Sanierungspflicht: Was auf Eigentümer:innen zukommt

Die Sanierungspflicht – wann sind Eigentümer:innen betroffen und was muss genau beachtet werden? Ziel des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist es, dass Immobilien energieeffizienter und damit umweltschonender werden. Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes trat die Sanierungspflicht am 01.01.2024 in Kraft. Im Folgenden wird erläutert, was das für Eigentümer:innen bedeutet, wer betroffen ist, welche Maßnahmen im Rahmen der Sanierungspflicht ergriffen werden müssen und welche Förderungsmöglichkeiten bestehen.

  • Wenn ein Einfamilien- oder Zweifamilienhaus nach dem 01. Februar 2002 gekauft, geschenkt bekommen oder geerbt worden ist, besteht für die Eigentümer:innen eine Sanierungspflicht.
  • Wenn Eigentümer:innen das Haus bereits vor dem 01. Februar 2002 bewohnten, entfällt die Sanierungspflicht.
  • Ausgenommen von der Sanierungspflicht sind auch Häuser, die unter Denkmalschutz stehen oder wenn die Sanierungsmaßnahmen unwirtschaftlich sind.
  • Die Sanierungspflicht umfasst vor allem drei Bereiche: Die Dämmung der obersten Geschossdecke, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren und der Austausch veralteter Gas- und Öl-Heizkessel.

Sanierungspflicht für Eigentümer:innen nach 2002

Eine Sanierungspflicht besteht für alle Eigentümer:innen von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die das Haus nach dem 01. Februar 2002 gekauft, geschenkt oder geerbt haben. Wenn die Eigentümer:innen das Haus bereits vor dem 01. Februar 2002 bewohnt haben und kein Eigentümerwechsel danach stattfand, entfällt die Sanierungspflicht.

Hintergrund der Sanierungspflicht sind die Klimaschutzziele von EU und Bund, nach denen der Energieverbrauch im Gebäudesektor bis 2030 um rund 16 % und bis 2035 um 22 % gesenkt werden soll. Eine solche Energieeinsparung ist nur durch umfassende energetische Modernisierungsmaßnahmen möglich.

Betroffen von der Sanierungspflicht sind vorwiegend jene Gebäude, welche von 1979 erbaut wurden.

Achtung: Auch wenn keine Sanierungspflicht besteht, müssen Eigentümer:innen dennoch auf die GEG-Vorgaben achten.

Sanierungspflicht bei umfangreichen Baumaßnahmen: Die 10-Prozent-Regel

Eine energetische Sanierungspflicht besteht auch, wenn Renovierungs-, Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen vorgenommen werden, die mehr als 10 Prozent des Gebäudes betreffen. Das bedeutet, dass Eigentümer:innen, obwohl sie zunächst von der Sanierungspflicht ausgenommen waren, bei umfangreichen Baumaßnahmen an ihrer Immobilie eventuell wieder zur Sanierung verpflichtet werden können.

Ausnahmen von der Sanierungspflicht

Bei der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel gibt es drei Fälle, in denen die Sanierungspflicht nicht greift:

  1. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz: Wenn bei einer Sanierung die Bausubstanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt werden würde, kann die Pflicht dazu basierend auf § 105 GEG entfallen. Oft können die Maßnahmen vom Aufwand her aufgrund des Denkmalschutzes auch unverhältnismäßig hoch sein, dann entfällt die Sanierungspflicht ebenfalls. Bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, werden oft alternative Regelungen getroffen. Daher empfiehlt es sich für Eigentümer:innen ihre zuständige Denkmalschutzbehörde zu kontaktieren und sich zu informieren.
  2. Die Sanierung wäre unzumutbar: Wenn eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar wäre, kann eine Härtefallregelung greifen (§ 102 GEG). Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Kosten der Sanierung höher sind als die zu erwartenden Energieeinsparungen. Außerdem kann die Sanierungspflicht entfallen, wenn die Kosten hierfür nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Gebäudewert stehen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Eigentümer:in nachweisen kann, dass die vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen unwirtschaftlich sind.
  3. Die Eigentümer:innen wohnten bereits vor dem 01. Februar 2002 in der Immobilie: Wenn die Eigentümer:innen schon vor dem 01. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt haben, besteht keine Pflicht zur Sanierung des Hauses. Sollte aber ein Eigentümerwechsel nach diesem Datum stattgefunden haben, besteht keine Befreiung von der Sanierungspflicht mehr.

