Verkehrssicherungspflicht: Was Eigentümer:innen beachten müssen

Eigentümer:in zu sein bringt viele Pflichten mit sich, eine davon ist die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Diese Verkehrssicherungspflicht soll sicherstellen, dass Gebäude und Grundstücke für Bewohner:innen und dritte Personen sicher zu betreten sind und niemand zu Schaden kommt. Das bedeutet, dass Eigentümer:innen verpflichtet sind, mögliche Gefahrenquellen auf (oder auch ausgehend von) dem Grundstück zu beseitigen. Sollte diese Pflicht vernachlässigt werden und sich jemand tatsächlich verletzen, haften die Eigentümer:innen.

Es ist daher wichtig als Eigentümer:in zu wissen, welche Bereiche eines Grundstücks von der Verkehrssicherungspflicht betroffen sind und wie sichergegangen wird, dass es zu keinen Pflichtverletzungen kommt – in diesem Beitrag klären wir darüber auf.

  • Eigentümer:innen sind rechtlich verpflichtet, sicherzustellen, dass ihr Grundstück für Bewohnende und Dritte im Rahmen der normalen Nutzung sicher zu betreten ist.
  • Eigentümer:innen können bestimmte Aufgaben der Verkehrssicherungspflicht an Mieter:innen und/oder Verwalter:innen delegieren. Dennoch sind Eigentümer:innen dazu verpflichtet, zu kontrollieren, ob die delegierten Aufgaben korrekt ausgeführt werden.
  • Sollte es aufgrund von Pflichtverletzungen zum Personen- oder Sachschaden kommen, können Eigentümer:innen zur Verantwortung gezogen werden und müssen ggf. Schmerzensgeld und Schadensersatz leisten.
  • Wenn Aufgaben von der Eigentümer:in an eine Mieter:in oder Verwalter:in delegiert wurden, dann haften Mieter:in oder Verwalter:in für mögliche Schäden, wenn sie die Ausübung der Aufgaben grob fahrlässig vernachlässigt haben.

Gesetzliche Grundlagen der Verkehrssicherungspflicht

Die Verkehrssicherungspflicht beruht auf folgenden rechtlichen Grundlagen:

  • Artikel 14 des Grundgesetzes: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.” (Art 14 Abs. 2 GG) und
  • Bürgerliches Gesetzbuch § 823: „Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.” (§ 823 Abs. 1 BGB)

Was heißt das nun konkret? Eigentümer:innen sind verpflichtet, sich darum zu kümmern, dass ihr Grundstück gefahrlos im normalen Rahmen betreten werden kann und niemand auf diesem zu Schaden kommt.

Entsprechend müssen Gehwege, Dächer, Fassaden, Balkone, Treppenhäuser und Spielplätze regelmäßig gewartet und auf eventuelle Gefahren geprüft werden. Wenn sich Gefahren abzeichnen, müssen diese umgehend behoben werden.

In größeren Wohnkomplexen oder WEGs wird meistens eine Hausverwaltung mit der technischen Betreuung bestellt, welche sich dann um die regelmäßige Begehung der Immobilie kümmert. Ist ein professionelles Hausmeisterunternehmen mit der technischen Betreuung beauftragt, übernimmt diese die Begehungen und repariert / meldet Schäden kurzfristig.

Eine Pflicht, Rasenflächen oder nicht für den normalen Gebrauch durch Dritte bestimmt sind, wie Beete oder durch eine Umzäunung gesicherte Flächen, abzusichern, besteht indes nicht. Gleiches gilt auch für Bereiche, zu denen sich unerlaubterweise (beispielsweise durch Einbrüche) Zutritt verschafft wird.

Eine Verkehrssicherungspflicht bestehe daher nicht für Hinter- oder Kellereingänge, welche nicht für den öffentlichen Verkehr bestimmt sind.

Verkehrssicherungspflicht einer WEG

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) liegt die Verkehrssicherungspflicht des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich bei allen Eigentümer:innen. In der Regel arbeiten Wohnungseigentümergemeinschaften mit WEG-Verwaltung zusammen und Teile der Verkehrssicherungspflicht werden im Rahmen der Bestellung zur Verwalter:in übertragen. Das bedeutet, dass die Verwalter:in somit oftmals zuständig ist, für die Verkehrssicherungspflicht des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen.

Achtung: Das bedeutet nicht, dass Eigentümer:innen von allen Pflichten der Verkehrssicherung befreit sind. Sie sind weiterhin für die Überwachung der korrekten Ausführung der Maßnahmen zur Sicherung der Verkehrssicherheit verantwortlich.

