Eine Immobilie durch Abschreibungen steuerlich geltend machen. Wie funktioniert das eigentlich? Wer eine Immobilie kauft, investiert große Summen an Kapital in die Anschaffung oder Entwicklung. In solchen Fällen ist es für Käufer:innen immer ratsam, sich zu informieren, wo Kosten gespart werden können. Abschreibungen bieten ein großes Steuer-Sparpotenzial, sofern die gekaufte Immobilie nicht selbst benutzt, sondern vermietet wird. Wie Immobilien abgeschrieben werden können, was das genau bedeutet und worauf Eigentümer:innen achten sollten, wird in dem folgenden Ratgeber erklärt.
- Abschreibungen machen es Eigentümer:innen möglich, den jährlichen Wertverlust ihrer Immobilie durch Abnutzung zu berücksichtigen und steuerlich geltend zu machen (Absetzung für Abnutzung (AfA)).
- Es gibt zwei Methoden, eine Immobilie abzuschreiben: Die lineare und die degressive Abschreibung. Bei der linearen Abschreibung wird die Abnutzung einer Immobilie über die Nutzungsdauer konstant berechnet, bei der degressiven Abschreibung angepasst an den Restwert der Immobilie und die Rest-Nutzungsdauer.
- Die Höhe der jährlichen Abschreibungen ergibt sich aus verschiedenen Faktoren: Fertigstellungsjahr, Immobilienart und Restnutzungsdauer der Immobilie.
Grundlagen: Immobilien steuerlich abschreiben
Bei der steuerlichen Abschreibung einer Mietimmobilie werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie über den Zeitraum der Nutzungsdauer als Werbungskosten geltend gemacht. Damit können Eigentümer:innen ihren Gewinn aus Vermietung und Verpachtung reduzieren und so ihre Steuerlast reduzieren.
Abschreibungen dienen dazu, den jährlichen Wertverlust der Immobilie durch Abnutzung zu berücksichtigen. Daher werden Abschreibungen auch als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet. Die gesetzlichen Vorgaben der Abschreibungen von Immobilien sind im Einkommensteuergesetz (EStG in §7) festgelegt.
Abschreibungen ermitteln: Abschreibungssätze nach Fertigstellungsjahr & Immobilienart
Wenn Eigentümer:innen eine Immobilie als Kapitalanlage erworben haben, können sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Dabei ist unter anderem auch wichtig, dass Eigentümer:innen wissen, um was für eine Art von Gebäude es sich handelt: Neubau, Denkmalimmobilie, Altbau oder neu geschaffener Wohnraum. So hat vor allem das Alter der Immobilie großen Einfluss auf den Abschreibungszeitraum lauf AfA-Tabelle:
- Neubau: Beim Neubau können die Anschaffungs- und Herstellungskosten über 50 Jahre mit einem jährlichen Satz von zwei Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Eigentümer:innen dürfen bei Immobilien, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, einen Prozentsatz von 3 % benutzen.
- Altbau: Wenn eine Immobilie vor 1925 gebaut wurde, dann dürfen Eigentümer:innen mit einer Nutzungsdauer von 40 Jahren und einem Prozentsatz von zweieinhalb Prozent.
- Denkmalimmobilie: Bei Denkmalimmobilien dürfen Eigentümer:innen auch bei Eigennutzung sämtliche Sanierungskosten über eine Dauer von zehn Jahren mit neun Prozent abschreiben.
- Neu geschaffener Wohnraum: Bei neu geschaffenem Wohnraum können Eigentümer:innen vier Jahre bis zu 5 Prozent der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Die Summe darf hier aber nicht mehr als 2.000 EUR pro Quadratmeter betragen.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Um die Abschreibung auf Immobilien ermitteln zu können, ist es wichtig, zunächst zu wissen, welche Posten unter Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten fallen.
Anschaffungskosten sind die Kosten, die Eigentümer:innen zahlen müssen, um eine Immobilie zu erwerben.
Herstellungskosten sind dagegen Material- und Lohnkosten, die entstehen, wenn eine Immobilie erbaut wird.
Beim Kauf eines Grundstücks dürfen lediglich die zusätzlichen Anschaffungskosten abgeschrieben werden: Der monetäre Wert der Immobilie und die Kaufnebenkosten. Zu den zusätzlichen Anschaffungskosten können auch z.B. mögliche Zahlungen an Nachbar:innen zur Grenzbebauung und Zufahrtsbaulast, Straßenanliegerbeiträge und Erschließungsbeiträge fallen.
