Die Kündigung ist längst ausgesprochen, die Frist verstrichen – doch die Wohnung wird weiterhin bewohnt. Für Vermieter:innen ist das eine belastende Situation, denn ohne freiwilligen Auszug bleibt oft nur der Gang vor Gericht: die Räumungsklage.
Wann darf geräumt werden? Wie lange dauert das Verfahren? Und was passiert mit Mietrückständen oder beschädigtem Eigentum? Dieser Ratgeber zeigt, wie eine Räumungsklage rechtlich funktioniert, welche Schritte nötig sind und welche Fehler es unbedingt zu vermeiden gilt.
- Eine Räumungsklage ist nur nach einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses zulässig – egal ob fristlos oder ordentlich. Ohne vorherige Kündigung ist die Klage unzulässig.
- Zieht die Mieter:in nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht freiwillig aus, kann die Vermieter:in gerichtlich auf Räumung und Herausgabe der Wohnung klagen.
- Das Verfahren kann mehrere Monate dauern, da zunächst eine Klageschrift eingereicht, dann ein Gerichtstermin angesetzt und anschließend ggf. ein Vollstreckungstitel erwirkt werden muss.
- Eine Zwangsräumung erfolgt erst nach einem gerichtlichen Urteil und darf ausschließlich durch eine Gerichtsvollzieher:in durchgeführt werden – ein eigenmächtiger Auszugserzwingungsversuch ist verboten.
- Die Vermieter:in trägt zunächst die Kosten des Verfahrens, kann diese jedoch bei Obsiegen gegenüber der Mieter:in geltend machen – inklusive Gerichtskosten, Anwaltskosten gemäß Gebührentabelle und Kosten der Räumung.
Grundlagen der Räumungsklage
Die Räumungsklage ist das gerichtliche Verfahren, mit dem Vermieter:innen erreichen können, dass eine Mieter:in die Wohnung verlässt, wenn diese auch nach einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht auszieht. Es handelt sich um eine zivilrechtliche Klage, die beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden muss. Die Grundlage ist § 546 Abs. 1 BGB, wonach Mieter:innen verpflichtet sind, das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Eine Räumungsklage ist kein schneller oder automatischer Prozess – sie ist rechtlich komplex, mit Fristen und formalen Anforderungen verbunden und kann mehrere Monate in Anspruch nehmen.
Voraussetzungen für die Räumungsklage
Bevor überhaupt eine Räumungsklage eingereicht werden kann, müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein:
- Wirksame Kündigung: Es muss eine ordnungsgemäße, zulässige Kündigung des Mietvertrags erfolgt sein – entweder fristgerecht (§ 573 BGB) oder fristlos (§ 543 BGB), etwa wegen Zahlungsverzug oder erheblicher Pflichtverletzung.
- Zugang der Kündigung: Die Kündigung muss der Mieter:in nachweisbar zugegangen sein.
- Kündigungsfrist ist abgelaufen: Die gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfrist muss verstrichen sein – es darf nicht zu früh geklagt werden.
- Keine freiwillige Rückgabe der Wohnung: Die Mieter:in gibt trotz zulässiger Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht freiwillig zurück, obwohl das Mietverhältnis bereits beendet ist.
- Keine anderweitige Einigung: Eine Räumungsklage ist nur erforderlich, wenn keine andere Lösung – etwa ein freiwilliger Auszug oder ein Räumungsvergleich – erzielt wurde.
Wichtig: Eine Räumungsklage darf nicht vorschnell erfolgen. Liegt z. B. keine wirksame Kündigung vor oder wurde die Kündigungsfrist nicht abgewartet, wird die Klage vom Gericht abgewiesen – und Vermieter:innen tragen dennoch alle Kosten und müssen das Verfahren erneut anstoßen.
Vollstreckungsschutz
Wird die Räumungsklage gewonnen und ein rechtskräftiger Räumungstitel durch das Amtsgericht ausgestellt, kann eine Zwangsräumung durch eine Gerichtsvollzieher:in erfolgen. Doch auch in dieser Phase gibt es rechtliche Schutzmechanismen für Mieter:innen – insbesondere den sogenannten Vollstreckungsschutz nach § 765a Zivilprozessordnung (ZPO).
Diese Regelung erlaubt es der Mieter:in, einen Antrag auf Aufschub oder Aussetzung der Zwangsräumung zu stellen, wenn die Durchführung der Räumung für sie eine besondere Härte darstellen würde.
Eine besondere Härte ist eine rechtliche Formulierung, die bedeutet, dass eine Maßnahme – etwa eine Zwangsräumung – für eine Person so gravierende negative Folgen hätte, dass sie im Verhältnis zum berechtigten Interesse der anderen Partei nicht mehr zumutbar wäre.
Im Zusammenhang mit einer Räumungsklage nach § 765a ZPO liegt eine besondere Härte dann vor, wenn die sozialen, gesundheitlichen oder persönlichen Umstände der Mieter:in so schwer wiegen, dass eine sofortige Räumung nicht vertretbar erscheint.
