Was macht eine Immobilienmakler:in?

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Was macht ein Immobilienmakler? Aufgaben, Kosten und der Beruf der Makler:in
Was macht ein Immobilienmakler? Aufgaben, Kosten und der Beruf der Makler:in

Die Hauptaufgabe einer Immobilienmakler:in ist die Vermittlung von Immobilien im Auftrag der Eigentümer:in. Dabei ist die Eigentümer:in zumeist eine dritte Person, die sich nicht selbst um die Vermarktung kümmern will oder kann. In einigen Fällen gehört die Makler:in zu einer Hausverwaltung und vermittelt die Immobilien der Verwaltung oder derer Kund:innen. Es gibt auch Makler:innen, die professionell Immobilien kaufen, um sie zu sanieren und dann weiterzuverkaufen oder diese sanierten Objekte im Anschluss zu vermieten.

Allerdings ist nicht nur Verkauf und/oder Vermietung eines Objektes Teil des Leistungsangebotes einer Makler:in. So bieten viele Makler:innen weitergehende Leistungen wie Home Staging an.

Aufgaben eines Immobilienmaklers

Im Vorfeld jeder erfolgreichen Immobilienvermietung oder auch jedes Immobilienverkaufes steht die Erstberatung der Eigentümer:innen. Dabei fertigt die Makler:in selbst (oder gegebenenfalls ein Immobiliengutachter) ein Wertgutachten über die Immobilie im IST-Zustand an.

Makler:innen - Das macht eine Immobilienmakler:in eigentlich

In einem solchen Gutachten werden sämtliche Daten des Objekts, wie Lage, Wohnfläche und Grundstücksfläche aufgenommen. Zusätzlich werden auch die Zustände der Wärmedämmung, der Heizung und der Sanierungsbedarf festgehalten.

Im Anschluss wird auf Grundlage dieser Daten und vergleichbarer Objekte, die bereits verkauft wurden, eine Preisspanne ermittelt, die das Objekt aktuell am Markt erzielen kann. Schon bei der Einschätzung des Immobilienwertes spielt die Erfahrung des Maklers am Markt und in der unmittelbaren Umgebung, in der das Objekt angeboten wird, eine große Rolle.

So wissen lokal ansässige Makler besser über Besonderheiten der Umgebung, wie Schulen, Kindergärten oder den öffentlichen Nahverkehr Bescheid, als jene Agenturen, die nicht in der Region ansässig sind. Darum können gerade diese lokalen Informationen helfen, den angestrebten Verkaufspreis bzw. Mietpreis bei Vertragsabschluss zu erzielen.

Erstellung des Exposés

Nach der sogenannten Objektaufnahme schreibt die Immobilienmakler:in ein sogenanntes Exposé, dieser „Werbetext“ ist dazu gedacht, dem potentiellen Kunden einen möglichst genauen Eindruck der Immobilie zu vermitteln. Je mehr Sorgfalt bei der Erstellung solcher Texte aufgewendet wird, desto größer ist auch die Resonanz auf später geschaltete Anzeigen. Diese Texte werden mit professionellen Bildern zusätzlich aufgewertet.

In den letzten Jahren sieht man vermehrt auch 360° Fotos aus den Objekten, bzw. virtuelle Rundgänge (3D-Touren) durch die präsentierten Immobilien. Solche Leistungen sind noch immer kein Standard, werden allerdings von den meisten Immobilienvermittler:innen inzwischen angeboten.

Nicht selten finden sich unter den Fotos der Immobilien auch Bilder, die mit Hilfe von Programmen zum „Virtual Home Staging“ erstellt wurden. Diese Bilder wurden digital mit Hilfe entsprechender Software bearbeitet/geschaffen und sind vor allem bei sanierungsbedürftigen Objekten beliebt. So kann ein im Rohbau befindliches Zimmer bereits voll ausgebaut und eingerichtet präsentiert werden.

Das durch den Makler angefertigte Exposé wird im Anschluss auf verschiedensten Plattformen eingestellt. Darunter finden sich im Allgemeinen die großen Immobilienplattformen, wie immobilienscout24.de und immowelt.de, sowie die eigene Website der Makler:in und ihrer Vertriebspartner:innen.

