Unterschiede: WEG-Verwaltung & Sondereigentumsverwaltung

Inhaltsübersicht

Immer wieder fragen uns Eigentümer:innen, was der Unterscheid zwischen der WEG-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung sei. Schließlich handelt es sich in beiden Fällen um Verwaltungen im Zusammenhang mit Eigentümergemeinschaften. Aber wo genau liegt der Unterschied?

Eine erfahrene Verwaltung schafft hier Entlastung, z.B. wenn es um den Einzug und Mahnwesen von Mietforderungen, Koordination von Reparaturen oder den Kontakt zu den Hausbewohner:innen geht.

Doch es gibt Unterschiede zwischen verschiedenen Arten der Verwaltung. Hierbei spielt die Art der Wohnungsnutzung eine Rolle.

So gibt es z.B. die Sondereigentumsverwaltung, kurz SEV, und Wohnungseigentumsverwaltung, kurz WEG-Verwaltung. Doch wie stehen diese beiden Verwaltungstypen in Zusammenhang? Was sind die Unterschiede zwischen der WEG-Verwaltung und der SEV? Welche Vor- und Nachteile gibt es allgemein bei Eigentumsverwaltungen?

In Folgendem wollen wir Ihnen beide Arten der Verwaltung näher bringen.

  • Sondereigentumsverwaltung und Wohnungseigentumsverwaltung sind zwei verschiedene Verwaltungsformen, können jedoch schnell miteinander vermischt werden. Beide Verwaltungsformen finden im Rahmen einer Eigentümergmeinschaft Anwendung. Dabei bezieht sich die SEV auf die einzelnen Wohnungen und die WEG-Verwaltung auf den gemeinschaftlich genutzten Teil.
  • Unter Sondereigentum versteht man den Teil eines Mehrfamilienhauses (mit mehreren Eigentümer:innen), der einer einzelnen Miteigentümer:in gehört. Dazu zählt beispielsweise eine Eigentumswohnung. Die Verwaltung solchen Eigentums erfolgt im Rahmen einer Sondereigentumsverwaltung.
  • Die Wohnungseigentumsverwaltung beschreibt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentumsgesellschaft, die sich aus den Eigentümer:innen ergibt und richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Zum Gemeinschaftseigentum gehört das Grundstück oder zugehörige Teile eines Grundstücks, sowie Einrichtungen oder Anlagen.
  • Bei Eigentumswohnungen, besteht ein Unterschied bei der Notwendigkeit einer gesonderten Verwaltung, je nachdem ob Sie die Wohnung selbst nutzen oder diese vermieten. Bei Vermietung ist ein erfahrener Verwalter zu empfehlen, um Ihnen die Arbeit abzunehmen.
  • Beide WEG- und Sondereigentumsverwaltung haben Vor- und Nachteile. Ein großer Vorteil ist die Entlastung der Eigentümer:innen bzw. Vermieter:innen, oder bei Eigentumsverwaltung allgemein, die Entlastung der Wohnungseigentümer:innen. Die Verwaltungstätigkeit wird professionell erledigt und ein Werteerhalt, Zeitersparnis und Sicherheit ist gewiss. Nachteile sind die anfallenden Kosten und die Abgabe der Eigenverantwortung und Überwachung.

Unterscheide zwischen Sondereigentumsverwaltung und WEG-Verwaltung

Folgende Unterschiede bestehen zwischen den einzelnen Verwaltungen:

Sondereigentumsverwaltung (SEV)Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung)
Verwaltung von Sondereigentum, wie beispielsweise einzelner Eigentumswohnung.Verwaltung einzig von Gemeinschaftseigentums.
Die Wohnung ist Eigentum einer Miteigentümer:in oder juristischen Person, der jedoch nicht das gesamte Haus gehört.Die Immobilie gehört einer Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich. Dabei besitzen die Miteigentümer:innen nur einzelne Wohnungen.
Die Verwaltung kann von der Eigentümer:in selbst übernommen werden.Eine eigene Verwalter:in oder ein Team eines Hausverwaltungsunternehmens sollte engagiert werden bzw. obliegt die Verwaltung den Eigentümer:innen gemeinsam.
Die Aufgaben ergeben sich aus dem Verwaltervertrag, die analog zu den Aufgaben der Mietverwaltung sind. Sie werden zwischen Eigentümer:in und Verwalter:in definiert.Richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Für die Verwaltung von Sondereigentum ist nur die Sondereigentumsverwaltung zuständig.Die WEG-Verwaltung kann auch gleichzeitig die Sondereigentumsverwaltung sein, muss aber nicht.
Die Verwalter:in wird von der Eigentümer:in selbst bestimmt.Wohnungseigentümergemeinschaften bestimmen die Verwaltung gemeinsam über einen Mehrheitsbeschluss durch die Eigentümerversammlung (ETV).
Primäraufgaben sind Buchhaltung und Mieteinzug.Die WEG-Verwaltung unterliegt einer “ordnungsgemäßen Verwaltung”, die gemäß des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmten Pflichten unterliegt.
Sind zuständig für die Mieterkommunikation und Aufgaben der Mietverwaltung.Übernehmen die Vertretung der Gemeinschaft nach außen.
Führen Eigentümerversammlungen durch und setzen die gefassten Beschlüsse durch.
Übernehmen ggf. die Neuvermietung und Schlüsselübergabe.Führen den Eigentümerwechseln durch.
Kümmern sich um die Buchführung im Rahmen der Mietbuchhaltung mit Mahnwesen und Abgrenzung von umlagefähigen Kosten.Kümmern sich um die Buchführung nach WEG-Recht mit Einnahmen-Überschussrechnung für die Gemeinschaft.
Sind Ansprechpartner für Mieter:innen bei Schäden oder Problemen in der Wohnung.Übernehmen die technische Betreuung des Gebäudes als Ganzem, ausgenommen der Wohnungen und weiteren Sondereigentums.
Zuständig für Reporting (individuell zwischen Eigentümer:in und Verwaltung zu vereinbaren).Stellen Finanz- und Wirtschaftspläne für das kommende Jahr auf, sowie die Jahresabrechnung für das Vorjahr.
Nehmen Willenserklärungen (z.B. Kündigungen von Mietverträgen) durch die Mietenden entgegen, als Vertretung der Eigentümer:innen.Übernehmen die rechtliche Vertretung der Gemeinschaft nach außen und innen.
Kümmern sich um Mieteinzug und Mahnwesen bis hin zum Klageverfahren (nach Vereinbarung).Zuständig für den Einzug des Hausgeldes & Mahnwesen im Namen der Gemeinschaft bei säumigen Hausgeldern.
Setzen Gewährleistungs- und Versicherungsansprüche für die Eigentümer:innen durch.Setzen Gewährleistungs- und Versicherungsansprüchen für die Gemeinschaft durch.
Unterschiede zwischen WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung

Sondereigentumsverwaltung – und was als gesondertes Eigentum verwaltet wird

Sondereigentum bezeichnet den Teil einer Immobilie mit mehreren Eigentümer:innen, der expliziert nur einer Miteigentümer:in gehört.

Das klassische Beispiel ist die Eigentumswohnung, die direkt einer Eigentümer:in zurechenbar ist. Die Eigentümer:in einer solchen Wohnung sind gleichzeitig Mitglieder der Wohnungseigentümergesellschaft.

Das Gebäude an sich wird als gemeinschaftliches Eigentum bezeichnet, wozu etwa das Treppenhaus, das Dach, die Außenwände und, falls vorhanden, Fahrstuhl oder Gartenanlage gehören.

Diese Abgrenzung ergibt sich aus der Teilungserklärung, in der der Eigentümer die Aufteilung des Eigentums in Miteigentumsanteile bestätigt.

Die genauen Aufgaben der Sondereigentumsverwaltung ergeben sich aus dem Verwaltervertrag, sie sind analog zu den Aufgaben der Mietverwaltung.

Alles außerhalb des Sondereigentums wird von einer (eigenen) Hausverwaltung, die sogenannte Wohnungseigentumsverwaltung (kurz WEG-Verwaltung). Diese verwaltet das Gemeinschaftseigentum.

Häufig ist die WEG-Verwaltung auch gleichzeitig die Sondereigentumsverwaltung, dies muss jedoch nicht immer so sein. In der Praxis kann es vorkommen, dass dritte Verwaltungen, die nicht auch die WEG als Ganzen betreuen, die ausschließliche Betreuung des Sondereigentums ablehnen.

