Was passiert, wenn eine Mieter:in stirbt mit dem Mietvertrag und der Mietwohnung? Endet der Mietvertrag automatisch? Was tun mit den Möbeln und persönlichen Dingen der Mietenden? Diese Fragen stellen sich nicht nur Angehörige, sondern auch Vermieter:innen.
Auch für solch schwere Situationen und Schicksale gibt es klare gesetzliche Regelungen, die bestimmen, wie in solchen Situationen zu verfahren ist. Doch was genau sieht das Gesetz vor und welche Schritte müssen Vermieter:innen und Erb:innen beachten? Alle Antworten befinden sich in diesem Ratgeber.
Kernaussagen Mieter:in stirbt
- Mietvertrag beim Tod: Beim Tod einer Mieter:in geht der Mietvertrag automatisch auf die Erb:innen über und endet nicht von selbst. Erb:innen müssen die Vermieter:innen unverzüglich über den Todesfall informieren und entscheiden, wie mit dem Mietvertrag verfahren wird.
- Mietkaution und Nachzahlungen: Die Mietkaution bleibt bis zur ordnungsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses bestehen, und Erb:innen sind für eventuelle Nachzahlungen verantwortlich.
- Vorrecht von Ehepartner:innen und Mitbewohner:innen: Ehepartner:innen und Mitbewohner:innen haben ein Vorrecht, in den Mietvertrag einzutreten, müssen dies aber innerhalb eines Monats mitteilen.
- Kündigungsrechte: Erb:innen können den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todesfalls mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Vermieter:innen können den Mietvertrag aus wichtigem Grund mit einer dreimonatigen Frist kündigen.
- Nicht verwandte Mitbewohner:innen: Wenn nicht verwandte Mitbewohner:innen nicht im Mietvertrag stehen, müssen sie sich mit den Erb:innen einigen, um weiterhin in der Wohnung bleiben zu können.
Übergang Mietverträge auf Erben wenn Mieter:in stirbt
Beim Tod einer Mieter:in geht der Mietvertrag automatisch auf die Erbenden über. Dies bedeutet, dass diese in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags eintreten, sprich die Wohnung nutzen dürfen und die Miete entrichten müssen. Der Gesetzgeber sieht vor, dass der Mietvertrag nicht automatisch endet, sondern weitergeführt wird, um einen nahtlosen Übergang und rechtliche Klarheit zu gewährleisten.
Die Erb:innen müssen die Vermieter:innen unverzüglich über den Todesfall informieren und klären, wie mit dem Mietvertrag weiter verfahren werden soll.
Die Erbenden sind, sofern sie die Wohnung nicht auf gleiche Art weiter nutzen wollen, auch für die Räumung der Wohnung und die Verwaltung des Nachlasses verantwortlich.
Die Mietkaution bleibt bestehen und wird erst nach finaler Beendigung des Mietverhältnisses und der Durchführung einer Abnahme durch die Vermieter:innen zurückgezahlt. Ebenso sind die Erb:innen für eventuelle Nachzahlungen oder Rückerstattungen aus der Betriebskostenabrechnung verantwortlich (§ 563 BGB – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters).
Ende des Mietverhältnisses im Sterbefall
Wenn eine Mieter:in stirbt, besteht die Möglichkeit, dass der Mietvertrag von den verbleibenden Mitbewohner:innen oder dem Ehepartner:in fortgesetzt wird. Dies ist ein wichtiger Schutzmechanismus, um sicherzustellen, dass die verbleibenden Bewohner:innen nicht plötzlich ohne Wohnung dastehen.
Ehegatt:innen und Lebenspartner:innen
Ehegatt:innen und eingetragene Lebenspartner:innen haben ein gesetzliches Vorrecht, den Mietvertrag zu übernehmen. Sie müssen den Vermieter:innen innerhalb eines Monats nach dem Todesfall mitteilen, dass sie den Mietvertrag fortsetzen möchten.
Rechte und Pflichten
Mit der Fortsetzung des Mietvertrags übernehmen die verbleibenden Mitbewohner:innen oder der Ehepartner:in alle Rechte und Pflichten, die zuvor die verstorbene Mieter:in hatte. Dazu gehören:
- die Zahlung der Miete,
- die Einhaltung der Hausordnung,
- Leitungen der Pflichten, wie Treppenhausreinigungen, welche im Rahmen des Mietvertrags vereinbart wurden und
- die Verantwortung für den Zustand der Wohnung.
Es ändert sich im Mietverhältnis grundsätzlich nichts außer der Person, die die Vertragspartei gegenüber den Vermieter:innen ist.
