Dürfen Vermieter:innen die Grundsteuer auf die Mieter:innen umlegen? Wenn ja, wie geht das? Die Grundsteuer wird in Deutschland von den Gemeinden auf das Eigentum oder die Erbbaurechte an Grundstücken und deren Bebauung erhoben. Wenn Eigentümer:innen ihre Immobilie vermieten, stellen sich viele die Frage, ob und wie sie die Grundsteuer auf ihre Mieter:innen umlegen dürfen.
Inwiefern das erlaubt ist, wie es funktioniert und wo es Grenzen gibt – wir haben die Antworten für Sie.
- Die Grundsteuer gehört zu den umlegbaren Betriebskosten und kann zu 100 % auf die Mieter:in umgelegt werden. Die Umlage erfolgt anhand eines entsprechenden Verteilerschlüssels.
- Für eine Umlage ist es dringend notwendig, dies entsprechend im Mietvertrag festzuhalten bzw. im Rahmen des Mietvertrages auf die sogenannte Betriebskostenverordnung hinzuweisen.
- Trotz Umlage bleibt die Eigentümer:in haftbar und ist verantwortlich für die Zahlung der Grundsteuer an die Gemeinde.
Grundsteuer sind umlegbare Betriebskosten
Dürfen Vermieter:innen die Grundsteuer auf ihre Mieter:innen umlegen? Ja, laut § 557 BGB und der Betriebskostenverordnung (BetrKV) § 2 Nr. 1 dürfen Vermieter:innen die Grundsteuer zu 100 % auf Mieter:innen umlegen. Die Grundsteuer gehört zu den sogenannten umlagefähigen Nebenkosten / Betriebskosten.
Dafür zahlen Mieter:innen einen monatlichen Nebenkostenbeitrag (Nebenkostenvorauszahlung), in dem die Grundsteuer anteilig einberechnet wird. Am Ende eines Jahres wird von der Vermieter:in oder der Mietverwaltung eine Betriebskostenabrechnung (auch: Nebenkostenabrechnung) an die Mieter:in ausgestellt in der aufgezeigt wird, ob es zu Nach- oder Rückzahlungen kommt.
Für die Begleichung der Grundsteuer bei der Gemeinde ist trotz Umlage aber stets die Eigentümer:in verantwortlich und haftbar. Sollten die Mietenden ihre Nebenkosten nicht zahlen, muss die Vermietende die Grundsteuer daher vorstrecken und sich diese im Nachgang von den Mietenden zurückholen.
Wichtig: Die Grundsteuer darf nur dann auf die Mieter:in umgelegt werden, wenn dies im Rahmen des Mietvertrages festgehalten wurde.
Umlage der Grundsteuer auf Mietende
Bei der Umlage der Grundsteuer auf Mieter:innen gibt es einige Dinge zu beachten. Der einfachste Fall für die Umlage der Grundsteuer ist, wenn das Eigentum zu 100 % an eine Mieter:in vermietet wird. In diesem Fall kann die Grundsteuer 1:1 umgelegt werden.
Sofern es sich um mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus handelt, wird die Höhe des individuellen Grundsteueranteils mithilfe des Umlageschlüssels berechnet. Die Berechnung der Grundsteuer wird in anderen Fällen etwas komplexer und muss in getrennten Abrechnungen aufgestellt werden:
- Wenn die Immobilie als Wohnung und zusätzlich auch als Gewerbe vermietet wird, da die Grundsteuer für Gewerbe höher ist.
- Wenn gewisse Immobilienflächen nur von bestimmten Mieter:innen in Gebrauch genommen werden (z.B. Garage).
Verteilung von Grundsteuer auf Mietende
Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus der Nutzung, Größe und Art der Immobilie. Bei der Verteilung der Grundsteuer auf die Mieter:innen bei Mehrparteihäusern gibt der Umlageschlüssel die Verteilung vor. In der Regel erfolgt diese über die jeweilige Wohnungsfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche der Immobilie. Alternativ kann in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft), bei der eine Wohnung vermietet ist, im Rahmen der Teilungserklärung auch die Verteilung über sogenannte Miteigentumsanteile vorgegeben sein.
Bei der Verteilung nach Wohnfläche werden die Nebenkosten entsprechend der Größe der Wohnfläche jeder Wohneinheit aufgeteilt. Dieser Ansatz wird häufig für Kosten verwendet, die nicht direkt verbrauchsabhängig sind, neben der Grundsteuer sind das zum Beispiel Versicherungen oder die Reinigung von Gemeinschaftsflächen.
