Neben dem Kaufpreis einer Immobilie haben Immobilienkäufer:innen auch immer die Kaufnebenkosten des Immobilienkaufs zu bezahlen. Diese werden aber häufig von erstmaligen Käufer:innen unterschätzt oder gar komplett vergessen. Dabei können durch die Nebenkosten in manchen Fällen bis zu 12 % mehr zum Kaufpreis hinzukommen. Damit Käufer:innen eine finanziell selbstbewusste Kaufentscheidung treffen können, ist es für sie wichtig, sich vorher über die anfallenden Nebenkosten der Immobilie zu informieren.
Wir erklären in diesem Ratgeber, mit welchen Kaufnebenkosten Käufer:innen rechnen sollten, worauf geachtet werden muss und auch welche „versteckten“ Mehrkosten mit dem Kauf einer Immobilie einhergehen.
- Zu den Kaufnebenkosten, die immer anfallen, gehören die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und die Kosten zur Eintragung ins Grundbuch.
- Wenn eine Immobilie als Mietobjekt gekauft wird, dann können Eigentümer:innen die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine eventuelle Maklercourtage steuerlich geltend machen.
- Vorsicht vor versteckten Nebenkosten: Käufer:innen sollten sich unbedingt umfassend mit allen möglichen Kosten, die bei ihrem Immobilienkauf anfallen können, auseinandersetzen. Mit einer gründlichen Vorbereitung lässt sich das Risiko einer finanziellen Belastung vermeiden.
Bestandteile der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Bei der Suche nach einer passenden Immobilie bestimmen Käufer:innen vorher ihr Budget. Doch der Immobilienpreis ist nicht sofort der Endpreis, denn beim Kauf einer Immobilie muss nicht nur der Kaufpreis für die Wohnung oder das Haus selbst bezahlt werden, hinzu kommen immer auch:
- Die Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Kosten zur Eintragung ins Grundbuch
Diese und auch noch andere situationsabhängige Kosten wie Maklerprovision, Modernisierungskosten und/oder Finanzierungsnebenkosten kommen auf den Immobilienpreis noch obendrauf. Sie bilden die sogenannten Kaufnebenkosten für den Kauf einer Immobilie.
Grunderwerbsteuer
Bei dem Kauf einer Immobilie wird auch immer ein Grundstück bzw. Teil des Grundstücks gekauft. Auf diesen Kauf von Grundbesitz muss eine Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Die Steuer variiert dabei je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die Aufforderung zur Zahlung erhalten neue Eigentümer:innen mit ihrem Steuerbescheid vom Finanzamt. Nach dem Erhalt des Bescheids haben sie einen Monat Zeit, die Grunderwerbssteuer zu bezahlen.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Notar- und Grundbuchamt
Damit ein Immobilienkauf rechtlich bindend ist, muss der unterschriebene Kaufvertrag von einer Notar:in beurkundet werden. Das ist gesetzlich durch das Beurkundungsgesetz vorgeschrieben. Die Notarkosten sind gesetzlich festgeschrieben durch die Gebührenordnung für Notare. Sie belaufen sich meist auf zwischen 1 und 2 Prozent des Immobilienpreises.
Auch die Eintragung im Grundbuch muss zusätzlich bezahlt werden. Dafür müssen Käufer:innen abermals zwischen 0,5 und 1 Prozent des Immobilienpreises einplanen.
Maklercourtage
Wenn bei dem Verkauf einer Immobilie mit einer professionellen Immobilienmakler:in zusammengearbeitet wird, dann fällt bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision (Maklercourtage) an. Die Höhe der Kosten ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, dennoch halten sich Makler:innen in der Regel an die ortsüblichen Courtagen ihres Bundeslands.