Unterstützung durch die Mietverwaltung
In solchen schwierigen Zeiten kann die Mietverwaltung eine wertvolle Unterstützung bieten. Sie kann bei der Abwicklung der Formalitäten helfen und sicherstellen, dass alle Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten informiert sind.
Möglichkeiten zum Übergang von Mietverhältnissen im Sterbefall
| Szenario | Wer kündigt? | Kündigungsfrist | Gesetzliche Grundlage |
|---|---|---|---|
| Erb:innen treten nicht in den Mietvertrag ein | Erb:innen | 1 Monat nach Kenntnisnahme des Todesfalls, 3 Monate Kündigungsfrist | § 563, § 580 BGB |
| Mitbewohner:innen treten nicht in den Mietvertrag ein | Erb:innen oder Mitbewohner:innen | 1 Monat nach Kenntnisnahme des Todesfalls, 3 Monate Kündigungsfrist | § 563, § 580 BGB |
| Erb:innen kündigen den Mietvertrag | Erb:innen | 3 Monate Kündigungsfrist | § 580 BGB |
| Vermieter:innen kündigen den Mietvertrag aus wichtigem Grund | Vermieter:innen | 3 Monate Kündigungsfrist | § 563a BGB |
| Kein Eintritt von Mitbewohner:innen oder Erb:innen und keine Kündigung durch Erb:innen oder Vermieter:innen | Automatisches Ende nach Kündigung durch Vermieter:innen oder Erb:innen | 3 Monate Kündigungsfrist | § 563, § 580 BGB |
Erb:innen / Mitbewohner:innen treten nicht in den Mietvertrag ein
Wenn die Erb:innen nicht in den Mietvertrag eintreten möchten, haben sie das Recht, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen. Dies muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todesfalls geschehen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate. Dies ermöglicht es den Erb:innen, den Haushalt der Verstorbenen aufzulösen und die Wohnung zu räumen. Diese Regelung ist in § 563 BGB und § 580 BGB festgelegt.
Falls die Verstorbene mit anderen Personen (wie Ehepartner:innen, eingetragenen Lebenspartner:innen oder Kindern) zusammengelebt hat, haben diese ein Vorrecht, in den Mietvertrag einzutreten. Sie müssen dies den Vermieter:innen innerhalb eines Monats nach dem Todesfall mitteilen. Wenn sie dieses Vorrecht nicht wahrnehmen, geht der Mietvertrag auf die Erb:innen über, die dann ebenfalls das Recht haben, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen. Auch hier gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, gemäß § 563 BGB und § 580 BGB.
Szenarien für nicht verwandte Mitbewohner:innen
- Beide Personen stehen im Mietvertrag:
- Situation: Wenn sowohl die verstorbene Person als auch die nicht verwandte Mitbewohner:in im Mietvertrag stehen, bleibt der Mietvertrag für die überlebende Mietpartei bestehen.
- Eintritt der Erb:innen: Die Erb:innen treten anstelle der verstorbenen Person in den Mietvertrag ein. Die nicht verwandte Mitbewohner:in hat weiterhin das Recht, in der Wohnung zu bleiben.
- Kündigung durch Erb:innen: Die Erb:innen können den Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, sofern sie nicht in den Mietvertrag eintreten möchten.
- Nicht verwandte Mitbewohner:in steht nicht im Mietvertrag:
- Situation: Wenn die nicht verwandte Mitbewohner:in nicht im Mietvertrag steht, hat sie kein automatisches Anrecht auf die Wohnung.
- Einvernehmliche Einigung: Die nicht verwandte Mitbewohner:in muss sich mit den Erb:innen einigen, um weiterhin in der Wohnung bleiben zu können. Eine vertragliche Vereinbarung mit den Erb:innen oder den Vermieter:innen ist erforderlich.
- Rechte der Erb:innen: Die Erb:innen haben das Recht, den Mietvertrag unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen oder selbst in die Wohnung einzuziehen.
Rechtliche Grundlage und Pflichten
- Gesetzliche Grundlage: Die gesetzlichen Regelungen zu diesem Thema sind in § 563 BGB und § 580 BGB festgehalten. Diese Paragrafen regeln den Eintritt in den Mietvertrag und die Kündigungsfristen im Todesfall einer Mieter:in.
- Pflichten der verbleibenden Parteien: Sowohl die verbleibende Mietpartei (falls im Mietvertrag) als auch die Erb:innen übernehmen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, einschließlich der Mietzahlung und der Einhaltung der Hausordnung.
Besondere Erwägungen
- Schutz des Wohnraums: Für die nicht verwandte Mitbewohner:in, die nicht im Mietvertrag steht, ist es wichtig, frühzeitig Gespräche mit den Erb:innen und Vermieter:innen zu führen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.
