Entscheidungen in einer Eigentümergemeinschaft werden durch Abstimmungen und Beschlüsse auf der Eigentümerversammlung getroffen. Aber welches Stimmrecht haben Wohnungseigentümer:innen in einer WEG? Welche Mehrheiten sind notwendig, um einen Beschluss zu fassen?
Stimmrechte sind wichtiger Bestandteil der Eigentümerversammlungen. Sie werden gebraucht, um Entscheidungen treffen zu können. Soll bei einer ETV ein Beschluss getroffen werden, stimmen Eigentümer:innen über den Beschluss ab.
Bei dem Thema Stimmrecht können sich viele verschiedene Fragen auftun: Wie werden die Stimmanteile einer Eigentümer:in festgelegt, kann einem das Stimmrecht entzogen werden und was passiert, wenn das Stimmrecht missbraucht wird? In diesem Beitrag lernen Sie alles zum Thema Stimmrecht.
- Das Stimmrecht ist ein elementares Mitwirkungsrecht und besagt laut 25 Abs. 2 WEG, dass jede Eigentümer:in eine Stimme besitzt, die sie bei Abstimmungen innerhalb einer Eigentümerversammlung abgeben darf. Dieses Prinzip wird auch als Kopfprinzip bezeichnet.
- Neben dem Kopfprinzip gibt es noch zwei andere Stimmprinzipien: Das Objekt- und Wertprinzip.
- Bei Abstimmungen in einer Eigentümerversammlung gibt es verschiedene Regeln, wann für welchen Beschluss, was für eine Art Mehrheit der Stimmrechte gebraucht wird, um diesen zu befassen.
Definition und Hintergründe des Stimmrechts in einer WEG
Das Stimmrecht ist ein elementares Mitwirkungsrecht und besagt laut § 25 Abs. 2 WEG, dass jede Eigentümer:in eine Stimme besitzt, die sie bei Abstimmungen innerhalb einer Eigentümerversammlung abgeben darf. Dieses Prinzip wird auch als Kopfprinzip bezeichnet. Wenn eine Wohneinheit mehreren Eigentümer:innen gemeinschaftlich gehört, haben die Eigentümer:innen dennoch nur eine Stimme, die sie einheitlich ausüben müssen.
In der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann jedoch ein anderes Stimmrechtsprinzip als das Kopfprinzip festgelegt werden, was die Stimmanteile der Eigentümer:innen beeinflusst.
Kurzfassung: Eigentümerversammlung
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat einmal im Jahr eine sogenannte Eigentümerversammlung (ETV) abzuhalten (§ 24 Abs. 1 WEG). Im Rahmen dieser beraten, diskutieren und beschließen die Eigentümer:innen per Abstimmung und Beschluss über alle Entscheidungen zur Nutzung, Bewirtschaftung, Instandhaltung und Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Auf derer Basis wird das Gemeinschaftseigentum durch die WEG-Verwaltung betreut.
Geregelt werden unter anderem die Vergabe von Erhaltungs-, Modernisierungsmaßnahmen, aber auch die Finanzierungen dieser Maßnahmen durch die Gemeinschaft und z. B. Änderungen der Hausordnung.
Stimmprinzipien in der WEG
Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es verschiedene Stimmprinzipien und damit unterschiedliche Stimmrechte in der WEG geben. Hierbei gibt es folgende drei Prinzipien: Das Kopf-, Wert- und Objektprinzip. Laut Gesetz gilt zunächst immer das Kopfprinzip.
Jedoch kann sich eine WEG auch entscheiden, Abstimmungen nach dem Objekt- oder Wertprinzip durchzuführen. Diese Entscheidung muss dann entsprechend in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgehalten werden.
| Stimmprinzip | Stimmrechte der Eigentümer:innen |
|---|---|
| Kopfstimmprinzip | Jede Eigentümer:in hat eine Stimme. |
| Objektprinzip | Jede Wohnungseinheit hat eine Stimme. |
| Wertprinzip | Der Stimmanteil wird basierend der Miteigentumsanteile berechnet. |
Kopfprinzip in der WEG
Das Kopfprinzip ist das Stimmrechtsprinzip, welches im WEG (§ 24 Abs. 1 WEG) festgelegt wurde. Daher gilt, sofern keine anderen Regelungen getroffen wurden, stets das Kopfprinzip bei Abstimmungen.