Der mitunter hohe Koordnationsaufwand, zwischen Eigentümer:in, Gemeinschaft, WEG-Verwaltung und Mieter:innen macht die Betreuung des einzelnen Sondereigentums zumeist unwirtschaftlich oder teuer.

Aufgaben der Sondereigentumsverwaltung

Die konkreten Aufgaben der Sondereigentumsverwaltung werden zwischen Eigentümer:in und Verwalter:in definiert.

Die Verwaltung in Zusammenhang mit der Wohnungseigentümergesellschaft muss sich nicht nur auf eine einzelnen Einheit beziehen, sondern kann auch eine Mehrzahl an Wohnungen oder Wohnungen unterschiedlicher Eigentümer:innen inkludieren.

So wie bei allen Verwaltungsarten können kaufmännische, rechtliche und technische Aufgaben in Bezug auf das Sondereigentum übernommen werden.

Hierzu gehören vor allem Wohnungen, die von den Eigentümer:innen vermietet werden. Primäraufgabe der SEV ist immer Buchhaltung und Mieteinzug. Weitere Aufgaben können die Mietersuche und, nach Absprache mit der Eigentümer:in, der letztendlichen Mietvertragsabschluss, der Kontakt bei Problemen und Beschwerden mit den Mieter:innen oder die Prüfung von Mietsteigerungspotenzialen sein.

Die Eigentümer:in kann die Sondereigentumsverwaltung grundsätzlich auch selbst übernehmen, denn hier muss im Gegensatz zur WEG-Verwaltung keine eigene Verwalter:in engagiert werden.

Wohnungseigentumsverwaltung – nicht nur Buchhaltung

Die Wohnungseigentumsverwaltung, auch WEG-Verwaltung genannt, beschreibt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentumsgesellschaft und richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Die Verwaltung einzelner Wohnung (Sondereigentum) ist dabei nicht die Aufgabe der Verwaltung.

Unter Gemeinschaftseigentum sind ein Grundstück oder zugehörige Teile eines Grundstücks sowie Einrichtungen oder Anlagen des Gebäudes zu verstehen, die nicht Sondereigentum sind bzw. der Gemeinschaft gehören.

Laut § 21 Abs. 1 des WEG obliegt die Verwaltung den Eigentümer:innen gemeinsam. Bei größeren Gemeinschaften (mit 8 oder mehr Wohnungen) sollte in jedem Fall eine externe Verwalter:in bestellt werden, um die Organisation zu vereinfachen.

Meist handelt es sich bei den Verwalter:innen nicht um einzelne Personen, sondern ein Team aus Mitarbeiter:innen eines Hausverwaltungsunternehmens, die für die unterschiedlichen Aufgaben zuständig sind.

Diese Mitarbeiter:innen werden Verwalter:innen bzw. Objektbetreuer:innen genannt.

Wohnungseigentümergemeinschaften bestimmten die Verwaltung gemeinsam über einen Mehrheitsbeschluss durch die Eigentümerversammlung (ETV).

Sollte keine zertifizierte Verwalter:in bestellt sein, so kann auf Verlangen von nur einer Eigentümer:in mit der Suche bzw. Bestellung begonnen werden.

Nach der WEG Reform aus dem Jahr 2020 haben die Miteigentümer:innen einer WEG das Recht auf eine zertifizierte Verwalter:in bzw. Verwaltung.

Eine Verwaltung durch eine Miteigentümer:in ist zwar möglich (Selbst-/Eigenverwaltung), allerdings nur, solange keine der Miteigentümer:innen eine professionelle bzw. zertifizierte Verwaltung verlangt.

Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung

Die WEG-Verwaltung unterliegt einer sogenannten ordnungsgemäßen Verwaltung, die gemäß § 21 des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmten Pflichten unterliegt.

Diese Pflichten beschreiben allgemeine Aufgaben, Regelungen und Vorkehrungen, die zu den Tätigkeiten jeder Mietverwaltung gehören.

Allgemein gehören zu diesen Verwaltungstätigkeiten die technische, kaufmännische und rechtliche Betreuung des Hauses, sodass die Eigentümer:innen entlastet sind.