- Vermeidung von Konflikten: Klare Kommunikation und rechtzeitige Einigungen können helfen, Konflikte und Unsicherheiten bezüglich des Mietverhältnisses nach dem Todesfall zu vermeiden.
Unverheiratete Paare und andere Mitbewohner:innen
Unverheiratete Paare und andere Personen, die mit der verstorbenen Mieter:in zusammengelebt haben, haben ebenfalls das Recht, in den Mietvertrag einzutreten. Dies erfolgt allerdings unter bestimmten Bedingungen:
- Voraussetzung für den Eintritt: Sie müssen dem Vermieter:innen innerhalb eines Monats nach dem Todesfall mitteilen, dass sie den Mietvertrag fortsetzen möchten. Dieses Vorrecht haben sie jedoch nur, wenn sie bereits im Mietvertrag als Mitbewohner:innen eingetragen sind oder nachweisen können, dass sie mit der verstorbenen Person in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben.
- Reihenfolge des Eintritts: Wenn sowohl unverheiratete Partner:innen als auch andere Mitbewohner:innen in Betracht kommen, haben sie Priorität vor den Erb:innen, jedoch nach Ehepartner:innen und eingetragenen Lebenspartner:innen.
Szenarien für unverheiratete Paare und Mitbewohner:innen
- Unverheiratete Partner:innen treten in den Mietvertrag ein:
- Wer kündigt?: Unverheiratete Partner:innen
- Kündigungsfrist: 1 Monat nach Kenntnisnahme des Todesfalls, 3 Monate Kündigungsfrist
- Gesetzliche Grundlage: § 563 BGB, § 580 BGB
- Andere Mitbewohner:innen treten in den Mietvertrag ein:
- Wer kündigt?: Andere Mitbewohner:innen
- Kündigungsfrist: 1 Monat nach Kenntnisnahme des Todesfalls, 3 Monate Kündigungsfrist
- Gesetzliche Grundlage: § 563 BGB, § 580 BGB
- Kein Eintritt von unverheirateten Partner:innen oder Mitbewohner:innen und keine Kündigung durch Erb:innen oder Vermieter:innen:
- Wer kündigt?: Automatisches Ende nach Kündigung durch Erb:innen oder Vermieter:innen
- Kündigungsfrist: 3 Monate Kündigungsfrist
- Gesetzliche Grundlage: § 563 BGB, § 580 BGB
Wenn weder unverheiratete Partner:innen noch andere Mitbewohner:innen in den Mietvertrag eintreten und die Erb:innen auch nicht kündigen, endet der Mietvertrag automatisch, sobald die Vermieter:innen oder die Erb:innen die Kündigung aussprechen.
Wenn die neuen Mieter:innen (unverheiratete Partner:innen oder andere Mitbewohner:innen) die Miete nicht zahlen, haben die Vermieter:innen das Recht, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs außerordentlich zu kündigen, unabhängig von den oben genannten Szenarien.
Erb:innen kündigen den Mietvertrag
Die Erb:innen können den Mietvertrag außerordentlich kündigen, unabhängig davon, ob andere Mitbewohner:innen existieren oder nicht. Auch hier muss die Kündigung innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todesfalls erfolgen, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Dies gibt den Erb:innen die notwendige Zeit, die Wohnung der Verstorbenen zu räumen und alle notwendigen Vorkehrungen zu treffen. Diese Regelung ist in § 580 BGB festgelegt.
Vermieter:innen kündigen den Mietvertrag aus wichtigem Grund
Vermieter:innen haben das Recht, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Ein solcher Grund könnte beispielsweise das Verhalten der Erb:innen oder der Zustand der Wohnung sein. Die Kündigungsfrist beträgt auch hier drei Monate. Diese Regelung dient dem Schutz der Vermieter:innen und ist in § 563a BGB festgelegt.
Kein Eintritt von Mitbewohner:innen oder Erb:innen und keine Kündigung durch Erb:innen oder Vermieter:innen
Wenn weder die Mitbewohner:innen noch die Erb:innen in den Mietvertrag eintreten und keine der Parteien den Mietvertrag kündigt, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. In diesem Fall bleibt der Mietvertrag bestehen, bis eine Partei ihn ordnungsgemäß kündigt.
Was passiert, wenn Mieter die Miete nicht zahlen?
Das größte Risiko beim Übergang des Mietvertrages: Was passiert, wenn die verbleibenden Mieter:innen die Miete nicht zahlen können.
In einem solchen Fall sollten die betroffenen Parteien umgehend mit der Mietverwaltung und der Vermieter:in Kontakt treten, um mögliche Lösungen zu besprechen. Es gibt verschiedene Optionen, wie z.B. Mietstundungen oder Unterstützung durch Sozialdienste, die in solchen Situationen helfen können.
