Das Thema Mieteinnahmen versteuern wird von vielen Vermieter:innen lieber verdrängt als tiefgehend in ihre Überlegungen eingebunden. Aus rechtlicher und auch finanzieller Sicht ist es aber dringend für Vermieter:innen zu wissen, wie die Mieteinnahmen versteuert werden müssen. Zudem ermöglicht eine intensive und proaktive Beschäftigung mit der korrekten Versteuerung von Mieteinnahmen auch die Möglichkeit signifikante Einsparpotenzial zu erschließen. Das nötige Know-how hilft Vermieter:innen bei einer sorgfältigeren finanziellen Planung und die Steuererklärung ordnungsgemäß zu erstellen.
- Alle Einnahmen, die eine Person mit Vermietungen erzielt, müssen in der Steuererklärung angegeben werden.
- Mieteinnahmen fließen in das gesamte Einkommen einer Person ein. Daher ist die Höhe der zu zahlenden Steuer abhängig vom individuellen Steuersatz einer Person.
- Immobilien bringen Ausgaben mit sich. Viele Ausgaben lassen sich steuerlich geltend machen und können so zu Steuervorteilen für Eigentümer:innen führen.
Grundlagen der Versteuerung von Mieteinnahmen
Mieteinnahmen müssen immer bei der Steuererklärung angegeben werden. Dabei ist es irrelevant, ob die Einnahmen unter den Freibeträgen liegen, oder es sich um private oder gewerbliche Vermietungen handelt. Die Höhe der Steuern, die auf Mieteinnahmen anfallen, ist immer abhängig von dem individuellen Steuersatz einer Person.
Der Steuersatz richtet sich wiederum nach der steuerpflichtigen Einkommenshöhe der Person. Grundsätzlich gilt dabei: Je höher das zu versteuernde Einkommen, desto höher auch der maximale Steuersatz, der auf jeden weiteren Euro fällig wird. Um die tatsächliche steuerpflichtige Einkommenshöhe zu errechnen, können Steuerzahler:innen von ihren Einnahmen verschiedene Ausgaben abziehen, sprich steuerlich geltend machen. So lässt sich die Einkommenshöhe und damit auch eventuell der anfallende Steuersatz verringern.
Was fällt unter Mieteinkünfte?
Als Mieteinkünfte gelten sämtliche „Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, wie Gebäuden, Gebäudeteilen, Grundstücken, Schiffen oder grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht)“ (§ 21 Einkommensteuergesetz (EStG)).
Höhe der Steuerung auf Mieteinnahmen
Die tatsächlichen Gewinne, die die Vermieter:in mit ihren Mieteinnahmen macht, fließen mit in das zu versteuernde Einkommen der Person ein. Je nach Höhe des Einkommens fällt dann auch die Höhe der zu zahlenden Steuer aus.
Dabei sind alle Einkommen unter der „Freigrenze“ von EUR 11.604 pro Jahr steuerfrei. Maximal beträgt der Steuersatz 45% (Spitzensteuersatz), dieser wird auf Einkommen über EUR 277.825 pro Jahr fällig. Wichtig ist dabei zu bedenken: Der Grenzsteuersatz wird immer auf jeden weiteren Euro Einkommen fällig. So ist der tatsächliche mittlere Steuersatz auf das jeweilige Einkommen zumeist unter diesem Grenzsteuersatz.
Grundlage der Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens ist dabei jedoch immer das gesamte Einkommen der Person und nicht bloß Einkünfte aus Vermietungen.
| Steuerpflichtiges Einkommen p.a. | Grenzsteuersatz |
|---|---|
| 0 – 11.604 € | 0 % |
| 11.605 – 17.005 € | 14 – 24 % |
| 17.006 – 66.760 € | 24 – 42 % |
| 66.761 – 277.825 € | 42 % |
| ab 277.825 € | 45 % |
Freibeträge & Ausnahmen bei Einkünften aus Vermietung
Bei der Versteuerung von Mieteinkünften sollten Vermieter:innen Freibeträge und bestimmte Ausnahmen beachten. Generell gilt für alle steuerpflichtigen Personen, dass sie erst Steuern auf ihr Einkommen zahlen müssen, wenn der Grundfreibetrag überschritten wird. Der Grundfreibetrag beträgt laut § 32a EstG 11.604 € für Alleinstehende und für Eheleute 23.308 €.