Zusätzlich kommen allgemeine Verwaltungsaufgaben sowie finanzielle und wirtschaftliche Aufgaben dazu.

Somit handelt es sich nicht nur um reines Gebäudemanagement, eine enge Zusammenarbeit mit den Eigentümer:innen ist ebenso wichtig.

Zu den kaufmännischen Aufgaben gehören z.B. Buchführung, Abrechnungen, die Verwaltung von WEG-Fremdgeldkonten oder das Erstellen und Prüfen von Wirtschaftsplänen.

Die technischen Aufgaben belaufen sich u.a. auf die Organisation rund um mögliche Sanierungsarbeiten, Schäden, die Erfassung von Heizung, Wasser und Strom und die allgemeine Beobachtung und Prüfung der Objekte.

Zu den rechtliche Aufgaben zählen z.B. Verhandlungen mit Ämtern und die allgemeine rechtliche Vertretung der Eigentümergesellschaft.

Die organisatorischen Aufgaben drehen sich rund um Besprechungen, Listen, Protokolle und Termine, die gemeinsam mit den Eigentümer:innen stattfinden.

Mehr zu den Aufgaben einer Hausverwaltung finden Sie in unserem Ratgeber.

Die Vor- und Nachteile von Eigentumsverwaltungen

Vorteile von Eigentumsverwaltungen

Einer der größten Vorteile der Sondereigentumsverwaltung ist die Entlastung der Eigentümer:innen bzw. Vermieter:innen, oder bei Eigentumsverwaltung allgemein, die Entlastung der Wohnungseigentümer:innen.

Diese sparen sich so zum einen das direkte Mietmanagement, zum Anderen die vielen Arbeiten im Hintergrund, wie die Verwaltung von Dokumenten oder die Nacherfassung von Mietrückständen.

So erhalten Sie mit einer Verwaltung gleichzeitig auch Zeitersparnis, Sicherheit und Professionalität.

Als Wohnungseigentümer:in besitzen Sie mitunter nicht nur ein Mietobjekt, sondern mehrere, was auch umso mehr Aufwand mit sich bringt.

Durch eine Miet- oder Sondereigentumsverwaltung sparen Sie sich nicht nur viel Arbeit, Energie und Aufwand, sondern vor allem auch Zeit.

So haben Sie als Eigentümer die Möglichkeit, sich um andere wichtige Sachen zu kümmern, während die Verwaltung nicht zu kurz kommt.

Die Verwaltung von Objekten bedarf Expertise und professioneller Handhabung.

Bei einer Verwalter:in handelt es sich um eine professionell ausgebildete und erfahrene Fachkraft, die sich in diesem Gebiet auskennen. Sie beherrschen die verschiedenen Aspekte, Regelungen und Insights der Immobilienverwaltung, wodurch Fehler vermieden werden können.

Zudem ist durch regelmäßige und professionelle Instandhaltung der Werteerhalt des Immobilienobjektes gesichert.

Ein weiterer Vorteil ist die Sicherheit, die eine professionelle Verwaltung mit sich bringt. Neben der gesicherten Professionalität und gekonnten Instandhaltung spielt auch die Rechtssicherheit eine große Rolle.

Merke: Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung. Diese darf nur durch Steuerberater:innen und Rechtsanwält:innen erfolgen. Die Verwaltung ist jedoch stets über die aktuelle Rechtslage informiert, sodass Fehler im Vorfeld vermieden werden können.

Nachteile von Eigentumsverwaltungen

Gegenüber den Vorteilen einer professionellen Verwaltung gibt es nur wenige Nachteile.

Ein Nachteil sind die Kosten, die durch eine Verwaltung entstehen. Wird das Mietobjekt professionell verwaltet, so muss die Verwalter:in bzw. das Verwaltungsunternehmen bezahlt werden.

Bei professionellen Verwaltungen werden die Preise entsprechend des Leistungsumfangs und des Aufwandes bestimmt, da mit der Verwaltung viele Aufgaben entstehen und vor allem auch Zeit in Anspruch genommen wird.

Eine professionelle Mietverwaltung ist also mit Kosten verbunden. Dies muss jedoch auch im Verhältnis berechnet werden, je nachdem wie viel Zeit und Aufwand die Eigentümer:in ggf. selbst in die Verwaltung steckt.