Die Besichtigung mit den Interessenten

Meldet sich ein Kunde auf Grund einer geschalteten Anzeige, so ist es die Aufgabe der Immobilienmakler:in einen Besichtigungstermin zu vereinbaren und durchzuführen. Bei Luxusimmobilien, also Immobilien in der höchsten Preisklasse, versuchen Makler:innen im Vorfeld möglichst viele Information über die Wünsche des Interessenten zu sammeln und gegebenenfalls bereits vor der Besichtigung das Objekt entsprechend einzurichten und zu dekorieren. Das Dekorieren und Einrichten vor dem Verkauf nennt sich „Home Staging“ und kommt ursprünglich aus den USA. Dort wird ein Großteil der Immobilien bereits zum Besichtigungstermin eingerichtet, um dem Interessenten ein wohnlich und behaglich aussehendes Haus oder eine Wohnung präsentieren zu können.

Tatsächlich werden einige Immobilien auch möbliert vermietet oder verkauft. Dies ist besonders im höheren Preissegment gängig, wobei gerade in Deutschland eher nicht die Regel.

Bei der Besichtigung ist es die Aufgabe der Makler:in die Vorzüge und positiven Eigenschaften einer Wohnung oder eines Hauses herauszustellen. Dabei sind professionelle und seriöse Verkäufer:innen verpflichtet, Makel oder weniger optimale Eigenschaften zu erwähnen.

Unser Tipp: Sollte eine Makler:in zu positiv über eine Immobilie sprechen, oder einige Zimmer nur schnell überfliegen, sollten Sie genauer nachfragen. Leider gibt es auch in dieser Branche einige Kolleg:innen die nicht offen und ehrlich mit Mängeln umgehen. Vergewissern Sie sich bei der Besichtigung, dass Sie wirklich jeden Raum gesehen haben. Professionelle Verkäufer:innen weisen jedoch immer auch auf potenzielle Mängel hin und geben Ideen, diese zu sanieren oder zu verändern.

Vertragsabschluss und Betreuung im Anschluss

Immobilienmakler begleiten Menschen in den Traum der eignen Immobilie - Aufgaben eines Maklers

Im Nachgang einer Immobilienbesichtigung ist es die Aufgabe der Immobilienmakler:in, einen sogenannten Vorvertrag abzuschließen. Nach der Zusage des Interessenten vereinbart der Makler einen Notartermin und begleitet den Kunden zudem zur Vertragsunterzeichnung beim Notar. In Deutschland bedarf der Verkauf einer Immobilie, egal ob Haus oder Wohnung, immer der notariellen Beurkundung.

Professionelle und gute Makler:innen erklären im Anschluss den neuen Eigentümer:innen die notwendigen Behördengänge. Dazu zählt auch der Besuch beim Grundbuchamt.

Des Weiteren steht die Makler:in dem Kunden auch bei weiteren Fragen zur Seite. Wie weit die Betreuung des Kunden reicht, kann dabei im Einzelfall variieren. Nicht alle Immobilienagenturen oder selbstständige Immobilienmakler:innen bieten zwangsläufig dieselben Leistungsstandards an, allerdings sind fast alle auf Anfrage bereit, diese anzubieten.

Woran erkennt man einen seriösen Immobilienmakler?

Wie bei allen Dienstleistern ist das wichtigste Kriterium, um einen seriösen Makler zu finden, Empfehlungen von Freunden und Familienmitgliedern einzuholen. Wenn diese bereits positive Erfahrungen mit einer Immobilienmakler:in gemacht haben, ist die Wahrscheinlichkeit groß, sich dort auch selbst gut aufgehoben zu fühlen.

Sollten keine Erfahrungen im engeren Bekanntenkreis vorliegen, sollte man auf Kundenbewertungen in den verschiedenen Portalen zurückgreifen. Sowohl auf Google selbst, als auch auf Portalen wie ProvenExpert.com finden sich viele Bewertungen von Kunden.

Dabei gilt jedoch: Zu positiv ist auch nicht gut! Leider gibt es einige Anbieter, die Bewertungen fälschen oder negative Bewertungen löschen lassen. Dies gibt ein verzerrtes Bild; als Faustregel gilt, wer über 100 Bewertungen hat, die überwiegend 5 Sterne haben, wenig oder gar keinen Text oder sich wiederholende Bewertungstexte, ist davon auszugehen, dass diese Bewertungen geschönt wurden.

