Abmahnung für Mieter:innen: Wann können Vermieter:innen abmahnen?

Inhaltsübersicht

Was passiert, wenn Mieter:innen sich nicht an die Hausordnung halten oder ihre Pflichten vernachlässigen? In solchen Fällen kann eine Abmahnung durch die Vermieter:in erfolgen. Doch was genau bedeutet eine Abmahnung für die Mieter:innen, wann ist sie fällig und welche Konsequenzen hat sie für Mietende?

  • Eine Abmahnung im Mietrecht ist eine formale Aufforderung, mit der Vermieter:innen Mieter:innen auf Pflichtverletzungen hinweisen und zur Verhaltensänderung auffordern.
  • Die rechtlichen Grundlagen für Abmahnungen sind im BGB geregelt, insbesondere in den §§ 543 und 573, und sie sind oft Voraussetzung für ordentliche oder fristlose Kündigungen.
  • Verstöße gegen die ordnende Hausordnung, wie Ruhestörungen oder die Vernachlässigung von Reinigungspflichten, können Abmahnungen nach sich ziehen und das Mietverhältnis belasten.
  • Mieter:innen können ebenfalls Abmahnungen gegenüber Vermieter:innen aussprechen, wenn diese ihre vertraglichen Pflichten, wie notwendige Reparaturen, nicht erfüllen. Bei ausbleibender Reaktion auf eine Abmahnung können Mieter:innen eine Mietminderung in Betracht ziehen, um Druck auszuüben und die Behebung von Mängeln zu erreichen.

Grundsätze / Zweck der Abmahnung für Mietende

Eine Abmahnung gegenüber einer Mieter:in dient mehreren Zwecken. Sie ist eine formale Aufforderung an die Mieter:in, ein bestimmtes Verhalten zu ändern oder zu unterlassen. Zudem schafft sie eine rechtliche Grundlage für mögliche weitere Schritte, wie eine Kündigung des Mietvertrages, falls das Fehlverhalten fortgesetzt wird oder die Pflichtverletzung weiterhin besteht. Die Abmahnung muss klar und präzise formuliert sein, um den Mieter:innen deutlich zu machen, welches Verhalten beanstandet wird und welche Konsequenzen bei Nichteinhaltung drohen.

Rechtliche Grundlagen

Die rechtlichen Grundlagen für Abmahnungen im Rahmen des Mietvertrages finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Eine Abmahnung ist Voraussetzung für die ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Vertragsverletzungen (§ 543 BGB – Mehr zur Kündigung von Mietverträgen). Wichtig ist, dass die Abmahnung schriftlich erfolgt und die beanstandeten Pflichtverletzungen konkret benannt werden. Nur so können Mieter:innen ihr Verhalten anpassen und zukünftige Konflikte vermeiden.

Vor allem die ordnende Hausordnung spielt eine wichtige Rolle bei der Abmahnung. Sie regelt das Zusammenleben der Mieter:innen und enthält Vorgaben zu Ruhezeiten, Nutzung von Gemeinschaftseigentum und anderen Aspekten des Alltags. Ein Verstoß gegen die Hausordnung kann daher eine Abmahnung nach sich ziehen. Die Hausordnung muss dazu Teil des Mietvertrages sein, nur so sind übertragene Pflichten aus dieser auch bindend für die Mietenden.

Eine Abmahnung ist somit nicht nur ein Instrument zur Durchsetzung von Mietvertragsklauseln, sondern auch zur Sicherstellung eines harmonischen Zusammenlebens im Mietobjekt.

Formelle Bedeutung der Abmahnung

Eine Abmahnung hat primär den Zweck, Mieter:innen auf ihr Fehlverhalten hinzuweisen und sie zur Korrektur dieses Verhaltens aufzufordern. Sie muss konkret die beanstandeten Pflichtverletzungen und die geforderte Verhaltensänderung benennen. Diese formelle Aufforderung ist ein notwendiger Schritt, um den Mieter:innen eine faire Chance zur Besserung zu geben. Fehlt eine solche Abmahnung, kann eine darauf basierende Kündigung unter Umständen unwirksam sein.

Folgen einer Mietabmahnung

Eine Abmahnung durch die Vermieter:in kann weitreichende Folgen für Mieter:innen haben. Sie dient nicht nur als Warnung, sondern kann auch die Grundlage für weitere rechtliche Schritte darstellen, insbesondere für die Kündigung des Mietvertrages.