Das Kopfprinzip besagt, dass jede im Grundbuch eingetragene Eigentümer:in eine Stimme hat, mit der sie bei Beschlüssen abstimmen kann. Nicht berücksichtigt wird hierbei, ob die Eigentümer:in mehrere Wohnungseinheiten in der betroffenen Immobilie besitzt oder auch wie groß oder in welchem Zustand die Einheiten sind.
Wenn eine Eigentümer:in mehrere Einheiten besitzt, steigen ihr Stimmrechte jedoch, da es weniger Eigentümer:innen im Grundbuch gibt.
Beispiel: Bei 10 eingetragenen Eigentümer:innen, hat jede eine Stimme und einen Stimmanteil von 10 %. Sollte eine Eigentümer:in nun zwei weitere Einheiten kaufen, steigen die Stimmanteile aller Miteigentümer:innen an. Dennoch haben sie jeweils nur eine Stimme.
Außerdem sollte beachtet werden, dass Eigentümer:innen die Anzahl ihrer Stimmen nicht dadurch erhöhen können, wenn sie zu zweit eine Immobilie besitzen. Der Anteil im obigen Beispiel beläuft sich in einem solchen Fall weiterhin auf 10 bzw. 12,5 %. Die Eigentümer:innen müssen sich vorher also einig über ihre gemeinsame Stimmabgabe werden.
Wertprinzip
Bei dem Wertprinzip spielen die Miteigentumsanteile einer Eigentümer:in eine Rolle, da sie Grundlage der Berechnung des Stimmanteils sind.
Unter dem Begriff der Miteigentumsanteile (kurz MEA) versteht sich der Anteil des Gemeinschaftseigentums einer WEG, der rein rechnerisch der Miteigentümer:in zuzurechnen ist.
Je höher der Miteigentumsanteil, desto mehr Stimmrechte hat ein Wohnungseigentümer:innen. Somit kann die Eigentümer:in mit einem höheren Miteigentumsanteil stärker die Entscheidungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft beeinflussen. Die Berechnung der Anteile basiert aber nicht nur auf der Größe der Einheiten, sondern auch auf den Wert. Hochwertigere Wohnungen können somit mehr Miteigentumsanteil besitzen als solche, die etwa minderwertig sind.
Bis zur WEG-Reform 2020 mussten mindestens 50 % der Miteigentumsanteile auf einer Eigentümerversammlung vertreten sein, damit diese überhaupt beschlussfähig war. Inzwischen spielt die Anzahl der anwesenden Eigentümer:innen bei der Beschlussfähigkeit jedoch keine Rolle mehr.
Beispiel:
Eine Immobilie besteht aus 20 Wohneinheiten. Eine Eigentümer:in besitzt fünf Einheiten, der Rest der Eigentümer:innen nur eine. Die Immobilie verfügt über insgesamt 2500 m² Wohn- & Gewerbefläche, alle Wohnungen sind mit 125 m² gleich groß. Die Eigentümer:in mit den fünf Einheiten verfügt somit über ein Stimmrecht von 625/2500.
Die Bestimmung der Miteigentumsanteile kann sehr komplex werden und wird dementsprechend immer in der Teilungserklärung festgehalten.
Objektprinzip
Beim Objektprinzip ist die Anzahl der Einheiten relevant, die eine Eigentümer:in besitzt. Zusätzlich dazu, kann auch die Größe der Einheiten relevant sein. Das Objektprinzip richtet sich also nicht nach den Miteigentumsanteilen, sondern nach der Anzahl und ggf. Größe der Einheiten, die eine Eigentümer:in besitzt.
Beispiel:
Eine Eigentümer:in besitzt drei Wohneinheiten und hat damit auch drei Stimmen, die sie bei einer Versammlung abgeben kann.
Mehrheiten bei Abstimmungen in der WEG
Bei Abstimmungen in einer Eigentümerversammlung gibt es verschiedene Regeln, wann für welchen Beschluss, was für eine Art Mehrheit der WEG-Stimmrechte gebraucht wird, um diesen zu befassen. Bei einem Entschluss über eine bauliche Veränderung ist beispielsweise seit der WEG-Reform nur noch eine einfache Mehrheit nötig.