Der lokale Makler ist häufig der Beste

Besonders wenn es um Faktoren wie Kundennähe oder Insiderwissen, um die Region oder gar den Stadtteil/Ortsteil geht, haben kleinere lokale Makler:innen einen großen Vorteil gegenüber den großen Franchise-Ketten.

Im Gegensatz zur allgemeinen Vermutung, dass eine Immobilie bei den bekannteren, großen Maklern von mehr Menschen gesehen wird, werden die meisten Aufrufe ohnehin auf den Vergleichsportalen erzielt.

Was kostet eine Immobilienmakler:in? – Maklerprovision

Gerade Verkäufern von Wohnungen, Häusern oder auch Grundstücken widerstrebt es häufig, bei einem Verkauf eine Immobilienmakler:in hinzuzuziehen. Besonders oft sind dabei die Kosten, die sogenannte Maklerprovision, das Hauptkriterium gegen eine professionelle Verkaufsbegleitung. Die Höhe dieser Provision ist dabei von Bundesland zu Bundesland verschieden. Um Ihnen einen Überblick zu geben, finden Sie hier die „marktüblichen“ Maklerprovisionen bei Verkäufen nach Bundesländern sortiert:

BundeslandMaklerprovision gesamtAnteil VerkäuferAnteil Käufer
Baden-Württemberg7,14 %3,57 %3,57 %
Bayern7,14 %3,57 %3,57 %
Berlin7,14 %3,57 %3,57 %
Brandenburg7,14 %3,57 %3,57 %
Bremen7,14 %3,57 %3,57 %
Hamburg7,14 %3,57 %3,57 %
Hessen7,14 %3,57 %3,57 %
Mecklenburg-Vorpommern7,14 %3,57 %3,57 %
Niedersachsen¹7,14 %3,57 % 3,57 % 
Nordrhein-Westfalen²7,14 %3,57 %3,57 %
Rheinland-Pfalz³7,14 %3,57 %3,57 %
Saarland7,14 %3,57 %3,57 %
Sachsen7,14 %3,57 %3,57 %
Sachsen-Anhalt7,14 %3,57 %3,57 %
Schleswig-Holstein¹7,14 %3,57 %3,57 %
Thüringen ⁴7,14 %3,57 %3,57 %
1Innerhalb des Bundeslandes gibt es Regionale Unterschiede bei der Höhe (alternativ 4,76% – 5,95%) 2Abweichend in Münster 4,75% 3Im Kreis Mainz-Bingen bis zu 5,95 % Käuferprovision 4In Westthüringen üblicherweise bis zu 5,95 % Käuferprovision

Marktüblich bedeutet hier, dass auch deutlich höhere oder wesentlich niedrigere Provisionen angesetzt werden können. Im Vorfeld sollten Sie sich daher immer bei Ihrem Makler informieren, wie hoch dieser seine Provision ansetzt. Dabei gilt als Faustregel, je exklusiver die Immobilie oder je spezieller der Kundenkreis, desto höher wird auch die Provision festgesetzt. Seit 31.12.2020 gilt, dass die Maklerprovision je zur Hälft von Käufer und Verkäufer getragen werden muss.

Bei Vermietungen ist die Provisions-Obergrenze bei 2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer festgelegt. Auf Grund des Bestellerprinzips ist hier die Provision immer durch die Partei zu entrichten, die die Makler:in beauftragt hat. Im Falle von Staffelmietverträgen gilt die Miete des 1. Jahres als Berechnungsgrundlage für die Obergrenze.

Neben der Provision für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie bieten die meisten Makler darüber hinaus noch weitere Zusatzleistungen an. Einige davon sind Teil der „Standard-Objektaufnahme“, andere werden zusätzlich angeboten und extra berechnet. Ein Beispiel hierfür ist die Erstellung von Visualisierungen mittels Virtual Home Staging.

Wann wird die Makler-Provision fällig?

Wann die Provision fällig wird, hält jede Immobilienvermittlung in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) fest. Als Faustregel gilt hier, dass die Zahlung innerhalb von 7 oder 14 Tagen nach Vertragsunterschrift für einen Miet- oder Kaufvertag fällig wird. Dabei ist bei Verkäufen der Notartermin für die Unterzeichnung maßgeblich.

