Zu einem Eigentümerwechsel in einer WEG kommt immer dann vor, wenn eine Immobilie verkauft, verschenkt oder vererbt wird. Vor allem aber bei den Käufer:innen oder auch den weiteren Miteigentümer:innen innerhalb einer WEG wirft ein Eigentümerwechsel meist viele Fragen auf: Welche Rechte und Pflichten haben die alten Eigentümer:innen noch? Wofür ist die neue Eigentümer:in nach der Übertragung zuständig? Wie sieht es hinsichtlich Sonderumlagen oder Hausgeldrückständen aus?
Um zu wissen, was bei einem Eigentümerwechsel innerhalb einer WEG auf Sie zukommt, worauf Eigentümer:innen achten sollten und wie die WEG-Verwaltung Sie dabei unterstützen kann, wird in diesem Ratgeber erklärt.
- Beim Erwerb einer Eigentumswohnung kaufen die neuen Eigentümer:innen nicht nur die einzelne Wohnung, sondern auch einen Teil des Gemeinschaftseigentums (Miteigentumsanteile MEA). Die Teilungserklärung, die von der WEG erstellt wurde, legt genau fest, was zu welchen Anteilen den einzelnen Eigentümer:innen gehört.
- Für den Eigentümerwechsel sind die neuen und alten Eigentümer:innen dazu ggf. verpflichtet, sich vor dem Wechsel eine Verwalterzustimmung einzuholen, sofern diese in der Teilungserklärung der Gemeinschaft vorgeschrieben ist.
- Falls die gekaufte Wohnung bei Eigentümerwechsel vermietet ist, dann übernimmt die neue Eigentümer:in den Mietvertrag und auch alle damit verbundenen Rechte und Pflichten.
Grundlagen Eigentümerwechsel in einer WEG
Der Eigentümerwechsel beschreibt den Fall, wenn das Eigentum an einer Immobilie von einer Person auf eine andere übertragen wird. Es gibt verschiedene Situationen, in denen ein Eigentümerwechsel stattfindet:
- Die Immobilie wird vererbt: Eine Immobilie wird basierend auf § 1922 ff. BGB durch einen Erbschein auf die Erb:innen der Verstorbenen überschrieben.
- Die Immobilie wird verkauft: Eine Immobilie wird durch einen Kaufvertrag von der Verkäufer:in auf die Käufer:in übertragen (§ 929 ff. BGB).
- Die Immobilie wird zwangsversteigert: Sollte eine Immobilie zwangsversteigert werden, wird die Immobilie in einer öffentlichen Versteigerung an die Höchstbietenden übertragen (§ 854 ff. ZPO).
- Eigentümerwechsel bei Scheidung: Bei einer Scheidung kann ein Eigentümerwechsel durch gesetzliche Zuordnung erfolgen.
Erwerb von Eigentum an einzelnen Wohnungen
Beim Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wird zusätzlich Teileigentum an dem Gemeinschaftseigentum der WEG erworben. Es wird hier von Teileigentum gesprochen, weil die Flächen außerhalb des Sondereigentums (der Wohnungen), das sogenannte Gemeinschaftseigentum, allen Miteigentümern zu jeweiligen Teilen gehört. Bei diesem Teil handelt es sich um einen „ideellen Anteil“.
Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums wird in der Hausordnung geregelt.
Die Teilungserklärung, die von der WEG erstellt wurde, legt genau fest, was zu welchen Anteilen den einzelnen Miteigentümer:innen gehört. Das ist in der Regel die Wohnung, dazugehörige Keller- und Dachbodenräume und evtl. ein Parkplatz.
Dauer des Erwerbs einer Wohnung
Ab wann genau gilt die Immobilienkäufer:in offiziell als neue Eigentümer:in? Wenn eine Immobilie gekauft wird, gilt die Kaufende offiziell als neue Eigentümer:in, wenn sie im Grundbuch eingetragen wurde.