Rechtliche Konsequenzen

  1. Erstmaßnahme vor der Kündigung: Eine Abmahnung der Mietenden ist in vielen Fällen die Vorstufe zur Kündigung. Sie schafft eine rechtliche Grundlage, auf der eine Kündigung aufgebaut werden kann, falls das beanstandete Verhalten nicht geändert wird. Dies gilt sowohl für ordentliche als auch für fristlose Kündigungen. Ein Verstoß gegen die Hausordnung, wie anhaltende Ruhestörungen oder die Vernachlässigung des Putzdienstes, kann zur Abmahnung und schließlich zur Kündigung führen.
  2. Fristlose Kündigung: Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB setzt in der Regel eine vorherige Abmahnung voraus. Ausnahmen bestehen nur in besonders schweren Fällen, wie erheblichen Mietrückständen, wo eine vorherige Abmahnung entbehrlich sein kann. Die Abmahnung muss deutlich machen, dass bei Fortsetzung des Fehlverhaltens eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses droht.
  3. Ordentliche Kündigung: Auch für eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB ist eine vorherige Abmahnung oft notwendig. Hierbei handelt es sich um Fälle, in denen Mieter:innen ihre vertraglichen Pflichten erheblich verletzt haben, aber die Verstöße nicht so schwerwiegend sind, dass sie eine fristlose Kündigung rechtfertigen würden. Beispielsweise können wiederholte, kleinere Verstöße gegen die Hausordnung oder regelmäßige, aber geringfügige Mietzahlungsverzögerungen zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Weitere rechtliche Schritte

Neben der Kündigung des Mietverhältnisses kann eine Abmahnung auch die Grundlage für weitere rechtliche Maßnahmen sein. Dies kann die Klage auf Unterlassung oder Schadensersatz umfassen. Bei fortgesetztem Fehlverhalten trotz Abmahnung kann die Vermieter:in eine gerichtliche Verfügung erwirken, um die Einhaltung der vertraglichen Pflichten zu erzwingen.

Auswirkungen auf das Mietverhältnis

  1. Vertrauensverlust: Eine Abmahnung signalisiert einen erheblichen Vertrauensverlust zwischen Vermieter:in und Mieter:in. Obwohl die abgemahnten Verstöße behoben werden, kann das Verhältnis dauerhaft belastet bleiben.
  2. Zukünftige Mietverhältnisse: Eine Abmahnung kann auch zukünftige Mietverhältnisse beeinflussen. Es ist unwahrscheinlich, dass die Vermietenden einer abgemahnten Mieter:in im Nachgang eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Auf das Fehlen einer solchen können zukünftige Vermieter:innen mit deutlicher Zurückhaltung reagieren, wenn es um den Abschluss neuer Mietverträge geht.
  3. Kosten und Auflagen: Neben den direkten rechtlichen Folgen können auch zusätzliche Kosten und Auflagen auf Mieter:innen zukommen. Auflagen können etwa zur Nachbesserung oder zur Behebung von Schäden entstehen, die durch das Fehlverhalten verursacht wurden.

Die genauen rechtlichen Grundlagen sind auch hier im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Gründe für eine Miet-Abmahnung

Eine Abmahnung von Mieter:innen kann aus verschiedenen Gründen erfolgen. Diese beziehen sich auf Verstöße gegen den Mietvertrag, die Hausordnung oder gesetzliche Pflichten. Eine detaillierte Auflistung und Erklärung der häufigsten Gründe für eine Miet-Abmahnung hilft, die möglichen Ursachen und Konsequenzen besser zu verstehen:

GrundBeschreibungKonsequenzen
RuhestörungWiederholte Störung der Ruhezeiten durch Lärm.Beeinträchtigung des Wohnfriedens, rechtliche Schritte.
MietrückständeVerzögerte oder ausbleibende Mietzahlungen.Finanzielle Belastung der Vermieter:in, fristlose Kündigung bei erheblichen Rückständen.
Vernachlässigung des ReinigungsdienstesNichtbeachtung der Reinigungs- und Putzpflichten in Gemeinschaftsbereichen.Verschmutzung und Unordnung, Belastung für andere Mieter:innen.
Störung des HausfriedensVerhalten, das den Hausfrieden erheblich stört.Verschlechterung des Wohnklimas, mögliche rechtliche Maßnahmen.
Unerlaubte UntervermietungVermietung der Wohnung oder Teilen davon ohne Erlaubnis der Vermieter:in.Vertragsbruch, mögliche Kündigung.
Haustierhaltung ohne ErlaubnisHaltung von Tieren trotz ausdrücklichem Verbot im Mietvertrag.Belästigung anderer Mieter:innen, rechtliche Konsequenzen.
Vermüllung der MietsacheAnsammlung von Müll und Unrat in der Wohnung oder auf dem Grundstück.Gesundheitsgefährdung, Geruchsbelästigung, mögliche fristlose Kündigung.
Beschädigung der MietsacheSachbeschädigung durch unsachgemäße Nutzung oder mutwillige Zerstörung.Verpflichtung zur Schadensbeseitigung, rechtliche Schritte.
Nichtbeachtung der HausordnungAllgemeine Verstöße gegen die in der Hausordnung festgelegten Regeln.Verschlechterung des Zusammenlebens, mögliche Abmahnungen.
Missachtung von SicherheitsvorschriftenNichtbeachtung von Brandschutz- und Sicherheitsvorschriften.Gefährdung der Sicherheit aller Bewohner:innen, rechtliche Maßnahmen.
Unerlaubte bauliche VeränderungenDurchführung von baulichen Veränderungen ohne Zustimmung der Vermieter:in.Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, mögliche Abmahnungen.
Übersicht der Gründe für eine Abmahnung der Mieter:innen im Rahmen eines Mietverhältnisses und ihre Folgen.

Abgemahnt wegen fehlender Mietzahlung

Eine Abmahnung kann erfolgen, wenn Mieter:innen ihre Mietzahlungen wiederholt oder erheblich verspätet leisten. Mietrückstände sind ein häufiger Grund für Abmahnungen, da sie eine wesentliche Vertragsverletzung darstellen. Die Abmahnung sollte die genaue Höhe der Rückstände und die Frist zur Nachzahlung beinhalten. Eine fristlose Kündigung kann folgen, wenn die Mietrückstände nicht beglichen werden.

Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung

Wenn Mieter:innen entgegen den vertraglichen Vereinbarungen Haustiere halten, kann dies zu einer Abmahnung führen. Diese muss den Verstoß klar benennen und die Mieter:innen auffordern, das Tier zu entfernen. Unerlaubte Tierhaltung kann zu Belästigungen anderer Bewohner:innen und zur Beschädigung der Mietsache führen, was die Abmahnung rechtfertigt.

Illegale Untervermietung

Das Untervermieten der Wohnung oder von Teilen davon ohne die Erlaubnis der Vermieter:in ist ein Vertragsverstoß und kann abgemahnt werden. Die Abmahnung sollte den Verstoß und die geforderte Handlung – in diesem Fall die Beendigung der Untervermietung – klar benennen. Illegale Untervermietung kann zur außerordentlichen Kündigung führen.

Unerlaubte bauliche Veränderung

Mieter:innen dürfen ohne Zustimmung der Vermieter:in keine baulichen Veränderungen an der Mietsache vornehmen. Dies umfasst Umbauten oder Einbauten, die die Struktur oder das Erscheinungsbild der Wohnung verändern. Eine Abmahnung wegen unerlaubter baulicher Veränderungen fordert die Rücknahme der Änderungen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Mehr zu den baulichen Veränderungen in einer WEG und welche privilegierten Maßnahmen auch Mietende durchsetzen lassen können, findet sich in unserem entsprechenden Ratgeber.

Unerlaubte gewerbliche Nutzung

Die Nutzung der Mietwohnung zu gewerblichen Zwecken, wenn dies vertraglich nicht erlaubt ist, kann ebenfalls abgemahnt werden. Die Abmahnung sollte die unerlaubte Nutzung genau benennen und die Mieter:innen auffordern, diese umgehend einzustellen. Unerlaubte gewerbliche Nutzung kann zu einer erhöhten Abnutzung der Wohnung und zu Beschwerden anderer Mieter:innen führen.

Wann die Abmahnung der Mietenden nicht notwendig ist

Eine Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung ist nicht immer erforderlich. In bestimmten Fällen, wie bei erheblichen Vertragsverletzungen oder bei Gefahr im Verzug, kann die Vermieter:in direkt eine fristlose Kündigung aussprechen. Beispiele hierfür sind erhebliche Mietrückstände, schwere Beschädigungen der Mietsache oder die nachhaltige Störung des Hausfriedens. In solchen Fällen entfällt die Notwendigkeit einer vorherigen Abmahnung.

Welche Möglichkeiten Vermietenden bei Mietrückständen zustehen, haben wir in unserem Ratgeber Mieter:in zahlt Miete nicht zusammengefasst.