| Bundesland | Maklerprovision gesamt |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % |
| Bayern | 7,14 % |
| Berlin | 7,14 % |
| Brandenburg | 7,14 % |
| Bremen | 5,95 % |
| Hamburg | 6,25 % |
| Hessen | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % |
| Niedersachsen | Je nach Region 4,76 bis 5,95 % oder 7,14 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % |
| Saarland | 7,14 % |
| Sachsen | 7,14 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % |
| Thüringen | 7,14 % |
Früher musste die Maklercourtage oftmals komplett von der Käufer:in bezahlt werden. Seit dem 23.12.2020 gilt, dass, wenn Verkäufer:innen ihre Immobilie durch eine Makler:in verkaufen, die Maklercourtage zwischen Käufer:in und Verkäufer:in aufgeteilt wird.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
Da die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern variieren, unterscheiden sich somit die Gesamt-Kaufnebenkosten in den Bundesländern voneinander. In folgenden Bundesländern können Käufer:innen mit diesen Kaufnebenkosten rechnen:
| Bundesland | Maklerprovision (anteilig) | Grunderwerbsteuer | Notar- und Grundbuchkosten (pauschal) | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 3,57 % | 5,0 % | 2 % | ca. 10 % |
| Bayern | 3,57 % | 3,5 % | 2 % | ca. 9 % |
| Berlin | 3,57 % | 6,0 % | 2 % | ca. 11 % |
| Brandenburg | 3,57 % | 6,5 % | 2 % | ca. 12 % |
| Bremen | 2,98 % | 5,0 % | 2 % | ca. 10 % |
| Hamburg | 3,12 % | 5,5 % | 2 % | ca. 11 % |
| Hessen | 2,98 % | 6,0 % | 2 % | ca. 11 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 2,98 % | 6,0 % | 2 % | ca. 11 % |
| Niedersachsen | 3,57 % | 5,0 % | 2 % | ca. 10 % |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57 % | 6,5 % | 2 % | ca. 12 % |
| Rheinland-Pfalz | 3,57 % | 5,0 % | 2 % | ca. 10 % |
| Saarland | 3,57 % | 6,5 % | 2 % | ca. 12 % |
| Sachsen | 3,57 % | 5,5 % | 2 % | ca. 11 % |
| Sachsen-Anhalt | 3,57 % | 5,0 % | 2 % | ca. 10 % |
| Schleswig-Holstein | 3,57 % | 6,5 % | 2 % | ca. 12 % |
| Thüringen | 3,57 % | 5,0 % | 2 % | ca. 10 % |
Beispielrechnungen zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf
Eine Berechnung zu den Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie in Hamburg, die durch eine Makler:in vermittelt wurde, könnte wie folgt aussehen:
- Immobilienpreis: 450.000 EUR
- Maklercourtage: 3,21 % (anteilig)
- Grunderwerbssteuer: 5,5 %
- Grundbuchkosten: 2 %
| Kostenpunkt | Kosten in EUR beim Hauskauf |
|---|---|
| Kaufpreis | 450.000 |
| Maklercourtage | 14.445 |
| Grunderwerbsteuer | 24.750 |
| Grundbuchkosten | 9.000 |
| Gesamtkosten inkl. Nebenkosten | 498.195 |
Die Kaufnebenkosten würden also in diesem Beispiel 48.195 EUR betragen.
Verteilung der Kaufnebenkosten
Wer muss für welche Kaufnebenkosten aufkommen? Sind die Käufer:in oder die Verkäufer:in verpflichtet, sie zu übernehmen?
Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel von der Käufer:in gezahlt, das wird entsprechend im Kaufvertrag festgehalten. Aus gesetzlicher Sicht sind aber Käufer:in und auch Verkäufer:in für die Begleichung der Grunderwerbssteuer verpflichtet. Daher kann es je nach Kaufvertrag auch zu individuellen Abmachungen bezüglich der Kostenaufteilung kommen.
Modernisierungs- und Finanzierungsnebenkosten müssen dagegen komplett von der Käufer:in getragen werden. Die Modernisierung nach dem Kauf einer Immobilie, dessen Umbau oder auch weitere Instandhaltungsmaßnahmen sind Sache der Kaufenden. Diese zusätzlichen Aufwendungen spiegeln sich jedoch zumeist im Kaufpreis der Immobilie wider. So sind sanierungsbedürftige Immobilien und Wohnungen meist deutlich günstiger und können für handwerklich geschickte Käufer:innen eine gute Investition darstellen.
Die Maklercourtage muss seit dem 23.12.2020 zwischen Verkäufer:in und Käufer:in zu gleichen Teilen gezahlt werden.
Die Notar- und Grundbuchkosten werden grundsätzlich von der Käufer:in getragen. Wenn es neben der Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintragung im Grundbuch noch zu weiteren Kosten kommt, zahlt in manchen Fällen auch die Verkäufer:in. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn im Grundbuch noch Rechte von Dritten gelöscht werden müssen.
Kaufnebenkosten beim Hausbau
Der Hausbau stellt einen Sonderfall der Kaufnebenkosten dar, da hier noch mehr Kosten anfallen, die Käufer:innen beachten müssen.
- Bodengutachten: Wenn Käufer:innen sichergehen wollen, dass das Grundstück bzw. der Boden nicht kontaminiert ist, können sie mit Einverständnis der Eigentümer:in ein Bodengutachten beauftragen. Die Kosten können dabei zwischen 1.000 und 2.500 EUR liegen, sind aber stark abhängig von dem Grundstück und dem Aufwand der Analyse. Daher sollten Käufer:innen vorher ein entsprechendes Angebot einholen und ggf. verschiedene Anbieter:innen miteinander vergleichen.
