Mietvertrag widerrufen: Wie vom Mietvertrag zurücktreten?

Ist es möglich, von einem unterschriebenen Mietvertrag wieder zurückzutreten? Die Vermieter:in freut sich eine Mieter:in für ihre Immobilie gefunden zu haben und die Mieter:in freut sich über das neue Zuhause. Tatsächlich kann es durch verschiedene Lebenssituationen aber dazukommen, dass Vermieter:in oder Mieter:in einen unterschriebenem Mietvertrag widerrufen möchten.

Dabei kommen verschiedene Fragen auf: Ist der Widerruf eines Mietvertrags möglich? Wie läuft ein Widerruf ab? Wann ist ein Widerruf nicht möglich? Welche Alternativen zum Widerruf gibt es?

In diesem Beitrag wird alles rund um das Thema Widerrufsrecht für Mietverträge beleuchtet, damit Mieter:innen und Vermieter:innen genau wissen, wo Möglichkeiten und Grenzen gegeben sind.

  • Sollte es sich bei der Vermieter:in um eine Unternehmer:in handeln und die Mieter:in die Immobilie privat nutzt, besteht in manchen Fällen ein Rücktrittsrecht.
  • Die Vermieter:in muss die Mieter:in über ihr Widerrufsrecht belehren. Wenn die Vermieter:in diese Belehrung versäumt, gilt das Rücktrittsrecht der Mieter:in weitere zwölf Monate und 14 Tage.
  • In manchen Fällen ist ein Widerrufsrecht kategorisch ausgeschlossen: Das Mietobjekt wird überwiegend gewerblich benutzt oder die Vermietungen gelten nicht als gewerbliche Tätigkeit.
  • Weder Mieter:in noch Vermieter:in können in der Regel von einem abgeschlossenen Mietvertrag zurücktreten. Dennoch gibt es andere Wege, um ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Wie zum Beispiel die Anfechtung eines Mietvertrags bei arglistiger Täuschung.

Grundlagen und Nutzen des Widerrufsrechts für Mietverträge

Generell gilt in Deutschland, dass Verbraucher:innen von abgeschlossenen Verträgen innerhalb zwei Wochen zurücktreten dürfen. Gilt das gleiche also auch für Mietverträge?

Nein. Wenn eine Vermieter:in ihre Immobilie privat vermietet, dann kann eine Mieter:in nach Unterschrift in der Regel nicht mehr vom Vertrag zurücktreten.

Ein Widerruf von Mietverträgen ist für Mieter:innen aber in bestimmten Fällen möglich. Für Vermieter:innen, die ihre Immobilie privat vermieten, ist ein Rücktritt hingegen nur dann möglich, wenn eine Rücktrittsklausel im Mietvertrag mitaufgenommen wurde.

Damit für Mieter:innen das Widerrufsrecht besteht, müssen zwei Voraussetzungen gegeben sein:

  • die Vermieter:in ist eine Unternehmer:in und
  • die Mieter:in ist Verbraucher:in.

Die Vermieter:in gilt als Unternehmer:in, wenn sie die ihre Immobilien als gewerbliche Tätigkeit vermietet. Ab wann es sich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, ist dabei nicht rechtlich festgelegt. Generell gilt aber, dass Vermieter:innen als gewerbliche Vermieter:innen gelten, wenn sie mindestens zwischen drei und acht Wohnungen/Einfamilienhäuser vermieten.

Die Mieter:in gilt währenddessen als Verbraucher:in, sobald sie die angemietete Immobilie mehrheitlich privat nutzt. Wenn Mieter:innen die Immobilie für gewerbliche Zwecke verwenden, haben sie kein Widerrufsrecht.

Ausnahmen in denen Mietverträge widerrufen werden können

Sollte es sich bei der Vermieter:in um eine Unternehmer:in handeln und die Mieter:in die Immobilie privat nutzt, besteht in manchen Fällen ein Rücktrittsrecht.