Abmahnung wegen nicht eingehaltener Hausordnung

Die Hausordnung regelt die Grundsätze des Zusammenleben von Bewohnenden eines Mehrfamilienhauses und stellt ein harmonisches Miteinander und die Erledigung von Pflichten zum Erhalt der Sauberkeit und Ordnung in der Gemeinschaft sicher. Sie umfasst wichtige Aspekte wie Reinigungspflichten, Ruhezeiten, den Umgang mit Möbeln oder Gegenständen in Gemeinschaftsbereichen, die Entsorgung von Abfällen und das Halten von Tieren. Verstöße gegen die Hausordnung können daher schwerwiegende Konsequenzen nach sich ziehen, einschließlich einer Abmahnung durch die Vermieter:in.

  1. Nicht eingehaltener Reinigungspflichten: Die Hausordnung legt fest, welche Bereiche von den Mieter:innen zu reinigen sind, z.B. Treppenhaus, Flur oder Gemeinschaftsräume. Vernachlässigung dieser Reinigungspflichten führt zu Unordnung und erhöhtem Reinigungsaufwand für andere Mieter:innen. Konsequenzen: Eine Vernachlässigung der Reinigungspflichten kann eine Abmahnung zur Folge haben, die die Mieter:innen auffordert, ihren Pflichten nachzukommen und bei wiederholtem Verstoß eine Kündigung nach sich ziehen kann.
  2. Ruhestörung: Ruhezeiten sind festgelegte Zeiträume, in denen Lärm auf ein Minimum reduziert werden muss, um die Nachtruhe und das Wohlbefinden aller Bewohner:innen zu gewährleisten. Typische Ruhezeiten sind häufig von 22:00 Uhr bis 7:00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen ganztägig. Konsequenzen: Regelmäßige oder anhaltende Ruhestörungen, wie laute Musik oder Partys während der Ruhezeiten, können zu einer Abmahnung führen. Wiederholte Verstöße können rechtliche Schritte und letztlich die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben.

Beispiel für eine Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Hausordnung

Ein typisches Beispiel für eine Abmahnung könnte wie folgt aussehen:


Betreff: Abmahnung wegen Nichteinhaltung der Hausordnung

Sehr geehrte:r [Name der Mieter:in],

leider mussten wir feststellen, dass Sie wiederholt gegen die in der Hausordnung, welche Sie als Teil des Mietvertrages mit unterzeichnet und akzeptiert haben, festgelegten Pflichten verstoßen haben. Insbesondere wurde die Reinigung des Treppenhauses an den Ihnen zugewiesenen Tagen (XX.XX.2024 & XX.XX.2024) nicht durchgeführt. Zudem gab es wiederholt Beschwerden über Ruhestörungen an den Tagen XX.XX.2024 & XX.XX.2024 in Ihrer Wohnung während der Ruhezeiten.

Gemäß § 543 BGB und unserer Hausordnung, als Teil des Mietvertrages, sind Sie verpflichtet, diese Pflichten einzuhalten. Wir fordern Sie daher auf, diese Verstöße umgehend zu unterlassen und zukünftig die Hausordnung einzuhalten. Bei weiteren Verstößen sehen wir uns gezwungen, rechtliche Schritte einzuleiten, die bis zur Kündigung Ihres Mietvertrages reichen können.

Mit freundlichen Grüßen,

[Unterschrift der Vermieter:in]

[Name der Vermieter:in]


Formvorschriften für eine Abmahnung

Eine Abmahnung im Mietrecht muss bestimmten Formvorschriften entsprechen, um rechtlich wirksam zu sein. Diese Vorschriften stellen sicher, dass die Abmahnung klar und eindeutig ist und den Mieter:innen eine faire Chance gibt, ihr Verhalten zu korrigieren. Hier werden die wesentlichen Anforderungen und die Zustellung einer Abmahnung ausführlich erläutert.

Schriftform der Abmahnung

Eine Abmahnung sollte grundsätzlich schriftlich erfolgen, auch wenn mündliche Abmahnungen rechtlich zulässig ist. Die Schriftform bietet jedoch den Vorteil, dass der Inhalt der Abmahnung dokumentiert und im Streitfall nachgewiesen werden kann. Die schriftliche Abmahnung sollte folgende Elemente enthalten:

  1. Bezeichnung als Abmahnung: Die Abmahnung muss klar als solche bezeichnet werden, um Missverständnisse zu vermeiden. Dies kann bereits in der Betreffzeile des Schreibens erfolgen.
  2. Konkrete Beschreibung des Fehlverhaltens: Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten konkret und detailliert beschreiben. Pauschale oder allgemeine Aussagen sind nicht ausreichend. Es sollte genau angegeben werden, welche Pflichten verletzt wurden und wann dies geschah.
  3. Aufforderung zur Verhaltensänderung: Die Mieter:in muss aufgefordert werden, das beanstandete Verhalten zu ändern oder zu unterlassen. Es sollte klar formuliert sein, welches Verhalten erwartet wird, um den Verstoß zu beheben.
  4. Androhung von Konsequenzen: Die Abmahnung sollte die möglichen rechtlichen Konsequenzen bei weiterem Fehlverhalten klar benennen, wie z.B. die Kündigung des Mietverhältnisses. Diese Androhung ist notwendig, um die Ernsthaftigkeit der Abmahnung zu unterstreichen.

Zustellung der Abmahnung

Die Zustellung der Abmahnung ist ein weiterer wichtiger Aspekt. Damit die Abmahnung rechtlich wirksam ist, muss sie den Mieter:innen nachweislich zugehen. Folgende Methoden sind hierbei gängig:

  1. Einwurfeinschreiben: Die Abmahnung wird per Einwurfeinschreiben verschickt. Hierbei wird dokumentiert, dass das Schreiben in den Briefkasten der Mieter:in eingeworfen wurde. Dies gilt rechtlich als zugestellt bzw. im Zugriffsbereich des Mietenden eingegangen, auch wenn die Mieter:in das Schreiben nicht persönlich entgegennimmt.
  2. Übergabeeinschreiben: Bei dieser Methode muss die Mieter:in die Abmahnung persönlich entgegennehmen und den Empfang bestätigen. Diese Methode bietet eine höhere Sicherheit, kann aber bei Verweigerung der Annahme problematisch sein.
  3. Einschrieben mit Rückschein: Analog zum Einschreiben mit Übergabeschein, quittiert auch hier die Mietende den Zugang des Schreibens. Die unterschriebene Empfangsbestätigung geht dann zurück an den Absendenden.
  4. Persönliche Übergabe: Die Abmahnung kann auch persönlich übergeben werden, idealerweise in Anwesenheit von Zeugen. Diese Methode bietet den Vorteil, dass der Empfang unmittelbar bestätigt werden kann.
  5. Zustellung durch Gerichtsvollzieher: In besonders schwierigen Fällen kann die Abmahnung auch durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden. Dies stellt sicher, dass die Zustellung dokumentiert und rechtlich unanfechtbar ist.

Mieter:in reagiert nicht auf Abmahnung

Wenn Mieter:innen auf eine Abmahnung nicht reagieren, kann dies ernsthafte Konsequenzen haben. Die Vermieter:in hat in diesem Fall mehrere rechtliche Optionen, um auf das fortgesetzte Fehlverhalten zu reagieren.

Eine Möglichkeit ist, eine erneute Abmahnung zu versenden. Diese sollte noch einmal klar die Pflichtverletzung und die geforderte Verhaltensänderung benennen sowie die Konsequenzen bei weiterem Verstoß. Wenn die Pflichtverletzung erheblich ist und die Mieter:in trotz Abmahnung keine Änderung zeigt, kann eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB ausgesprochen werden. Dies setzt jedoch voraus, dass die Mieter:in eine wesentliche Vertragsverletzung begangen hat, wie z.B. erhebliche Mietrückstände oder fortgesetzte Ruhestörungen.

Bei weniger gravierenden Verstößen kann eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB erfolgen. Diese erfordert in der Regel ebenfalls eine vorherige Abmahnung und eine angemessene Kündigungsfrist. Die Vermieter:in kann zusätzlich gerichtliche Maßnahmen ergreifen, wie eine Klage auf Unterlassung oder Schadensersatz.

Ein gerichtliches Verfahren kann notwendig sein, um das Verhalten der Mieter:in zu ändern oder entstandene Schäden zu kompensieren.

Es ist wichtig, dass die Vermieter:in alle Schritte sorgfältig dokumentiert. Jede Abmahnung sollte schriftlich erfolgen und der Zugang nachgewiesen werden, zum Beispiel durch Einwurfeinschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen. Diese Dokumentation ist entscheidend, falls es zu einem gerichtlichen Verfahren kommt.

Missverständnisse oder Kommunikationsprobleme können ebenfalls zu einer fehlenden Reaktion der Mieter:in führen. Die Vermieter:in sollte sicherstellen, dass die Abmahnung klar und verständlich formuliert ist und die Konsequenzen unmissverständlich dargestellt werden. In manchen Fällen kann ein persönliches Gespräch helfen, die Situation zu klären und eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Es kann ratsam sein, rechtliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle Maßnahmen korrekt durchgeführt werden. Eine Anwalt:in für Mietrecht kann bei der Formulierung der Abmahnungen und der Durchführung weiterer rechtlicher Schritte hilfreich sein.