Mietstundungen sind Vereinbarungen zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen, bei denen die Zahlung der Miete für einen bestimmten Zeitraum aufgeschoben wird. Dies bedeutet, dass die Mieter:innen für eine festgelegte Zeit keine Miete zahlen müssen, aber die ausstehenden Beträge zu einem späteren Zeitpunkt nachzahlen müssen.
Nachlasspflegschaft bei fehlenden Erb:innen
Wenn eine Mieter:in stirbt und keine Erb:innen benannt oder auffindbar sind, kommt die Nachlasspflegschaft ins Spiel. Diese wird durch das Nachlassgericht angeordnet, um den Nachlass der Verstorbenen zu verwalten und zu sichern.
Anordnung der Nachlasspflegschaft
Das Nachlassgericht bestellt eine Nachlasspfleger:in, wenn keine Erb:innen vorhanden sind oder die Erbfolge unklar ist. Die Hauptaufgabe der Nachlasspfleger:in besteht darin, den Nachlass zu sichern und zu verwalten, bis die Erb:innen ermittelt sind oder bis der Nachlass ordnungsgemäß abgewickelt werden kann.
Aufgaben der Nachlasspfleger:in
Die Nachlasspfleger:in übernimmt Aufgaben, die auch das Mietverhältnis betreffen. Dazu gehören:
- Zahlung der Miete: Die Nachlasspfleger:in kümmert sich um die Zahlung der Miete und der Betriebskosten. Sie stellt sicher, dass keine Mietrückstände entstehen und die Wohnung in gutem Zustand bleibt.
- Räumung der Wohnung: Falls keine Erb:innen ermittelt werden können oder keine Übernahme des Mietvertrags stattfindet, ist die Nachlasspfleger:in auch für die Räumung der Wohnung verantwortlich. Dies beinhaltet die Sicherung oder Entsorgung der persönlichen Gegenstände der Verstorbenen.
- Kündigung des Mietvertrags: Die Nachlasspfleger:in hat das Recht, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen, wenn dies im besten Interesse des Nachlasses liegt. Die Kündigungsfrist beträgt auch hier drei Monate.
Rechte der Vermieter:innen
Auch die Vermieter:innen haben Rechte in diesem Prozess. Sie müssen umgehend über die Bestellung einer Nachlasspfleger:in informiert werden und haben, das Recht, sich an das Nachlassgericht zu wenden, wenn sie Fragen oder Anliegen bezüglich der Nutzung und Betreuung der Mietwohnung haben. In der Regel koordiniert die beauftragte Mietverwaltung die Abwicklung des Mieterwechsels bzw. die Räumung zusammen mit der Nachlassverwaltung.
Die Kosten der Nachlasspflegschaft, einschließlich der Gebühren für die Nachlasspfleger:in, werden aus dem Nachlass der Verstorbenen bestritten. Dies stellt sicher, dass die Vermieter:innen nicht für die Verwaltung des Nachlasses aufkommen müssen.
Nachlasspflegschaft bei fehlendem Nachlass
Wenn es keinen Nachlass der verstorbenen Mieter:in gibt, stellt sich die Frage, wer die Kosten für die Nachlasspflegschaft trägt. Die rechtlichen Rahmenbedingungen hierzu sind auch hier klar geregelt:
Kostenübernahme durch den Staat
Wenn der Nachlass der Verstorbenen nicht ausreicht, um die Kosten der Nachlasspflegschaft zu decken, trägt in der Regel der Staat die Kosten. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn keine Erb:innen vorhanden sind oder wenn das Erbe aufgrund von Überschuldung ausgeschlagen wurde.
Gesetzliche Grundlage
Die gesetzliche Grundlage für die Übernahme der Kosten durch den Staat findet sich in § 1960 BGB. Wenn das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft anordnet und feststellt, dass der Nachlass nicht ausreicht, um die Kosten zu decken, wird der Staat für die Vergütung der Nachlasspfleger:in aufkommen. Diese Regelung stellt sicher, dass die Verwertung des Nachlasses ordnungsgemäß durchgeführt werden kann, auch wenn keine finanziellen Mittel aus dem Nachlass selbst verfügbar sind.
Verfahren
Das Nachlassgericht bestellt eine Nachlasspfleger:in, die dann die Aufgabe übernimmt, den Nachlass zu sichern und zu verwalten. Wenn während dieses Prozesses festgestellt wird, dass der Nachlass unzureichend ist, informiert die Nachlasspfleger:in das Gericht darüber. Das Gericht wird dann die notwendigen Schritte einleiten, um die Kostenübernahme durch den Staat sicherzustellen.
