Wenn bei dem Verkauf einer Immobilie mit einer professionellen Immobilienmakler:in zusammengearbeitet wird, wird bei erfolgreicher Vermittlung die Maklerprovision (auch Maklercourtage) fällig.
Immobilienverkäufer:innen und Käufer:innen stellen sich, wenn es zu der Maklerprovision kommt, oft viele Fragen: Wie hoch darf eine Maklerprovision eigentlich sein? Und wer zahlt sie – Verkäufer:in oder Käufer:in? Wir geben in diesem Ratgeber die Antworten auf diese und viele weitere Fragen und beleuchten, welche Leistungen von Immobilienmakler:innen übernommen werden.
- Seit dem 12.2020 gilt laut Provisionsgesetz, dass bei einer erfolgreichen Vermittlung durch eine Immobilienmakler:in sich Verkäufer:in und Käufer:in die Kosten der Maklerprovision 50:50 teilen müssen.
- Die Maklerprovision wird immer am tatsächlich bezahlten Immobilienpreis berechnet – ohne die Kaufnebenkosten. In der Provision selbst ist die Mehrwertsteuer schon einberechnet.
- Die Verkäufer:in kann sich auch dazu entscheiden, die Provision komplett selbst zu übernehmen, um die Immobilie für potenzielle Käufer:innen interessanter zu machen. In solchen Fällen werden die Immobilien als „provisionsfrei“ beworben.
Wer zahlt die Immobilienmakler:in?
Bei dem Verkauf von Immobilien gab es vor Dezember 2020 keine gesetzlichen Vorgaben. Mit der Einführung des Provisionsgesetzes („Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“) änderte sich das. Seit dem 23.12.2020 gilt laut Provisionsgesetz, dass sich Verkäufer:in und Käufer:in die Kosten der Maklercourtage grundsätzlich hälftig teilen müssen. Die Verkäufer:in kann die Maklercourtage zwar rechtlich gesehen auch komplett selbst übernehmen, sie darf die Kosten aber nicht auf die Käufer:in abwälzen.
Von den neuen Regelungen sind folgende Objekte ausgenommen:
- Grundstücke,
- Land- und forstwirtschaftliche Flächen,
- Mehrfamilienhäuser ab drei Einheiten,
- Gewerbliche Immobilien,
- Immobilien mit Mischnutzung und
- Einfamilienhäuser und Wohnungen, die von einer gewerblichen Käufer:in gekauft werden.
Höhe der Maklerprovision
Die Höhe der Maklercourtage ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Dennoch gibt es in den Bundesländern ortsübliche Courtagen, an denen sich Immobilienmakler:innen üblicherweise halten.
| Bundesland | Maklerprovision gesamt |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % |
| Bayern | 7,14 % |
| Berlin | 7,14 % |
| Brandenburg | 7,14 % |
| Bremen | 5,95 % |
| Hamburg | 6,25 % |
| Hessen | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % |
| Niedersachsen | Je nach Region 4,76 bis 5,95 % oder 7,14 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % |
| Saarland | 7,14 % |
| Sachsen | 7,14 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % |
| Thüringen | 7,14 % |
Rechenbeispiel zur Maklerprovision
Wenn eine Eigentümer:in ihre Immobilie in Rheinland-Pfalz für 400.000 EUR verkauft, fällt eine Maklerprovision von 28.560 EUR an. Wenn die Provision von Käufer:in und Verkäufer:in geteilt wird, zahlen beide Parteien je 14.280 EUR.
7,14 % von 400.000 EUR = 28.560 EUR
28.560 EUR / 2 = 14.280 EUR
Wichtig ist, dass die Maklerprovision auf Basis des tatsächlichen Immobilienkaufpreises berechnet wird. Sämtliche Kaufnebenkosten neben dem Kaufpreis spielen bei der Berechnung der Maklerprovision entsprechend keine Rolle. Die Mehrwertsteuer ist in der Provision bereits enthalten.
Voraussetzung für die Maklerprovision
Damit eine Immobilienmakler:in ein Anrecht auf ihre Courtage hat, müssen ein paar Anforderungen erfüllt werden. Es gelten sogenannte Provisionsbedingungen:
Rechtswirksamer Maklervertrag
Um rechtlich bindend zu sein, muss der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden. Dabei sind E-Mail, Fax, SMS, WhatsApp oder ein schriftliches Dokument zulässig. Eine Unterschrift ist zwar nicht nötig, aber der Name der Auftraggeber:in muss im Dokument genannt worden sein.
Neben dem Namen der Auftraggeber:in müssen auch der Name der Makler:in genannt, die Maklertätigkeit genau beschrieben, die betreffende Immobilie bezeichnet und die Provision mit genauer Höhe vereinbart werden. Grundsätzlich ist es jedoch immer zu empfehlen, den Maklervertrag von beiden Parteien unterschreiben zu lassen.