Generell ist Aufgabe der Verwalter:in zu wissen, was für eine Mehrheit für welchen Beschluss erfolgen muss. Sollte ein Beschluss nicht mit der rechtmäßigen Mehrheit getroffen werden, ist er im Nachhinein anfechtbar.
| Mehrheiten | Voraussetzungen |
|---|---|
| Einfache Mehrheit | Mindestens 50 % der Stimmrechte stimmen dem Beschluss zu. |
| Doppelt qualifizierte Mehrheit | Mindestens 75 % stimmen dem Beschluss zu. |
| Allstimmigkeit | Alle Eigentümer:innen müssen dem Beschluss zustimmen. |
| Umlaufbeschluss | In der Regel müssen alle Eigentümer:innen zustimmen, bei voriger Festlegung reicht jedoch auch die Zustimmung von mindestens 50 % der Eigentümer:innen. |
| Abstimmung aller Betroffenen | Alle betroffenen Eigentümer:innen müssen dem Beschluss zustimmen. |
| Beschlüsse mit Vereinbarungcharakter | Alle betroffenen Eigentümer:innen müssen dem Beschluss zustimmen, der notariell beurkundet werden muss. |
Ein Beschluss betrifft meist Entscheidungen bzgl. der Verwaltung oder der Bewirtschaftung und Instandhaltung/Modernisierung des Gemeinschaftseigentums. Veränderungen am Sondereigentum der einzelnen Eigentümer:in bedürfen in der Regel keiner Zustimmung, solange andere Eigentümer:innen nicht beeinträchtigt werden und keine Veränderungen am Gemeinschaftseigentum notwendig sind.
Einfache Mehrheit
Bei der einfachen Mehrheit wird eine Entscheidung erreicht, wenn mehr als die Hälfte der Eigentümer:innen mit Ja oder Nein abstimmt.
Die einfache Mehrheit macht das Erreichen von Beschlüssen sehr viel effizienter, da auch bei fehlender Anwesenheit von Eigentümer:innen eine Entscheidung gefällt werden kann.
Bei Abstimmungen, in denen nur mit knapp über 50% der Stimmrechte ein Beschluss gefasst wurde (einfache Mehrheit), können Kosten für die Umsetzung des Beschlusses nur zwischen den zustimmenden Eigentümer:innen verteilt werden. Eigentümer:innen, die mit Ihrem WEG Stimmrecht nicht für die Annahme des Beschlusses gestimmt haben, können daher nicht zur Kostenübernahme für diese Maßnahme gezwungen werden.
Doppelt qualifizierte Mehrheit
Eine doppelt-qualifizierte Mehrheit ist relevant für Entscheidungen, wenn diese die Kostentragungen / Kostenverteilung in der WEG betrifft. Hierbei müssen mindestens 75 % der eingetragenen Eigentümer:innen dem Beschluss zustimmen.
Bei einer doppelten-qualifizierten Mehrheit können Kosten des Beschlusses bzw. der beschlossenen Maßnahme auf alle Eigentümer:innen der Gemeinschaft verteilt werden. Hierzu werden die Kosten dann zumeist anhand der Miteigentumsanteile als Umlageschlüssel umgelegt.
Allstimmigkeit
Die Allstimmigkeit besagt, dass alle Eigentümer:innen einheitlich einem Beschluss zustimmen müssen. Das gilt vor allem für die Änderung oder den initialen Beschluss der Teilungserklärung oder bei Umlaufbeschlüssen, sofern diese durch vorige Festlegung nicht nur eine einfache Mehrheit verlangt.
Umlaufbeschluss
Ein Umlaufbeschluss wird entweder mit einer Allstimmigkeit oder mit einer einfachen Mehrheit beschlossen. Die Abstimmung durch eine einfache Mehrheit muss jedoch im Vorfeld einmalig innerhalb einer Eigentümerversammlung beschlossen worden oder bereits in der Teilungserklärung aufgenommen sein.
Laut §23 Abs. 3 WEG können mithilfe eines Umlaufbeschlusses für bestimmte einmalig anfallende Maßnahmen und Regelungen Entscheidungen außerhalb einer Versammlung getroffen werden. So zum Beispiel auch Abstimmungen über Angebote, die bei einer ETV bisher nicht vorlagen oder im Nachgang angepasst werden sollten. Durch den Umlaufbeschluss verlieren die Eigentümer:innen weniger Zeit bei der Umsetzung von wichtigen Maßnahmen.