Ab 2024 gelten für Einnahmen aus Vermietungen oder Verpachtungen, dass diese steuerfrei bleiben, wenn die Einkünfte im Jahr bis zu 1.000 € betragen. Diese Regelung betrifft daher vor allem diejenigen, die nur kurzfristig ein Zimmer oder eine Immobilie (unter-)vermieten.
Abziehbare Ausgaben für Vermietende
Die Einkünfte aus Vermietungen sind nicht gleich die Mieteinnahmen, die die Vermieter:in monatlich bzw. jährlich erhält. Der tatsächliche Gewinn ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der geleisteten Sonderausgaben, Werbungskosten und Freibeträgen.
Werbungskosten bei Vermietung
Vermieter:innen sind dazu verpflichtet ihre Immobilien instand zuhalten. Die Kosten zur Wartung und Instandhaltung einer Immobilie werden Werbungskosten genannt. Für Vermieter:innen sind Werbungskosten insofern wichtig und interessant, da sich viele von der Steuer absetzen lassen (§ 9 Abs. 1 EstG). Wenn eine Vermieter:in mit einer Mietverwaltung zusammenarbeitet, lassen sich die Kosten für die Verwaltung in voller Höhe absetzen.
Werbungskosten werden immer in dem Jahr angerechnet, in dem sie bezahlt wurden. Als Werbungskosten gelten:
Laufende Kosten
- Grundstückskosten, Grundsteuer und Kosten für Steuerberater:in, Notar:in und Anwält:in
- Reparaturkosten
- Fahrtkosten, die durch die Verwaltung der Immobilie entstehen
- Maklergebühren und Werbekosten für Inserate
- Kosten für die Hausverwaltung
Schuldzinsen
- Schuldzinsen gelten als Werbungskosten, wenn das Darlehen aufgenommen wird, mit der Absicht, damit Vermietungseinkünfte zu erzielen.
Abschreibungen
- Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie
Renovierungskosten
- jegliche Renovierungen, die bei einer Immobilie anfallen
Wichtig: Die Warmmiete einer Immobilie muss mindestens 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, damit die Vermieter:in die vollen Werbungskosten absetzen kann. Wenn die Miete zum Beispiel nur 30 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, dann darf die Vermieter:in auch nur 30 % der Werbungskosten steuerlich geltend machen.
Grundsteuer bei der Vermietung
Wenn eine Vermieter:in eine Immobilie zu 100 % vermietet und nicht nur Teile der Immobilie, dann kann sie die Grundsteuer auf die Mieter:in umlegen (Dürfen Vermieter:innen die Grundsteuer auf ihre Mieter:innen umlegen, den sogenannten umlagefähigen Nebenkosten & Betriebskosten.). Handelt es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, dann wird der Anteil der Grundsteuer mithilfe des Umlageschlüssels berechnet.
Abschreibung auf das Gebäude
Eigentümer:in haben bei vermieteten Objekten den Vorteil, dass sie diese abschreiben können. Abschreibungen sind hingegen nicht möglich, wenn Eigentümer:innen die Immobilie selbst bewohnen. Mit Abschreibungen können Vermieter:innen die Anschaffungs- und Herstellungskosten ihrer Immobilie über die Nutzungsdauer dieser verteilen. Damit soll der Wertverlust einer Immobilie durch Abnutzung anerkannt und steuerlich absetzbar gemacht werden.
Das bedeutet, dass das Grundstück der Immobilie nicht abgeschrieben werden kann, sondern nur der Wert des Gebäudes.
Bei Abschreibungen gibt es zwei verschiedene Arten:
Die lineare Abschreibung wird bei Neubau-Immobilien und Altbauten ab 1925 benutzt und beträgt jährlich 2 %. Bei der linearen Abschreibung können Vermieter:innen 50 Jahre Herstellungskosten steuerlich abschreiben. Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden, können mit 2,5 % über 40 Jahre abgeschrieben werden.
Die degressive Abschreibung gilt für alle Immobilien, die Ende 2005 gebaut wurden. In den ersten zehn Jahren dürfen 4 % abgeschrieben werden, in den nächsten acht Jahren 2,5 % und 1,25 % in den 32 Jahren darauf.
