Zahlreiche Wohnungseigentümer:innen zahlen monatlich Hausgeld an die Hausverwaltung, um die laufenden Kosten eines Wohngebäudes zu decken. Dabei ist vielen nicht bewusst, dass einige Posten dieses Hausgeldes steuerlich absetzbar sind. Dies kann für Eigentümer:innen eine Möglichkeit bieten, Kosten zu senken und steuerliche Vorteile zu nutzen. Doch nicht jede Ausgabe ist automatisch absetzbar.
In diesem Beitrag wird erklärt, welche Bestandteile des Hausgeldes steuerlich absetzbar sind und welche nicht, sowie was bei der Steuererklärung zu beachten ist.
- Hausgeld kann teilweise steuerlich abgesetzt werden. Dies gilt insbesondere bei haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die mit der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zusammenhängen.
- Handwerkerleistungen wie Reparaturen und Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums sind mit 20 % der Lohnkosten absetzbar, bis zu einem maximalen Betrag von 1.200 € pro Jahr.
- Haushaltsnahe Dienstleistungen wie Gartenpflege, Hausmeisterkosten und Reinigungsarbeiten können ebenfalls bis zu 4.000 € jährlich steuerlich abgesetzt werden.
- Vermieter:innen können zusätzlich Betriebskosten und weitere Aufwendungen im Kontext der Vermietung absetzen, darunter Nebenkosten und Zinsen für Immobilienkredite.
- Selbstnutzende Eigentümer:innen können die Absetzbarkeit vorwiegend für Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nutzen, wohingegen größere Instandhaltungskosten nicht direkt steuerlich geltend gemacht werden können.
Was ist Hausgeld?
Das Hausgeld ist ein monatlicher Betrag, den Wohnungseigentümer:innen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) an die Hausverwaltung zahlen. Es deckt die laufenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum eines Gebäudes, wie die Reinigung, Wartung, Instandhaltung und Versicherung. Auch Heizkosten und Wasserverbrauch können teilweise über das Hausgeld abgerechnet werden.
Das Hausgeld besteht aus drei Hauptbestandteilen:
- Betriebskosten: Darunter fallen regelmäßige Ausgaben wie Müllabfuhr, Treppenhausreinigung, Stromkosten für Gemeinschaftsflächen oder den Winterdienst.
- Instandhaltungskosten: Diese decken Reparaturen oder Wartungsarbeiten ab, die das gemeinschaftlich genutzte Eigentum betreffen, wie das Dach, Treppenhaus oder die Heizung.
- Rücklagen: Ein Teil des Hausgeldes fließt in die sogenannte Instandhaltungsrücklage, die für größere Sanierungen oder unvorhergesehene Reparaturen genutzt wird.
Verwaltungskosten, wie die Vergütung der Hausverwaltung oder die Organisation von Eigentümerversammlungen, werden ebenfalls aus dem Hausgeld finanziert.
Wichtig: Hausgeld ist nicht gleichbedeutend mit den Nebenkosten, die eine Mieter:in zahlt. Es bezieht sich ausschließlich auf Eigentümer:innen, die für den Erhalt und die Pflege des Gemeinschaftseigentums verantwortlich sind.