Ein weiterer Nachteil ist die fehlende Nähe zu den Mieter:innen.

Um einen Überblick zu behalten, bekommen die Eigentümer:innen im Rahmen der SEV regelmäßige Reportings zur Mietentwicklung, Leerständen, etc.

Auch bei der WEG-Verwaltung haben die Beiräte, also die direkten Kontrollmechanismen der WEG, viele Möglichkeiten, die Verwaltung zu kontrollieren.

Trotzdem kann dies als Eigentümer:in auch ein Nachteil sein, vor allem dann, wenn man selbst den Überblick behalten und unter Umständen schnell einschreiten oder spontan mitbestimmen will.

Eine Eigentumsverwaltung stellt eine sinnvolle, einfache und sichere Möglichkeit für Eigentümer:innen dar, um ihre Immobilien verwalten zu lassen. Trotz anfallender Kosten und mehr Distanz zum Eigentum, sparen sich die Eigentümer:innen Zeit und vor allem Energie. Weniger Fehler können unterlaufen und man ist gegenüber rechtlichem abgesichert. Probleme werden geregelt und man kann sich anderen und wichtigen Aufgaben widmen.

FAQ:

Was macht eine WEG-Verwaltung?

Die WEG-Verwaltung bezeichnet die Wohnungseigentumsverwaltung und bezieht sich auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie beschreibt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentumsgesellschaft.

Unter Gemeinschaftseigentum versteht man ein Grundstück oder zugehörige Teile eines Grundstücks sowie Einrichtungen oder Anlagen.

Wer verwaltet bei einer WEG-Verwaltung und welche Pflichten hat der Verwalter?

Die WEG-Verwaltung kann sowohl von einer Einzelperson, wie z.B. eine Miteigentümer:in oder Drittperson, als auch von einem Verwaltungsunternehmen übernommen werden. Ein Unternehmen ist zu empfehlen, da sich hier verschiedene Mitarbeiter:innen um die unterschiedlichen Aufgaben kümmern können.

Wohnungseigentümergemeinschaften bestimmten diese Verwalter:innen gemeinsam über einen Mehrheitsbeschluss.

Allgemein gehören zu den Verwaltungstätigkeiten die technische, kaufmännische und rechtliche Betreuung des Wohnhauses, in dem sich Eigentumswohnungen befinden, sodass die Eigentümer:innen entlastet sind.

Welche Unterschiede bestehen zwischen der Sondereigentumsverwaltung und der Wohnungseigentumsverwaltung?

Als Sondereigentumsverwaltung (kurz: SEV) bezeichnet man die Verwaltung von Sondereigentum. Mit diesem Begriff ist beispielsweise eine Eigentumswohnung gemeint, wobei die Wohnung Eigentum einer Miteigentümer:in oder juristischen Person ist, dieser jedoch nicht das gesamte Wohnhaus gehört.

Für das Gesamtobjekt gibt es eine eigene Hausverwaltung, die sogenannte Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung). Diese verwaltet demnach das Gemeinschaftseigentum.

Welche Aufgaben umfasst die Sondereigentumsverwaltung?

Die Aufgaben einer Sondereigentumsverwaltung beziehen sich auf die kaufmännischen, rechtlichen und organisatorischen Bereiche.

Grundsätzlich umfasst das Verwalten von Sondereigentum also z.B. die Neuvermietung, das Forderungsmanagement, die Buchhaltung und Mieteingangskontrolle, die Erstellung von Nebenkostenabrechnung, Schriftverkehr, Abwicklung von Bauvorhaben, Unterstützung bei Notfällen und die technische Betreuung.

Was fällt alles unter Sondereigentum?

Als Sondereigentum wird das Eigentum bezeichnet, das nur einem Mieter bzw. Eigentümer gehört. Gemeinschaftseigentum gehört demnach nicht dazu. Das Eigentum beschreibt somit eine Eigentumswohnung, die den Wohnzweck vorsieht. Zudem können auch nicht zum Wohnzweck dienende Räume dazu zählen, wie z.B. ein Tiefgaragenstellplatz oder Lagerräume.

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Autor
Felix Ritschel
Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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