Für die Änderung im Grundbuch muss ein (notariell beglaubigter) Kaufvertrag vorliegen. Im Rahmen dessen wird bereits eine sogenannte Auflassung im Grundbuch eingetragen. Diese garantiert der Kaufenden, dass die Immobilie nicht vor Umschreibung an Dritte verschenkt, verkauft oder anderweitig belastet wird. Der Notar:in sollte zur Erstellung des Kaufvertrags die Teilungserklärungen, das Baulastenverzeichnis und ggf. ein Erbbaurechtsvertrag geschickt werden.
Danach reicht die Notar:in die Änderung bei Grundbuch ein. Bis die Umschreibung der Liegenschaft erfolgt, kann es bis zu mehreren Wochen dauern. Die Wartezeit ist immer abhängig von der Auslastung des jeweiligen Amtsgerichts.
Übergabeprotokoll beim Eigentümerwechsel
Was bei einer Schlüsselübergabe auf keinen Fall fehlen darf: Ein Übergabeprotokoll.
Im Kaufvertrag wird der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe festgelegt. Bei der Schlüsselübergabe sollte unbedingt ein Übergabeprotokoll geschrieben werden. Hierbei werden alle möglichen Mängel und Zählerstände festgehalten, damit es später zu keinen Streitigkeiten kommt. Daher ist es auch wichtig, dass alle Parteien am Ende das Protokoll unterschreiben und eine Ausfertigung mit nach Hause nehmen.
Im Übergabeprotokoll kann darüber hinaus auch festgehalten werden, welche Unterlagen übergeben wurden. Denn mit einer neuen Immobilie gehen auch einige Verträge, Versicherungen und Lasten über. Neue Eigentümer:innen sollten spätestens bei der Schlüsselübergabe darauf achten, dass folgende Unterlagen übergeben worden sind:
- Energieausweis
- Nachweis über Sanierungen o.ä.
- Versicherungsverträge bzw. -scheine
- Dienstleistungsverträge
In der Regel sollten Immobilienkäufer:innen diese Unterlagen bereits vor dem Kauf der Liegenschaft anfordern und prüfen. Sie sind allesamt relevant für die Bewertung der Immobilie.
Verbindlichkeiten & Sonderumlage beim Eigentümerwechsel – Auswirkungen auf die WEG
Die neuen Eigentümer:innen haben innerhalb der WEG Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Was passiert mit diesen Verbindlichkeiten, wenn die Eigentümer:in einer Immobilie wechselt? Hierbei gibt es drei wichtige Posten zu beachten:
- Hausgeld
- Sonderumlagen
- Erhaltungs- / Instandhaltungsrücklagen
Beim Hausgeld und beschlossenen Sonderumlagen ist die Eigentümer:in verpflichtet zu zahlen, die bei der Fälligkeit der Zahlung im Grundbuch eingetragen ist/war. Ausstehende Zahlungen werden somit nicht an die neuen Eigentümer:innen weitergegeben. Einen Anspruch auf Herausgabe eines Anteils der Instandhaltungsrücklagen hat die Verkäufer:in nicht. Die Erhaltungsrücklagen sind Gemeinschaftseigentum.
Wenn es in einem bestimmten Beschluss zu Nach- oder Rückzahlungen kommt, ist die Eigentümer:in, die bei der Beschlussfassung im Grundbuch stand, für anfallende Nachzahlungen zuständig bzw. erhält eventuelle Rückzahlungen.
Verwalterzustimmung
Damit es sich bei der neuen Miteigentümer:in um eine zahlungsfähige Person handelt, die in die Eigentümergemeinschaft aufgenommen wird, können die potenziellen Käufer:innen vor dem Wechsel von der Verwaltung geprüft werden. Daher muss vor dem Verkauf einer Eigentumswohnung die Verwalterzustimmung eingeholt werden (§ 12 WEG). Dazu muss eine entsprechende Verwalterzustimmung in der Teilungserklärung der Gemeinschaft vereinbart sein.
