eine Vereinbarung mit den anderen Mitgliedern der Gemeinschaft.

Es ist wichtig zu beachten, dass die rechtlichen Konsequenzen eines Ausstiegs aus einer Grundstücksgemeinschaft von verschiedenen Faktoren abhängen, einschließlich der spezifischen Vereinbarungen, Verträge und gesetzlichen Bestimmungen, die auf die jeweilige Gemeinschaft anwendbar sind. Daher ist es ratsam, sich individuell beraten zu lassen, um die rechtlichen Aspekte des Ausstiegs zu klären.

Folgende Schritte beschreiben somit den Ausstieg:

1. Voraussetzungen prüfen: Kosten & Pflichten
2. Miteigentümer:innen informieren
3. Austritt
4. Neuaufteilung (hier hervorheben, dass dies die Gemeinschaft machen muss, nicht die Austretende)

Fazit

Bei dem Kauf eines größeren Grundstück ist es oft sinnvoll, sich mit anderen Eigentümer:innen zusammenzuschließen und dieses gemeinsam zu erwerben. Ein großer Aspekt hierbei ist meist der finanzielle Aspekt.

Entscheiden sich mehrere Personen zum Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks, so entsteht automatisch eine Grundstücksgemeinschaft. Im Gegensatz zu einer WEG, liegt der Schwerpunkt auf dem Grundstück selbst und dessen Aufteilung unter den Eigentümer:innen.

Die Aufteilung bezieht sich hauptsächlich auf die Anteile der Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung, die den einzelnen Besitzer:innen zustehen. Der vom Finanzamt ausgestellte Feststellungsbescheid hält die genauen Details hierüber fest. So können die Beteiligten ihre Anteile, je nach Steuerklasse, gerecht versteuern.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zu Grundstücksgemeinschaften

Was ist der Unterschied zwischen einer Grundstücksgemeinschaft und einer Eigentümergemeinschaft (WEG)?

Eine Grundstücksgemeinschaft bezieht sich speziell auf das gemeinsame Eigentum an einem Grundstück. Die Mitglieder einer Grundstücksgemeinschaft sind Miteigentümer:innen des Grundstücks und haben gemeinsame Rechte und Pflichten in Bezug auf das Grundstück selbst. Eine Eigentümergemeinschaft oder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hingegen bezieht sich auf das gemeinsame Eigentum an einer Immobilie, einschließlich des Grundstücks. In einer WEG besitzen die Mitglieder einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus und teilen sich gemeinschaftliche Bereiche und Verpflichtungen, die das Gebäude betreffen.

Wie werden Einkünfte aus Grundstücksgemeinschaften steuerlich behandelt?

Einkünfte aus Grundstücksgemeinschaften werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt. Die Mitglieder:innen der Grundstücksgemeinschaft erzielen Einkünfte aus den gemeinsamen Vermietungserträgen oder dem Verkauf von Grundstücken, sofern diese stattfinden. Die steuerliche Behandlung hängt von den individuellen Umständen ab, und es ist ratsam, eine Steuerberater:in zu konsultieren, um die genauen steuerlichen Auswirkungen zu klären.

Welche steuerlichen Besonderheiten sind bei Grundstücksgemeinschaften zu beachten?

Die Einkünfte aus der Gemeinschaft machen oft nur einen Teil des Gesamteinkommens aus, da sie in der Regel nicht den Hauptberuf der Mitglieder:innen darstellen. Zum Anderen können steuerliche Regelungen wie die Aufteilung der Kosten, Abschreibungsmöglichkeiten und die Umsatzsteuerpflicht je nach individueller Situation variieren. Es ist daher ratsam, sich von einer Steuerberater:in beraten zu lassen, um die steuerlichen Aspekte optimal zu handhaben.

Wie gestaltet sich der Ausstieg aus einer Grundstücksgemeinschaft?

Der Ausstieg aus einer Grundstücksgemeinschaft kann verschiedene Schritte und Überlegungen erfordern. Zunächst sollten die Vereinbarungen und Verträge der Gemeinschaft überprüft werden, um zu sehen, ob Regelungen für den Ausstieg vorgesehen sind. In der Regel erfordert der Ausstieg die Zustimmung der anderen Mitglieder, da das Eigentum am Grundstück gemeinschaftlich ist. Es können auch rechtliche und finanzielle Konsequenzen damit verbunden sein, wie beispielsweise die Aufteilung von Anteilen oder die Regelung von Verbindlichkeiten. Es ist ratsam, professionellen Rat einzuholen, um den Ausstieg reibungslos zu gestalten.