Typische Beispiele für unbillige Härte:
- Eine hochschwangere Person, die sonst obdachlos würde
- Ein schwer kranker oder pflegebedürftiger Mensch ohne Ersatzwohnung
- Familien mit kleinen Kindern ohne Aussicht auf zeitnahen Ersatzwohnraum
- Eine bevorstehende Operation oder lebensbedrohliche Erkrankung
- Keine realistische Möglichkeit, zeitnah eine andere Wohnung zu finden
Wichtig: Das Gericht prüft immer im Einzelfall, ob eine besondere Härte vorliegt – und stellt die Interessen von Vermieter:in und Mieter:in einander gegenüber. Der Schutz ist dabei vorübergehend und soll primär Zeit verschaffen, um eine neue Wohnung oder eine andere Lösung zu finden.
Dauer der Räumungsklage
Eine Räumungsklage gehört zu den Verfahren im Mietrecht, die für Vermieter:innen besonders belastend sein können – vorrangig wegen der Dauer und Komplexität des Ablaufs. In der Regel müssen Eigentümer:innen mit mehreren Monaten rechnen, bis die Wohnung tatsächlich zurückgegeben wird.
Die Dauer hängt von vielen Faktoren ab:
- der Auslastung des zuständigen Amtsgerichts,
- dem Verhalten der Mieter:in (z. B. Einlegung von Rechtsmitteln),
- der Notwendigkeit von Beweisaufnahmen,
- und der Kooperations- und Verhandlungsbereitschaft beider Seiten.
Der typische Zeitrahmen kann wie folgt definiert werden:
- Einreichung der Klage bis Terminsetzung: 3 bis 6 Wochen, je nach Gericht
- Verhandlung und Urteil: 1 bis 3 Monate
- Rechtskraft des Urteils: sofort oder nach Ablauf von einem Monat, sofern kein Einspruch
- Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher: 2 bis 8 Wochen, je nach Verfügbarkeit
Wird also die Räumungsklage im Januar eingereicht und verläuft das Verfahren ohne Verzögerung, kann im Mai oder Juni mit der tatsächlichen Räumung gerechnet werden. Wird Berufung oder Vollstreckungsschutz beantragt, kann sich das Verfahren bis zu einem Jahr oder länger ziehen.
Beschleunigung des Verfahrens
Ein häufiger Wunsch der Vermieter:innen ist, das Verfahren so schnell wie möglich abzuschließen. Es gibt dafür rechtlich zulässige Maßnahmen, die helfen können, das Verfahren zu beschleunigen – allerdings nur innerhalb der bestehenden gesetzlichen Strukturen.
Antrag auf vorzeitigen Termin
Bei besonders dringlichen Fällen (z. B. erhebliche Mietrückstände, Verwahrlosung der Wohnung, illegale Nutzung, eine Gefährdung anderer Bewohner:innen der Immobilie) kann ein Antrag auf vorrangige Terminvergabe beim Amtsgericht gestellt werden. Hier muss die Dringlichkeit konkret und nachvollziehbar begründet werden. Eine Zusicherung für schnellere Bearbeitung gibt es jedoch nicht.
Verzicht auf Beweisaufnahme und Hauptverfahren
Je weniger umfangreich eine Beweisaufnahme ausfällt (z. B. Zeug:innen oder Gutachten), desto schneller kann entschieden werden. Gleiches gilt auch, wenn durch die ordentliche Dokumentation des klaren Sachverhaltes eine Hauptverhandlung gar vermieden werden kann.
Es gilt, je klarer und besser der Sachverhalt dokumentiert und je unstrittiger der Anspruch der Vermietenden, desto schneller kommt das Gericht zu einer Entscheidung und die Vermietenden erhalten einen entsprechenden Titel zur Räumung der Wohnung und Durchsetzung der eigenen Ansprüche.
Ankündigung der „Berliner Räumung“
Bei dieser Variante verzichtet die Vermieter:in auf das Ausräumen des gesamten Hausrats und klagt nur auf Herausgabe des Besitzes der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher muss dann nicht den gesamten Haushalt räumen, sondern verschafft lediglich Zugang zur Wohnung und übergibt sie der Vermieter:in – der restliche Besitz bleibt zunächst in der Wohnung und kann gesondert behandelt werden. Das spart Zeit und Kosten.
Räumungsaufschub
Auch wenn das Gericht eine Räumung anordnet, kann es auf Antrag der Mieter:in einen Räumungsaufschub gewähren. Dieser ist von der unbilligen Härte nach § 765a ZPO zu unterscheiden – er bezieht sich nicht auf die Zwangsvollstreckung im Allgemeinen, sondern auf die Durchsetzung eines bereits vorliegenden Räumungstitels.
Das Gericht kann so im Urteil oder auf Antrag der Mieter:in eine Frist zur freiwilligen Räumung setzen – in der Regel bis zu einem Jahr, in Ausnahmefällen auch darüber hinaus. Der Antrag muss vor Abschluss des Verfahrens gestellt und kann z. B. mit folgenden Gründen begründet werden:
- Die Mieter:in benötigt mehr Zeit zur Wohnungssuche,
- es besteht eine soziale Notlage,
- Kinder oder pflegebedürftige Angehörige sind betroffen,
- das Mietverhältnis bestand über viele Jahre und die Mieter:in war bislang unauffällig.
Die Gerichte wägen die Interessen beider Seiten ab. Ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse der Vermieter:in (z. B. Sanierung, Verkauf, Eigennutzung) kann gegen einen langen Aufschub sprechen.
Beispiel
Eine alleinstehende ältere Person erhält die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Das Gericht erkennt die Wirksamkeit der Kündigung an, gewährt aber einen Räumungsaufschub von 6 Monaten, um eine angemessene neue Wohnung zu finden.