Betroffene Bereiche der Sanierungspflicht

Sobald Eigentümer:innen wissen, ob sie von der Sanierungspflicht betroffen sind oder nicht, stellen sie sich als Nächstes die Frage, was das nun konkret heißt. Was muss gemacht werden? Von der Sanierungspflicht sind insbesondere drei Bereiche betroffen: Die Dämmung der obersten Geschossdecke, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren und der Austausch veralteter Gas- und Öl-Heizkessel.

Dämmung von Decken und Dächern

Die Dämmung der Geschossdecke muss den gesetzlichen Mindestanforderungen entsprechen. Das bedeutet konkret, dass der Wärmedurchgangskoeffizient nicht über 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin steigen darf.

Der Wärmedurchgangskoeffizient (auch U-Wert genannt) beschreibt dabei die Energiemenge, die innerhalb einer Sekunde über eine Fläche von einem Quadratmeter verloren geht, wenn die Außentemperatur um ein Kelvin von der Innentemperatur abweicht.

Es gilt: Je höher der U-Wert, desto geringer der Wärmedurchgang und besser die Dämmeigenschaften des Materials.

Die Messung der genauen U-Werte wird von Herstellern aus der Materialforschungs- und Prüfanstalt vorgenommen.

Zur Dämmung von Decken und Dächern können diese entweder klassisch gedämmt oder die Deckenplatte mit Dämmplatten isoliert werden. Beides kann signifikant zur Energieeinsparung beitragen.

Dämmung von Heizungsrohren

Wenn Heizungsrohre ungedämmt und zugänglich sind, müssen diese nachträglich gedämmt werden. Darunter fallen alle Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen (§ 69 GEG). Eine Rohrdämmung ist dann verpflichtend, wenn Heizungs- und Warmwasserrohre sowie dazugehörige Armaturen durch unbeheizte Räume verlaufen.

Wer sich an die gesetzlichen Vorgaben der Dämmung hält, kann die Rohre selbst dämmen. Ein Meter Dämmmaterial für ein Rohr kostet ca. 10 €. Bei einer Isolierung können pro Meter je EUR 5 Energiekosten pro Jahr eingespart werden. Daher amortisieren sich die Investitionskosten der Dämmung von Heizrohren relativ schnell.

In Mietshäusern ist die Isolierung/Dämmung der Warmwasserleitungen auch eine gute Möglichkeit, auf Wärmemengenzähler umzurüsten, die eine bessere Überwachung und Messung des Heizungsverbrauchs ermöglichen.

Austausch von Öl- und Gasheizungen

Betreffend den Austausch von Öl- und Gasheizungen besagt die Sanierungspflicht: Wenn der Heizkessel über 30 Jahre alt ist, muss er ausgetauscht werden.

Dabei gelten jedoch folgende Ausnahmen:

  • Das Haus wird seit dem 1. Februar 2002 von der Eigentümer:in selbst bewohnt.
  • Die Nennleistung der Heizung liegt bei unter 4 oder über 400 Kilowatt.
  • Die Ölheizung hat einen Niedertemperatur- oder Brennwertkessel.
  • Die Heizung wird nur zur Warmwasserzeugung benutzt.

In allen anderen Fällen muss die Heizung ausgetauscht werden.