Abstimmung aller Betroffenen
Bei baulichen Veränderungen in einer WEG müssen diejenigen Eigentümer:innen über den Beschluss abstimmen, die von der Umsetzung betroffen sind. Das kann etwa der Fall sein, wenn eine Eigentümer:in ihre Dachterrasse verkleiden oder im gemeinsamen Garten ein Gartenhaus aufstellen möchte.
Beschlüsse mit Vereinbarungscharakter
Beschlüsse mit Vereinbarungscharakter sind die strengste Form der Abstimmungen. Hierbei müssen nicht nur alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer:innen dem Beschluss zustimmen, der Beschluss muss außerdem im Anschluss von einer Notar:in beurkundet und in der Grundbuchakte hinterlegt werden.
Wann hat die Eigentümer:innen kein Stimmrecht?
Jede Eigentümer:in hat laut BGH, Urteil vom 18.01.2019, BGH ZR 72/18 ein Recht auf ihre Stimme, da diese zu den elementaren Mitwirkungsrechten gehört. Es gibt jedoch laut § 25 Abs. 4 WEG einige Ausnahmen, die zu einem Stimmausschluss einer Eigentümer:in führen können. Vor einer ETV ist die Verwaltung dafür verantwortlich, den potenziellen Stimmausschluss einer Eigentümer:in festzustellen und während der Versammlung und vor allem bei Abstimmungen zu berücksichtigen. Sollte sie dieser Pflicht nicht nachkommen, muss sie im äußersten Fall Schadensersatz zahlen.
Rechtsgeschäfte mit Eigentümer:innen
Sollte eine Eigentümer:in in einem Interessenkonflikt bei einer Abstimmung stehen, kann es zu einem Stimmausschluss kommen. Ein solcher Interessenkonflikt wäre gemäß § 25 Abs. 4 Alt. 1 WEG dann der Fall, wenn eine Eigentümer:in zum Beispiel beim Einstellen einer neuen Hausmeister:in ihren eigenen Hausmeisterservice vorschlägt. Sobald eine Eigentümer:in also ein Rechtsgeschäft mit der WEG abschließen möchte, hat sie bei der Entscheidung kein Stimmrecht inne.
Eine Ausnahme stellt die Abberufung einer Verwalter:in dar. Sollte eine Eigentümer:in auch die Rolle der Verwalter:in innehalten, darf sie über die Abberufung mit abstimmen.
Rechtsstreitigkeiten unter Eigentümer:innen
Rechtsstreitigkeiten zwischen WEG und Eigentümer:in oder auch zwischen Eigentümer:innen können zu einem Stimmausschluss führen (§ 25 Abs. 4 Alt. 2 WEG). Wenn die zu treffende Beschlüsse Rechtsstreitigkeiten zwischen einer Eigentümer:in und der Gemeinschaft betreffen, darf die betroffene Eigentümer:in ihre Stimmrechte nicht ausüben. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn:
- per Beschluss rechtliche Schritte von der WEG gegenüber einer Eigentümer:in eingeleitet werden oder
- eine Eigentümer:in gegenüber der WEG ein Rechtsverfahren einleitet und die WEG per Beschluss einen Anwalt einstellt.
Zwang zur Veräußerung des eigenen Wohneigentums
Nur in seltenen Extremfällen kommt es tatsächlich dazu, dass Eigentümer:innen ihre Wohneinheit aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung zwangsversteigern / verkaufen müssen. Sollte das Urteil zur Zwangsversteigerung jedoch offiziell gefallen sein, hat die Eigentümer:in laut § 25 Abs. 4 Alt. 3 WEG auch kein WEG Stimmrecht mehr.
Stimmrechtsmissbrauch
Sollte es zu einem Stimmrechtsmissbrauch kommen, kann die Eigentümer:in ihr Stimmrecht verlieren. Ein solcher Missbrauch würde zum Beispiel stattfinden, wenn eine Eigentümer:in ihre Stimmenmehrheit für einen Rechtsmissbrauch einsetzt. Einen Stimmrechtsmissbrauch festzustellen und nachzuweisen, bedarf rechtlicher Beratung und wird zumeist gerichtlich entschieden.
Stimmrechtsverbot durch Beschluss oder Teilungserklärung
Eine Eigentümer:in versteht sich mit ihren Miteigentümer:innen nicht und stimmt stets partout gegen jegliche Beschlüsse, verlangsamt Prozesse und sorgt für viel Ärger… Kann da einfach das Stimmrecht der WEG entzogen werden bzw. ein Stimmrechtsverbot durch einen Beschluss erteilt werden?