Nur Abschreibungen auf Gebäude, nicht auf Grundstücke
Der Wert des Grundstücks, auf dem die erworbene Immobilie steht, darf nicht abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass Eigentümer:innen bei der Ermittlung ihrer Abschreibung den Grundstückswert vom Immobilienwert trennen müssen.
Um den Grundstückswert zu bestimmen, kann der sogenannte Bodenrichtwert benutzt werden. Dabei handelt es sich um einen Durchschnittswert für den Bodenwert in einer bestimmten Region, der amtlich festgelegt wurde. Finanzämter akzeptieren außerdem in den meisten Fällen, wenn Eigentümer:innen den Kaufpreis zwischen 80 Prozent Gebäudewert und 20 Prozent Grundstückswert aufteilen.
In der Regel wird beim notariellen Kauf von Immobilien schon im Kaufvertrag zwischen dem Grundstückswert und Immobilienwert abgegrenzt.
Tipp: Eigentümer:innen sollten sich bei der Berechnung des Grundstückswerts immer Unterstützung bei ihrer Steuerberater:in holen.
Lineare vs. degressive Abschreibung bei Immobilien
Es gibt zwei verschiedene Abschreibungsmethoden für Immobilien: die lineare und die degressive Abschreibung.
Bei der linearen Abschreibung wird davon ausgegangen, dass die Abnutzung einer Immobilie über die Jahre konstant bleibt. Das bedeutet, dass jedes Jahr die Immobilie mit dem gleichen Wert steuerlich geltend gemacht wird.
Die degressive Abschreibung richtet sich hingegen nach dem Restwert der Immobilie und der Restnutzungsdauer. Das bedeutet, dass jedes Jahr der Prozentsatz auf den Restbuchwert des Jahres angewandt wird, um den Abschreibungsbetrag zu ermitteln.
Oftmals entscheiden sich Eigentümer:innen für eine Mischform der beiden, um die besten Steuervorteile der Abschreibung erhalten zu können. Hierfür wird oftmals mit einer degressiven Abschreibung gestartet, weil die Prozentsätze höher sind. Wenn die lineare AfA die degressiven Beiträge übersteigen würde, wechseln Eigentümer:innen dann zur linearen Abschreibungsmethode.
Eine degressive Abschreibung ist vorwiegend dann sinnvoll, wenn eine Immobilie gekauft wird, die in den ersten Anschaffungsjahren einen hohen Wertverlust aufweist. Dennoch hat die degressive Abschreibung natürlich ihre Grenzen, es gelten Höchstsätze, an die sich Eigentümer:innen halten müssen: Die AfA darf höchstens das Zweieinhalbfache der linearen AfA betragen und maximal 25 % degressiv abgeschrieben werden.
Beispielrechnung – Immobilien abschreiben
Bei einem Gebäude aus 2020 mit Anschaffungskosten über 500.000 EUR ergeben sich folgende Abschreibungen.
Lineare Abschreibung: Abschreibungsbetrag = (Anschaffungswert – Restwert) / Nutzungsdauer
500.000 EUR / 50 Jahre= 10.000 EEUR/ Jahr
Degressive Abschreibung: Abschreibungsbetrag = Buchwert des Vorjahres x Abschreibungssatz
500.000 EUR * 5 % pro Jahr = 25.000 EUR im ersten Jahr
475.000 EUR * 5 % pro Jahr = 23.750 EUR im zweiten Jahr
451.250 EUR * 5 % pro Jahr = 22.562,50 EUR im dritten Jahr
Basierend auf dieser Berechnung würde sich ein Wechsel zur linearen Abschreibung im siebten Jahr lohnen.
Höhere Abschreibungen durch geringere Restnutzungsdauer
Generell wird bei Wohnimmobilien mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren gerechnet. Um die Abschreibung auf Immobilien zu erhöhen und damit Kosten zu sparen, besteht die Möglichkeit, auch eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Wenn Eigentümer:innen eine gebrauchte Immobilie gekauft haben, kann es sich lohnen, die Immobilie auf ihre „wirtschaftliche Restnutzungsdauer“ zu prüfen. Eine solche Prüfung erfolgt durch die Ermittlung des Baujahres der Immobilie und des Modernisierungsgrads der Immobilie.