Ablauf der Durchsetzung eines Räumungstitels
Wenn ein Gericht der Räumungsklage stattgibt, erhält die Vermieter:in einen vollstreckbaren Räumungstitel – meist in Form eines Urteils mit Räumungsanordnung. Erst damit darf die Wohnung im Rahmen der Zwangsvollstreckung durch eine Gerichtsvollzieher:in tatsächlich geräumt werden.
Der Ablauf ist klar geregelt und unterliegt zahlreichen formalen Anforderungen, Fristen und praktischen Hürden.
Fristsetzung und rechtliche Anforderungen
Sobald der Räumungstitel vorliegt, muss die Vermieter:in diesen durch eine Gerichtsvollzieher:in vollstrecken lassen. Das bedeutet konkret: Die Vermieter:in beauftragt die Zwangsräumung, die durch staatliche Hilfe – also die Gerichtsvollzieher:in – durchgeführt wird.
Vor der eigentlichen Räumung muss die Gerichtsvollzieher:in eine Vollstreckungsankündigung an die Mieter:in senden. Diese enthält:
- das konkrete Datum der Räumung,
- den Hinweis auf das bevorstehende Ausräumen der Wohnung,
- sowie eine letztmalige Frist zur freiwilligen Herausgabe.
Zwischen Ankündigung und Räumungstermin liegen mehrere Wochen, damit die Mieter:in die Chance hat, freiwillig auszuziehen oder Vollstreckungsschutz zu beantragen.
Voraussetzungen für die Räumung sind unter anderem, dass das Urteil rechtskräftig oder vorläufig vollstreckbar sein muss und die Vermieter:in der Gerichtsvollzieher:in einen vollstreckbaren Ausfertigungsvermerk vorlegen kann. Auch ein Kostenvorschuss für die Räumung (z. B. für Umzugsfirma, Transport, Lagerung) muss geleistet werden – häufig mehrere hundert bis tausend Euro.
Gerichtliches Verfahren
Das gerichtliche Verfahren beginnt mit der Einreichung der Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Die Klageschrift muss alle relevanten Informationen enthalten: Angaben zu den Parteien, zum Mietobjekt, zum Kündigungsgrund und zu etwaigen Zahlungsrückständen.
Nach Eingang prüft das Gericht die Klage und stellt sie der Mieter:in zu. Diese hat dann zwei Wochen Zeit zur Klageerwiderung. In vielen Fällen wird anschließend ein Verhandlungstermin angesetzt.
Verläuft die Verhandlung ohne komplexe Beweisaufnahme, fällt das Gericht ein Urteil – entweder mündlich im Termin oder schriftlich kurze Zeit später. Ist das Urteil rechtskräftig, erhält die Vermieter:in eine vollstreckbare Ausfertigung, die zur Räumung berechtigt. Wurde das Urteil nicht angefochten, tritt die Rechtskraft nach einem Monat ein.
Durchsetzung mit Gerichtsvollzieher
Nur weil die Vermieter:in das Verfahren gewonnen hat, heißt dies nicht, dass die Mietende nun direkt auszieht. Häufig ignorieren die Mietenden das Urteil des Gerichts und öffnen die Post schlicht nicht. Entsprechend müssen sich Vermietende auch trotz gewonnenen Räumungstiteln staatlicher Hilfe bei der Durchsetzung bedienen.
Die Gerichtsvollzieher:in setzt einen Räumungstermin fest und kündigt diesen schriftlich bei der Mieter:in an. Meist beträgt die Vorlaufzeit zwei bis vier Wochen.
Kommt es am Termin zur Räumung, kann ein Schlüsseldienst die Wohnung öffnen, und die Wohnung wird in Besitz der Vermieter:in übergeben. Die Gerichtsvollzieher:in protokolliert den Vorgang.
Persönliche Gegenstände der Mieter:in dürfen nicht einfach entsorgt werden, sondern müssen gesichert und aufbewahrt oder separat herausverklagt werden.
Zwangsräumung
Die Zwangsräumung ist das letzte rechtliche Mittel, mit dem eine Vermieter:in die tatsächliche Rückgabe einer Wohnung durchsetzen kann, wenn eine Mieter:in trotz wirksamer Kündigung und rechtskräftigem Räumungstitel nicht freiwillig auszieht. Sie erfolgt durch eine Gerichtsvollzieher:in auf Grundlage eines vollstreckbaren Urteils des Amtsgerichts.
Eine Zwangsräumung ist gesetzlich klar geregelt (§ 885 ZPO), darf ausschließlich durch staatliche Organe vollzogen und kann nicht eigenmächtig durch die Vermieter:in durchgeführt werden – auch nicht mit Zustimmung eines Schlüsseldiensts.
Ein rechtswidriges Vorgehen gilt als verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und kann zivil- und strafrechtliche Folgen nach sich ziehen.
Ablauf der Zwangsräumung
- Räumungstitel liegt vor: Das Urteil muss entweder rechtskräftig oder vorläufig vollstreckbar sein. Die Vermieter:in beantragt die Räumung schriftlich bei der zuständigen Gerichtsvollzieher:in.
- Vollstreckungsauftrag wird erteilt: Der Antrag enthält Angaben zum Urteil, zur Wohnung und zur gewünschten Art der Räumung (klassisch oder Berliner Modell). Es wird ein Kostenvorschuss verlangt, der meist mehrere hundert bis tausend Euro beträgt.
