Sei es beim Kauf, Verkauf, der Vermietung oder der Nebenkostenabrechnung – die Wohnfläche einer Immobilie ist hier ein entscheidender Faktor. Doch oft gibt es Unklarheiten darüber, wie die Wohnfläche genau berechnet wird. Zählen Balkone voll mit? Und wie sieht es mit Dachschrägen oder Kellerräumen aus?
Die Wohnflächenberechnung folgt festen Regeln, die sich je nach Berechnungsmethode unterscheiden können. Besonders relevant sind die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277 – doch welche gilt wann? Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Grundlagen der Wohnflächenberechnung, zeigt typische Fehlerquellen und gibt hilfreiche Tipps für Eigentümer:innen und Mieter:innen.
- Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277 sind die beiden wichtigsten Berechnungsmethoden, unterscheiden sich jedoch stark. Während die WoFlV vor allem bei Mietwohnungen und Wohnimmobilien gilt und Dachschrägen sowie Balkone nur anteilig anrechnet, wird die DIN 277 häufig für Gewerbeimmobilien und Neubauten verwendet, da sie alle Flächen großzügiger einbezieht.
- Fehlberechnungen der Wohnfläche können erhebliche finanzielle Folgen haben. Eine zu groß angegebene Wohnfläche kann zu überhöhten Miet- oder Kaufpreisen führen, während eine zu kleine Berechnung den Immobilienwert mindern kann. Bei Abweichungen von mehr als 10 % haben Mieter:innen das Recht auf Mietminderung.
- Nicht alle Flächen werden vollständig angerechnet. Dachschrägen unter 1,50 Metern Höhe zählen nicht zur Wohnfläche, während Bereiche zwischen 1,50 und 2,40 Metern nur zu 50 % angerechnet werden. Balkone und Terrassen werden je nach Ausstattung zwischen 25 % und 50 % berücksichtigt.
- Kellerräume und Abstellflächen gehören in der Regel nicht zur Wohnfläche. Nach WoFlV zählen Keller nur als Nutzfläche und werden nicht als Wohnraum anerkannt. Nach DIN 277 können Keller und Technikräume allerdings voll angerechnet werden, was zu größeren Flächenangaben führt.
- Eine präzise Wohnflächenberechnung sorgt für Transparenz und schützt vor Streitigkeiten. Ob beim Kauf, der Vermietung oder der Grundsteuerberechnung – eine exakte Messung nach der richtigen Methode ist essenziell, um rechtliche Auseinandersetzungen und finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Grundlagen der Wohnflächenberechnung – Was zählt zur Wohnfläche?
Die Wohnfläche gibt an, wie viel bewohnbarer Raum in einer Wohnung oder einem Haus tatsächlich vorhanden ist. Sie ist Grundlage für die Mietberechnung, Kaufpreise und Nebenkosten, da viele rechtliche und finanzielle Aspekte davon abhängen. Doch nicht jeder Raum zählt automatisch zur Wohnfläche.
Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach festgelegten Methoden, die bestimmen, welche Flächen vollständig, teilweise oder gar nicht angerechnet werden. Besonders wichtig ist die Abgrenzung zwischen Wohnfläche, Nutzfläche und Verkehrsfläche.
Wohnfläche vs. Nutzfläche vs. Verkehrsfläche
- Wohnfläche: Alle Räume, die zum dauerhaften Wohnen geeignet sind (z. B. Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer).
- Nutzfläche: Räume, die zwar genutzt werden, aber nicht zum eigentlichen Wohnbereich gehören (z. B. Kellerräume, Abstellräume, Hobbyräume außerhalb der Wohnung).
- Verkehrsfläche: Flächen zur Erschließung der Wohnung (z. B. Treppenhaus, Flure in Mehrfamilienhäusern).
Nicht alle Flächen zählen somit in vollem Umfang zur Wohnfläche. Dachschrägen, Balkone oder Wintergärten werden unterschiedlich gewertet, je nach Berechnungsmethode. Welche Methode gilt, hängt von der Nutzung der Immobilie ab.