Haustürgeschäfte

Bei einem Haustürgeschäft handelt es sich um einen Vertrag, der außerhalb der Geschäftsräume eines Unternehmens abgeschlossen wurde. Das ist zum Beispiel bei Vertreterbesuchen an der Haustür der Fall. Beim Abschluss eines Mietvertrags kann dieser als „Haustürgeschäft“ gelten, wenn er zum Beispiel in der Immobilie der Mieter:in abgeschlossen wird. In einem solchen Fall hat die Mieter:in ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

Bei Fernabsatzgeschäften

Ein Fernabsatzgeschäft wird über Telefon, E-Mail, SMS oder andere Messenger-Dienste abgeschlossen. Wenn ein Mietvertrag über solche Wege abgeschlossen wird, hat die Mieter:in stets zwei Wochen Zeit, um von dem Vertrag zurückzutreten. Das gilt jedoch nur, wenn die Mieter:in die Immobilie vorher nicht besichtigt hat. Sollte es vorher einen Besichtigungstermin gegeben haben, handelt es sich nicht um ein Fernabsatzgeschäft, womit die Mieter:in in dem Fall dann auch kein Rücktrittsrecht hat.

Vereinbartes Rücktrittsrecht

Eine weitere Möglichkeit einen Mietvertrag für Vermieter:innen und Mieter:innen zu widerrufen, ist in den Mietvertrag eine Rücktrittklausel mitaufzunehmen. Eine Rücktrittklausel gilt bis zum Start des Mietverhältnisses bzw. bis die Mieter:in in die Immobilie eingezogen ist. Danach erlischt sie automatisch.

Rücktritt von mündlichen Verträgen

Mietverträge sind auch nach mündlicher Vereinbarung rechtlich bindend. Das bedeutet: Es gelten die gleichen Regeln und Bedingungen für ein Widerrufsrecht wie bei einem schriftlichen Vertrag. Theoretisch können Mieter:innen und Vermieter:innen also mündlich eine Rücktrittsklausel vereinbaren.

Das Problem bei mündlichen Verträgen ist aber die fehlende Nachweisbarkeit. Sollte es kein schriftliches Dokument geben oder Zeug:innen bei der Vereinbarung anwesend gewesen sein, steht vor Gericht Aussage gegen Aussage.

Mietverträge sollten immer in schriftlicher Form festgehalten werden, sodass beide Parteien sich auf ein Dokument berufen können und es zu möglichst keinen Missverständnissen kommt.

Widerrufsfrist

Wenn Mieter:innen ein Widerrufsrecht haben, dann können sie den Mietvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Die Vermieter:in muss die Mieter:in über ihr Widerrufsrecht belehren. Wenn die Vermieter:in diese Belehrung versäumt, gilt das Rücktrittsrecht der Mieter:in weitere zwölf Monate und 14 Tage.

Widerrufsrechte des Mietvertrags ausgeschlossen

In den meisten Fällen ist es nicht möglich, von einem Mietvertrag zurückzutreten. In folgenden Situationen ist ein Widerrufsrecht kategorisch ausgeschlossen:

  • Das Mietobjekt wird überwiegend gewerblich benutzt.
  • Die Vermietungen gelten als gewerbliche Tätigkeit (Vermieter:in hat mehr als zwei Mietobjekten und/oder arbeitet mit einer Hausverwaltung zusammen).
  • Der Vertrag wurde nicht im Rahmen eines Haustür- oder Fernabsatzgeschäfts abgeschlossen.

Folgen des Rücktritts vom Mietvertrag

Wenn eine Mieter:in ein Widerrufsrecht hat und von diesem Gebrauch macht, muss die Vermieter:in die Kaution und auch eventuell zu viel gezahlte Mietzahlungen (inkl. Nebenkosten) an die Mieter:in zurückzahlen. Die Mieter:in ist derweil verpflichtet nach Ablauf der Widerrufsfrist aus der Immobilie ausziehen bzw. darf die Wohnung gar nicht erst beziehen.

Bei dem Auszug der Mietenden muss ein entsprechendes Schlüsselübergabeprotokoll gefertigt werden.