| Kosten, die durch Hausgeld abgedeckt werden | Kosten, die nicht durch Hausgeld abgedeckt werden |
|---|---|
| Betriebskosten: Dazu gehören Kosten für Strom, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Winterdienst und Hausmeisterdienste. | Sondereigentumskosten: Kosten, die sich auf die Wohnung selbst beziehen, wie Instandhaltungen oder Renovierungen im Sondereigentum. |
| Instandhaltungskosten für Gemeinschaftseigentum: Reparaturen an Dächern, Fassaden, Treppenhäusern, Heizungsanlagen und Aufzügen. | Individuelle Renovierungsarbeiten: Malerarbeiten oder Bodenaustausch im Inneren der eigenen Wohnung. |
| Hausverwaltungskosten: Kosten für die Verwaltung und den Betrieb der Immobilie durch eine externe Hausverwaltung. | Kosten für individuelle Versicherungen: Private Haftpflicht- oder Hausratversicherungen der Eigentümer:innen. |
| Versicherungskosten: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für die Immobilie. | Mietausfallkosten: Kosten, die entstehen, wenn Vermietungen ausfallen oder nicht zustande kommen. |
| Rücklagen für Instandhaltungen: Bildung von Rücklagen für zukünftige größere Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. | Individuelle Nebenkostenabrechnungen: Abrechnungen, die spezifisch für die Nutzung einer einzelnen Wohnung anfallen, wie Strom- oder Heizkostenabrechnungen, die individuell verhandelt wurden. |
Umlegbares Hausgeld
Das umlegbare Hausgeld umfasst Betriebskosten, die auf die Mieter:innen einer vermieteten Eigentumswohnung übertragen werden können. Diese Kosten setzen sich in der Regel aus laufenden Ausgaben für das Gebäude und das Grundstück zusammen, wie die Gebäudeversicherung, Müllentsorgung, Hausmeisterdienste und Heizkosten.
Umlegbare Betriebskosten sind jene, die gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) von den Vermieter:innen auf die Mieter:innen umgelegt werden können. Die Vermieter:innen dürfen die umlegbaren Betriebskosten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung aufführen, wodurch die Mieter:innen einen Teil des Hausgeldes tragen.
Zahlung des Hausgeldes
Das Hausgeld wird von Eigentümer:innen monatlich an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gezahlt. Diese Zahlungen decken sowohl die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums als auch Rücklagen für Instandhaltungen und größere Reparaturen ab. Der genaue Betrag des Hausgeldes wird im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung festgelegt und basiert auf den Wirtschaftsplänen, die die voraussichtlichen Kosten für das kommende Jahr bestimmen.
Die Eigentümer:innen sind verpflichtet, das Hausgeld pünktlich und regelmäßig zu überweisen, da es die notwendigen Kosten zur Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums deckt. Eine verspätete oder ausbleibende Zahlung kann zu Mahnungen oder rechtlichen Schritten seitens der Hausverwaltung führen.
Hausgeld steuerlich absetzbar – Welche Teile können abgesetzt werden?
Ob Hausgeld steuerlich absetzbar ist, hängt davon ab, welche Kostenpositionen angerechnet werden können, sowie ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.
Folgende Kosten können, abhängig von der Nutzung der Immobilie, steuerlich berücksichtigt werden:
| Leistung | Absetzbare Kosten | Maximalbetrag/Jahr | Zusätzliche Hinweise |
|---|---|---|---|
| Hausmeisterdienste | Arbeitskosten für Hausmeister:in-Leistungen | 20% der Arbeitskosten (max. 4.000 €) | Beinhaltet Pflege der Außenanlagen, Winterdienst, kleinere Reparaturen. |
| Reinigungsarbeiten | Kosten für Reinigung von Gemeinschaftseigentum | 20% der Arbeitskosten (max. 4.000 €) | Beispielsweise Reinigung von Treppenhäusern oder Fenster. |
| Gartenpflege | Arbeitskosten für Pflege und Wartung des Gartens | 20% der Arbeitskosten (max. 4.000 €) | Enthält Rasenpflege, Baumschnitt und Heckenpflege. |
| Schornsteinfegerdienste | Kehr- und Überprüfungsarbeiten | 20% der Arbeitskosten (max. 1.200 €) | Prüfung und Reinigung der Heizungsanlage. |
| Winterdienste | Arbeitskosten für Schneeräumung | 20% der Arbeitskosten (max. 4.000 €) | Beinhaltet auch Streuen bei Glatteis. |
| Handwerkerleistungen | Reparaturen, Instandhaltung und Modernisierungen | 20% der Arbeitskosten (max. 1.200 €) | Beinhaltet Arbeiten wie Dachreparaturen, Malerarbeiten und Installationen an Gemeinschaftseigentum. |
- Handwerkerleistungen (§ 35a EStG): Arbeiten wie Renovierung, Modernisierung oder Reparaturen an Gemeinschaftseigentum, die von Handwerkern durchgeführt werden, können steuerlich geltend gemacht werden. Hierzu gehören auch Anfahrtskosten und Verbrauchsmaterialien.