Nein. So frustrierend solche Situationen sein können, Stimmrechtsverbote per Beschluss oder aus der Teilungserklärung heraus sind nicht rechtens. Es würde sich hierbei um einen schwerwiegenden Verstoß handeln, da das elementare Mitwirkungsrecht der Eigentümer:in verletzt werden würde. Das bedeutet außerdem: Alle gefassten Beschlüsse, bei denen ein Stimmverbot ausgesprochen wurde, sind anfechtbar.
Änderung der Stimmrechte
Sollte eine Immobilie neu errichtet werden, legt in der Regel die Bauträger:in bzw. die initial bestellte Hausverwaltung das Stimmrecht durch die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung fest. Es kann vorkommen, dass die Stimmrechte nachträglich geändert werden sollen. Dies ist jedoch Abstimmungen nach den Miteigentumsanteilen nicht ganz so einfach und mit Zeit und Kosten verbunden.
Die Miteigentumsanteile ändern sich (abgesehen vom Verkauf von einzelnen Wohnungen in der Liegenschaft) nur dann, wenn sich die Wohn- & Gewerbeflächen der einzelnen Wohnungen (Sondereigentumsflächen) ändern. Dies kann zum Beispiel durch Ausbau eines Dachbodens zu einer weiteren Wohneinheit, Errichtung eines Anbaues oder Umnutzung von Kellerräumen geschehen. In all diesen Fällen ist eine Änderung der Abgeschlossenheitserklärung der Liegenschaft und eine Nachtragung im Grundbuch notwendig.
Eine Änderung am Stimmrecht der WEG nach dem Kopf- oder Objektprinzip ist nur dann möglich, wenn sich die Anzahl der Eigentümer:innen oder Wohnungen ändert. Ändert sich beim Kopfprinzip die Anzahl der Eigentümer:innen ändert sich gleichzeitig auch die Verteilung der Stimmrechte. Ähnliches gilt beim Objektprinzip, wenn eine Wohnung an eine Miteigentümer:in verkauft wird.
Ausübung des Stimmrechts der WEG durch Vertretung
Eigentümer:innen ist es erlaubt, ihr Stimmrecht durch eine bevollmächtigte Person ausüben zu lassen. Eine Vollmacht erlaubt es einer Person stellvertretend für eine andere zu handeln. Bei einer Eigentümerversammlung kann eine Eigentümer:in eine Vollmacht an eine von ihr ausgewählten Person ausstellen. Bei der Erteilung der Vollmacht sollte der Umfang dieser festgelegt werden. Das bedeutet: Darf die Vertretung für die Eigentümer:in abstimmen und wenn ja, wie soll sie bei welchen Punkten abstimmen.
Mit dieser Vollmacht kann die Bevollmächtigte dann im Namen der Eigentümer:in an der Versammlung teilnehmen und dort ggf. bei Entscheidungen mit abstimmen. Die Vollmacht dient dazu, dass Eigentümer:innen auch bei gezwungener Abwesenheit ihre Stimme geltend machen können.
Stimmrecht von Ehepartnern mit gemeinsamem Eigentum
So praktisch es auch wäre – Ehepartner:innen oder Personen, die eine gemeinsame Wohneinheit besitzen, verfügen auch beim Kopfprinzip nur über eine Stimme. Das bedeutet konkret, dass sie vor jeder ETV entscheiden müssen, wie sie in welchen Punkten abstimmen möchten. Die Verwalter:in ist dafür verantwortlich, bei einer händischen Auszählung der Stimmen darauf zu achten, die Stimmabgabe der Eheleute nur einmal zu zählen.
Fazit – Stimmrecht WEG
Die Stimmrechte von Eigentümer:innen innerhalb einer WEG sind komplexer, als viele anfangs denken. Daher ist es immer ratsam, sich auch vor dem Kauf einer Immobilie über das Stimmprinzip einer WEG zu informieren und sich dafür Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung anzuschauen. Das Stimmrecht ist rechtlich geschützt, da es als elementares Mitwirkungsrecht gilt. Dennoch gibt es auch hier Grenzen und Fälle, bei denen es zu Stimmausschlüssen kommen kann. Eine qualifizierte Verwaltung hilft ungemein, da sie für stressfreie Eigentümerversammlungen sorgen, indem sie sich um die komplette Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Abstimmungen kümmert.