Kosten im Detail
Die Kosten für die Nachlasspflegschaft umfassen die Vergütung der Nachlasspfleger:in sowie mögliche weitere Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Verwaltung des Nachlasses anfallen können. Diese Vergütung richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben und wird durch das Gericht festgelegt.
Weitere Informationen zu den rechtlichen Rahmenbedingungen und zur Vergütung von Nachlasspfleger:innen finden sich in der Nachlasspflegervergütungsverordnung (NPflegV).
Anspruch auf Mietzahlung für Eigentümer:in
Der Anspruch auf Mietzahlung für Vermieter:innen bleibt auch im Todesfall einer Mieter:in bestehen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sorgen dafür, dass Vermieter:innen nicht auf den Mietzahlungen sitzen bleiben und es klare Regelungen für die Übergabe des Mietverhältnisses gibt.
Offene Mietrückstände bei Tod der Mietenden / Offene Betriebskostenabrechnungen
Im Falle des Todes einer Mieter:in sind die Erb:innen verpflichtet, alle offenen Mietrückstände sowie ausstehende Betriebskostenabrechnungen zu begleichen. Dies ist in § 1922 BGB geregelt, der besagt, dass das gesamte Vermögen der Verstorbenen, einschließlich aller Verbindlichkeiten, auf die Erb:innen übergeht.
Offene Mietrückstände:
Die Erb:innen treten in die Pflichten des Mietvertrags ein und sind somit verantwortlich für alle ausstehenden Mietzahlungen. Sollten die Erb:innen den Mietvertrag kündigen wollen, so müssen sie dennoch für die Mietrückstände aufkommen, die bis zur Kündigung entstanden sind.
Offene Betriebskostenabrechnungen:
Zusätzlich zu den Mietrückständen sind die Erb:innen für offene Betriebskostenabrechnungen verantwortlich. Betriebskosten, die während der Mietzeit der Verstorbenen entstanden sind, müssen von den Erb:innen beglichen werden, auch wenn diese erst nach dem Tod abgerechnet werden. Diese Verpflichtung ergibt sich ebenfalls aus der Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 BGB.
Verfahren bei nicht vorhandenen Erb:innen:
Wenn keine Erb:innen vorhanden sind oder diese das Erbe ausschlagen, kann das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft anordnen (§ 1960 BGB – Nachlasspflegschaft). Die Nachlasspfleger:in übernimmt dann die Verwaltung des Nachlasses und stellt sicher, dass offene Forderungen, einschließlich Mietrückständen und Betriebskostenabrechnungen, beglichen werden.
Mietkautionsrückzahlung nach Tod der Mieter:in
Die Rückzahlung der Mietkaution nach dem Tod der Mieter:in erfolgt gemäß den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Die Mietkaution dient als Sicherheit für die Vermieter:in, um eventuelle Schäden an der Wohnung oder ausstehende Zahlungen abzudecken.
Verwendung der Kaution
Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann die Kaution genutzt werden, um offene Forderungen zu decken. Dazu gehören ausstehende Mietzahlungen, Betriebskostenabrechnungen, sowie Reparaturkosten für Schäden, die während der Mietzeit entstanden sind.
Abrechnung der Kaution
Die Vermieter:innen sind verpflichtet, eine ordnungsgemäße Abrechnung der Kaution vorzunehmen. Dies umfasst die Erstellung einer detaillierten Auflistung aller einbehaltenen Beträge und die Rückzahlung des verbleibenden Kautionsbetrags an die Erb:innen. Die gesetzliche Grundlage dafür findet sich in § 551 BGB – Mietsicherheit.
Frist für die Rückzahlung:
Die Rückzahlung der Kaution erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Durchführung einer abschließenden Abnahme der Wohnung durch die Vermieter:innen. Üblicherweise haben Vermieter:innen eine angemessene Frist, um die Kaution abzurechnen und zurückzuzahlen. Diese Frist beträgt in der Regel drei bis sechs Monate, um sicherzustellen, dass alle Nebenkosten abgerechnet und eventuelle Schäden bewertet werden können.
Rechte der Erb:innen im Rahmen der Mietkaution von Verstorbenen
Die Erb:innen haben das Recht, eine transparente und nachvollziehbare Abrechnung der Kaution zu verlangen. Sollten die Vermieter:innen die Kaution nicht ordnungsgemäß abrechnen oder unrechtmäßig einbehalten, können die Erb:innen rechtliche Schritte einleiten, um die Rückzahlung inkl. angemessener Verzinsung durchzusetzen.
Diese Regelungen stellen sicher, dass die finanziellen Interessen sowohl der Vermieter:innen als auch der Erb:innen gewahrt bleiben und der Übergang des Mietverhältnisses im Todesfall geordnet verläuft.