Seit dem 01.01.2024 gilt, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent ihrer Heizwärme aus erneuerbaren Energien erzeugen müssen. Welche Methode dafür benutzt wird (z.B. Pellets, Umweltwärme, Solarenergie), können Eigentümer:innen selbst entscheiden.

Wichtig: Bei der 65-Prozent-Regel ist zu beachten, dass diese an die kommunale Wärmeplanung geknüpft ist. Das bedeutet, die Regel wird erst greifen, wenn die betroffene Kommune eine Wärmeplanung vorgelegt hat. Die kommunale Wärmeplanung umfasst die Erstellung eines Plans über die Versorgung mit klimaneutralen Gasen, Geothermie, Fernwärme oder Solarthermie über das öffentliche Wärmenetz. Wenn die Heizung davor kaputtgeht, können sich Eigentümer:innen von der Austauschpflicht befreien lassen (durch Übergangslösungen oder -fristen) und auf eine Lösung der Kommunen warten.

Checkliste: Sanierungspflicht umsetzen

Bei der Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen können sich Eigentümer:innen an der folgenden Checkliste orientieren:

  1. Recherche: Im ersten Schritt sollten Eigentümer:innen die verschiedenen verfügbaren Möglichkeiten recherchieren, die sie haben, um die gesetzlichen Anforderungen der Sanierungspflicht umzusetzen. Dabei geht es insbesondere darum, die verschiedenen Sanierungsmethoden zu beleuchten und gegeneinander abzuwägen.
  2. Erstellung eines Sanierungsplans: Um nicht den Überblick zu verlieren, sollten Eigentümer:innen einen Sanierungsplan erstellen. Dabei sollten die einzelnen erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen aufeinander abgestimmt und genügend Zeit zur Umsetzung eingeplant werden.
  3. Finanzielle Mittel prüfen und Fördermittel beantragen: In manchen Fällen ist es möglich, Fördermittel bei der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) zu beantragen.
  4. Passende Dienstleister:innen finden: Für die Sanierungsarbeiten müssen die passenden Handwerker:innen gefunden werden. Eigentümer:innen sollten dabei darauf achten, mit erfahrenen und qualifizierten Handwerker:innen zusammenzuarbeiten und sich verschiedene Angebote einzuholen.
  5. Mieter:innen bzw. Bewohner:innen informieren: Wenn die betroffene Immobilie saniert wird, müssen Mieter:innen bzw. Bewohner:innen der betroffenen Immobilie über die anstehenden Arbeiten informiert werden. Hierzu ist für die Mietenden eine sogenannte “Modernisierungsankündigung” auszufertigen.

Im Rahmen dieser sind auch aus der Modernisierung folgende Mieterhöhungen bereits anzukündigen.

Kosten und Förderungen für Sanierungsarbeiten

Die Kosten für Sanierungsarbeiten können stark variieren. Daher ist es schwierig, genaue Einschätzungen abzugeben. Jegliche Kosten sind abhängig von der Größe der Immobilie, dem Zustand und auch davon, für welche Sanierungsmethoden sich Eigentümer:innen entscheiden. Entsprechend sollten Preiseinschätzungen in diesem Bereich immer nur als ungefähre Richtwerte betrachtet werden.

Fassadendämmung: zwischen 30 und 350 EUR pro m²; abhängig von der Art des Dämmverfahrens.

Heizungsaustausch: zwischen 10.000 und 30.000 EUR; abhängig von der Heizungstechnologie.

Dachdämmung: zwischen 30 und 250 EUR pro m²; abhängig von dem eingesetzten Material und davon, ob das Dach oder das Geschoss gedämmt werden muss.

Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren: zwischen 3 und 10 EUR pro Meter; abhängig vom Material zzgl. Einbau und Personalkosten.

Förderungen für den Heizungsaustausch

Für einen Heizungsaustausch können Eigentümer:innen Förderungen über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) beantragen.