- Ankündigung der Räumung: Die Gerichtsvollzieher:in kündigt die Räumung mindestens zwei Wochen im Voraus an. Der genaue Termin wird der Mieter:in schriftlich mitgeteilt.
- Durchführung der Zwangsräumung: Am Tag der Räumung erscheint die Gerichtsvollzieher:in ggf. mit einem Schlüsseldienst, Umzugsunternehmen und/oder Polizei. Die Wohnung wird geräumt, verschlossen und an die Vermieter:in übergeben. Der Hausrat der Mieter:in wird entweder entfernt oder – bei Berliner Räumung – zunächst in der Wohnung belassen.
- Nachsorge und Lagerung: Die Mieter:in hat grundsätzlich das Recht, ihre Gegenstände zurückzuerhalten. Für Lagerung, Entsorgung und ggf. zusätzliche Verfahren (z. B. Herausgabeklage) trägt zunächst die Vermieter:in die Verantwortung.
- Kostenübernahme: Bei vielen Schritten der Räumungsklage muss die Wohnungseigentümer:in in Vorleistung gehen, um Gerichtsverfahren, Räumungsklage, Durchsetzung, Zwangsräumung und Lagerung der Habseligkeiten der Mietenden vorzufinanzieren. Die Kosten müssen die Vermietenden im Nachgang bei der geräumten Mieter:in einklagen.
Herkömmliche vs. Berliner Räumung
Die Zwangsräumung kann auf zwei Arten erfolgen: klassisch (vollständige Räumung) oder nach dem sogenannten Berliner Modell. Beide Varianten sind rechtlich zulässig, unterscheiden sich jedoch erheblich in Aufwand, Kosten und Verantwortung.
| Kriterium | Herkömmliche Räumung | Berliner Räumung |
|---|---|---|
| Hausrat | Wird vollständig durch ein Umzugsunternehmen entfernt | Bleibt zunächst in der Wohnung |
| Gerichtsvollzieher:in | Beauftragt zusätzlich Spediteur und Lagerdienst | Verschafft lediglich Zugang zur Wohnung |
| Kosten | Sehr hoch (Transport, Lagerung, Entsorgung) – oft mehrere tausend Euro | Deutlich geringer, da keine sofortige Räumung |
| Zeitaufwand | Aufwendiger, Koordination mehrerer Dienstleister nötig | Schneller durchführbar |
| Verantwortung für Hausrat | Gerichtsvollzieher:in übergibt Hausrat extern zur Verwahrung | Vermieter:in wird Besitzerin des Hausrats und muss Aufbewahrung selbst organisieren |
| Rechtssicherheit | Sehr klar geregelt, minimales Risiko | Mehr rechtliche Verantwortung für Vermieter:in |
| Nutzung der Wohnung danach | Sofort nach vollständiger Räumung möglich bzw. nachfolgender Sanierung | Erst nach Rückführung des Hausrats bzw. nach Ablauf von Fristen |
| Zielgruppe | Komplexe Haushalte, gewerbliche Objekte, hochwertige Möbel | Wohnungen mit wenigem oder wertlosem Inventar, möbellose Mietverhältnisse |
| Nachträglicher Aufwand | Lagerung, Entsorgung über Dienstleister organisiert | Herausgabeklage notwendig, falls Mieter:in Eigentum zurückverlangt |
Bei der klassischen Zwangsräumung wird die Wohnung vollständig geleert. Die Gerichtsvollzieher:in beauftragt eine Umzugsfirma, die sämtlichen Hausrat der Mieter:in – Möbel, Kleidung, Geräte, persönliche Gegenstände – aus der Wohnung entfernt. Diese Gegenstände werden entweder eingelagert oder, sofern sie offensichtlich wertlos sind, entsorgt. Die Kosten dafür trägt zunächst die Vermieter:in. Auch ein Schlüsseldienst ist oft erforderlich, wenn die Mieter:in keinen Zugang gewährt. Ist die Wohnung geräumt, wird sie der Vermieter:in übergeben, die sie ab diesem Zeitpunkt wieder nutzen, renovieren oder neu vermieten darf.
Die klassische Zwangsräumung bietet den Vorteil, dass sie juristisch sehr eindeutig ist: Die Vermieter:in erhält die Wohnung vollständig zurück, und der gesamte Ablauf wird von der Gerichtsvollzieher:in koordiniert. Sie eignet sich besonders dann, wenn umfangreicher oder wertvoller Hausrat vorhanden ist oder unklar ist, ob der Hausrat noch der Mieter:in gehört. Gleichzeitig ist sie aber kostspielig – die Kosten für Umzug, Lagerung und Gerichtsvollzieher summieren sich leicht auf mehrere tausend Euro.
Vorteil der Berliner Räumung
Um diese hohen Kosten zu vermeiden, hat sich in der Praxis die sogenannte Berliner Räumung etabliert. Dabei wird nicht der gesamte Hausrat entfernt, sondern geht nur die Schlüsselgewalt und der Besitz an der Wohnung auf die Vermieter:in übertragen. Die Gerichtsvollzieher:in verschafft Zugang zur Wohnung – etwa mithilfe eines Schlüsseldienstes – und gibt sie der Vermieter:in zurück. Der Hausrat der Mieter:in verbleibt in der Wohnung. Die Vermieter:in darf sie dann betreten, aber den Hausrat zunächst nicht entfernen. Dieser bleibt Eigentum der Mieter:in, auch wenn sie ihn nicht mehr nutzt oder zurückfordert.