- Hausmeisterdienste und Gartenpflege: Haushaltsnahe Dienstleistungen, wie die Pflege der gemeinschaftlichen Außenanlagen oder Hausmeisterkosten, sind teilweise steuerlich absetzbar. Diese Leistungen können sowohl von Eigennutzer:innen als auch von Vermieter:innen in der Steuererklärung angegeben werden.
- Verwaltungskosten: Die Gebühren für die Hausverwaltung sind für Vermieter:innen als Werbungskosten absetzbar, nicht jedoch, wenn die Wohnung selbst genutzt wird.
- Versicherungsbeiträge: Kosten wie die Gebäudeversicherung sind für vermietete Immobilien steuerlich relevant und können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Für selbst genutzte Immobilien ist das hingegen nicht der Fall.
- Grunderwerbsteuer und Grundsteuer: Die Grundsteuer kann ebenfalls als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die Immobilie vermietet wird.
| Kostenart | Absetzbar für Eigennutzung | Absetzbar für Vermietung |
|---|---|---|
| Handwerkerleistungen | Ja | Ja |
| Hausmeister- und Gartenpflege | Ja | Ja |
| Verwaltungskosten | Nein | Ja |
| Gebäudeversicherung | Nein | Ja |
| Grundsteuer | Nein | Ja |
Selbstgenutztes Wohneigentum
Bei selbst genutztem Wohneigentum gibt es bestimmte Hausgeldkosten, welche Hausgeld steuerlich absetzbar machen. Hierbei handelt es sich vor allem um haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes anfallen.
- Haushaltsnahe Dienstleistungen: Diese umfassen Arbeiten wie Reinigungsdienste, Gartenpflege, Hausmeisterdienste oder Winterdienst. Pro Jahr können bis zu 20 % der Kosten, jedoch maximal 4.000 EUR, steuerlich abgesetzt werden.
- Handwerkerleistungen: Arbeiten, die zur Instandhaltung oder Modernisierung der Immobilie beitragen, sind ebenfalls steuerlich begünstigt. Hier können 20 % der Lohnkosten, bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 EUR jährlich, geltend gemacht werden. Beispiele sind Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, Malerarbeiten, Dachreparaturen oder die Wartung der Heizungsanlage.
Voraussetzung für die steuerliche Absetzbarkeit ist, dass diese Dienstleistungen im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden und keine Materialkosten absetzbar sind, sondern nur die Arbeitskosten.
Vermietete Wohnungen
Auch bei vermieteten Wohnungen ist Hausgeld steuerlich absetzbar, jedoch auf eine bestimmte Art und Weise. Eigentümer:innen, die ihre Wohnung vermieten, können bestimmte Hausgeldzahlungen als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Dazu zählen:
- Betriebskosten: Diese umfassen laufende Ausgaben, die im Rahmen der Vermietung anfallen, wie Heizkosten, Hausmeisterdienste, Müllabfuhr, Wasser und Abwasser. Diese Kosten können zu 100 % in der Steuererklärung als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die Kosten nicht auf die Mietende umgelegt worden sind.
- Verwaltungskosten: Kosten, die durch die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen, wie z.B. die Kosten für die Hausverwaltung, sind ebenfalls voll absetzbar.
- Rücklagen für Instandhaltung: Rücklagen, die zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gebildet werden, können in der Steuererklärung berücksichtigt werden, sobald diese verwendet werden. Sie gehören zu den abzugsfähigen Werbungskosten.