Verluste geltend machen
Wenn der Wert einer Immobilie außerplanmäßig und dauerhaft sinkt, können Vermeidende diese steuerlich geltend machen.
Gleiches gilt auch, wenn die Mieteinnahmen die Kosten der Immobilie nicht decken: Das bedeutet konkret, dass wenn die Ausgaben für eine Immobilie (Abschreibungen, laufende Kosten und Schuldzinsen) über den Mieteinnahmen liegen, dann können Vermieter:innen diese Verluste von der Steuer absetzen.
Verluste geltend machen bei gewerblich genutzten Immobilien
Wenn Vermieter:innen ihre Verluste bei Gewerbeimmobilien geltend machen wollen, dann müssen sie zusätzlich nachweisen, dass sie in der Zukunft wieder Einkünfte mit ihrer Immobilie machen wollen. Wenn ein solch ein Nachweis nicht aufgezeigt werden, dann können Vermieter:innen die Verluste steuerlich nicht geltend machen.
Verluste geltend machen bei privat genutzten Immobilien
Privat genutzte Immobilien sind von einem solchen Nachweis ausgeschlossen. Wenn es sich jedoch um Wohnungen handelt, die nur für kürzere Dauern vermietet werden (Ferienwohnungen, Airbnbs), kann es vorkommen, dass das Finanzamt die gleiche Art von Nachweis wie bei Gewerbeimmobilien verlangt.
Kostenabzug bei leer stehenden Wohnungen
Aus verschiedenen Gründen kann es passieren, dass eine Wohnung leersteht und daher sämtliche Mieteinnahmen für Vermieter:innen ausbleiben. Vermieter:innen können bei Leerstand die Aufwendungen hinsichtlich der Immobilie, die trotz Leerstand weiterhin bestehen bleiben, steuerlich absetzen. Solche Aufwendungen sind Kosten, die durch Instandhaltungsmaßnahmen entstehen, Nebenkosten und die Grundsteuer.
Voraussetzung dafür, dass die Ausgaben abgesetzt werden können, ist, dass die Aufwendungen notwendig, angemessen und tatsächlich entstanden sind. Außerdem muss der Leerstand vorübergehend sein und die Aussicht auf eine zukünftige Vermietung bestehen.
Beispielrechnung: Mieteinnahmen versteuern
| Mieteinnahmen pro Jahr | 10.000 € |
|---|---|
| – Laufende Kosten | 1.000 € |
| – Abschreibung | 3.250 € |
| – Schuldzinsen | 2.000 € |
| – Reparaturkosten | 500 € |
| = Steuerpflichtige Einkünfte | 3.250 € |
Unterschied private oder gewerbliche Vermietung
Gewerbliche und private Vermietungen haben einige wichtige steuerliche Unterschiede. Bei der privaten Vermietung müssen die Mieteinkünfte bei der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Sobald die Einnahmen, Mieteinnahmen und sonstiges Einkommen der Vermieter:in, den Grundfreibetrag überschreit, wird das Einkommen versteuert. Der Steuersatz ist hier abhängig von der Höhe des Einkommens der Vermieter:in.
Bei gewerblichen Vermietungen wird es etwas komplexer und es muss zusätzlich eine Gewerbesteuer gezahlt werden. Die Höhe der Gewerbesteuer unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde. Gewerbliche Vermietungen bringen aber auch zusätzliche steuerliche Vorteile mit sich: Renovierungen und Sanierungen können um 19 % abgesetzt werden – mit dem Mehrwertsteuerbetrag in der Umsatzsteuervoranmeldung.
Vermieter:innen müssen bei ihrer Miete keine Umsatzsteuer erheben, egal ob sie gewerblich vermieten oder privat (§ 4 Nr. 12 UStG). Wenn eine Immobilie als Gewerbe vermietet wird, kann sich die Vermieter:in entscheiden, ob sie eine Umsatzsteuer berechnen möchte oder nicht.
Ab wann erzielen Vermietende gewerblich Mieterträge?