Sonderkündigungsrecht Vermieter:in / Erben
Im Todesfall einer Mieter:in stehen sowohl den Vermieter:innen als auch den Erb:innen Sonderkündigungsrechte zu. Diese Rechte sind gesetzlich geregelt und ermöglichen beiden Parteien, das Mietverhältnis unter bestimmten Bedingungen außerordentlich zu beenden.
Sonderkündigungsrechte Vermieter:in
Die Vermieter:in hat das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Ein solcher wichtiger Grund kann etwa sein, dass die Erb:innen oder andere Mitbewohner:innen ihren mietvertraglichen Pflichten nicht nachkommen oder sich vertragswidrig verhalten.
Die Kündigungsfrist beträgt erneut drei Monate. Diese Frist gibt der Vermieter:in ausreichend Zeit, eine neue Mieter:in zu finden und den Übergang zu gestalten, während sie gleichzeitig die Interessen der Erb:innen wahrt.
Sonderkündigungsrecht Erben
Auch die Erb:innen haben ein Sonderkündigungsrecht nach dem Tod der Mietenden, wenn sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchten. Gemäß § 580 BGB können die Erb:innen den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todesfalls außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt ebenfalls drei Monate.
Dieses Sonderkündigungsrecht ermöglicht es den Erb:innen, das Mietverhältnis zu beenden, ohne an die regulären Kündigungsfristen gebunden zu sein. Es bietet den Erb:innen die notwendige Flexibilität, um den Nachlass zu regeln und die Wohnung der Verstorbenen gegebenenfalls zu räumen.
Zutritt zur Wohnung der Verstorbenen Mietenden
Der Zutritt zur Wohnung einer verstorbenen Mieter:in ist ein sensibles Thema, das sowohl rechtliche als auch ethische Aspekte umfasst. Es ist wichtig, die Rechte der Erb:innen, der Vermieter:innen und gegebenenfalls anderer Mitbewohner:innen zu berücksichtigen.
Rechtliche Grundlagen für den Zutritt
Nachdem die Mietende gestorben ist, geht das Mietverhältnis auf die Erb:innen über. Die Hinterbliebenen übernehmen damit alle Rechte und Pflichten der verstorbenen Mieter:in, einschließlich des Besitzrechts an der Wohnung.
Das bedeutet, dass die Erb:innen die alleinigen Zugangsberechtigten zur Wohnung sind. Vermieter:innen dürfen die Wohnung nur betreten, wenn sie die Zustimmung der Erb:innen haben oder wenn dringende Gründe vorliegen, die einen sofortigen Zutritt rechtfertigen, wie beispielsweise Gefahr in Verzug.
Rolle der Vermieter:innen
Die Vermieter:innen haben das Recht und die Pflicht, die Wohnung zu schützen und zu erhalten. Wenn keine Erb:innen oder anderen berechtigten Personen erreichbar sind, dürfen die Vermieter:innen die Wohnung betreten, um dringende Maßnahmen zu ergreifen, etwa um Wasser- oder Brandschäden zu verhindern. Sie müssen jedoch so schnell wie möglich die Erb:innen oder das Nachlassgericht informieren und den Zutritt dokumentieren, um Transparenz zu gewährleisten.
Haben die Vermieter:innen eine Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung (SEV) bestellt, übernimmt diese in der Regel die Koordination mit dem Nachlassgericht bzw. das Kontaktieren der Erbenden. Dies nimmt nicht nur die Arbeit ab, sondern erspart auch die emotionale Belastung für die Wohnungseigentümer:innen.
Rolle der Erb:innen
Die Erb:innen haben das Recht, die Wohnung der verstorbenen Mieter:in zu betreten, um den Nachlass zu regeln. Sie sind verantwortlich für die Pflege und Räumung der Wohnung sowie für die Sicherung persönlicher Gegenstände. Die Erb:innen sollten die Vermieter:innen oder deren Verwaltung unverzüglich über den Tod der Mieter:in informieren und den weiteren Umgang mit der Wohnung besprechen.
Praktische Umsetzung beim Tod der Mieter:in
In der Praxis sollten Erb:innen und Vermieter:innen kooperativ zusammenarbeiten, um unnötige Konflikte zu vermeiden. Hier sind einige praktische Schritte, die beide Parteien berücksichtigen sollten:
- Informieren: Erb:innen sollten die Vermieter:innen sofort über den Todesfall informieren oder über die Hausverwaltung informieren lassen.
- Absprache: Vermieter:innen und Erb:innen sollten Absprachen über den Zutritt und die Verwaltung der Wohnung treffen.
