Heizkosten­verordnung – Diese Vorschriften gelten

Inhaltsübersicht

Die Heizkostenverordnung bildet die rechtliche Grundlage für die Erstellung der Heizkostenabrechnung. Aber was steht drin? Welche Vorschriften gibt es? Im folgenden Beitrag erfahren Sie mehr:

  • Die Heizkostenverordnung gibt es seit den 80ern und wurde immer wieder an die aktuellen Anforderungen und Technologien angepasst
  • Die Verordnung legt fest, wie Heizkosten verteilt und erfasst werden müssen
  • Für die Erfassung des Verbrauchs sind geeignete Wärmemengenzähler vorgeschrieben
  • Es müssen mindestens 50%, maximal aber 70% der Heizkosten durch den individuellen Verbrauch begründet sein
  • Die Verordnung wurde mit der letzten Novelle aus 2021 überarbeitet. Seitdem sind aus der Ferne ablesbare Messgeräte und monatliche Heizmengenübersichten vorgeschrieben

Was ist die Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV, HeizKV oder HKVO) ist rechtliche Grundlage für die Erstellung von Heizkostenabrechnungen für Häuser mit Zentralheizung. Die Verordnung wurde erstmalig 1981 etabliert und stellt die ordentliche Abrechnung von Heizkosten durch Vermieter:in oder Hausverwaltung sicher. Zudem soll sie Bewohner:innen eines Mehrfamilienhauses Anreiz zum sparsamen Einsatz von Heizung und Warmwasser geben.

Die Verordnung trägt den vollen Namen: „Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten“. Durch technische Neuerungen und dem Fortschreiten der Digitalisierung wird die Verordnung immer wieder aktualisiert und angepasst. So zuletzt im Jahr 2021 mit der letzten Novelle der Heizkostenverordnung.

Was besagt die Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung verpflichtet Vermieter:innen und Eigentümergemeinschaften zur:

  • Erfassung des Energieverbrauches mit Wärmezählern oder anderen geeigneten Messgeräten (§ 4 HKVO)
  • Abrechnung anhand des individuellen Verbrauchs von mindestens 50% und maximal 70% der Kosten
  • Mitteilung der abgelesenen Werte an die Bewohner:innen innerhalb eines Monats, sofern sich die Zähler nicht in der Wohnung befinden

Zudem regelt die Verordnung, wie Kosten für Heizung und Warmwasser verteilt werden müssen. Die Kostenaufteilung nach Heizkostenverordnung besteht aus zwei Kostenblöcken: individuelle Verbrauchskosten und Grundkosten der Bereitstellung von Wärme. Die Kosten sind in der Heizkostenabrechnung einzeln ausgewiesen.

Die Verordnung darf indes nicht durch abweichende Bestimmungen im Mietvertrag oder in der Teilungserklärung einer WEG außer Kraft gesetzt werden. Eine Ausnahme bilden Häuser mit nur zwei Parteien, bei denen eine die Vermietende selbst ist.

§ 7 bis 9 der Heizkostenverordnung

Die zentralen Bestandteile der Heizkostenverordnung sind die Paragrafen § 7 bis § 9. Diese regeln die Abrechnung und Verteilung einzelner Kostenverursacher, wie Heizungsanlagen, Warmwassererzeuger und sogenannter Verbundanlagen.

§ 7 Heizungsanlagen

Im Fall der Heizkosten müssen mindestens 50% der Kosten anhand des individuellen Verbrauches berechnet werden. Maximal dürfen es 70 Prozent individueller Wärmeverbrauch sein. Die Entscheidung obliegt der Eigentümer:in / Gemeinschaft, muss sich aber an dem geschätzten Leitungsverlust orientieren. Der andere Teil ergibt sich über eine Verteilung nach qm oder Raumgröße. Die so zu verteilenden Kosten beinhalten:

  • Verbrauchte Brennstoffe und deren Lieferung
  • Betriebsstrom
  • Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
  • Einstellung und Prüfung durch Fachkraft
  • Immissionsschutzmessungen
  • Verbrauchserfassung
  • Eichung
  • Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse (Erstellung der Heizkostenabrechnung)

§ 8 Warmwassererzeugung

Analog zu den Heizkosten wird auch mit den Kosten zur Erzeugung von Warmwasser verfahren. Hier schreibt die Heizkostenverordnung ebenfalls einen individuellen Anteil zwischen 50 und 70 Prozent vor. Nebenkosten der Warmwassererzeugung sind indes:

  • Wassererwärmung
  • Wasserverbrauch
  • Grundgebühren und Zählermiete
  • Verwendung von Zwischenzählern
  • Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage
  • Betrieb einer hauseigenen Wasseraufbereitungsanlage einschließlich Aufbereitungsstoffe
  • Lieferung des Warmwassers und Betrieb der zugehörigen Anlagen

§ 9 Kostenverteilung in Verbundanlagen

In vielen Fällen wird zur Heizung und der Erzeugung von Warmwasser eine sogenannte Verbundanlage eingesetzt. Diese liefert sowohl Warmwasser als auch Wärme für die Heizung.

Seit 31.12.2013 müssen die Warmwasserkosten dennoch mit einer separaten Wärmeverbrauchsmessung erfasst werden.

Kann der Verbrauch aus technischen Gründen nicht exakt bestimmt werden (wegen Ausfalls der Messsysteme), darf die Vermietende den Gesamtverbrauch anhand von Wohnfläche oder Raumvolumen umlegen.