Unterstützung durch die Mietverwaltung bei der Abmahnung

Eine professionelle Mietverwaltung kann Eigentümer:innen erheblich bei der Abmahnung von Mieter:innen unterstützen. Die Hauptaufgaben einer Mietverwaltung umfassen das sogenannte Mietermanagement, Mietinkasso und oft auch die rechtliche Vertretung der Eigentümer:innen. Diese Dienstleistungen bieten eine umfassende Unterstützung und Entlastung für Vermieter:innen.

Aufgaben der Mietverwaltung

  1. Mietermanagement: Das Mietermanagement umfasst die Betreuung und Verwaltung der Mieter:innen. Dies beinhaltet die Überwachung der Einhaltung der Hausordnung, die Bearbeitung von Beschwerden und die Kommunikation mit den Mieter:innen. Die Mietverwaltung sorgt dafür, dass alle Parteien über ihre Rechte und Pflichten informiert sind und trägt zur Lösung von Konflikten bei.
  2. Mietinkasso: Die Mietverwaltung übernimmt das Einziehen der Miete und die Verwaltung der Mietzahlungen. Bei Zahlungsverzug der Mieter:innen kümmert sich die Verwaltung um Mahnungen und das Inkasso ausstehender Beträge. Dies schließt die Abmahnung bei Mietrückständen ein, um rechtzeitig auf Zahlungsprobleme aufmerksam zu machen und Maßnahmen zur Sicherung der Mietzahlungen zu ergreifen.
  3. Rechtliche Vertretung: Eine Mietverwaltung kann auch die rechtliche Vertretung der Vermieter:innen übernehmen. Dies bedeutet, dass sie im Namen der Eigentümer:innen rechtliche Schritte einleiten und Willenserklärungen abgeben kann. Dazu gehört auch die formelle Abmahnung von Mieter:innen bei Verstößen gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung. Die Verwaltung stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen und Formalitäten korrekt eingehalten werden, um die Wirksamkeit der Abmahnungen zu gewährleisten.

Umfang der Dienstleistungen

Der genaue Umfang der Dienstleistungen, die eine Mietverwaltung übernimmt, wird im Verwaltervertrag zwischen der Vermieter:in und der Verwaltung festgelegt. Dieser Vertrag regelt detailliert, welche Aufgaben die Verwaltung im Namen der Vermieter:in übernimmt und in welchem Umfang. Zu den typischen Aufgaben der Hausverwaltung, die in solchen Verträgen geregelt sein können, gehören:

  • Überwachung der Einhaltung der Hausordnung
  • Verwaltung und Dokumentation von Mietzahlungen
  • Durchführung von Mahn- und Inkassoverfahren
  • Abmahnung und Kündigung von Mietverträgen bei Vertragsverletzungen
  • Vertretung der Vermieter:innen in rechtlichen Angelegenheiten

Vorteile der Unterstützung durch die Mietverwaltung

  1. Entlastung der Vermieter:innen: Die Mietverwaltung nimmt den Eigentümer:innen viele administrative und rechtliche Aufgaben ab, was eine erhebliche Entlastung bedeutet. Dadurch können sich die Vermieter:innen auf andere Aspekte ihrer Immobilienverwaltung konzentrieren oder ihre Zeit anderweitig nutzen.
  2. Professionelle Abwicklung: Durch die Expertise und Erfahrung der Mietverwaltung werden Abmahnungen und andere rechtliche Schritte professionell und rechtskonform abgewickelt. Dies erhöht die Effektivität der Maßnahmen und minimiert das Risiko von Fehlern, die zu unwirksamen Abmahnungen oder rechtlichen Problemen führen könnten.
  3. Verbesserung des Mietverhältnisses: Eine professionelle Mietverwaltung kann zur Verbesserung des Mietverhältnisses beitragen, indem sie Konflikte frühzeitig erkennt und lösungsorientiert handelt. Dies schafft ein harmonisches Zusammenleben und sorgt dafür, dass alle Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen und respektieren.

Fristlose Kündigung ohne Abmahnung der Mietenden

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ist nur in bestimmten, besonders schwerwiegenden Fällen möglich.

Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung kann erfolgen, wenn das Fehlverhalten der Mieter:in so schwerwiegend ist, dass der Vermieter:in die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Typische Gründe hierfür sind:

  1. Erhebliche Mietrückstände: Mieter:innen, die mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen im Verzug sind oder über einen längeren Zeitraum hinweg einen erheblichen Teil der Miete nicht gezahlt haben, können ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden. Weitere Details zu diesem Thema finden sich in unserem Beitrag „Mieter:in zahlt Miete nicht“.
  2. Schwere Vertragsverletzungen: Dazu gehören schwerwiegende Verstöße gegen den Mietvertrag, wie z.B. erhebliche Beschädigungen der Mietsache, wiederholte und grobe Ruhestörungen oder die Nutzung der Mietwohnung zu illegalen Zwecken.
  3. Gefährdung der Gesundheit oder Sicherheit: Wenn das Verhalten der Mieter:in die Gesundheit oder Sicherheit anderer Bewohner:innen oder des Vermieter:in gefährdet, ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung gerechtfertigt. Dies könnte z.B. bei vorsätzlicher Brandstiftung oder grober Vernachlässigung der Sorgfaltspflichten der Fall sein.

Rechtliche Grundlagen und Prozess

Die rechtlichen Grundlagen für eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung sind in § 543 BGB festgelegt. Eine solche Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund klar und detailliert benennen. Die Kündigung muss unverzüglich nach Kenntnis des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden, um ihre Wirksamkeit nicht zu verlieren.

Besonderheiten und Vorsichtsmaßnahmen

Es ist wichtig, dass die Vermieter:in bei der fristlosen Kündigung ohne Abmahnung alle gesetzlichen Vorgaben strikt einhält. Dazu gehört nicht nur die Einhaltung der Formvorschriften, sondern auch die korrekte und rechtzeitige Dokumentation der Kündigungsgründe.

AnforderungBeschreibung
Schriftliche FormDie Kündigung muss schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind nicht rechtswirksam.
Kündigungsgrund benennenDer genaue Grund für die fristlose Kündigung muss im Kündigungsschreiben detailliert und klar benannt werden.
Unverzügliche AusspracheDie Kündigung muss unverzüglich, d.h. ohne schuldhafte Verzögerung, nach Kenntnis des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden.
Dokumentation der KündigungsgründeSämtliche Gründe und Nachweise für die Kündigung müssen korrekt und vollständig dokumentiert werden, z.B. durch Fotos, Zeugenberichte oder Schriftverkehr.
Rechtzeitige / Nachweisbare ZustellungDas Kündigungsschreiben muss der Mieter:in rechtzeitig zugestellt werden. Bevorzugte Zustellmethoden sind Einwurfeinschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen.
Rechtsgrundlagen einhaltenDie Kündigung muss auf einer rechtlich anerkannten Grundlage basieren, wie z.B. § 543 BGB bei erheblichen Mietrückständen oder einer anderen schweren Vertragsverletzungen.
Berücksichtigung von HärtefällenIn besonderen Härtefällen, z.B. Krankheit oder fortgeschrittenes Alter der Mieter:in, müssen die gesetzlichen Schutzvorschriften beachtet werden.
BeweissicherungAlle relevanten Beweise sollten gesichert werden, um im Falle eines gerichtlichen Verfahrens die Kündigungsgründe belegen zu können.
Rechtliche BeratungEs kann sinnvoll sein, rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle formellen und gesetzlichen Anforderungen korrekt eingehalten werden.
Anforderungen für eine fristlose Kündigung von Mietverhältnissen ohne Abmahnung durch die Wohnungseigentümer:in.

Fehler in diesem Prozess können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist und möglicherweise rechtliche Konsequenzen für die Vermieter:in nach sich zieht.

Abmahnung durch die Mietende

Mieter:innen können ebenfalls Abmahnungen gegenüber der Vermieter:in aussprechen, wenn diese ihre Pflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllen. Hier sind einige häufige Gründe für eine Abmahnung durch die Mietende, kurz erläutert:

  1. Mängel in der Mietsache: Wenn die Vermieter:in erforderliche Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen nicht durchführt, können Mieter:innen dies abmahnen. Dies betrifft insbesondere undichte Fenster, defekte Heizungen oder Schimmelbildung ohne eigenes Verschulden (siehe „Richtiges Heizen und Lüften“).
  2. Vertragsverletzungen: Bei Verstößen gegen den Mietvertrag, wie z.B. unzulässigen Besuchen der Vermietenden zur Wohnungsbesichtigung ohne Ankündigung, können Mieter:innen die Vermieter:in abmahnen.
  3. Unzureichende Heiz- und Betriebskostenabrechnung: Wenn die Heiz- oder Betriebskostenabrechnungen nicht korrekt oder fristgerecht erstellt werden, können Mieter:innen eine Abmahnung aussprechen, um eine ordnungsgemäße Abrechnung zu verlangen. Mehr zu den Inhalten Nebenkostenabrechnung findet sich in unserem entsprechenden Ratgeber.
  4. Ruhestörung durch die Vermieter:in: Sollte die Vermieter:in selbst oder durch ihre Beauftragten wiederholt gegen die Ruhezeiten verstoßen, können Mieter:innen dies abmahnen und eine Änderung des Verhaltens einfordern.