Der große Vorteil der Berliner Räumung liegt in den deutlich geringeren Kosten: Es ist weder ein Umzugsunternehmen noch eine Einlagerung nötig. Gleichzeitig birgt diese Variante aber rechtliche Risiken. Die Vermieter:in wird Besitzerin der zurückgelassenen Gegenstände – aber nicht Eigentümerin. Das heißt: Sie darf die Möbel, Kleidung und anderen Dinge nicht einfach entsorgen oder verwerten. Tut sie es dennoch, kann die Mieter:in Schadensersatz verlangen.
Die Berliner Räumung eignet sich vorwiegend für Wohnungen, die weitgehend leer stehen, bei denen der Hausrat offensichtlich wertlos ist oder wenn die Mieter:in untergetaucht ist. Die Wohnung kann schneller zurückgegeben werden, und die Vermieter:in spart hohe externe Kosten. Allerdings verlängert sich der Verwaltungsaufwand im Nachgang, weil der zurückgelassene Hausrat rechtlich korrekt behandelt werden muss.
Zusammengefasst: Die klassische Zwangsräumung ist teurer, aber rechtlich sauber und risikoarm. Die Berliner Räumung ist günstiger, aber mit zusätzlicher Verantwortung und rechtlicher Unsicherheit für die Vermieter:in verbunden. Wer sich für eine Räumung entscheidet, sollte daher sorgfältig abwägen, welche Variante im konkreten Fall sinnvoller ist – idealerweise mit juristischer Beratung oder Unterstützung durch die Hausverwaltung.
Inhalt der gerichtlichen Räumungsklage
| Bestandteil der Räumungsklage | Beschreibung |
|---|---|
| Bezeichnung der Parteien | Angabe, wer Kläger:in (Vermieter:in) und wer Beklagte:r (Mieter:in) ist |
| Angabe des Mietobjekts | Genaue Bezeichnung der Wohnung inkl. Adresse, Etage, Wohnungsnummer |
| Darstellung des Mietverhältnisses | Beginn des Mietverhältnisses, Dauer, Mietvertragliche Regelungen |
| Grund für die Kündigung | Rechtlicher Kündigungsgrund, z. B. Zahlungsverzug, Eigenbedarf, Vertragsverletzung |
| Nachweis der Kündigung | Kopie des Kündigungsschreibens und Nachweis über den Zugang bei der Mieter:in |
| Begründung der Klage | Darstellung, warum ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe besteht |
| Klageziel | Konkreter Antrag auf Räumung und Herausgabe der Wohnung |
| Angaben zu Zahlungen oder Mietrückständen | Optional: Übersicht bisheriger Zahlungen, Rückstände oder Schäden |
| Antrag auf vorläufige Vollstreckbarkeit | Optional: Antrag, um das Urteil bereits vor Rechtskraft vollstrecken zu können |
Kosten der Räumungsklage
Eine Räumungsklage verursacht nicht nur rechtlichen Aufwand, sondern auch eine Vielzahl unterschiedlicher Kosten, die teils unmittelbar entstehen, teils erst später ins Gewicht fallen:
- gerichtlichen Verfahrenskosten,
- Kosten für die tatsächliche Räumung,
- indirekten Kosten (z. B. Mietausfall)
- und vermeidbaren Kosten durch Alternativen.
Wer sich als Vermieter:in für eine Räumungsklage entscheidet, sollte sich über die Gesamtkostenbelastung im Klaren sein – denn diese kann schnell mehrere tausend Euro betragen.
Gerichtskosten:
Die Räumungsklage ist ein Zivilverfahren und muss beim Amtsgericht eingereicht werden. Dabei fällt eine Gerichtsgebühr an, die vom sogenannten Streitwert abhängt. Dieser beträgt bei Räumungsklagen regelmäßig das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete.
Beispiel: Miete: 850 € → Streitwert: 2.550 € → Gerichtskosten: ca. 290–320 €
Diese Gebühr muss von der Kläger:in (Vermieter:in) vorausgezahlt werden. Wird der Fall gewonnen, muss die unterlegene Partei die Kosten übernehmen – aber nur, wenn sie auch zahlungsfähig ist. Andernfalls bleibt die Gewinnerseite zunächst auf den Kosten sitzen.
Anwaltskosten:
Für eine Räumungsklage besteht kein Anwaltszwang – jedoch ist es dringend zu empfehlen, eine entsprechende Rechtsanwält:in zu beauftragen. Der Schriftsatz muss korrekt formuliert, alle Fristen eingehalten und die Beweislage juristisch sauber aufbereitet werden.
Auch die Anwaltskosten richten sich nach dem Streitwert – bei 2.550 € Streitwert liegt das Honorar (inkl. Beratung, Klage, Schriftverkehr) bei rund 500–900 EUR, je nach Komplexität und Zusatzleistungen.
Wichtig: Im Rahmen der Anwaltskosten können die Gewinner:innen des Prozesses einen Teil der eigenen Anwaltskosten von der Gegenseite zurückbekommen, jedoch nur jene, welche im Rahmen der Gebührentabelle für Anwälte angemessen wären. Kosten oberhalb der Gebührentabelle, wie namhafte Anwaltskanzleien sie aufrufen, müssen jedoch selbst getragen werden. Eine Übersicht der zu erwartenden Anwalts- und Gerichtskosten findet sich in entsprechenden Prozesskostenrechnern.