Neuregelung bei Verkäufen zum Ende des Jahres 2020 / Anfang 2021

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ hat der Gesetzgeber zum 31.12.2020 die Verteilung von Maklerkosten für Verkäufe neu verteilt. Hauptziel der Neuregelung ist es künftig zu verbieten die Maklerkosten/Maklercourtage vollständig auf den Käufer abzuwälzen.

Sollte eine Makler:in aufgrund von zwei separaten Maklerverträgen sowohl durch den Kunden, als auch durch den Verkäufer gleichzeitig engagiert werden, so ist es nach der Neuregelung nicht mehr möglich, beide Vertragsparteien unterschiedlich abzurechnen. Der Makler kann sich dann von beiden Seiten nur zu gleichen Teilen bezahlen lassen. Verlangt die Immobilienmakler:in von einer der beiden Parteien zum Beispiel keine Provision, so kann er zukünftig von dem anderen Vertragspartner ebenfalls keine verlangen.

So soll verhindert werden, dass Immobilienverkäufe provisionsfrei für die Verkäufer:in ablaufen, während die Käufer:in voll belastet wird.

Stammt der Auftrag jedoch nur von einer der beiden beteiligten Parteien, so kann auch nur diese nach Abschluss der Tätigkeit zur Kasse gebeten werden. Vereinbarungen zur Kostenweitergabe sind jedoch dann möglich, wenn die weitergegebenen Kosten maximal 50 Prozent der Gesamtkosten betragen. Jedoch muss auch bei einer Kostenweitergabe die Verkäufer:in bereits im Vorfeld die Maklercourtage bezahlen und dies der Käufer:in nachweisen, bevor sich die Verkäufer:in die maximalen 50 Prozent von der Käufer:in erstatten lässt.

Maklervertrag nur in Textform

Ebenfalls neu geregelt wurde im Zuge der Gesetzesreform die Art, wie Maklerverträge abgeschlossen werden müssen. Wo zuvor viele Maklerverträge mit einem einfachen Handschlag und einer mündlichen Übereinkunft geschlossen wurden, die im Nachhinein wenig durchsichtig sind und sich unter Umständen als teure Kostenfallen entpuppen können, gilt nun zwingend die Schriftform. So bedarf es mindestens einer E-Mail, um einen solchen Vertrag zu schließen.

Eine Übersicht über die einzelnen Gesetzesteile finden Sie hier: haufe.de.

Brauche ich zwingend eine Immobilienmakler:in?

Grundsätzlich besteht bei der Suche nach einem neuen Haus oder einer neuen Wohnung keine Notwendigkeit einen Makler einzuschalten.

In den meisten Fällen ist jedoch das Angebot an direkt von der Eigentümer:in vermittelten Objekten sehr gering und die Nachfrage extrem hoch. So finden viele Interessenten trotz Internetportalen, wie https://www.ohne-makler.net/ und https://www.ebay-kleinanzeigen.de/, oft nur schwer eine neue Wohnung.

Der Vorteil bei der Suche mit einem professionellen Makler liegt häufig schon in seinem Bestand an Immobilien bzw. seinem Netzwerk. So haben die meisten Makler nicht nur Zugriff auf ihre eigenen Immobilien, sondern haben durch sogenannte Partnermakler / Netzwerkmakler / Vertriebspartner Zugriff auf einen breiten Bestand an Objekten.

Für Verkäufer:innen ist die Expertise unverzichtbar. Gerade über die letzten Jahre sind die Anforderungen an Unterlagen, wie zum Beispiel einen Energieausweis, für die zu verkaufende Immobilie zunehmend unübersichtlich geworden. Hier hilft die Erfahrung der Makler:in und sein Wissen über fachliche, bauliche und behördliche Anforderungen eines Verkaufs oder bei Abschluss eines Mietvertrages. Dies bringt mitunter deutliche Erleichterungen für die Verkäufer:in.

Wie wird man Immobilienmakler:in?

Grundsätzlich kann fast jeder Immobilienmakler werden. Alles, was ein Immobilienmakler braucht, ist die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO der zuständigen Stadt- oder Kreisverwaltung. Allerdings ist immer zu einer fundierten Ausbildung zum Immobilienkauffrau/-mann zu raten oder sogar ein Studium im Bereich Immobilienwirtschaft zu empfehlen.