Förderungen bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau

Bei der KfW kann mit dem Programm 458 Förderung beantragt werden.

Hierbei kann ein Zuschuss von bis zu 70 % der förderfähigen Kosten erfolgen. Diese beziehen sich auf die in der „Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM)“ definierten Kostengruppen. Dazu zählen im Rahmen des Heizungsaustausches, unter anderem Maßnahmen zum:

  • Solarthermische Anlagen
  • Biomasseheizungen
  • Wärmepumpen
  • Brennstoffzellenheizungen
  • Wasserstofffähige Heizungen
  • Anschluss an ein Wärmenetz
  • Fachplanungen und Baubegleitungen

Förderungen beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrollen

Bei der BAFA werden Kosten zur Errichtung, zum Umbau oder zur Erweiterung des Gebäudenetzes gefördert, sowie Heizungsoptimierungen in bestehenden Anlagen und Maßnahmen zur Reduzierung der Staubemissionen von Biomasseheizungen gefördert. Sollten Eigentümer:innen eine Immobilie besitzen, die in einem Gebiet steht, das an ein Wärmenetz angeschlossen werden kann, dann kann der Anschluss an dieses gefördert werden.

Rechtliche Grundlagen

Die Sanierungspflicht geht aus dem GEG hervor. Aufgrund der potenziellen Ausnahmefälle und der Abhängigkeit zur kommunalen Wärmeplanung empfiehlt es sich für Eigentümer:innen, stets eine Energieberater:in zurate zu ziehen. Diese helfen dabei, die rechtlichen Vorgaben für die Sanierungspflicht unter Berücksichtigung der jeweiligen Situation der Eigentümer:in einzuhalten. Sollte es nämlich zu Verstößen bzw. Nichtbeachtung der Sanierungspflicht kommen, kann ein Bußgeld von bis zu 50.000 EUR drohen.

Kontrolle der Sanierungspflicht

Für die Kontrolle der Einhaltung der Sanierungspflicht ist die Kommune (als untere Bauaufsichtsbehörde) zuständig. Solche Kontrollen können über bevollmächtigte Schornsteinfeger:innen erfolgen, zum Beispiel im Rahmen der Feuerstättenschau. Zudem können sich Eigentümer:innen nach erfolgreicher Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen von den beauftragten Dienstleister:innen eine schriftliche Erklärung ihrer durchgeführten Arbeit geben lassen.

Zusammenarbeit mit Hausverwaltungen

Sollten Eigentümer:innen mit einer Hausverwaltung zusammenarbeiten, dann wird die Verwaltung bei den energetischen Sanierungsmaßnahmen helfen. Verwalter:innen kennen sich mit aktuellen Gesetzeslagen und der Immobilie genau aus, daher wissen sie oft direkt, ob das Haus von der Sanierungspflicht betroffen ist oder nicht. Wenn ja, können Verwalter:innen mehr Informationen darüber geben, was gemacht werden muss, haben Kontakte zu qualifizierten Dienstleister:innen und können bei der Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen unterstützen bzw. dies komplett übernehmen.

Fazit – Sanierungspflicht

Viele Eigentümer:innen fürchten die Sanierungspflicht, da sie mit hohen Kosten verbunden sein kann. In einigen Fällen sind Eigentümer:innen aber von der Pflicht ausgenommen. Aber auch wenn Eigentümer:innen aus rechtlicher Sicht ihr Haus sanieren lassen müssen, sollte zunächst ein kühler Kopf bewahrt werden. Mit einem Sanierungsplan und ggf. Förderungsmitteln kann einiges an Kosten eingespart werden. Ein weiterer großer Vorteil von energetischen Sanierungen sind die Einsparungen der Energiekosten – vor allem in Anbetracht der steigenden Energiepreise. Nicht nur wird der Wert der Immobilie durch Sanierungen gesteigert, Eigentümer:innen werden auch meist schnell niedrigere Energiekosten bemerken.

FAQ

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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