Bei der Prüfung schauen Verwaltungen auch, ob bei der bestehenden Eigentümer:in Hausgeldrückstände bestehen oder eventuelle Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung vorliegen. Sollte dies der Fall, wird die Verwaltung die Zustimmung zum Verkauf so lange versagen, bis die Eigentümer:innen ihre Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft erfüllt haben.
Wichtig: Die Verwalterzustimmung muss auch bei dem Eintritt einer neuen Eigentümer:in erfolgen, die die Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erhalten hat.
Mietverwaltervertrag beim Eigentümerwechsel
Wenn eine Eigentümer:in mit einer Mietverwaltung zusammenarbeitet, dann läuft der Vertrag mit der Verwaltung bei einem Eigentümerwechsel normal weiter. Der Vertrag kann aber durch ein Sonderkündigungsrecht aufgehoben werden. Davor sollten sich die neuen Eigentümer:innen aber darüber bewusst sein, welche Arbeit auf sie zukommt. Wenn eine Immobilie vermietet wird, kann die Zusammenarbeit mit einer Mietverwaltung viel Arbeit und Aufwand von der Eigentümer:in fernhalten.
Die Mietverwaltung übernimmt sämtliche Kommunikation mit der Mieter:in, hat einen Überblick über den Zustand der Immobilie und kümmert sich um anfallende Reparaturen o.Ä. und übernimmt die Organisation der Nebenkostenabrechnung. Viele Eigentümer:innen entscheiden sich daher weiterhin, mit einer Mietverwaltung zusammenzuarbeiten, um den Prozess des Eigentümerwechsels und des darauffolgenden Mietmanagements sorgenfrei zu gestalten und so wenig extra Aufwand wie möglich zu haben.
Vertragsübergang bei Eigentümerwechsel
Mit einer Eigentumswohnung gehen etliche Versicherungs- und Versorgungsverträge Hand in Hand. Bei einem Eigentümerwechsel müssen alle Vertragspartner von dem Wechsel informiert werden, die die Rechnungen dann entsprechend an die neuen Eigentümer:in schicken. Da manche Verträge für die neuen Eigentümer:in interessant sein könnten, werden die Verträge beim Eigentümerwechsel oftmals einfach übernommen.
Wenn die Käufer:in aber etwa den Energieversorger wechseln will, kann sie dem bisherigen Versorger durch ein Sonderkündigungsrecht dank des Eigentümerwechsels kündigen und sich einen neuen suchen.
Die Gebäudesicherung geht durch die Eintragung ins Grundbuch automatisch an die neue Eigentümer:in über. Auch hier kann die neue Eigentümer:in Gebrauch von ihrem Sonderkündigungsrecht machen und der Gebäudesicherung innerhalb von vier Wochen außerordentlich kündigen, um sich eine andere Anbieter:in zu suchen.
Übergang von Mietverträgen
Wenn eine Immobilie vermietet wurde, laufen die Mietverträge auch bei einem Eigentümerwechsel normal weiter. Das bedeutet, dass die Käufer:in alle im Mietvertrag vereinbarten Rechte und Pflichten übernimmt.
„Kauf bricht nicht Miete.“
Die neuen Eigentümer:innen sollten ihre Mieter:innen über den Eigentümerwechsel informieren und die neuen Bankdaten teilen, damit die Miete nicht versehentlich an die alte Vermieter:in gezahlt wird.
Übergabe von Mietkautionen im Rahmen des Verkaufs
Bei der Handhabung der Mietkaution gibt es zwei Möglichkeiten: Die alte Vermieter:in zahlt die Mietkaution an die Mieter:in aus oder die Mietkaution wird mit Zustimmung der Mieter:in an die neue Vermieter:in übertragen.
Wenn die Mietkaution mit Zustimmung der Mieter:in auf die neue Vermieter:in übertragen wird, ist auch die neue Vermieter:in für die Auszahlung der Kaution (zusätzlich der Zinsen) nach dem Ablauf des Mietverhältnisses verpflichtet (§ 566a Satz 1 BGB).