Anwendungsfälle der Wohnflächenberechnung
Die korrekte Ermittlung der Wohnfläche ist in verschiedenen rechtlichen und finanziellen Kontexten von großer Bedeutung. Fehlerhafte Angaben können sowohl für Mieter:innen als auch für Käufer:innen erhebliche Konsequenzen haben. Im Folgenden werden zwei zentrale Anwendungsfälle erläutert:
Mietminderung bei Größenabweichung
Wenn die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, kann dies einen Mangel darstellen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) berechtigt eine Abweichung von mehr als 10 % zugunsten des Vermieters die Mieter:innen zur Mietminderung. Das bedeutet, ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10 % kleiner als vereinbart, können Mieter:innen die Miete entsprechend kürzen und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob die Wohnfläche exakt oder mit einem „circa“-Zusatz im Mietvertrag angegeben wurde.
Wichtige Aspekte:
- Abweichungen bis zu 10 % müssen Mieter:innen in der Regel akzeptieren und berechtigen nicht zur Mietminderung.
- Bei Abweichungen über 10 % besteht ein Recht auf Mietminderung sowie auf Rückforderung überzahlter Miete.
- Die Beweislast für die tatsächliche Wohnfläche liegt bei den Mieter:innen; eine professionelle Vermessung kann hierbei unterstützen.
Wohnflächenberechnung für die Grunderwerbsteuer
Beim Erwerb einer Immobilie ist die Wohnfläche ein Kernfaktor für die Kaufpreisgestaltung, da sie als Grundlage für die Wertermittlung dient. Eine fehlerhafte Wohnflächenangabe kann dazu führen, dass der Kaufpreis überhöht angesetzt wird, was Käufer:innen finanzielle Nachteile bringt.
Wichtige Aspekte:
- Überprüfung der Wohnfläche vor dem Kauf: Käufer:innen sollten sicherstellen, dass die angegebene Wohnfläche korrekt ist. Eine professionelle Vermessung oder ein Blick in frühere Bauunterlagen können helfen, falsche Angaben zu vermeiden.
- Anpassung des Kaufpreises: Wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Wohnfläche kleiner ist als im Kaufvertrag angegeben, kann dies eine Basis für Preisnachverhandlungen oder auch rechtliche Schritte sein.
- Transparenz und Sicherheit beim Kauf: Eine genaue Wohnflächenberechnung schützt Käufer:innen vor einer Überzahlung und sorgt für eine realistische Kaufpreisbewertung, die sich auch auf Finanzierungsmöglichkeiten und künftige Betriebskosten auswirken kann.
Da die Wohnfläche einen direkten Einfluss auf den Wert einer Immobilie hat, sollten Käufer:innen die Angaben im Exposé und Kaufvertrag kritisch hinterfragen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Hinweis zur Grunderwerbsteuer:
Die Grunderwerbsteuer wird auf Grundlage des im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreises berechnet. Eine nachträgliche Anpassung des Kaufpreises aufgrund fehlerhafter Wohnflächenangaben kann die Steuerlast senken, sofern eine Korrektur im Kaufvertrag vorgenommen wird. Käufer:innen sollten sich in einem solchen Fall rechtlich beraten lassen, um mögliche Rückforderungen oder Anpassungen zu prüfen.
Qualifizierte Wohnflächenberechnung – Präzise Ermittlung der Wohnfläche
Die qualifizierte Wohnflächenberechnung dient der exakten Ermittlung der Wohnfläche nach anerkannten Normen und wird in vielen rechtlichen und wirtschaftlichen Bereichen benötigt. Sie kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn eine präzise und rechtssichere Berechnung gefordert ist.
Fehlerhafte Flächenangaben können zu finanziellen Nachteilen für Käufer:innen oder Mieter:innen führen. Eine zu groß angegebene Wohnfläche kann Miet- oder Kaufpreise künstlich in die Höhe treiben, während eine zu kleine Berechnung den Wert der Immobilie mindern kann. Um diese Probleme zu vermeiden, ist es unumgänglich, eine qualifizierte Berechnung durchzuführen, die alle baulichen Besonderheiten berücksichtigt und auf einer anerkannten Methode basiert.
Wann ist eine qualifizierte Wohnflächenberechnung erforderlich?
Die Wohnfläche einer Immobilie muss in vielen Situationen exakt bestimmt werden, um eine zuverlässige Grundlage für vertragliche oder steuerliche Zwecke zu schaffen. Besonders wichtig ist dies in folgenden Fällen:
- Beim Immobilienverkauf, um den Kaufpreis auf Grundlage der tatsächlichen Fläche zu berechnen und Streitigkeiten zu vermeiden.