Immobilienmakler werden - wie geht das eigentlich? - Beruftsbild und Ausbildung zum Immobilienmakler - Studium der Immobilienwirtschaft

Dabei wird nicht nur ein umfassendes Fachwissen der Immobilienbranche, sondern auch grundlegendes betriebswirtschaftliches Denken, sowie das zugehörige Handwerkszeug vermittelt. Ohne dieses Wissen um BWL-Themen, wie Abrechnung oder Besteuerung ist auch der Einstieg in die Selbstständigkeit nur schwer möglich.

Neben der einfachen Selbstständigkeit als Immobilienmakler, die mit der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis aufgenommen wird, besteht auch die Möglichkeit einen Lehrgang bei der IHK (Industrie und Handelskammer) zu belegen. In dem anerkannten und zertifizierten Lehrgang erfahren die Teilnehmer alles zu rechtlichen Grundlagen, sowie den Umgang und die Auswertung von Bauunterlagen. Ein solcher Fortbildungskurs ist nicht nur für Seiteneinsteiger, sondern auch für ausgebildete Immobilienkaufleute oder bereits aktive Makler:innen interessant. Nähere Informationen hierzu finden Sie zum Beispiel bei der IHK-Dortmund, sowie bei allen anderen Handelskammern in Deutschland.

Ausbildung – Immobilienkaufmann:frau

Eine grundsätzliche Ausbildung „Immobilienmakler:in“ gibt es in dem Sinne nicht. Alle Angebote in die Richtung sind lediglich Lehrgänge oder Weiterbildungsprogramme. Eine tatsächliche Ausbildung in dem Bereich ist zum Beispiel die zum/zur „Immobilienkaufmann:frau“. Die Ausbildung findet zum einen schulisch und zum anderen praktisch in einem Ausbildungsbetreib vor Ort statt. Im schulischen Teil werden in der Berufsschule grundlegende wirtschaftliche, sozialen und rechtliche Grundlagen erlernt, die dann in der Praxis vertieft werden. Die Dauer der Ausbildung beträgt in der Regel 3 Jahre, sie lässt sich jedoch auf 2 – 2,5 Jahre verkürzen.

In der Ausbildung werden die vier Themenfelder

  • Immobilienwirtschaft
  • Kaufmännische Steuerung, Dokumentation
  • Wirtschafts- und Sozialkunde
  • Kundengespräch, Teambesprechung

behandelt und in 4 Prüfungen abgeschlossen (Mehr zur Ausbildung finden Sie hier: Immobilienkaufmann/-frau by AzubiYo)

Duales Studium der Immobilienwirtschaft

Alternativ zur Ausbildung zum Immobilienkaufmann:frau ist auch ein Studium der Immobilienwirtschaft oder ein Studium im Bereich Real Estate Management eine gute Einstiegsmöglichkeit. Zumeist ist ein solches Studium dual angelegt. Das bedeutet, dass neben den theoretischen Vorlesungen an einer Fachhochschule oder Universität auch ein praktischer Teil in einem Unternehmen stattfindet.

Wie sich die Zeiten verteilen, hängt dabei von der einzelnen Hochschule ab.

Am häufigsten finden Praxis und Theorie im Wechsel statt. So kann die Student:in erst theoretisches Wissen in den Vorlesungen erwerben und dies dann praktisch im Unternehmen erproben und vertiefen. Besonders im Immobilienbereich und auch in vielen anderen Berufen, bei denen Kundenkontakt im Fokus steht, empfiehlt sich ein praktischer Teil in der Ausbildung. So gibt es nach Abschluss des 3 Jahre dauernden Studiums nicht nur einen universitären Abschluss, sondern die abgeschlossene Berufsausbildung dazu.

Bei dem Studiengang selbst handelt es sich um einen BWL-Studiengang, der den Schwertpunkt auf die Immobilienwirtschaft setzt. Dabei werden neben klassischen BWL-Themen zusätzlich speziell auf die Immobilienbranche ausgelegte Fragen und auch der Beruf des Immobilienmaklers behandelt. Dazu zählen unter anderem:

  • Bewirtschaftung und Vermarktung von Wohn- und Gewerbe-Immobilien
  • Strategisches Immobilienmarketing
  • Projektentwicklung und -management
  • Immobilienfinanzierung
  • Juristische Grundlagen für Immobilienrecht
  • Architektonische und baurechtliche Grundlagen
  • Vertragsmanagement

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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