Achtung: Sollte keine Zustimmung eingeholt werden, kann die alte Vermieter:in für die Auszahlung der Kaution verpflichtet werden.
Änderung der Mietzahlungen
Neuen Eigentümer:innen ist es aus rechtlicher Sicht nicht erlaubt, nach dem Immobilienkauf die Miete der Immobilie zu erhöhen. § 558 BGBB schreibt vor, dass die Miete mindestens 15 Monate nach Verkauf nicht erhöht werden darf. Nach Ablauf dieser Zeit können Eigentümer:innen die Miete anheben, dabei müssen sie aber die ortsübliche Vergleichsmiete beachten und dürfen nicht mehr als zehn Prozent draufschlagen. Weiterhin gilt, dass sich die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöhen darf.
Nebenkostenabrechnungen beim Eigentümerwechsel
Bei einem Eigentümerwechsel gehen die Verpflichtungen bzgl. der Nebenkostenabrechnung auf die neue Eigentümer:in über. Die Pflicht teilt sich bei einem Eigentümerwechsel nicht auf die vorherige Vermieter:in und neue Eigentümer:in auf, auch wenn der Eigentümerwechsel während des Abrechnungsjahres erfolgt. Das bedeutet, dass die im Grundbuch eingetragene Eigentümer:in für die gesamte Betriebskostenabrechnung des laufenden Jahres zuständig ist.
Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel
Bei der Sanierungspflicht innerhalb einer WEG sind Eigentümer:innen nicht alleinverantwortlich für eine energetische Sanierung. Solche Sanierungen betreffen immer die gesamte Eigentümergemeinschaft. Beim Kauf einer Eigentumswohnung besteht also nicht wie bei dem Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses eine Sanierungspflicht, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf erfolgen muss.
Käufer:innen können sich aber vor dem Kauf informieren, ob in der zugehörigen Wohnungseigentümergemeinschaft in der näheren Zukunft bereits Sanierungsmaßnahmen geplant sind, denn für diese Kosten werden sie ggf. mitverantwortlich.
Begleitung des Eigentümerwechsels durch eine Hausverwaltung
Wenn mit einer Verwaltung zusammengearbeitet wird, übernimmt die Hausverwaltung viele Prozesse und Aufgaben, die bei einem Eigentümerwechsel anfallen. Das beinhaltet auch, Ansprechpartner:in zu sein für Fragen rund um Aufgaben und Pflichten von Verkäufer:in und Käufer:in.
Hausverwaltungen agieren oft als Kommunikationsschnittstelle und unterstützen den Eigentümerwechsel proaktiv. Vor allem auch bei der Übertragung von Dokumenten und Verträgen können Verwaltungen eine wichtige Rolle spielen. Außerdem übernimmt die Hausverwaltung die Einführung der neuen Eigentümer:in in die Eigentümerversammlung und erklärt wichtige Abläufe.
Die WEG-Verwaltung unterstützt neue und bestehende Miteigentümer:innen beim Eigentümerwechsel, sodass sich alle Beteiligten einer WEG sicher sein können, dass es zu keinen Störungen kommt.
Fazit
Ein Eigentümerwechsel ist neben vielem Papierkram auch oft mit vielen offenen Fragen verbunden, vor allem wenn der Eigentümerwechsel innerhalb einer WEG stattfindet. Die zuständige WEG-Verwaltung kann bei dem Eigentümerwechsel innerhalb einer WEG der Käufer:in und auch Verkäufer:in viele Sorgen abnehmen und sie durch den Prozess begleiten und unterstützen. Wenn Eigentümer:innen den Prozess ohne Verwaltung bestreiten, ist es umso wichtiger, sich vorher zu informieren, worauf sie achten müssen, um den Wechsel so reibungslos wie möglich zu gestalten.