Das Vermieten von Immobilien gilt dann als gewerblich, wenn die Vermieter:in
- mehrere Immobilien vermietet,
- innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft hat,
- viele zusätzliche Dienstleistungen anbietet oder
- mit Kurzzeitvermietungen nachhaltige Gewinne gemacht werden sollen.
Versteuerung möblierter Wohnungen
Viele Vermieter:innen entscheiden sich inzwischen dazu, ihre Wohnung möbliert zu vermieten. Das hat einen einfachen Grund. Mit der Vermietung einer möblierten Immobilie lässt sich die Mietpreisbremse umgehen (Mehr zur Mietpreisbremse). Möbel erhöhen den Nutzwert einer Immobilie, daher können Vermieter:innen eine entsprechend höhere Miete verlangen.
Möblierte Immobilien bringen auch wieder Absetzungsmöglichkeiten mit sich. Möbel können mit einem Regelsatz von 800 € in der Steuererklärung abgesetzt werden. Bei Ferienwohnungen können Möbelstücke, deren Wert bei über 1.000 € liegt, zudem über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
Versteuerung von Mieterträgen als Rentner:in
Rentner:innen müssen ihre Mieteinnahmen ebenfalls in ihrer Steuererklärung angeben und ggf. versteuern. Wenn das Einkommen der Rentner:in durch die Rente, Mieteinkünfte und sonstige Einnahmen den Grundfreibetrag überschreitet, muss die Rentner:in ihr Einkommen gemäß ihrem individuellen Steuersatz versteuern.
Vermietung an Familienmitglieder
Wenn eine Eigentümer:in ihre Immobilie an ein Familienmitglied vermietet, dann tut sie dies oft zu einem niedrigeren Preis. Bei einer Vermietung an Angehörige, sollten alle Schritte wie bei jeder anderen Vermietung ordnungsgemäß befolgt werden, um sich rechtlich und auch vor dem Finanzamt abzusichern. Das bedeutet, dass ein Mietvertrag aufgesetzt und die Miete nicht bar bezahlt werden sollte.
Sollten Vermieter:innen ihre Familienangehörige kostenfrei in der Immobilie wohnen lassen, lassen sich keine Werbungskosten steuerlich geltend machen. Werbungskosten lassen sich nur dann absetzen, wenn die Warmmiete bei mindestens 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Mieteinnahmen in der Steuererklärung
Mieteinkünfte werden in der Anlage V der Einkommenssteuererklärung aufgelistet. Auch alle Werbungskosten werden in der Anlage V aufgenommen. Für jede Immobilie, die eine Vermieter:in vermietet, muss eine separate Anlage V ausgefüllt werden.
Wenn eine Gewerbesteuer bezahlt werden muss, muss zusätzlich Anlage G ausgefüllt werden. Die bereits gezahlte Gewerbesteuer wird mit der Einkommenssteuer verrechnet.
Mieteinnahmen nicht in der Steuererklärung angegeben
Was passiert, wenn Mieteinkünfte in der Steuererklärung vergessen werden? Mieteinkünfte müssen immer angegeben werden, egal ob die Erträge unter dem Freibetrag liegen. Wenn Einnahmen gar nicht oder falsch angegeben werden, handelt es sich um Steuerhinterziehung. Steuerhinterziehung ist strafbar (§ 370 AO) und kann mit bis zu fünf Jahren Haft bestraft werden.
Fazit – Mieteinnahmen versteuern
Sich über die Versteuerung von Mieteinnahmen Gedanken zu machen, ist höchstwahrscheinlich von den wenigsten Vermieter:innen eine Tätigkeit, auf die sie sich freuen. Sich zu informieren, wie Mieteinnahmen versteuert werden müssen, ist jedoch essenziell. Nicht nur aus rechtlicher Sicht, sondern auch damit Vermieter:innen versuchen können, alle möglichen Steuervorteile, die es gibt, zu nutzen, um so erhebliche Kosten zu sparen. Außerdem ist es stets ratsam ungefähr zu wissen, wie hoch die zu zahlende Steuer sein wird, um finanziell informierte Entscheidungen treffen zu können und entsprechende Ausgaben o.ä. zu planen. Egal, ob Vermieter:innen daher mit einer Steuerberater:in zusammenarbeiten oder nicht, sollten sie sich dennoch mit der Thematik auseinandersetzen.