Novelle der Heizkostenverordnung 2021

Zum 1.12.2021 wurde die Heizkostenverordnung im Rahmen einer Novelle an die geltenden EU-Richtlinien angepasst. Dabei wurden folgende Änderungen vorgenommen:

Unterjährige Verbrauchsinformationen

Zu den größten Änderungen gehört die Informationspflicht: So müssen Vermieter:innen und Verwalter:innen Bewohner:innen nun auch unterjährig über den Energieverbrauch informieren (UVI – unterjährige Verbrauchsinformation).

Seit 2022 müssen Eigentümer:innen daher monatlich Informationen über den Verbrauch erteilen. Die Mitteilung muss direkt an die Bewohner:innen erfolgen, darf aber auch per E-Mail versendet oder in einer App / einem Webportal zugänglich gemacht werden. Ansonst bleibt der Postweg als analoges Mittel. Entscheidend für die Übermittlung via App ist, dass die Mieter:innen über die Übermittlung benachrichtigt werden müssen.

Zusätzlich müssen Gebäudebesitzer:innen weitere Informationen bereitstellen: So zum Beispiel bezüglich der Brennstoffe, Steuern und sonstigen Abgaben.

Sonderkündigungsrecht bei Verstößen

Weigern sich Vermieter:innen die Installationspflicht umzusetzen, so haben Mieter:innen das Recht, die Zahlungen um 3 Prozent zu kürzen.

Fernablesen von Verbrauchszählern

Alle neu eingebauten Verbrauchszähler für Heizung und Warmwasser, die nach dem 30. November 2021 eingebaut wurden oder noch werden, müssen seit der Novelle aus der Ferne auslesbar sein. Die Regelung gilt jedoch nur, wenn das gesamte System erneuert wird und nicht nur einzelne Zähler.

Nach der aktuellen Heizkostenverordnung müssen bestehende Messgeräte bis Ende 2026 ausgetauscht oder mit einer Fernablesefunktion nachgerüstet werden. Ausnahmen gibt es nur, wenn der Aufwand unverhältnismäßig groß wäre.

Kompatibilität der Messgeräte

Nicht nur müssen fern ablesbare Zähler bald in jede neue Heizungsanlage eingebaut werden, auch müssen diese durch sämtliche Anbieter anbindbar sein. So werden Kund:innen vor der Abhängigkeit von einem Anbieter geschützt.

Diese Anforderung gilt für alle Geräte, die mindestens ein Jahr nach Inkrafttreten der Novelle verbaut wurden.

Smart-Meter-Gateway

Neben der Möglichkeit den Ablesedienst frei zu wählen, ohne dabei den Zähler austauschen zu müssen, muss dieser auch an ein sogenanntes Smart-Meter-Gateway (SMGW) angebunden werden können.

Dabei handelt es sich um eine zentrale Kommunikationseinheit, auf der die Messdaten gespeichert und aufbereitet werden. Mehr zum SMGW Bestehende Geräte, ohne Smarte-Meter-Gateway Anbindung, können noch bis Ende 2031 nachgerüstet werden. Neue Geräte müssen diese Möglichkeit jedoch schon jetzt bieten.

Fazit: Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung ist mehr als nur eine bürokratische Regelung; sie ist ein entscheidender Baustein in der Verwaltung und gerechten Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten in Mehrparteienhäusern. Ihre fortlaufende Anpassung an die technologischen Fortschritte und gesetzlichen Anforderungen spiegelt das Bestreben wider, Transparenz und Effizienz im Energiemanagement zu fördern. Insbesondere die jüngsten Änderungen durch die Novelle von 2021 zeigen, dass der Gesetzgeber auf eine verstärkte Digitalisierung und umweltbewusste Verbrauchssteuerung setzt.

Das zunehmende Mandat für fernablesbare Messgeräte und die regelmäßige Übermittlung von Verbrauchsdaten sind beispielhaft für diesen Trend. Diese Entwicklungen ermöglichen es den Bewohner:innen, ihren Energieverbrauch besser zu verstehen und zu steuern, was nicht nur zu direkten Kosteneinsparungen führen kann, sondern auch langfristig zur Senkung des ökologischen Fußabdrucks beiträgt. Für Verwalter:innen und Eigentümer:innen ergeben sich dadurch zwar zunächst höhere Anforderungen an die technische Ausstattung und die Datenverwaltung, jedoch auch die Chance, durch effizientere Betriebsführung und gesteigerte Mieterzufriedenheit langfristig zu profitieren.

Abschließend lässt sich sagen, dass die fortwährende Evolution der Heizkostenverordnung eine Herausforderung darstellt, aber auch eine bedeutende Chance für alle Beteiligten bietet, den Wandel hin zu einer nachhaltigeren und technologisch fortgeschrittenen Immobilienwirtschaft aktiv mitzugestalten. Es bleibt essentiell für Vermieter und Verwaltungen, stets auf dem aktuellen Stand der gesetzlichen Bestimmungen zu bleiben und die technischen Möglichkeiten voll auszuschöpfen, um sowohl ökonomische als auch ökologische Vorteile zu sichern.

FAQ

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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3 Antworten

  1. Gruß von München, vielen Dank für diesen klaren Ratgeber zu den Vorschriften der Heizkostenverordnung! Dein Beispiel zum Klärung von strom- und gasbezogenen Abgaben hat mir sehr geholfen, mein Verständnis zu erhöhen.

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