Wenn zusätzlich Zahlungsrückstände für entgangene Mietzahlungen eingeklagt werden (z. B. offene Miete, Nebenkosten), erhöht sich der Streitwert – und damit auch die Kosten.
Kosten für Gerichtsvollzieher:in
Ist das Urteil zur Räumungsklage ergangen und rechtskräftig oder vorläufig vollstreckbar, folgt die Zwangsvollstreckung. Die Gerichtsvollzieher:in führt die eigentliche Räumung durch – dabei entstehen Gebühren für die:
- Zustellung des Vollstreckungsauftrags
- Koordination der Räumung (Terminvereinbarung, Anfahrt, Dokumentation)
- Einsatz eines Schlüsseldiensts, falls kein Zugang möglich ist (meist 100–300 EUR)
- Einsatz einer Umzugsfirma, die den gesamten Hausrat entfernt (je nach Aufwand mehrere hundert bis tausend Euro)
- Einlagerungskosten für das Hab und Gut der Mieter:in (monatlich ca. 100–300 EUR, abhängig von Volumen und Dauer)
Die Gesamtkosten für die Zwangsräumung liegen – je nach Art der Räumung – zwischen 1.000 und 4.000 EUR oder mehr.
Weitere Kosten im Kontext der Räumungsklage
Kosten für Lagerung und Entsorgung: Wenn die Mieter:in ihren Hausrat nicht freiwillig entfernt, muss die Vermieter:in zunächst für die Aufbewahrung sorgen. Eine Entsorgung ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung oder gerichtlicher Freigabe zulässig.
- Lagerung: 100 – 300 EUR monatlich pro Raum sind realistisch.
- Entsorgung: je nach Menge und Aufwand können hier einmalige Kosten von 500 – 2.000 EUR entstehen. Diese Beträge summieren sich vorwiegend dann, wenn die Mieter:in untergetaucht ist und sich nicht mehr zurückmeldet.
Opportunitätskosten (indirekte finanzielle Verluste): Oft unterschätzt, aber wirtschaftlich äußerst relevant, sind versteckte Kosten, die nicht als Rechnungsbetrag erscheinen, aber tatsächliche finanzielle Einbußen darstellen:
- Mietausfall: Wenn Mieter:innen nicht zahlen, aber noch in der Wohnung wohnen, entgehen der Vermieter:in laufende Mieteinnahmen. Bei 850 EUR Monatsmiete sind das pro Quartal bereits 2.550 EUR Verlust.
- Verzögerung der Neuvermietung: Solange das Verfahren läuft, kann die Wohnung nicht neu vermietet werden – auch das verursacht Einnahmeausfälle.
- Kosten für laufende Nebenkosten: Die Vermieter:in muss ggf. Hausgeld, Grundsteuer oder Versicherungen weiterbezahlen – auch ohne Einnahmen.
- Verzögerung geplanter Sanierung oder Eigennutzung: Wenn ein Umbau, Verkauf oder Einzug geplant war, entstehen auch hier wirtschaftliche Verzögerungskosten.
Prozesskostenhilfe
Die Prozesskostenhilfe (PKH) ist eine staatliche Sozialleistung, die es einkommensschwachen Personen ermöglicht, ihre Rechte vor Gericht geltend zu machen oder sich gegen Klagen zu verteidigen, ohne dass sie an den hohen Kosten scheitern. In Räumungsklagen betrifft das in der Regel Mieter:innen, die mit Kündigung oder Räumung konfrontiert sind, sich aber keinen Anwalt leisten können.
Um PKH zu erhalten, muss ein schriftlicher Antrag beim zuständigen Gericht gestellt werden – meist zusammen mit einer ausführlichen Erklärung zu den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen (inkl. Nachweise über Einkommen, Ausgaben, Schulden, Unterhaltspflichten). Das Gericht prüft, ob die betroffene Person:
- bedürftig im Sinne der PKH-Voraussetzungen ist,
- ob die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder -verteidigung Aussicht auf Erfolg hat,
- und nicht mutwillig erfolgt – also kein Prozess „auf gut Glück“ geführt wird.
Wird der Antrag bewilligt, übernimmt der Staat die Gerichtskosten und die eigenen Anwaltskosten (laut Gebührentabelle) der Antragssteller:in – entweder vollständig oder in Form einer Ratenzahlung.
Wichtig: Die Prozesskostenhilfe deckt nicht die Anwaltskosten der Gegenseite, wenngleich das Verfahren verloren wird. Zudem kann das Gericht die PKH nachträglich widerrufen, etwa bei Verbesserung der Einkommensverhältnisse oder bei Falschangaben. Vermieter:innen erhalten nur in seltenen Ausnahmefällen PKH, da sie meistens freiwillig klagen und wirtschaftlich in der Lage sein müssen, ein Verfahren zu finanzieren.
Die PKH ist somit ein Mittel zur Wahrung des rechtlichen Gehörs, vordergründig für Mieter:innen, die sonst durch eine Räumungsklage in eine ausweglose Lage geraten könnten.
Räumungskosten reduzieren
Eine Räumungsklage kann schnell zu einer finanziellen Belastung werden. Neben Gerichtskosten, Anwaltsgebühren und dem Einsatz der Gerichtsvollzieher:in entstehen auch durch Umzug, Lagerung und Entsorgung erhebliche Zusatzkosten. Doch es gibt verschiedene Möglichkeiten, diese Räumungskosten deutlich zu senken, ohne auf die rechtliche Durchsetzung des Herausgabeanspruchs zu verzichten.