- Altlasten entfernen: Wenn beim Bodengutachten eine Kontamination festgestellt wird, muss diese beseitigt werden, bevor gebaut werden kann. Wenn Grundstücke zuvor als Gewerbe oder Ähnliches benutzt wurden, steigt das Risiko, dass Altlasten gefunden und entfernt werden müssen. Altlasten sind schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für Dritte. Altlasten sind eine teure Angelegenheit. Wenn sie vor dem Kauf der Immobilie festgestellt wurden, dann kann sich der Immobilienpreis entsprechend verringern. Wenn die Immobilie bereits gekauft wurde und die Verkäufer:in nichts über die Altlasten wusste, dann muss die Käufer:in für die Entfernung bezahlen. Im Anschluss können die Immobilienkäufer:innen dann versuchen, die Kosten von der Verursacherin einzufordern, sofern diese identifizierbar ist.
- Anschluss für Gas, Wasser und Strom: Manche Grundstücke sind bereits an Gas, Wasser und Strom angeschlossen. Andere Grundstücke müssen hingegen noch komplett erschlossen werden. Das kostet ca. 1,000 pro Meter und sollte daher auf jeden Fall in der Budgetplanung berücksichtigt werden.
Weitere “versteckte” Nebenkosten beim Immobilienkauf
Neben den Kaufnebenkosten, die bei jedem Immobilienkauf anfallen, sollten Käufer:innen sich auch über Nebenkosten bewusst sein, die nicht direkt beim Kauf entstehen, aber mit einer Immobilie einhergehen. Diese Kosten fallen oft nicht sofort an, sind aber Kosten, mit denen Käufer:innen rechnen müssen.
Berücksichtigung der Gebäudeversicherung beim Hauskauf
Beim Kauf einer Immobilie gibt es etliche Versicherungen, die neue Eigentümer:innen abschließen können. Zwei Versicherungen gelten jedoch als stark empfehlenswert: die Wohngebäude- und die Elementarschadenversicherung. Hierbei werden Schäden abgedeckt, die durch Feuer, Stürme, Hagel, Leitungswasser (z.B. geplatzte Wasserrohre) und Überspannung (Folgeschäden eines Blitzschlags) entstehen können.
Modernisierungen und Sanierungen
Seit dem 01.01.2024 ist die sogenannte Sanierungspflicht in Kraft getreten, die Käufer:innen eines Ein- oder Zweifamilienhauses dazu verpflichtet, energetische Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie vorzunehmen. Bei der Sanierungspflicht gibt es einige Ausnahmen, daher sollten sich Käufer:innen vorher informieren, ob eine auf sie zutreffen würde und wenn nicht, mit welchen Mehrkosten sie durch die Sanierungen rechnen müssen.
Neben der Sanierungspflicht können aber auch andere Modernisierungsarbeiten anfallen, die inner- oder außerhalb der Immobilie vorgenommen werden müssen oder sollten. Dazu können die Erneuerung von Badezimmern, die Modernisierung der Küche oder auch das Streichen der Fassade gehören.
Umzugskosten
Der Kostenfaktor, den ein Umzug darstellt, wird gerne unterschätzt. Dennoch sollten Kosten für ein mögliches Umzugsunternehmen oder das Anmieten von Transportern einberechnet werden. Neue Eigentümer:innen sollten sich bei der Zusammenarbeit mit einem Umzugsunternehmen verschiedene Angebote einholen und sichergehen, dass sie mit qualifizierten Dienstleister:innen arbeiten, die über die nötigen Versicherungen verfügen, falls etwas zu Schaden kommen sollte.
Ein weiterer Kostenfaktor kann das Mobiliar darstellen, wenn für das Haus / die Wohnung neue oder weitere Möbel eingekauft werden müssen. Zudem können auch Kosten für Sperrmüll anfallen, der für aussortierte Sachen bestellt werden muss.
Laufende Nebenkosten
Ein Haus bringt nicht nur einmalige Kosten mit sich. Viele Käufer:innen denken zunächst nur an die Einsparung von Mietausgaben, wenn sie die Immobilie selbst bewohnen werden, vergessen aber im gleichen Zuge, dass auch neue, laufende Kosten dazukommen. Dazu gehören:
- Die Grundsteuer (siehe auch Grundstücksteuerreform)
- Strom-, Wasser- und Gaskosten
- Müllentsorgungsgebühren
Falls die Immobilie nicht zur Eigennutzung gekauft wird, sondern als Mietobjekt, werden einige der Kosten mit der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter:in umgelegt.