Die Kosten werden proportional zur Quadratmeterzahl der jeweiligen Wohnung verteilt.
Beispielsweise trägt eine größere Wohnung einen höheren Anteil an den Gesamtkosten als eine kleinere Wohnung, basierend auf dem Verhältnis ihrer Fläche zur Gesamtfläche des Gebäudes.
Was genau als Wohnfläche gilt, ist in AEBewGrSt (allgemeiner Teil und Grundvermögen, z.B. A 249.1) definiert.
Beispiel:
Eine Eigentümer:in will ihre 50 m² Wohnung vermieten. Das gesamte Haus verfügt über insgesamt 150 m² Wohnfläche. Für das Gebäude / Grundstück wird eine jährliche Grundsteuer von 450 € fällig. Für die 50 m² Wohnung der Vermieter:in ergibt sich folgende Rechnung:
450 € / (150 m² / 50 m²) = 150 € Grundsteuer pro Jahr.
Die Vermieter:in kann damit 150 € jährliche Grundsteuer auf ihre Mieter:in umlegen. Entsprechend werden die Mieter:innen eine monatliche Vorauszahlung von 12,50 EUR (im Rahmen der Nebenkostenvorauszahlung) für die jährliche Grundsteuer leisten müssen.
Umlage der Grundsteuer nach Nutzung
Wenn in einem Haus nicht nur Wohnraum, sondern auch gewerbliche Flächen vermietet werden, verändert sich die Höhe der Grundsteuer. Das liegt daran, dass Gewerbeflächen eine höhere Grundsteuer aufweisen als Wohnflächen. Resultiert darauf eine Mehrbelastung für die Mietenden der Wohnungen von über 10%, wird die Grundsteuer zwischen Gewerbefläche und Wohnraum getrennt berechnet. Das soll verhindern, dass die Eigentümer:innen (bzw. die Mieter:innen) die höhere Grundsteuer der Gewerbe mittragen müssen.
Bei einer Immobilie, die zu 50 – 80 % gewerblich genutzt wird, handelt es sich um eine Mischnutzung der Immobilie. Auch hier gilt die Regelung, dass eine Mehrbelastung ab 10 % zu einer getrennten Berechnung führt. Ab einer betrieblichen Nutzung einer Immobilie zu mehr als 80% gilt diese als Geschäftsgrundstück. Für die Berechnung der Grundsteuer eines Geschäftsgrundstücks wendet das Finanzamt das Sachwertverfahren an.
Grundsteuer beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf eine Immobilie verändert sich die Grundsteuer nicht. Die Höhe der Grundsteuer verändert sich nur, wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden, die zum Beispiel den Wert einer Immobilie beeinflussen. Das könnte daraufhin Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben.
Wenn eine Immobilie vermietet ist, ändert sich in den meisten Fällen für Mieter:innen beim Verkauf nichts. Das liegt daran, dass die Mietverträge in der Regel von der neuen Eigentümer:in mit übernommen werden. Wenn die Umlage der Grundsteuer in dem übernommenen Mietvertrag festgehalten wurde, kann diese auch weiterhin über die Betriebskosten abgerechnet werden. Eine nachträgliche Aufnahme der Betriebskosten in den umlegbaren Nebenkosten ist nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrages oder einer Änderung des bestehenden möglich. Dazu müssen die Mietenden der Anpassung zustimmen.
Frist & Nachforderungen der Grundsteuer
Generell gilt für Vermieter:innen, dass die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des betroffenen Kalenderjahres an Mieter:innen versandt werden muss. Innerhalb dieses Jahres kann gegebenenfalls eine Nachzahlung seitens Vermieter:in verlangt werden.
Sollte sich die Grundsteuer nach Ablauf der Frist erhöhen, darf hier trotzdem noch eine Nachzahlung verlangt werden. Diese Zahlungsforderung muss die Vermieter:in jedoch innerhalb von drei Monaten nach Erhöhung der Grundsteuer an die Mieter:in stellen.
Grundlagen der Grundsteuer – Die wichtigsten Fakten
Um die Grundlagen der Grundsteuer besser nachvollziehen zu können, schauen wir uns folgende Fragen an: Wie und wer berechnet die Grundsteuer? Worauf müssen Vermieter:innen hinsichtlich der Grundsteuerreform achten? Ist es möglich, von der Steuer befreit zu werden?