- Dokumentation: Jede Begehung der Wohnung durch die Vermieter:innen sollte im Vorfeld abgesprochen, dokumentiert und den Erb:innen mitgeteilt werden.
- Rechtliche Schritte: Bei Unklarheiten oder Konflikten sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, um die Rechte aller Beteiligten zu wahren.
Diese Regelungen sorgen dafür, dass der Zutritt zur Wohnung der verstorbenen Mieter:in ordnungsgemäß und respektvoll erfolgt, während die Rechte aller beteiligten Parteien geschützt bleiben.
Aufbewahrung der Sachen der Mietenden
Die Aufbewahrung der persönlichen Gegenstände der verstorbenen Mieter:in ist ein wesentlicher Aspekt der Nachlassverwaltung. Es ist wichtig, dass diese Gegenstände ordnungsgemäß gesichert und verwaltet werden, bis die Erb:innen sie abholen oder über deren Verbleib entscheiden.
Rechtliche Verantwortung der Erb:innen
Die Erb:innen sind dafür verantwortlich, die persönlichen Gegenstände der verstorbenen Mieter:in zu inventarisieren und über deren Verwahrung zu entscheiden. Sie müssen sicherstellen, dass diese Gegenstände bis zur endgültigen Entscheidung über den Nachlass sicher aufbewahrt werden. Sollte der Nachlass umfangreich oder wertvoll sein, kann es sinnvoll sein, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Auch wenn das Ausräumen der Wohnung bzw. das Aussortieren der persönlichen Gegenstände emotional zu belastend ist, macht es Sinn einen professionellen Dienstleister mit der Räumung zu beauftragen.
Pflichten der Vermieter:innen
Vermieter:innen dürfen die Wohnung nicht eigenmächtig räumen oder persönliche Gegenstände der Verstorbenen entfernen. Sie müssen den Erb:innen oder der Nachlasspfleger:in ausreichend Zeit geben, die Gegenstände zu sichten und zu entscheiden, was damit geschehen soll. Ein angemessener Zeitraum zur Räumung sollte in Abstimmung mit den Erb:innen festgelegt werden. Dieser orientiert sich jedoch in der Regel an den entsprechenden Kündigungsfristen.
Entrümpelung und Lagerung der persönlichen Gegenstände
Die Entrümpelung und Lagerung der persönlichen Gegenstände können eine erhebliche Herausforderung darstellen, insbesondere wenn der Nachlass umfangreich ist oder keine Erb:innen vorhanden sind. In solchen Fällen kann die Inanspruchnahme professioneller Dienstleistungen hilfreich sein.
Professionelle Entrümpelungsdienste
Einige spezialisierte Unternehmen bieten Dienstleistungen im Bereich der Haushaltsauflösung und Entrümpelung an. Diese Unternehmen übernehmen die komplette Abwicklung, von der Räumung der Wohnung bis hin zur sachgerechten Lagerung oder Entsorgung der Gegenstände.
Diese Dienstleistungen umfassen:
- Sichtung und Bewertung: Die Gegenstände werden gesichtet und bewertet, um zu entscheiden, was aufbewahrt, verkauft oder entsorgt werden soll.
- Räumung: Die Wohnung wird vollständig geräumt, wobei darauf geachtet wird, dass materiell oder emotional wertvolle Gegenstände sicher verwahrt werden.
- Lagerung: Bei Bedarf werden die Gegenstände in sicheren Lagerräumen aufbewahrt, bis die Erb:innen oder die Nachlasspfleger:in über deren Verbleib entscheiden.
- Entsorgung: Unbrauchbare oder wertlose Gegenstände werden umweltgerecht entsorgt.
Durch die Inanspruchnahme solcher Dienstleistungen können die Erb:innen oder auch die Nachlasspfleger:in erheblich entlastet werden. Die professionelle Unterstützung stellt sicher, dass die Räumung und Lagerung der Gegenstände effizient und respektvoll durchgeführt wird, unter Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben.
Mietende stirbt – Neuvermietung oder Verkauf
Wenn eine Mieter:in stirbt, stehen Vermieter:innen möglicherweise ebenfalls vor der Entscheidung, ob die Wohnung neu vermietet oder verkauft werden soll. Beide Optionen haben rechtliche und praktische Implikationen, die sorgfältig abgewogen werden sollten.
Neuvermietung der Wohnung
Die Neuvermietung der Wohnung nach dem Tod einer Mieter:in ist oft die naheliegendste Option für Vermieter:innen, insbesondere wenn die Mietnachfrage hoch ist und die Wohnung in einem guten Zustand hinterlassen wurde.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Bevor die Wohnung neu vermietet werden kann, müssen Vermieter:innen sicherstellen, dass das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet wurde. Dies erfolgt entweder durch eine Kündigung der Erb:innen gemäß § 580 BGB oder durch die Nutzung des Sonderkündigungsrechts der Vermieter:innen gemäß § 563a BGB. Erst wenn das Mietverhältnis vollständig beendet ist und die Wohnung geräumt wurde, kann sie erneut vermietet werden.