- Bei Mietverträgen, um die Basis für die Mietpreisberechnung korrekt festzulegen und spätere Reklamationen durch Mieter:innen zu verhindern.
- Bei Mietminderungen, wenn Mieter:innen eine Flächenabweichung vermuten und eine exakte Berechnung notwendig wird.
- Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer, da eine falsche Flächenangabe zu einer zu hohen Steuerbelastung führen kann.
- Bei rechtlichen Auseinandersetzungen, insbesondere bei Klagen wegen falscher Flächenangaben in Kauf- oder Mietverträgen.
Eine präzise Wohnflächenberechnung schafft Klarheit und kann finanzielle Nachteile vermeiden.
Aufbau der Wohnflächenberechnung
Die Wohnflächenberechnung folgt festgelegten Methoden, die sich je nach Anwendungsfall und Immobilientyp unterscheiden. Besonders relevant sind die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277, die unterschiedliche Berechnungsgrundlagen haben.
Je nach Berechnungsart können sich Unterschiede in der ausgewiesenen Wohnfläche ergeben. Die Wahl der Methode hängt davon ab, ob eine Immobilie für Wohnzwecke oder gewerbliche Nutzung berechnet wird.
| Berechnungsmethode | Geltungsbereich | Welche Flächen werden angerechnet? | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Wohnflächenverordnung (WoFlV) | Wohnraum (z. B. Mietwohnungen, Fördermittel, Sozialwohnungen) | Nur Wohnräume, Balkone, Loggien und Dachschrägen anteilig | Gilt für Wohnimmobilien, keine Keller oder Abstellräume |
| DIN 277 | Gewerbe, Neubauten, Planungen | Alle Grundflächen inkl. Technikräume, Keller und Nutzflächen | Ergibt oft größere Wohnflächenangaben als WoFlV |
| Maklerformel (unverbindlich) | Verkauf und Kauf von Immobilien | Vereinfachte Berechnung auf Basis der Außenmaße | Keine rechtliche Grundlage, aber oft als Wertermittlung genutzt |
Hinweis: Die WoFlV führt meist zu kleineren Wohnflächenangaben, während die DIN 277 großzügiger ist.
Wohnflächenverordnung vs. DIN 277
Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung und der DIN 277 sind die am häufigsten verwendeten Verfahren zur Ermittlung der Wohnfläche.
| Kriterium | Wohnflächenverordnung (WoFlV) | DIN 277 |
|---|---|---|
| Hauptanwendungsbereich | Mietwohnungen, Fördermittel, Sozialwohnungen | Gewerbe, Neubauten, Verkaufswertberechnungen |
| Grundfläche als Basis | Nur Wohnräume werden berücksichtigt | Gesamte Gebäudenutzfläche inkl. Technik- und Kellerflächen |
| Anrechnung von Dachschrägen | Flächen < 1 m Höhe = 0 %; Flächen 1–2 m Höhe = 50 % | Volle Anrechnung |
| Balkone, Terrassen, Loggien | 25 % bis max. 50 % Anrechnung | 100 % Anrechnung als Nutzfläche |
| Keller und Nebenräume | Nicht zur Wohnfläche zählend | Gehören zur Nutzfläche und werden mitgerechnet |
Wichtig: Bei der Vermietung von Wohnraum ist die WoFlV anzuwenden, während bei der Bewertung von Gewerbe- und Neubauten oft die DIN 277 herangezogen wird.
Diese Unterschiede können dazu führen, dass eine Immobilie nach DIN 277 eine größere Fläche aufweist als nach WoFlV, was besonders beim Verkauf von Immobilien eine Rolle spielt.
Wie läuft eine qualifizierte Wohnflächenberechnung ab?
- Festlegung der Berechnungsmethode: Zunächst wird bestimmt, ob die Berechnung nach WoFlV oder DIN 277 erfolgt. Die Wahl der Methode hängt davon ab, ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt und ob rechtliche Vorgaben bestehen.
- Präzise Vermessung der Räume: Eine Sachverständige:r nimmt exakte Messungen vor, oft mit modernen Lasermessgeräten. Dabei werden alle Räume, Deckenhöhen und baulichen Besonderheiten wie Dachschrägen oder Balkone erfasst.
- Berechnung der anrechenbaren Fläche: Je nach Norm werden bestimmte Flächen voll, teilweise oder gar nicht angerechnet:
- Dachschrägen unter 1 Meter Höhe: Nicht anrechenbar.