Ausbleibende Reaktion der Vermieter:in

Wenn die Vermieter:in auf eine Abmahnung der Mieter:innen nicht reagiert, bleibt den Mieter:innen oft nur eine Möglichkeit, um Druck auszuüben: die Mietminderung.

Was ist eine Mietminderung?

Eine Mietminderung ist das gesetzlich verankerte Recht der Mieter:innen, die Miete zu reduzieren, wenn die Mietsache erhebliche Mängel aufweist, die den Gebrauch der Wohnung einschränken. Die Grundlage hierfür findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 536 und 536a BGB. Die Mietminderung soll sicherstellen, dass Mieter:innen nicht den vollen Mietpreis zahlen müssen, wenn die gemietete Wohnung nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand ist.

Voraussetzungen für eine Mietminderung

  1. Vorliegen eines Mangels: Der Mangel muss die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigen. Dies kann beispielsweise durch undichte Fenster, Heizungsausfall im Winter, Schimmelbefall oder erhebliche Lärmbelästigung geschehen.
  2. Kein Verschulden der Mieter:in: Der Mangel darf nicht durch die Mieter:in selbst verursacht worden sein. Eigenverschulden schließt das Recht auf Mietminderung aus.
  3. Mangelanzeige an die Vermieter:in: Der Mangel muss der Vermieter:in unverzüglich gemeldet werden. Diese Anzeige sollte schriftlich erfolgen und den Mangel sowie die Beeinträchtigung klar beschreiben.

Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Eine pauschale Regelung gibt es nicht, die genaue Höhe muss im Einzelfall bestimmt werden. Im Zweifel sollte hierzu der örtliche Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht zurate gezogen werden.

Wann sollte eine Mietminderung in Betracht gezogen werden?

Eine Mietminderung kann in Betracht gezogen werden, wenn die Vermieter:in trotz Abmahnung ihrer Pflicht zur Beseitigung von Mängeln oder anderen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn notwendige Reparaturen nicht durchgeführt werden oder wenn gravierende Mängel bestehen, die den Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigen.

Vorgehen bei der Mietminderung:

  • Dokumentation: Alle Mängel sollten dokumentiert und die Korrespondenz mit der Vermieter:in festgehalten werden. Fotos, Zeugenberichte und schriftliche Mängelanzeigen sind hilfreich.
  • Schriftliche Ankündigung: Die Mieter:in sollte die Mietminderung schriftlich ankündigen und die Gründe dafür genau benennen.
  • Höhe der Mietminderung: Die Höhe der Mietminderung muss angemessen sein und richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung.
  • Rechtliche Beratung: Es ist je nach Situation sinnvoll, eine rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die Mietminderung korrekt durchzuführen und mögliche rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Durch die Mietminderung können Mieter:innen auf das Ausbleiben von Reaktionen der Vermieter:in reagieren und einen Anreiz zur Beseitigung der Mängel schaffen.

Fazit

Eine Abmahnung im Mietrecht ist ein wesentliches Instrument zur Durchsetzung der vertraglichen Pflichten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen. Sie ermöglicht beiden Parteien, auf Verstöße aufmerksam zu machen und eine Verhaltensänderung einzufordern.

Während Vermieter:innen Abmahnungen für Verstöße wie Mietrückstände, Ruhestörungen oder unerlaubte Untervermietung aussprechen können, haben auch Mieter:innen das Recht, Vermieter:innen bei Vernachlässigung von Instandhaltungsmaßnahmen oder anderen Vertragsverletzungen abzumahnen.

Eine fehlende Reaktion auf eine Abmahnung kann weitreichende Konsequenzen haben, wie die Kündigung des Mietverhältnisses oder die Durchsetzung einer Mietminderung. Die Einhaltung der formalen Anforderungen und die rechtzeitige Zustellung der Abmahnung sind dabei von entscheidender Bedeutung, um deren Wirksamkeit sicherzustellen.

FAQ

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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