Häufigkeit der Kontrolle des eigenen Grundstücks

Wenn Eigentümer:innen mit einer Hausverwaltung zusammenarbeiten, dann kontrolliert die Verwalter:in selbst oder die beauftragte Hausmeister:in das Grundstück regelmäßig auf ihre Verkehrssicherheit. Da Vermieter:innen bzw. Eigentümer:innen aber trotzdem in der Pflicht stehen, die Verwalter:in oder Hausmeister:in zu überwachen, sollten sie auch selbst das Grundstück regelmäßig kontrollieren.

Dies kann auch helfen, Schäden oder Gefahren frühzeitig zu erkennen und so Folgeschäden oder Haftungsrisiken zu minimieren. Da die Eigentümer:innen in der Regel häufiger vor Ort sind, haben Verwaltung und Dienstleister schneller Kenntnis von solchen Mängeln und können zeitnah mit der Bearbeitung beginnen.

Wie oft eine Kontrolle des Grundstücks oder des Gebäudes von Eigentümer:innen oder der Verwaltung durchgeführt werden sollte, ist rechtlich nicht festgelegt. Bei älteren Gebäuden oder auch nach starken Unwettern rät es sich, die Kontrollgänge häufiger durchzuführen.

Die Kontrolle von alten oder beschädigten Bäumen ist hingegen rechtlich festgelegt und muss alle zwei Jahre erfolgen.

Auch bei der Räum- und Streupflicht gibt es entsprechende gesetzliche Vorgaben. Bei Schnee und Glätte gilt, dass:

  • Geräumt bzw. gestreut werden muss, wenn der Schneefall vorbei ist,
  • Bei anhaltendem Schneefall regelmäßig der Schnee weggeschaufelt werden muss,
  • Zwischen 20 Uhr bis zum nächsten Morgen kein Schnee geschaufelt werden muss und
  • Dass bei Glätte gestreut bzw. Eis entfernt werden muss.

Folgen einer Pflichtverletzung

Wenn Eigentümer:innen ihrer Verkehrssicherungspflicht nicht nachkommen, kann es teuer werden. Wenn jemand auf dem eigenen Grundstück oder anliegenden Gehwegen zu Schaden kommt und sich entscheidet, Schmerzensgeld und/oder Schadensersatz einzuklagen, können die Summen, die bezahlt werden müssen, schnell in die Höhe schießen werden.

Die Höhe solcher Forderungen hängt von der Schwere der Schädigung ab und kann nicht pauschal bestimmt werden.

Die Beweispflicht liegt bei einer Klage bei der Person, die zu Schaden gekommen ist. Das bedeutet, dass die Kläger:in beweisen muss, dass sie auf dem Grundstück der Eigentümer:in aufgrund einer Pflichtverletzung der Verkehrssicherheit zu Schaden gekommen ist. Wenn die Kläger:in das entsprechend nachweisen kann, dann muss die Angeklagte Schadensersatz und/oder Schmerzensgeld zahlen.

Ein Anspruch auf Schmerzensgeld besteht jedoch nicht, wenn es sich bei dem durch die Geschädigte benutzten Weg um einen privaten Schleichweg handelt, welcher nicht Teil des öffentlichen Raumes ist und lediglich als Abkürzung geduldet wird (OLG Hamm Urteil v. 16.5.2013, Az. 6 U 178/12).

Pflicht der Verkehrssicherung auf die Mietenden umlegen

Die Verkehrssicherungspflicht als solche lässt sich nicht auf Mieter:innen umlegen, sie bleibt immer eine der zentralen Pflichten der Vermietenden. Vermieter:innen können jedoch bestimmte Maßnahmen zur Sicherung der Verkehrspflicht auf Mieter:innen übertragen, wenn es entsprechend in den Mietvertrag aufgenommen wird oder in der Hausordnung festgelegt wurde (sofern diese ebenfalls Teil des Mietvertrages ist). Oft wird etwa die Räum- und Streupflicht bei Schnee und Eis auf Mieter:innen übertragen.

Die Vermieter:innen sind weiterhin zur Prüfung der ordentlichen Ausführung verpflichtet, da sie im Fall eines Schadens rechtlich zur Verantwortung gezogen werden können. In solchen Situationen greift aber die geregelte Haftung für Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB), die besagt, dass die Mieter:in haftbar ist, wenn sie ihre übertragenen Pflichten grob fahrlässig vernachlässigt hat.

Gebäudeerhaltungspflicht

Eigentümer:innen sind neben der Verkehrssicherungspflicht auch dazu verpflichtet, das Gebäude in brauchbarem und ortsüblichem Zustand zu erhalten – das besagt die sogenannte Gebäudeerhaltungspflicht. Diese Pflicht soll sicherstellen, dass Mieter:innen ihre Mietrechte ausüben können.

Zur Erhaltung des Gebäudes gehören:

  • die Erhaltung des Hauses und
  • die Beseitigung von ernsteren Schäden innerhalb der Immobilie.