- Dachschrägen zwischen 1 und 2 Metern Höhe: 50 % anrechenbar.
- Balkone und Terrassen: Zwischen 25 % und 50 % anrechenbar, je nach Ausstattung.
- Kellerräume, Heizungsräume und unbeheizte Wintergärten: Gehören nicht zur Wohnfläche nach WoFlV, können aber nach DIN 277 berücksichtigt werden.
- Erstellung des Wohnflächenzertifikats: Die Ergebnisse werden in einem offiziellen Dokument zusammengefasst, das alle Flächenangaben detailliert auflistet. Dieses Zertifikat kann als rechtssicherer Nachweis dienen, beispielsweise bei Streitigkeiten oder Steuerangelegenheiten.
Prozentuale Anrechnung von Flächen in der Wohnflächenberechnung
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt fest, wie bestimmte Flächen anteilig zur Wohnfläche gerechnet werden. Je nach Nutzbarkeit und baulichen Gegebenheiten erfolgt eine prozentuale Anrechnung.
| Fläche | Anrechnung (%) | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Räume mit Dachschrägen | ||
| – Höhe über 2 m | 100 % | Voll anrechenbar |
| – Höhe zwischen 1 und 2 m | 50 % | Eingeschränkte Nutzung |
| – Höhe unter 1 m | 0 % | Nicht anrechenbar |
| Balkone, Terrassen, Loggien | ||
| – Standardausstattung | 25 % | Einfache Nutzung |
| – Hochwertige Ausstattung | bis zu 50 % | Z. B. Überdachung, Windschutz |
| Wintergärten | ||
| – Beheizt | 100 % | Voll nutzbar wie Wohnraum |
| – Unbeheizt | 50 % | Eingeschränkte Nutzung |
| Schwimmbäder (unbeheizt) | 50 % | Eingeschränkte Nutzbarkeit |
Berücksichtigung von Terrassen in der Wohnflächenberechnung
Terrassen, Balkone und Loggien gehören nicht zur klassischen Wohnfläche, werden jedoch anteilig berücksichtigt. Wie hoch die Anrechnung erfolgt, hängt von der Berechnungsmethode und der Ausstattung der Terrasse ab.
Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) gelten folgende Regelungen:
- Nicht überdachte Terrassen mit einfacher Ausstattung → zu 25 % anrechenbar.
- Terrassen mit hochwertiger Ausstattung (z. B. Wintergarten-ähnliche Nutzung, Glasüberdachung, Bodenbelag in Wohnqualität) → bis zu 50 % anrechenbar.
- Dachterrassen oder Loggien mit seitlichem Windschutz → ebenfalls bis zu 50 % anrechenbar.
Bei der DIN 277 hingegen wird die gesamte Fläche der Terrasse als „Nutzfläche“ gezählt, wenn sie funktional zur Nutzung der Immobilie beiträgt. Dadurch können größere Flächenangaben entstehen als nach der WoFlV.
Warum ist die Anrechnung von Terrassen wichtig?
- Sie beeinflusst den Miet- oder Kaufpreis erheblich, da ein großzügig angerechneter Balkon oder eine Terrasse den Wert einer Immobilie steigern kann.
- In Mietverträgen muss klar definiert sein, ob und in welchem Umfang eine Terrasse zur Wohnfläche zählt. Grundsätzlich dürfen Vermietende dabei auf die Definition nach Wohnflächenverordnung oder DIN 277 zurückgreifen, müssen dies aber nicht. Nach Maßgabe des BGHs können Vermietende auch eigene Flächendefinitionen aufstellen, wenn sie diese im Mietvertrag erläutern.
- Für Steuerzwecke oder Fördermittel ist oft die Wohnflächenverordnung maßgeblich, weshalb hier eine genaue Berechnung erforderlich ist.
Eine falsche Anrechnung kann dazu führen, dass Mieter:innen oder Käufer:innen für eine größere Wohnfläche bezahlen, als tatsächlich zur Verfügung steht. Daher ist es klug, bei Unsicherheiten eine professionelle Wohnflächenberechnung durchführen zu lassen.