Räumungsklage vermeiden
Die kostengünstigste Maßnahme ist die Vermeidung der Räumung selbst. Viele Mieter:innen lassen sich mit einer überschaubaren Umzugsprämie oder einer Stundung dazu bewegen, freiwillig auszuziehen.
Ein schriftlicher Aufhebungsvertrag, der den Auszugstermin klar festlegt, ersetzt in solchen Fällen den Klageweg – und spart sowohl Zeit als auch bares Geld. Zwar bedeutet dies eine freiwillige Leistung der Vermieter:in, doch in der Gesamtkalkulation ist ein Aufhebungsvertrag mit z. B. 500 EUR „Abstand“ oft günstiger als eine gerichtliche Zwangsräumung mit Kosten im vierstelligen Bereich.
Wahl der Räumungsmethode
Falls ein gerichtliches Verfahren notwendig ist, kann die Wahl der richtigen Räumungsmethode helfen, Kosten zu reduzieren. Die sogenannte Berliner Räumung ist deutlich günstiger als die klassische Variante, weil keine Spedition, kein Lagerraum und kein Abtransport des Hausrats organisiert werden müssen.
Stattdessen wird lediglich der rechtliche Besitz an der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher entzogen, der Hausrat verbleibt zunächst in der Wohnung. So entfallen hohe Ausgaben für Transport und Einlagerung – allerdings geht die Verantwortung für den verbliebenen Hausrat auf die Vermieter:in über.
Vergleich statt Urteil
Vergleichsverhandlungen im laufenden Verfahren sind eine weitere Möglichkeit zur Kostensenkung. Ein gerichtlich protokollierter Räumungsvergleich kann dazu führen, dass die Mieter:in einem konkreten Auszugstermin zustimmt, ohne dass eine aufwendige Vollstreckung nötig wird. So lassen sich sowohl die Gerichtsvollzieherkosten als auch weitere Verzögerungen vermeiden.
Vorbereitung des Verfahrens
Auch die gute Vorbereitung des Verfahrens hilft dabei, Kosten zu reduzieren. Wer fristgerechte Kündigungen, Mahnungen, Mietrückstände und sonstige Verstöße ordentlich dokumentiert, kann unnötige Beweisaufnahmen oder Rückfragen des Gerichts vermeiden. Je klarer die Unterlagen, desto schneller und effizienter kann das Gericht entscheiden – was sich direkt auf die Gesamtkosten auswirkt.
Nicht zuletzt sollten Vermieter:innen prüfen, ob sich kleinere Schäden oder Nebenkostenrückstände außerhalb des Räumungsverfahrens klären lassen. Eine gebündelte Klage, in der sowohl Räumung als auch Zahlungen eingefordert werden, erhöht den Streitwert – und damit automatisch die Gerichtskosten und Anwaltsgebühren.
Zusammengefasst: Räumungskosten lassen sich am besten durch vorausschauendes Handeln, alternative Einigungen und strategische Verfahrenswahl senken. Wer frühzeitig professionellen Rat einholt – etwa bei einer Hausverwaltung oder Fachanwält:in – kann viele kostspielige Fehler vermeiden. Auch wenn die Rechtslage eindeutig ist, lohnt sich oft der Versuch, eine einvernehmliche Lösung zu finden – für beide Seiten.
Räumungsklage abwenden
Nicht jede Kündigung oder Mietstreitigkeit muss zwangsläufig vor Gericht enden. Auch wenn eine Räumungsklage bereits angekündigt oder eingeleitet wurde, gibt es noch Möglichkeiten, das Verfahren zu stoppen – entweder durch gesetzliche Regelungen oder durch einvernehmliche Lösungen zwischen den Parteien.
Für beide Seiten – Vermieter:in und Mieter:in – kann es oft sinnvoller sein, eine außergerichtliche Einigung zu finden, anstatt Zeit, Geld und Energie in ein langwieriges Verfahren zu investieren.
Heilung des Räumungsanspruchs
Eine besonders relevante Möglichkeit, eine bereits ausgesprochene fristlose Kündigung und damit eine drohende Räumungsklage noch abzuwenden, ist die sogenannte Heilung des Räumungsanspruchs nach § 569 Abs. 3 BGB. Diese gesetzliche Regelung gibt Mieter:innen unter bestimmten Voraussetzungen die Chance, das Mietverhältnis zu „retten“ – auch wenn bereits eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen wurde.
Die Heilung ist möglich, wenn die fristlose Kündigung ausschließlich wegen Mietrückständen erfolgt ist und die Rückstände – einschließlich etwaiger Nebenkosten, Mahngebühren oder Verzugszinsen – vollständig innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage beglichen werden.
Wichtig: Die Frist beginnt nicht mit der Kündigung, sondern erst mit der Zustellung der Klage durch das Gericht. Damit bleibt auch nach Einleitung des Verfahrens noch ein Zeitfenster für eine einvernehmliche Lösung.
Diese gesetzliche Heilungsmöglichkeit steht Mieter:innen jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu. Wer sie bereits einmal in Anspruch genommen hat, kann sie in einem neuen Verfahren nicht erneut nutzen.