Die Gebäudeerhaltungspflicht betrifft also die Beseitigung von Schäden und Mängeln innerhalb einer Immobilie. Sollten Eigentümer:innen ihrer Erhaltungspflicht nicht nachkommen, können Mieter:innen die Erhaltungsarbeiten rechtlich erzwingen oder ansonsten die Miete mindern.

Verkehrssicherungspflichten – Welche Bereiche müssen gesichert werden?

Die Verkehrssicherungspflicht besteht, damit das Begehen von Grundstücken für Bewohner:innen, Besucher:innen und etwa Lieferant:innen sicher ist. Diese sieben Bereiche sollten dabei auf jeden Fall beachtet werden:

Treppen(-häuser)

Sämtliche Treppen und Treppenhäuser unterliegen der Verkehrssicherungspflicht. Lose Stufen, kaputte Geländer oder andere brüchige Stellen können schnell dazu führen, dass jemand fallen und sich ernsthaft verletzen könnte. Auch verschmutzte Treppenhäuser können das Sturzrisiko erhöhen. Oft arbeiten Eigentümer:innen hier mit Services zur Reinigung des Treppenhauses zusammen, um sicherzustellen, dass die Treppenhäuser keine Risikostelle werden.

Räum- und Streupflicht

Auch sämtliche (Geh-)Wege, Parkplätze und Zufahrten eines Grundstücks müssen von Laub, ähnlichem Gestrüpp, Schnee und Eis entfernt werden, damit Bewohner:innen oder auch Postbot:innen nicht ausrutschen und sich verletzen. Hierbei gilt, dass sämtliche Wege in zumutbaren Abständen gereinigt werden müssen.

Bei Schnee und Glätte gilt, dass geräumt bzw. gestreut werden muss, wenn der Schneefall vorbei ist. Zwischen 20 Uhr bis zum nächsten Morgen muss jedoch kein Schnee geschaufelt werden.

Wer auf Nummer sichergehen möchte, dass Wege verkehrssicher sind, aber nicht die Zeit hat zur regelmäßigen Reinigung und Wartung, arbeitet oft mit Gartenservices oder Dienstleister:innen zusammen, die einen Winterdienst anbieten.

Auch angrenzende Bürgersteige sichern

Nicht zu vergessen, bei der Verkehrssicherungspflicht sind angrenzende Bürgersteige. Auch diese liegen im Verantwortungsbereich der Eigentümer:in des Grundstücks. Daher müssen auch angrenzende Bürgersteige auf ihre Begehbarkeit und Sicherheit geprüft werden.

Was jedoch nicht im Verantwortungsbereich der Eigentümer:innen liegt, sind Schlaglöcher oder Ähnliches zu reparieren. Diese sollten, um Unfälle zu vermeiden, sofort der Gemeindeverwaltung mitgeteilt werden.

Sicherung von Dächern, Fassaden und Balkonen

Lose Dachziegel oder wackelige Blumenkästen auf Balkonen stellen große Sicherheitsrisiken dar. Wenn hier etwas auf eine auf dem Gehweg laufende Passant:in herunterfällt oder anderes Eigentum einer Bewohner:in oder Person beschädigt wird, ist das eine Pflichtverletzung der Verkehrssicherung.

Dächer, Fassaden, Regenrinnen und Balkone sollten regelmäßig auf ihren Zustand geprüft werden, damit schwerwiegende Unfälle vorgebeugt werden.

Spielgeräte überprüfen und instand halten

Sollte auf dem Grundstück Spielgeräte wie Sandkasten, Schaukel, Rutsche oder Wippe stehen, stehen diese auch unter der Verkehrssicherungspflicht. Die Prüfung dieser Geräte ist durch die Tatsache, dass sie von Kindern benutzt werden, natürlich noch sensibler und mit Sorgfalt durchzuführen. Nicht nur die Geräte sollten auf eventuelle Schäden geprüft werden, sondern auch Treppen oder Kletterwänden müssen von Laub oder ähnlichen Störfaktoren befreit werden.

Sicherungspflicht für Bäume

Bäume, die in Wohnanlagen stehen, sollten ein- bis zweimal im Jahr kontrolliert werden. Bei solchen Kontrollen sollten lose Äste entfernt und auch die Standhaftigkeit der Bäume geprüft werden.

Hierzu werden bei größeren Wohnanlagen sogenannte Baumkataster erstellt, in denen die einzelnen Bäume, deren Lage und deren Gesundheit nachgefasst werden. Dies ist auch wichtig, sollte es einmal zu Schadensersatz- oder Schmerzensgeldklagen aufgrund abknickender Äste oder umfallender Bäume kommen. Durch die regelmäßige Aktualisierung der Einträge durch eine Expert:in kann nachgewiesen werden, dass die regelmäßige Prüfung im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht durchgeführt wurde.