Inhalt & Ablauf des Widerrufs

Sollte die Mieter:in vom Mietvertrag zurücktreten wollen, muss sie lediglich ein Schreiben aufsetzen, indem ausdrücklich auf ihr Widerrufsrecht hinweist und dass sie von dem Vertrag zurücktreten möchte (eine formale Vorgabe für den Aufbau und Inhalt der Rücktrittserklärung gibt es indes nicht).

Wichtig hierbei ist vor allem das Datum und die Kontaktangaben von Mieter:in und Vermieter:in. Ein Grund zum Rücktritt muss nur angegeben werden, wenn die Mieter:in (oder auch die Vermieter:in) von einer Rücktrittsklausel im Vertrag Gebrauch macht und festgelegt wurde, dass ein Grund angegeben werden muss.

Alternativen zum Widerruf von Mietverträgen

Weder Mieter:in noch Vermieter:in können in der Regel von einem abgeschlossenen Mietvertrag zurücktreten. Dennoch gibt es andere Wege, um ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn der Mietvertrag nicht widerrufen werden kann.

Anfechtung des Mietvertrags bei arglistiger Täuschung

Mieter:in und auch Vermieter:in können die Gültigkeit des Mietvertrags laut § 123 BGB anfechten. Gründe einer Anfechtung kann etwa arglistige Täuschung von Mieter:in oder Vermieter:in gegenüber der anderen Partei sein.

Eine arglistige Täuschung kann dann vorliegen, wenn die Mieter:in eine gefälschte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorgelegt hat. Bei Vermieter:innen kann eine solche Täuschung vorliegen, wenn Mängel der Wohnung vorsätzlich verschwiegen oder versteckt wurden.

Der Vertrag lässt sich bis zu einem Jahr, nachdem die Täuschung bekannt wurde, anfechten.

Beendigung des Verhältnisses aufgrund von Unzumutbarkeit

Auch unzumutbare Wohn- bzw. Mietverhältnisse können eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags begründen (§ 569 Abs. 1 BGB).

Unzumutbare Mietverhältnisse liegen vor, wenn die Vermieter:in sich weigert, schwerwiegende Mängel in der Immobilie zu beseitigen. Die Mieter:in kann für ein unzumutbares Mietverhältnis sorgen, indem sie fortlaufend gegen die Hausordnung verstößt, für Störungen bei Nachbarn o.ä. sorgt oder erhebliche Mietrückstände hat (§ 569 Abs. 2 BGB).

Bei Unzumutbarkeit erfolgt eine fristlose Kündigung, die in Textform unter Angabe des Grunds eingereicht werden muss. Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss die Partei davor schriftlich abgemahnt worden sein.

Kündigung im Rahmen der gesetzlichen Fristen

Die einfachste Art ein Mietverhältnis zu beenden, ist den Mietvertrag zu kündigen. Wenn ein Rücktrittsrecht besteht, die Frist für den Widerruf aber abgelaufen ist, muss ebenso ordentlich (oder außerordentlich) gekündigt werden.

Bei unbefristeten Mietverträgen kann, die Mieter:in üblicherweise mit einer Frist von drei Monaten ohne Angabe eines Grunds kündigen. Dabei handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Die Kündigungsfrist kann im Mietvertrag auch kürzer oder länger und je nach Mietdauer angesetzt sein.

Wenn eine Mieter:in:

  • eine Mieterhöhung sich nicht leisten kann,
  • die Immobilie wegen akuter Gesundheitsrisiken aufgrund des Zustands der Immobilie verlassen muss,
  • Familienzuwachs bekommt oder
  • Student:in ist und die Hochschule bzw. Universität wechselt

kann teils auch außerordentlich gekündigt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die Mieter:in unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 BGB).

Vermieter:innen ist es hingegen etwas schwieriger, einer Mieter:in zu kündigen. Die Vermieter:in kann das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht:

  1. Pflichtverletzungen durch die Mietende (beispielsweise wiederholt versäumte Mietzahlungen)
  2. Eigenbedarf: Die Vermietende benötigt die Wohnung für sich selbst, ihre Familienangehörigen oder Pflegepersonal
  3. Verwertungskündigung: erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für die Vermieter:in durch das Fortführen des Mietvertrags. (beispielsweise wenn ein Verkauf, eine Sanierung oder ein Neubau verhindert wird).