Fallbeispiele zur Wohnflächenberechnung nach WoFlV vs. DIN 277
Fall 1: Dachgeschosswohnung mit Balkon
Angaben zur Wohnung:
- Raumfläche (lichte Höhe über 2,40 m): 50 m²
- Fläche mit Dachschräge (1,50–2,40 m): 10 m²
- Fläche mit Dachschräge (<1,50 m): 5 m²
- Balkonfläche: 8 m²
| Berechnungsmethode | Wohnfläche | Berechnung |
|---|---|---|
| Wohnflächenverordnung (WoFlV) | 59 m² | 50 m² (voll) + 5 m² (50 % von 10 m²) + 0 m² (<1,50 m) + 4 m² (50 % des Balkons) |
| DIN 277 | 73 m² | 50 m² (voll) + 10 m² (voll) + 5 m² (voll) + 8 m² (voller Balkon) |
Ergebnis:
Nach der WoFlV beträgt die Wohnfläche 59 m², da die Dachschrägen nur teilweise und der Balkon zu maximal 50 % angerechnet wird. Nach DIN 277 sind es hingegen 73 m², da hier alle Flächen voll berücksichtigt werden.
Fall 2: Erdgeschosswohnung mit Terrasse und Kellerraum
Angaben zur Wohnung:
- Raumfläche (Erdgeschoss, lichte Höhe über 2,40 m): 70 m²
- Terrasse (hochwertig ausgestattet, mit Überdachung): 10 m²
- Kellerräume: 15 m²
| Berechnungsmethode | Wohnfläche | Berechnung |
|---|---|---|
| Wohnflächenverordnung (WoFlV) | 75 m² | 70 m² (voll) + 5 m² (50 % der Terrasse) + 0 m² (Keller nicht anrechenbar) |
| DIN 277 | 95 m² | 70 m² (voll) + 10 m² (Terrasse voll) + 15 m² (Keller voll) |
Ergebnis:
Nach der WoFlV beträgt die Wohnfläche 75 m², da der Keller nicht zur Wohnfläche zählt und die Terrasse zu 50 % angerechnet wird. Nach DIN 277 ergibt sich eine Wohnfläche von 95 m², weil hier der Keller und die Terrasse voll einbezogen werden.
Vergleich: Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche
Die Begriffe Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche werden oft synonym verwendet, unterscheiden sich aber in ihrer Definition und Berechnung. Je nach Anwendungsfall kann eine Fläche vollständig, nur anteilig oder gar nicht berücksichtigt werden.
| Flächenart | Definition | Welche Flächen zählen dazu? | Wann wird sie verwendet? |
|---|---|---|---|
| Grundfläche | Die gesamte überbaute Fläche eines Gebäudes, unabhängig von der Nutzung. | Alle Räume und Flächen inklusive Keller, Treppenhaus und Technikräume. | Planung und Bauwesen, Ermittlung von Baukosten. |
| Wohnfläche | Nur die Flächen, die direkt zu Wohnzwecken genutzt werden. | Wohnräume wie Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche und Bad. Dachschrägen, Balkone und Terrassen zählen nur anteilig. | Mietverträge, Kaufverträge, Betriebskostenabrechnung. |
| Nutzfläche | Umfasst alle nutzbaren Räume, auch solche, die nicht direkt zum Wohnen genutzt werden. | Wohnräume, Büroflächen, Lager- und Technikräume, Keller und Garagen. | Gewerbeimmobilien, Steuer- und Versicherungsfragen, Wirtschaftlichkeitsberechnungen. |
Wohnflächenberechnung bei Dachgeschosswohnungen
Die Berechnung der Wohnfläche in Dachgeschosswohnungen folgt speziellen Regeln, da durch die Dachschrägen nicht alle Flächen vollständig angerechnet werden können. Relevant ist die lichte Raumhöhe, also die Höhe zwischen Boden und Decke.
Anrechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV):
- Flächen mit einer Höhe von mindestens 2,40 Metern → 100 % Wohnfläche
- Flächen mit einer Höhe zwischen 1,50 und 2,40 Metern → 50 % Wohnfläche
- Flächen mit einer Höhe unter 1,50 Metern → 0 % Wohnfläche (nicht anrechenbar)
Besonderheit:
Auch wenn Einbaumöbel, Dachfenster oder tragende Balken die Höhe beeinflussen, zählt stets die freie lichte Raumhöhe. Flächen unter Dachschrägen mit geringer Höhe können aber als Abstellflächen genutzt werden.