Ein Beispiel: Eine Mieter:in zahlt über zwei Monate keine Miete. Die Vermieter:in kündigt das Mietverhältnis fristlos. Kurze Zeit später reicht sie eine Räumungsklage ein. Die Mieter:in überweist noch innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Zwei-Monatsfrist den kompletten Rückstand. In diesem Fall wird die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam, das Mietverhältnis bleibt bestehen, und die Klage verliert ihren Zweck.
Wichtig ist, dass die Zahlung vollständig und rechtzeitig erfolgt – Teilzahlungen oder verspätete Überweisungen reichen nicht aus. Die Vermieter:in kann die Zahlung zwar annehmen, hat in diesem Fall aber weiterhin Anspruch auf Räumung, wenn die Voraussetzungen der Heilung nicht erfüllt wurden. Es handelt sich also um eine rechtlich klar definierte und einmalige „Rettungschance“, die in finanziellen Ausnahmesituationen sehr hilfreich sein kann.
Alternativen zur Räumungsklage
Auch ohne gesetzliche Heilung gibt es mehrere praktische Wege, wie ein Räumungsverfahren vermieden oder beendet werden kann – selbst wenn bereits erhebliche Probleme im Mietverhältnis bestehen. Diese Alternativen beruhen in der Regel auf Verhandlungen, Vergleichen oder einvernehmlichen Regelungen, die eine gerichtliche Auseinandersetzung überflüssig machen.
Aufhebungsvertrag
Eine besonders häufige Variante ist der Aufhebungsvertrag. Dabei schließen Mieter:in und Vermieter:in eine schriftliche Vereinbarung, in der sich die Mieter:in verpflichtet, die Wohnung zu einem bestimmten Termin zu verlassen. Im Gegenzug kann z. B. auf eine Räumungsklage verzichtet werden oder es wird eine Umzugspauschale (häufig auch als „Abstandszahlung“ bezeichnet) gezahlt. Für die Vermieter:in ist das oft günstiger als ein langwieriges und teures Gerichtsverfahren – zumal bei unklarer Zahlungsfähigkeit der Mieter:in am Ende ohnehin nicht alle Kosten erstattbar sind.
Vergleich statt Räumung
Auch ein gerichtlicher Vergleich kann eine gute Alternative zur vollständigen Räumungsklage sein. In vielen Fällen schlägt das Gericht selbst einen Vergleich vor, bei dem sich die Parteien auf einen Räumungstermin einigen. So können unnötige Prozesskosten, Beweiserhebungen und Vollstreckungsmaßnahmen vermieden werden. Solche Vergleiche sind auch vollstreckbar, falls die Mieter:in sich nicht an den vereinbarten Auszug hält.
Eine weitere Option ist die Mediation, also die Vermittlung durch eine neutrale dritte Person. In manchen Städten und Gemeinden gibt es spezielle Wohnraumberatungsstellen oder Schlichtungsstellen, die Mieter:innen und Vermieter:innen zusammenbringen. Ziel ist es, Missverständnisse aufzuklären, Rückstände ggf. in Raten abzubauen und Lösungen zu finden, ohne dass es zu einer Kündigung oder Räumung kommt.
Ratenzahlung und Stundung der Mieten
Auch Zahlungsvereinbarungen oder Stundungsregelungen können helfen, ein drohendes Verfahren zu vermeiden. Hier verpflichtet sich die Mieter:in, offene Forderungen in mehreren Raten zu begleichen – häufig verbunden mit der Zusicherung, die Wohnung bis zu einem bestimmten Datum zu räumen, falls die Vereinbarung nicht eingehalten wird.
In allen genannten Fällen ist es wichtig, dass die Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden und klar, eindeutig und beidseitig unterschrieben sind. Je verbindlicher die Abmachung, desto rechtssicherer ist sie – auch für den Fall, dass es doch noch zu einem Verfahren kommt.
Unterstützung durch die Mietverwaltung
Auch eine proaktive Mietverwaltung kann bei der Durchsetzung der Ansprüche der Eigentümer:innen tatkräftig unterstützen. Durch eine frühzeitige Intervention bei ausbleibenden Mieten, dem direkten Austausch mit den Mieter:innen, lassen sich Räumungsverfahren häufig vermeiden.
Zudem verfügt eine professionelle Verwaltung für Mietwohnungen über umfassende Erfahrungen in der Abwicklung entsprechender Räumungsverfahren und der Koordination von Zwangsräumungen.
Fazit – Räumungsklage
Die Räumungsklage ist das rechtlich letzte Mittel, um die Herausgabe einer Wohnung durchzusetzen, wenn Mieter:innen trotz wirksamer Kündigung nicht freiwillig ausziehen. Sie setzt ein sorgfältig vorbereitetes Verfahren voraus, bei dem formale Fehler vermieden werden müssen. Das Gericht prüft die Wirksamkeit der Kündigung, das Verhalten der Parteien und die bestehenden Rechtsansprüche.
Für Vermieter:innen ist die Räumungsklage häufig mit hohen Kosten, Zeitverzug und Unsicherheit verbunden – insbesondere, wenn die Mieter:in finanziell nicht leistungsfähig ist. Deshalb lohnt es sich, vor Einleitung einer Klage alternative Wege wie Aufhebungsverträge, Vergleiche oder Zahlungslösungen zu prüfen. Wenn eine Klage dennoch erforderlich wird, sind eine saubere Dokumentation, rechtliche Beratung und die Wahl der richtigen Vollstreckungsform entscheidend für einen erfolgreichen Ablauf.