In Fällen der Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses, kann die Vermieter:in fristlos kündigen.

Kündigung bei Mindestmietdauer

Manche Mietverträge haben eine Mindestlaufzeit. Das bedeutet, dass im Mietvertrag eine Klausel mitaufgenommen wurde, dass die Immobilie innerhalb einer bestimmten Zeitspanne (generell bis zu vier Jahren) angemietet und nicht gekündigt wird. Vor dem Ende der Mindestmietdauer können Mieter:innen und Vermieter:innen nur im Fall der Unzumutbarkeit das Verhältnis kündigen.

Auflösungsvertrag

Wenn Mieter:innen (oder auch Vermieter:innen) kein Widerrufsrecht haben und vor der Kündigungsfrist das Mietverhältnis beenden wollen, kann ersatzweise ein Mietaufhebungsvertrag die Lösung sein. Ein solcher Auflösungsvertrag wird zum Beispiel bei einem Umzug, nach dem Tod der Mieter:in oder dem Wechsel der Hauptmieter:innen aufgesetzt.

Voraussetzung für einen Mietaufhebungsvertrag ist, dass beide Parteien sich einig sind, das Mietverhältnis vorher zu kündigen. Daher enthält der Aufhebungsvertrag oft eine Abfindung bzw. Prämie für die Mieter:in, damit diese den Vertrag zustimmt und unterschreibt. Umgekehrt gilt das Gleiche für Mieter:innen, wenn sie ihre Vermieter:in um einen Auflösungsvertrag bitten. Hier wird oft von der Vermieter:in eine Entschädigung erwartet, damit sie der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zustimmt.

Nachmieterklausel

Vermieter:innen können sich entscheiden, eine Nachmieterklausel mit in einen Mietvertrag aufzunehmen. Eine solche Klausel ermöglicht es der Mieter:in eine angemessene Nachmieter:in zu finden, wenn sie früher aus dem Mietverhältnis austreten möchte. Die Vermieter:in prüft danach, ob es sich um eine passende Nachmieter:in handelt. Eine solche Prüfung besteht vor allem daraus, eine Mieterselbstauskunft einzuholen und zu schauen, ob die potenzielle Nachmieter:in zahlungsfähig ist.

Wenn die Vermieter:in die Nachmieter:in akzeptiert, tritt die Mieter:in aus dem Mietverhältnis aus. Selbst wenn es dann doch nicht zur Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags mit der Nachmieter:in kommt, ist das Mietverhältnis der Mieter:in und Vermieter:in beendet.

Meist enthält die Nachmieterklausel, dass die Mieter:in einen triftigen Grund benötigt, um vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszutreten. Das kann etwa ein zwingender Umzug aus beruflichen oder privaten Gründen sein.

Rücktritt als Unternehmen

Wenn eine Immobilie als Gewerberaum benutzt wird, kann der Mietvertrag prinzipiell nicht widerrufen werden. Wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt, dann gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten (§ 580a II BGB), sofern nicht anders im Mietvertrag geregelt.

Fazit – Mietvertrag widerrufen

Einen Mietvertrag zu widerrufen, ist nur in wenigen Fällen möglich. Mieter:in und Vermieter:in können sich aber anfangs auf eine Rücktritts- oder Nachmieterklausel einigen, wenn sie das vorzeitige Beenden des Mietverhältnisses möglich machen wollen. Wenn sich Lebensumstände ändern und ein Auszug aus einer Wohnung unvermeidbar ist, sollten Mieter:innen ein offenes Gespräch mit ihrer Vermieter:in suchen. In den meisten Fällen lässt sich eine gute Lösung für beide Parteien finden, wie in Form eines Aufhebungsvertrags. Sollten Vermieter:in oder Mieter:in aufgrund von Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses den Vertrag kündigen wollen und Gespräche die Probleme nicht lösen konnten, empfiehlt es sich, immer professionellen Rat einzuholen.

FAQs

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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