Die bereits verstrichene Zeit wird von der Nutzungsdauer abgezogen, um die Restnutzungsdauer zu erhalten. Im nächsten Schritt muss ein Gutachten von einer zertifizierten Sachverständigen durchgeführt werden, die das Gebäude auf seine bauliche Substanz und seinen Modernisierungsgrad prüft, welche die Nutzungsdauer ebenfalls beeinflussen könnte. Die Ergebnisse werden dann in einem Restnutzungsdauergutachten festgehalten, mit dem Eigentümer:innen dann ihre Abschreibung ermitteln dürfen.
Nachweis geringerer Restnutzungsdauer
Um eine verkürzte Restnutzungsdauer beim Finanzamt durchzubringen, muss es einen entsprechenden Nachweis dafür geben. Seit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 muss ein konkreter Nachweis vorgelegt werden. Der konkrete Nachweis muss dabei die Elemente der Immobilie untersuchen, die die Nutzungsdauer bestimmen: die Tragstruktur des Bauwerks. Das bedeutet, dass Eigentümer:innen eine zertifizierte Gutachter:in beauftragen müssen, um ein entsprechendes Gutachten zu erstellen. In diesem Gutachten bestimmt die Gutachter:in dann durch eine Analyse der Struktur des Bauwerks eine Restnutzungsdauer der Immobilie.
Unterschied: Absetzen und Abschreiben
Abschreiben ist nicht gleichzusetzen mit „von der Steuer absetzen“. Wenn etwas von der Steuer abgesetzt wird, dann wird der volle Betrag, der in dem betroffenen Jahr ausgegeben wurde, steuerlich geltend gemacht. Bei einer Abschreibung wird hingegen eine Immobilie über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht.
Von der Steuer abgesetzt werden können etwa folgende Kosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und Maklercourtage.
Sonderabschreibungen auf Immobilien
Bei manchen Immobilien ist es möglich, neben der regulären Abschreibung auch Sonderabschreibungen vorzunehmen (§ 7b EstG). Damit Eigentümer:innen von einer Sonderabschreibung Gebrauch machen können, muss die Immobilie bestimmte Anforderungen erfüllen:
- Der Bauantrag der Immobilie muss nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt worden sein.
- Die Wohnung muss sich in einem Neubau befinden oder es muss eine neue Wohnung in einem Bestandsgebäude geschaffen worden sein.
- Der Bauantrag muss nach dem 31.12.2002 und vor dem 01.10.2029 gestellt worden sein. Diese Regelung gilt insbesondere für die neue Förderung nach dem Wachstumschancengesetz, welches das Ziel hat, die Wirtschaft in Deutschland zu fördern und z.B. Unternehmen steuerlich zu entlasten.
- Die Wohnung muss im Anschaffungs- bzw. Herstellungsjahr und in den darauffolgenden neun Jahren vermietet werden.
Bei der Sonderabschreibung beträgt der Abschreibungssatz 5 %, jedoch muss die Förderhöchstgrenze beachtet werden. Die ist für alte Förderungen auf 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt und bei neuen Förderungen auf 4.000 EUR.
AfA beim Immobilienkauf beachten
Um die besten Steuervorteile für sich herauszuholen, bietet es sich für Immobilieninvestor:innen an, vor dem Kauf einer Immobilie sämtliche Abschreibungsmöglichkeiten bereits zu prüfen. Je besser sich eine Immobilie abschreiben lässt, desto mehr Steuervorteile können Eigentümer:innen genießen. Bei einer Immobilie, die 90 Jahre alt ist, deren Anschaffungskosten 500.000 EUR betrugen und linear mit zwei Prozent abgeschrieben wird, können bei einem Steuersatz von 40 % eine Steuerminderung von 4.000 EUR jährlich erzielt werden.
Außerdem ist es vorteilhaft, sich bereits vorher darüber zu informieren, welche Anforderungen erfüllt werden müssen, damit alle Möglichkeiten der Abschreibung voll ausgeschöpft werden können. Bei Bestandsimmobilien ist hier etwa die Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von hoher Relevanz oder die Möglichkeit auf Sonderabschreibungen zu prüfen.
Fazit – Abschreibungen auf Immobilien
Die Abschreibungen auf Immobilien ergeben für Eigentümer:innen attraktive Steuerersparnisse. Daher ist es essenziell, sich genaustens darüber zu informieren, welche Möglichkeiten zur Abschreibung es gibt bei der jeweils gekauften Immobilie. Die Steuervorteile, die Eigentümer:innen erzielen können, sind natürlich abhängig von der Immobilie und der individuellen Steuersituation.
Das Investment in Steuerberater:in und Gutachter:in lohnt sich hier also allemal, um sich alle möglichen finanziellen Entlastungen durch Abschreibungen zu sichern.