Diese Regelung sorgt dafür, dass Dachgeschosswohnungen realistisch bewertet werden, da sie oft über große, aber nicht vollständig nutzbare Flächen verfügen.
Wohnflächenberechnung für Kellerräume
Kellerräume werden grundsätzlich nicht als Wohnfläche angerechnet, da sie nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet sind. Dennoch gibt es Ausnahmen, wenn der Raum bestimmte Kriterien erfüllt.
Kriterien für Wohnflächenanrechnung:
- Fensterhöhe: Fenster müssen maximal 80 cm über dem Boden liegen, um ausreichend Tageslicht zu bieten.
- Rettungsweg: Ein fluchtfähiger Zugang zur Treppe ist erforderlich. Fehlende Fluchtwege schließen eine Anrechnung als Wohnfläche aus.
- Deckenhöhe: Nur bei ausreichender Deckenhöhe (mindestens 2,40 m) kann eine Anrechnung in Betracht gezogen werden.
Nicht anrechenbar als Wohnfläche:
- Räume ohne ausreichendes Tageslicht (z. B. kleine Kellerfenster in Bodennähe).
- Räume ohne unmittelbaren Zugang zu einer Treppe oder einem Fluchtweg.
- Unbeheizte Kellerräume, die nur als Lager- oder Technikräume genutzt werden.
Kellerräume zählen in den meisten Fällen zur Nutzfläche, nicht zur Wohnfläche. Nur wenn sie baulich so ausgestattet sind, dass sie zum dauerhaften Wohnen geeignet wären, können sie anteilig berücksichtigt werden.
Befinden sich im Keller dennoch Zimmer / Wohnungen die die oben genannten Anforderungen erfüllen, so heißen diese Souterrainwohnung.
Häufige Fehler in der Wohnflächenberechnung
Typische Fehlerquellen bei der Wohnflächenberechnung entstehen durch falsche Anrechnung von Flächen, fehlerhafte Messungen oder die Anwendung der falschen Berechnungsmethode.
1. Falsche Anrechnung von Dachschrägen: Flächen unter einer Dachschräge unter 1,50 m werden mitgerechnet, obwohl sie laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) nicht zur Wohnfläche gehören.
2. Balkone und Terrassen zu hoch angesetzt: Balkone und Terrassen werden voll als Wohnfläche gewertet, obwohl sie laut WoFlV nur anteilig anrechenbar sind.
3. Einbeziehung von Kellerräumen als Wohnfläche: Kellerflächen werden in Mietverträgen oder Immobilienangeboten als Wohnfläche angegeben, obwohl sie nach WoFlV nicht dazu gehören.
4. Verkehrsflächen fälschlicherweise mitgerechnet: Flure, Treppenhäuser oder Gemeinschaftsflächen werden zur Wohnfläche gezählt.
5. Unterschiedliche Berechnungsmethoden vermischt: In Exposés oder Mietverträgen werden Flächenangaben aus DIN 277 und WoFlV vermischt, sodass die Wohnfläche größer erscheint, als sie tatsächlich ist.
6. Messfehler bei der Wohnflächenvermessung: Ungenaue Messungen oder Abrundungen können zu Abweichungen führen.
Fazit Wohnflächenberechnung
Die Wohnflächenberechnung ist wichtig für Bestandteile von Mietverträgen, Kaufverträgen und steuerlichen Berechnungen. Fehlerhafte Angaben können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben – sei es durch überhöhte Mieten, fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen oder falsche Immobilienbewertungen.
Je nach Anwendungsfall kommen unterschiedliche Berechnungsmethoden zum Einsatz:
- Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird vor allem bei Mietwohnungen und Wohnimmobilien angewendet. Sie berücksichtigt Dachschrägen, Balkone und Wintergärten nur anteilig.
- Die DIN 277 wird häufig für Gewerbeimmobilien, Neubauten und Wertermittlungen genutzt, da sie alle Flächen großzügig einbezieht.
Häufige Fehler entstehen durch falsche Anrechnungen, fehlerhafte Messungen oder die Anwendung der falschen Methode. Mieter:innen und Käufer:innen sollten bei Unsicherheiten eine eigene Messung oder ein Gutachten in Betracht ziehen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Eine korrekt ermittelte Wohnfläche sorgt für Transparenz zwischen allen Parteien, schützt vor Streitigkeiten und sorgt für eine faire Bewertung von Immobilien.