Außerdem ist es ratsam, dass nach stärkeren Unwettern Bäume zu kontrollieren, da es hier oftmals zu Schäden an der Substanz kommen kann oder auch dickere Äste drohen könnten herunterzufallen.

Spezialfall: Schnee auf Dächern

Durch eine hohe Schneelast auf einem Dach können sogenannte Dachlawinen ausgelöst werden. Hierbei stürzt eine Schneemasse, wie bei einer Lawine, vom Dach und kann Gegenstände oder Personen, die sich darunter befinden, verletzen oder beschädigen.

Um solchen Dachlawinen vorzubeugen, können Eigentümer:innen Schneefanggitter anbringen. Sollte es trotz eines solchen funktionsfähigen Fangitters zu Schäden aufgrund einer Dachlawine kommen, tragen Eigentümer:innen zumeist keine Schuld. Durch die Montage des Gitters, sind die Eigentümer:innen nach Meinung des AG Münchens (Urteil v. 11.3.2014, Az. 274 C 32118/13) ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgegangen.

Ausnahmen der Verkehrssicherungspflicht

Private Parkplätze oder Kellerabteile, die nur von einer bestimmten Mieter:in alleine benutzt werden, unterliegen nicht der Verkehrssicherungspflicht. Dennoch sind Eigentümer:innen hier verpflichtet die Bereiche instand zuhalten, damit die Mieter:in die Bereiche ordnungsgemäß nutzen können.

Zudem sind Eigentümer:innen rechtlich nicht verpflichtet, das unbefugte Begehen eines Grundstücks sicher zu gestalten. Das bedeutet, dass, wenn insbesondere eine Einbrecher:in auf dem Grundstück zu Schaden kommt, die Eigentümer:innen nicht verklagt werden kann.

Sicherungspflichten nach Stürmen

Nach stärkeren Stürmen sollten Eigentümer:innen stets das gesamte Grundstück auf mögliche Gefahrenquellen überprüfen. Das umfasst alle Bereiche, die auch sonst auf ihre Verkehrssicherheit geprüft werden müssen:

  • Treppen
  • (Angrenzende) Gehwege
  • Parkplätze
  • Spielplätze
  • Bäume
  • Dächer und Fassaden

Sollten Eigentümer:innen versäumen nach einem Sturm das Grundstück zu kontrollieren und jemand zu Schaden kommen, dann gilt das als eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.

Handlung nach Stürmen und Unwettern

Sollte es zu Schäden nach einem Sturm gekommen sein, müssen diese schnellstmöglich beseitigt oder repariert werden. Oftmals dauert es, das benötigte Fachpersonal engagieren zu können, um den Schaden zu reparieren. In einem solchen Fall ist es ratsam, Mieter:innen zu informieren, den Bereich, wenn möglich, abzusperren und ggf. Schilder aufzustellen.

Versicherungen für Grundstückseigentümer und Eigentümergemeinschaften

Für den Fall einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht schließen viele Eigentümer:innen im Voraus entsprechenden Versicherungen ab. Bei Schadensersatzforderungen greift die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Außerdem ist auch eine Privathaftpflichtversicherung ratsam.

Solche Versicherungen befreien Eigentümer:innen aber nicht von ihrer Verkehrssicherungspflicht und greifen nur, wenn die Verkehrssicherungspflicht nicht grob fahrlässig vernachlässigt wurde.

Fazit – Verkehrssicherungspflicht

Wenn Eigentümer:innen ihre Immobilie vermieten können sie einige Maßnahmen, die für die Verkehrssicherungspflicht durchgeführt werden müssen an Mieter:innen delegieren. Auch wenn mit einer Hausverwaltung zusammengearbeitet wird, werden vertraglich gewisse Aufgaben zur Verkehrssicherungspflicht delegiert.

Eigentümer:innen sind aber dennoch verpflichtet, zu überprüfen, ob die delegierten Tätigkeiten korrekt ausgeführt werden. Rechtlich gibt es keine konkreten Vorgaben, wie eine solche Kontrolle aussehen sollte. Generell gilt aber auch, dass Eigentümer:innen trotz Delegation nur zur Verantwortung gezogen werden können, wenn die verantwortliche Person nicht grob fahrlässig gehandelt hat bei der Pflichtverletzung der Verkehrssicherheit.

FAQ

Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.

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Felix Ritschel

Felix Ritschel ist ein erfahrener Experte im Bereich der Immobilienwirtschaft und Growth Manager der Erste Hausverwaltung GmbH. Durch seine Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbrachen bringt Felix fundiertes Wissen und praktische Erfahrungen ein.

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