Erbrachte Leistung:
Eine bloße Besichtigung der Immobilie oder Kontaktaufnahme reicht nicht aus, damit die Immobilienmakler:in eine Provision einfordern könnte. Um ein Anrecht auf eine Provision zu haben, muss die Makler:in eine wesentliche Vermittlungsleistung erbringen.
Fälligkeit der Maklerprovision
Eine Maklerprovision wird nur fällig, wenn es zu einer erfolgreichen Vermittlung kommt. Eine Immobilie gilt dann als erfolgreich vermittelt, wenn sie zum Abschluss eines notariell beglaubigten Kaufvertrags kommt. Meist wird in Maklerverträgen festgelegt, dass die Provision innerhalb von sieben bis 14 Tagen nach Unterschrift des Kaufvertrags bezahlt werden muss.
Die Vertragsparteien können aber auch andere Regelungen treffen. Wie, dass die Maklerprovision bezahlt wird, sobald der Kaufpreis von der Verkäufer:in erhalten wurde. Jegliche Vereinbarungen bzgl. dem Zahlungsziel sollten unbedingt schriftlich festgehalten werden.
Makleralleinauftrag vs. Maklerauftrag
Bei Makleraufträgen wird zwischen zwei typischen Vertragsarten unterschieden: Dem Makleralleinauftrag und dem Maklerauftrag.
Bei Makleralleinaufträgen kommt es zu einem exklusiven Vertrag zwischen Eigentümer:in und Immobilienmakler:in. Das bedeutet, dass die Eigentümer:in in einem solchen Fall keine anderen Immobilienmakler:innen mit der Vermittlung der Immobilie beauftragen darf. Wenn es sich um einen qualifizierten Makleralleinauftrag handelt, schließt die Eigentümer:in außerdem auch die Möglichkeit aus, die Immobilie selbst zu vermarkten.
Bei einem Maklerauftrag (auch Allgemeinauftrag genannt) können mehrere Immobilienmakler:innen gleichzeitig aktiv werden, um die Immobilie erfolgreich zu vermitteln. Solche Aufträge sind für Makler:innen meist wenig attraktiv. Das liegt daran, dass die Chance auf eine Provision durch die Konkurrenz sinkt und damit das Risiko besteht, dass viel Arbeit umsonst gemacht wird.
Leistung der Makler:in für die Maklerprovision
Maklerprovisionen sind mitunter „hoch“, daher fragen sich viele Eigentümer:innen: Was genau leistet eine Immobilienmakler:in für die Vermittlung einer Immobilie?
Die Tätigkeiten einer qualifizierten Immobilienmakler:innen sollten keinesfalls unterschätzt werden. Immobilienmakler:innen verfügen über ein entsprechendes Interessentennetzwerk und Expertise über den regionalen Immobilienmarkt, womit die Chancen einer schnellen und erfolgreichen Vermittlung immens steigen.
Dabei übernehmen Immobilienmakler:innen vorwiegend folgende Aufgaben:
- Netzwerk und Marktkenntnisse: Die Expertise von Immobilienmakler:innen ermöglicht es ihnen, den aktuellen Immobilienmarkt und den Wert einer Immobilie professionell einschätzen zu können, um Eigentümer:innen so zu einer erfolgreichen Vermittlung zu verhelfen.
- Erstellung eines aussagekräftigen Exposés: Immobilienmakler:innen wissen genau, worauf es bei einem Exposé für eine Immobilie ankommt. Das reicht von der Beschreibung bis zu den Fotos. Das Exposé ist der erste Eindruck, den Interessent:innen von einer Immobilie bekommen. Wenn das Exposé nicht überzeugend ist, wenden sich potenzielle Käufer:innen schnell ab. Entweder, weil die Immobilie nicht attraktiv erscheint, oder weil ein schwaches Exposé mangelnde Qualität widerspiegeln kann.
- Kompetente Vermarktung: Immobilienmakler:innen übernehmen bei einem Auftrag die komplette Vermarktung der Immobilie. Das bedeutet, dass sie sich um das Schalten von Anzeigen kümmern und dafür sorgen, dass möglichst viele potenzielle Käufer:innen überhaupt von der Immobilie erfahren. Ferner übernehmen sie die Organisation sämtlicher Besichtigungstermine und die Kommunikation mit Kaufinteressent:innen.
Maklerkosten beim Immobilienverkauf
Die Maklerkosten beim Immobilienverkauf werden seit dem Inkrafttreten des Provisionsgesetzes im Dezember 2020 in der Regel zu gleichen Teilen von Verkäufer:in und Käufer:in getragen. In manchen Fällen übernimmt aber auch die Verkäufer:in die kompletten Kosten.
Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision
Wenn eine Eigentümer:in eine Immobilienmakler:in beauftragt, dann vertritt die Immobilienmakler:in bei erfolgreicher Vermittlung meist nicht mehr nur die Eigentümer:in, sondern auch die Käufer:in. Wenn eine Immobilienmakler:in Verkäufer:in und Käufer:in vertritt, dann wird auch oft von einer Doppelprovision geredet. Das bedeutet, dass die Immobilienmakler:in beiden Parteien zu gleichen Teilen eine Rechnung stellt.
Die Immobilienmakler:in darf also nicht von der Verkäufer:in 3 % und von der Käufer:in 4 % verlangen. Wenn die Makler:in eine Provision in Höhe von 3 % bei der Verkäufer:in erhebt, dann muss sie der Käufer:in ebenfalls 3 % in Rechnung stellen.
Ausnahme: Wenn die Immobilienmakler:in von der Käufer:in beauftragt wurde, dann gilt, dass die Käufer:in die Dienstleistungen der Makler:in bezahlen muss.
Verkäufer:in übernimmt die gesamte Provision: Provisionsfrei verkaufen
Es gibt die Möglichkeit für Verkäufer:innen, sich dazu zu entscheiden, die Maklercourtage komplett allein zu übernehmen. Dazu entscheiden sich Verkäufer:innen zum Beispiel dann, um den Preis ihrer Immobilie für Käufer:innen attraktiver zu gestalten.
Für viele Kaufinteressent:innen kann das Wort „provisionsfrei“ bei Immobilienanzeigen einen großen Unterschied machen und sie dazu animieren, sich näher mit der Immobilie zu beschäftigen und letztlich einen Kauf in Erwägung zu ziehen.
Maklergebühren bei der Vermietung
Bei der Vermietung einer Immobilie gilt für die Maklercourtage das sogenannte Bestellerprinzip.
Früher war es üblich, dass Vermieter:innen eine Immobilienmakler:in beauftragten und die Kosten dieser bei erfolgreicher Vermietung an die Mieter:in umlegten. Das ist mit dem Bestellerprinzip nicht mehr möglich.
Das Bestellerprinzip sagt aus, dass die Partei, die die Immobilienmakler:in engagiert, auch dessen Provision zahlen muss.
Bei der Höhe der Maklercourtage gibt es, je nachdem, wer die Immobilienmakler:in bestellt hat, Unterschiede:
- Mietermakler:innen: Für Mieter:innen darf eine Maklercourtage aus rechtlicher Sicht maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer betragen.
- Vermietermakler:innen: Sollte die Vermieter:in eine Immobilienmakler:in beauftragen, dann wird die Höhe der Provision verhandelt. In der Regel beträgt diese jedoch auch meist max. 2 Nettokaltmieten. Ausnahmen bilden hier Gewerbeimmobilien.
Maklerprovision steuerlich geltend machen
Generell gilt, dass sich die Maklerprovision bei Privatnutzung der Immobilie steuerlich nicht geltend machen lässt. Es gibt aber einige Fälle, in denen sich die Maklerprovision von der Steuer absetzen lässt:
- Verkäufer:innen verkaufen ein Mietobjekt und investieren den Erlös in ein neues Mietobjekt.
- Vermieter:innen können die Maklercourtage als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
- Käufer:innen kaufen die Immobilie nicht, um sie selbst zu benutzen, sondern als Mietobjekt.
Fazit – Maklerprovision
Die Maklerprovision bei einem Immobilienkauf ist mit hohen Kosten verbunden. Daher ist es für Käufer:in und Verkäufer:in gleichermaßen wichtig, sich über Maklerprovisionen zu informieren. Wie die Courtage verteilt werden darf, wie hoch sie in der Regel ist und welche gesetzlichen Vorgaben es gibt, damit eine Immobilienmakler:in Anrecht auf eine Provision hat – das sind alles wichtige Informationen, um als Käufer:in und Verkäufer:in selbstbewusst und informiert in Verhandlungen eintreten zu können.
Seit Dezember 2020 dürfen Verkäufer:innen die Maklercourtagen nicht mehr zu 100 % auf ihre Käufer:innen umlegen. Das Gleiche gilt auch für Vermietungen: Hier greift das Bestellerprinzip. Um eine verantwortungsvolle Finanzplanung aufstellen zu können, müssen Verkäufer:innen und Käufer:innen wissen, wie viel Budget sie für eine Maklercourtage einberechnen sollten und wo sie ggf. Kosten steuerlich geltend machen können.