- Finanzierungskosten: Wenn zur Finanzierung der Immobilie ein Darlehen aufgenommen wurde, können die Zinsen als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Bei der Vermietung steht die komplette Vermögensbewirtschaftung im Vordergrund, sodass alle Ausgaben, die im Kontext der Vermietung stehen, als Werbungskosten anerkannt werden. Grundsätzlich können nur Kosten in der Steuererklärung angesetzt werden, die auch von den Eigentümer:innen / Vermieter:innen getragen wurden. Umgelegte Kosten, welche durch die Mietenden getragen werden, dürfen durch die Vermietenden nicht in der eigenen Steuererklärung angegeben werden.
Hausgeld in der Steuererklärung angeben
Das Hausgeld kann in der Steuererklärung unter bestimmten Voraussetzungen teilweise steuerlich geltend gemacht werden.
Um das Hausgeld in der Steuererklärung korrekt anzugeben, muss je nach Nutzung der Immobilie (selbst genutzt oder vermietet) vorgegangen werden.
- Selbstgenutztes Wohneigentum: Hausgeld für die selbst genutzte Immobilie kann steuerlich geltend gemacht werden, allerdings nur für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die im Hausgeld enthalten sind. Diese können in der Anlage haushaltsnahe Dienstleistungen (Anlage H) eingetragen werden. Relevant sind hier die Arbeitskosten, die im Hausgeld für die genannten Dienstleistungen anfallen, wie Gartenpflege, Reinigung oder Reparaturen.
- Vermietete Wohnung: Wenn die Immobilie vermietet wird, sind die Werbungskosten für das Hausgeld in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) anzugeben. Dies umfasst neben den umlagefähigen Betriebskosten auch Ausgaben für Instandhaltung und Verwaltung. Allerdings können die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht sofort abgesetzt werden, erst wenn tatsächliche Ausgaben daraus getätigt werden (z. B. Reparaturen).
Für eine korrekte Angabe sollten Eigentümer:innen die Hausgeldabrechnung der WEG-Verwaltung zur Hand haben, in der die absetzbaren Posten klar aufgeschlüsselt sind. Dies erleichtert die Zuordnung der jeweiligen Kosten in der Steuererklärung.
Es ist wichtig, die Abrechnung klar zwischen Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, und nicht umlagefähigen Kosten zu trennen.
Weitere steuerlich absetzbare Kosten der Immobilie
Zusätzlich zum Hausgeld gibt es weitere Kosten, die für Immobilieneigentümer:innen steuerlich relevant sind. Dazu gehören unter anderem:
Bei selbst genutztem Wohneigentum:
- Schornsteinfegergebühren: Diese fallen unter haushaltsnahe Dienstleistungen und sind in der Steuererklärung absetzbar.
- Energieberaterkosten: Kosten für Energieberatungen können im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen steuerlich abgesetzt werden.
Bei vermieteten Immobilien:
- Werbungskosten: Hierzu zählen Zinsen für Kredite (z. B. für Hypotheken), Kosten für Reparaturen, Verwaltung und Instandhaltung. Diese Kosten können in voller Höhe abgesetzt werden.
- Abschreibungen (AfA – Absetzung für Abnutzung): Abnutzungskosten für das Gebäude selbst können über mehrere Jahre abgesetzt werden. Die lineare Abschreibung liegt meist bei 2 % pro Jahr.
- Fahrtkosten zur Immobilie: Kilometerpauschale für Fahrten zur Mietwohnung für Verwaltung, Reparaturen oder Mietersuche (wenn keine Mietverwaltung bestellt ist).
- Nebenkosten und Betriebskosten: Nebenkosten, die von der Vermieter:in nicht auf die Mieter:in umgelegt werden können, sind ebenfalls als Werbungskosten absetzbar.