Die Wohnung kann jedoch schon nach Wirksamwerden der Kündigung zur Neuvermietung angeboten werden. In Abstimmung mit den Mietenden ist auch die Besichtigung der noch vermieteten Wohnräume möglich.
Vorbereitungen für die Neuvermietung
- Räumung und Reinigung: Die Wohnung muss vollständig geräumt und gründlich gereinigt werden. Eventuelle Reparaturen sollten durchgeführt werden, um die Wohnung in einen vermietbaren Zustand zu versetzen.
- Inseration und Besichtigungen: Die Vermieter:innen müssen die Wohnung inserieren und Besichtigungen für potenzielle neue Mieter:innen organisieren.
- Vertragsabschluss: Nach Auswahl der neuen Mieter:innen wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen.
Praktische Überlegungen
Die Neuvermietung kann schnell und unkompliziert erfolgen, wenn eine hohe Nachfrage besteht und die Wohnung in einem guten Zustand ist. Allerdings müssen Vermieter:innen auch die Kosten für eventuelle Renovierungen und die Zeit ohne Mieteinnahmen berücksichtigen.
Verkauf der Wohnung nach Tod der Mietenden
Der Verkauf der Wohnung kann eine attraktive Option sein, insbesondere wenn die Marktlage günstig ist oder die Vermieter:innen nicht mehr in der Lage sind, die Immobilie zu verwalten.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Der Verkauf der Wohnung ist rechtlich unkomplizierter, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Die Vermieter:innen sollten sicherstellen, dass alle rechtlichen Schritte zur Beendigung des Mietverhältnisses und zur Räumung der Wohnung abgeschlossen sind, bevor der Verkaufsprozess abgeschlossen ist.
Vorbereitungen für den Verkauf
- Bewertung der Immobilie: Eine professionelle Bewertung der Wohnung ist notwendig, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.
- Makler beauftragen: Die Beauftragung einer Makler:in kann den Verkaufsprozess erleichtern und potenzielle Käufer:innen anziehen.
Praktische Überlegungen
Der Verkauf der Wohnung kann eine lukrative Möglichkeit darstellen, insbesondere wenn die Immobilienpreise hoch sind. Allerdings ist der Verkaufsprozess in der Regel zeitaufwendiger und mit höheren Kosten verbunden als die Neuvermietung.
Beim Verkauf einer Wohnung oder ganzen Immobilie sollte indes immer mit einer professionellen Immobilienmakler:in zusammen gearbeitet werden. Diese übernimmt die Erstellung eines Inserats, die Zusammenstellung der relevanten Unterlagen, Besichtigungen mit potenziellen Interessent:innen und die Durchführung von Kaufpreisverhandlungen.
Entscheidungskriterien
Vermieter:innen sollten sowohl die finanziellen als auch die praktischen Aspekte abwägen, bevor sie sich für eine Neuvermietung oder einen Verkauf entscheiden. Wichtige Kriterien sind dabei die Marktlage, der Zustand der Wohnung, die eigenen finanziellen Bedürfnisse und die langfristigen Ziele mit der Immobilie.
Zusammenfassung
Der Tod einer Mieter:in stellt Vermieter:innen vor die Entscheidung, die Wohnung neu zu vermieten oder zu verkaufen. Beide Optionen bieten Vor- und Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden müssen. Eine gründliche Vorbereitung und die Einhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen sind entscheidend für den erfolgreichen Übergang und die zukünftige Nutzung der Immobilie.
Fazit – Mieter:in stirbt
Der Tod einer Mieter:in bringt eine Vielzahl von rechtlichen und praktischen Herausforderungen mit sich, sowohl für die Vermieter:innen als auch für die Erb:innen. Die gesetzlichen Regelungen bieten jedoch klare Leitlinien, die den Übergang und die Abwicklung des Mietverhältnisses erleichtern.
Vom Eintritt der Erb:innen in den Mietvertrag über die Sonderkündigungsrechte bis hin zur Räumung und möglichen Neuvermietung oder dem Verkauf der Wohnung – jeder Schritt ist rechtlich abgesichert und dient dazu, die Interessen aller Beteiligten zu wahren.
Eine gute Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen Erb:innen und Vermieter:innen sowie gegebenenfalls die Inanspruchnahme professioneller Dienstleistungen können den Prozess erheblich erleichtern und sicherstellen, dass alles geordnet und respektvoll abläuft.