Grundsteuerberechnung
Die Grundsteuer wird anhand des sogenannten Grundsteuerhebesatzes der Gemeinde und des Grundsteuermessbetrags berechnet:
Grundsteuermessbetrag * Hebesatz = Grundsteuer
Der Hebesatz wird von der Gemeinde vorgegeben. Um diesen zu erhalten, müssen Eigentümer:innen direkt bei der Gemeinde nachfragen.
Um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln, wird der Einheitswert und die Grundsteuermesszahl benötigt.
Der Einheitswert soll den Wert des Eigentums widerspiegeln. Ab 2025 gilt als Einheitswert der vom Finanzamt vorgegebene neue Grundsteuerwert (Grundsteuerreform). Diesen Wert erhalten Eigentümer:innen in Form des Einheitswertbescheids postalisch vom Finanzamt.
Die Grundsteuermesszahl gibt vor, welche Steuer auf den Einheitswert anfällt. Diese sind im Grundsteuergesetz § 14 und §15 GrStG vorgegeben und stehen im Kontext der Grundstücksart, Einheitswertshöhe und dem Bundesland in dem das Grundstück sich befindet. Hier ist es für Eigentümer:innen ratsam sich direkt bei der Gemeinde zu erkundigen, um die korrekten Zahlen zu erhalten.
Grundsteuermesszahl * Grundsteuerwert = Grundsteuermessbetrag
Beispielrechnung der Grundsteuer
Eine Eigentümer:in besitzt ein Einfamilienhaus in NRW mit einem Einheitswert von 450.000 €. Die Grundsteuermesszahl beträgt 3,5 %.
450.000 € * 0,0035 % = 1575,00 €
Die Eigentümer:in informiert sich über den von der Gemeinde festgelegten Hebesatz, der hier 500 % (also einen Faktor von 5) beträgt. Mit diesem ergibt sich dann eine Grundsteuer von:
1575,00 € * 5 = 7875,00 €
Grundsteuerreform – Was bedeutet das für die Umlage?
Mit der Reform wird die Grundsteuer an die Anforderungen des Bundesverfassungsgerichtes angepasst und es soll der Grundsatz der Gleichheit zwischen Immobilienbesitzer:innen wieder hergestellt werden. Sie tritt 01.01.2025 in Kraft.
Betroffen von den Änderungen der Grundsteuer sind alle Grundstückseigentümer:innen, die zum Stichtag 01. Januar 2022 Eigentümer:in eines Grundstückes waren bzw. alle, die zum Stichtag grundsteuerpflichtig waren. Dabei ist es unerheblich, ob das Grundstück bebaut / unbebaut ist.
Mehr Informationen finden Sie in unserem Grundsteuerreform-Ratgeber.
Gründe für Steuerreduzierung bzw. -befreiung
Unter gewissen Umständen können Eigentümer:innen einen Grundsteuer-Erlass bei ihrer Gemeinde beantragen. Die Befreiungsvorschriften sind sehr streng und nur in wenigen Fällen wird die Grundsteuer dauerhaft erlassen.
In folgenden Fällen ist der (Teil-)Erlass der Grundsteuer möglich:
- Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, haben oft einen vergünstigen Grundsteuersatz.
- Dienstwohnungen der Geistlichen und Kirchendiener der Religionsgesellschaften, Körperschaften des öffentlichen Rechts und jüdische Kultusgemeinden.
- Wenn es zu erheblichen Mietausfällen kam, die zu einer Jahresrohmiete unter 50% führten, ist ein Teilerlass möglich. Wichtig ist, dass die Ausfälle unverschuldet sind (vgl. 33 des Grundsteuergesetzes). Unverschuldete Ausfälle können zum Beispiel durch einen Brand oder Hochwasser entstehen,
Generell gilt jedoch, dass wenn eine Wohnung leersteht, die Vermieter:in die Grundsteuer selbst zahlen muss. Die Grundsteuer lässt sich in solchen Fällen nicht auf andere Mieter:innen des Hauses aufteilen.
Fazit – Grundsteuer auf Mieter:innen umlegen
Die Umlage der Grundsteuer ist nach Ermittlung ihrer Höhe simpel. Die wichtigsten Punkte, die Vermieter:innen bei der Umlage nicht vergessen dürfen, sind, die Umlage im Mietvertrag schriftlich festzuhalten und der Mieter:in eine korrekte Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Auch mit der Grundsteuerreform können Vermieter:in unter Einhaltung der vorgegebenen Frist eine Nachzahlung von Mieter:innen verlangen, sofern sich die Grundsteuer ihres Eigentums erhöht hat.