Kosten für Immobiliengutachter:innen
Vor dem Kauf einer Immobilie engagieren viele Käufer:innen eine Gutachter:in, um das Haus oder die Wohnung auf mögliche Schäden zu überprüfen. Die Gutachter:in erstellt einen umfassenden, objektiven Bericht über den Verkehrswert der Immobilie und/oder eventuelle bauliche Mängel oder Schäden. Vor der Beauftragung der Gutachter:in sollten sich Käufer:innen Angebote einholen, um Klarheit über den Preis zu haben.
Die Kosten für ein Gutachten können stark variieren: ab 500 EUR für ein Kurzgutachten bis zu 1,5 % des Immobilienpreises für ein Vollgutachten. Um ein Gefühl für den Wert einer Immobilie zu bekommen, können Interessent:innen zunächst eine kostenlose Immobilienbewertung erstellen lassen.
Kaufnebenkosten reduzieren oder steuerlich absetzen
Bei einem Immobilienkauf muss zunächst viel Geld investiert werden. Daher versuchen Käufer:innen, Möglichkeiten zu finden, um Kosten einzusparen. Bei den Kaufnebenkosten ist dies vorwiegend bei der Grunderwerbssteuer und der Maklercourtage möglich.
Bei der Grunderwerbssteuer gibt es Konstellationen, in denen diese gänzlich wegfällt. Das ist primär dann der Fall, wenn Käufer:innen die Immobilie von ihren (Groß-)Eltern kaufen, sie ihnen geschenkt oder vererbt wird. Beim Kauf von unbebautem Land sparen Käufer:innen an der Grunderwerbssteuer, da sich die Steuer hier nur nach dem Grundstückspreis richtet und nicht zusätzlich nach der Immobilie.
Wenn ein Grundstück samt Immobilie gekauft wird, kann die Grunderwerbsteuer verringert werden, indem die Gegenstände im Haus separat gekauft werden und sich damit der Immobilienwert bzw. -preis entsprechend verringert.
Bei der Maklercourtage lässt es sich sparen, wenn gezielt nach Immobilien ohne Makler:in gesucht wird oder Immobilieneigentümer:innen direkt angesprochen werden, ob sie Interesse daran haben, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen. Sobald Eigentümer:innen eine Makler:in engagiert haben, können die Kosten selten umgangen werden.
Wenn Eigentümer:innen ihre Ausgaben steuerlich absetzen wollen, können sie dies in der Regel nur dann tun, wenn sie die Immobilie nicht selbst benutzen. Wenn sie die Immobilie vermieten (werden), können Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklercourtage von der Steuer abgesetzt werden.
Nebenkosten finanzieren
Vor einigen Jahren konnten Käufer:innen sich sogenannte 110%-Finanzierungen bei Kreditinstituten anstreben. Das ist inzwischen weitestgehend unmöglich geworden, da das Risiko für die Banken als viel zu hoch eingeschätzt wird. In der Regel verlangen diese, um einen Kredit zu gewähren, dass Käufer:innen mindestens 10 % der Gesamtkosten als Eigenkapital zur Verfügung haben.
Empfohlen sind jedoch min. 20 oder 30% des benötigten Kapitals als Eigenkapital vorweisen zu können. Eine höhere Eigenkapitalquote bei der Immobilienfinanzierung reduziert sowohl den Zinssatz als auch die monatlichen Raten an die Bank.
Wenn solches Eigenkapital fehlt, dann gibt es für Käufer:innen nur die Möglichkeit, ein Privatdarlehen bei Freunden oder Familien aufzunehmen oder einen Ratenkredit aufzunehmen.
Eine weitere Möglichkeit stellt die sogenannte „Muskelhypothek“ dar. Bei einer solchen haben Käufer:innen das nötige handwerkliche Know-how und Zeit, um Sanierungen bei der Immobilie selbst zu übernehmen und damit Kosten zu senken.
Fazit – Kaufnebenkosten
Die Kaufnebenkosten bei einem Immobilienkauf stellen beachtliche Summen dar, die Käufer:innen idealerweise mit Eigenkapital bezahlen sollten. Daher ist es wichtig für Käufer:innen sich vorher darüber zu informieren, wie hoch die Kaufnebenkosten einer bestimmten Immobilie sein könnten, damit klar wird, ob diese somit noch im Budget liegt oder nicht.
Der Kauf einer Immobilie sollte nicht dazu führen, dass sich neue Eigentümer:innen finanziell zu sehr belasten. Mit einer ausreichenden Recherche und Planung kann das vermieden werden.