- Maklergebühren und Kosten für die Mietersuche: Bei der Vermietung einer Immobilie können auch Maklergebühren und Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Weitere steuerlich absetzbare Kosten für beide Eigentumsformen:
- Kosten für Versicherungen: Gebäude- oder Hausratversicherung für selbst genutztes Eigentum, und für die Vermieter:in zusätzlich die Haftpflichtversicherung für die Immobilie.
- Kosten für Energieeffizienzmaßnahmen: Staatlich geförderte Maßnahmen, wie der Einbau neuer Fenster oder einer energieeffizienten Heizung, können ebenfalls abgesetzt werden.
Es gilt zu betonen, alle relevanten Belege sorgfältig aufzubewahren, da diese für das Absetzen des Hausgeldes und weiterer Kosten in der Steuererklärung benötigt werden, um die Kosten nachzuweisen.
| Kostenart | Selbstgenutztes Wohneigentum | Vermietete Immobilien |
|---|---|---|
| Handwerkerleistungen | Absetzbar, 20 % der Lohnkosten bis zu 1.200 € jährlich. | Absetzbar, 20 % der Lohnkosten bis zu 1.200 € jährlich. |
| Haushaltsnahe Dienstleistungen | Absetzbar, 20 % der Kosten, bis zu 4.000 € jährlich. | Nicht absetzbar, da sie auf Mieter:innen umgelegt werden können. |
| Schornsteinfegergebühren | Absetzbar im Rahmen der haushaltsnahen Dienstleistungen. | Absetzbar als Betriebsausgaben |
| Energieberaterkosten | Absetzbar für Maßnahmen zur energetischen Sanierung. | Absetzbar als Betriebsausgaben |
| Abschreibung (AfA) | Nicht absetzbar | Absetzbar, i.d.R. 2 % des Gebäudeanteils jährlich |
| Zinsen für Immobilienkredit | Nicht absetzbar | Absetzbar als Werbungskosten |
| Nebenkosten & Betriebskosten | Nicht absetzbar | Absetzbar, soweit sie nicht auf Mieter umgelegt werden können. |
| Fahrtkosten zur Immobilie | Nicht absetzbar | Absetzbar, pauschal 30 Cent pro Kilometer, wenn selbst verwaltet wird. |
| Versicherungskosten | Absetzbar, z.B. Gebäude- und Hausratversicherung | Absetzbar, z.B. Gebäudehaftpflicht und weitere relevante Versicherungen. |
| Maklergebühren | Nicht absetzbar | Absetzbar als Werbungskosten bei der Vermietung |
| Kosten für Energieeffizienzmaßnahmen | Absetzbar bei energetischen Sanierungen, im Rahmen staatlicher Förderungen | Absetzbar als Betriebsausgaben |
| Renovierungs- und Reparaturkosten | Absetzbar, soweit sie zur Instandhaltung und Modernisierung beitragen | Absetzbar als Werbungskosten |
| Kosten für Mietersuche | Nicht anwendbar | Absetzbar als Werbungskosten |
Diese Tabelle bietet eine Übersicht über die wichtigsten absetzbaren Kosten im Zusammenhang mit selbst genutztem Wohneigentum und vermieteten Immobilien.
Fazit – Hausgeld steuerlich absetzbar
Das Hausgeld ermöglicht Wohnungseigentümer:innen, einen Teil ihrer laufenden Kosten steuerlich abzusetzen. Vor allem haushaltsnahe Dienstleistungen wie Gartenpflege oder Reinigung sowie Handwerkerleistungen zur Instandhaltung und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums können geltend gemacht werden. Besonders vermietete Wohnungen bieten den Vorteil, dass neben den Betriebskosten auch größere Aufwendungen steuerlich absetzbar sind. Selbstnutzende Eigentümer:innen profitieren primär von der Absetzbarkeit von Dienstleistungen, während größere Instandhaltungsaufwendungen direkt nicht absetzbar sind. Durch eine korrekte Angabe in der Steuererklärung lassen sich so erhebliche Steuervorteile nutzen.
