Die Legionellenprüfung ist wichtiger Bestandteil der Sicherstellung guter Wasserqualität in Wohnanlagen. Legionellen sind Wasserbakterien, die sich bei über 25 °C Wassertemperaturen bilden und schwerwiegende gesundheitliche Konsequenzen haben können, wenn sie etwa beim Duschen von Bewohner:innen eingeatmet werden. Ursache eines Legionellenbefalls kann zum Beispiel eine defekte Warmwasseranlagen sein. Rechtlich ist es vorgeschrieben, dass Vermieter:innen alle drei Jahre das Wasser im Gebäude auf Legionellen prüfen lassen müssen.
In diesem Ratgeber wird erläutert, warum es wichtig ist, Legionellen ernst zu nehmen, was die rechtlichen Vorschriften sind und auf welche Werte Eigentümer:innen bzw. Verwalter:innen achten müssen.
- Seit 2011 ist eine Legionellenprüfung rechtlich verpflichtend. Die erstmalige Prüfung musste bis 2013 durchgeführt werden. Danach muss eine Prüfung alle drei Jahre durchgeführt werden.
- Ausgenommen von der Prüfungspflicht auf Legionellen sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Gebäude mit einer dezentralen Warmwasseraufbereitung und Gebäude mit Kaltwasserleitungen.
- Seit 2023 gilt, dass ab einem Wert von 99 KBE/100 ml ein Legionellenbefall vorliegt und Eigentümer:innen rechtlich verpflichtet sind, entsprechende Maßnahmen einzuleiten.
- Hausverwaltungen übernehmen in der Regel die komplette Organisation der Durchführung der Legionellenprüfung und auch alle erforderlichen Maßnahmen, sollte ein Legionellenbefall festgestellt werden.
Grundlagen der Legionellenprüfung
Die Legionellenprüfung wurde mit der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) im Jahr 2011 verpflichtend. Vermieter:innen hatten bis 2013 Zeit, die Prüfung erstmalig durchzuführen. Seitdem gilt es, die Prüfung alle drei Jahre erneuert durchführen zu lassen. Ein geringer Legionellengehalt im Wasser ist normal, sollten sich die stäbchenförmigen Bakterien aber vermehren, können sie gesundheitsgefährdend werden.
Im Jahr 2023 wurde in der Trinkwasserverordnung ein maximaler zulässiger Messwert von 99 KBE/100 ml (KBE = koloniebildende Einheit) festgelegt. Wenn dieser Wert überschritten wird, müssen Eigentümer:innen entsprechende Maßnahmen ergreifen, die im Detail im Arbeitsblatt W 551 des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches festgelegt sind.
Gefahr durch Legionellen
Geringe Werte von Legionellen im Wasser sind in der Regel nicht gefährlich. Wenn sie zum Beispiel getrunken werden, werden die Bakterien im Magen von der Magensäure abgetötet. Eine Gefahr stellen die Legionellen dar, wenn sie eingeatmet werden.
Zum Beispiel beim Duschen können die Bakterien durch das vernebelte Wasser in die Lunge gelangen. Dort können die Legionellen eine Infektion hervorrufen, die zu schweren Lungenentzündungen führen kann. Ab einem Wert von 99 KBE/100 ml gilt die Belastung als zu hoch und damit als potenziell gesundheitsschädlich.
Was sagt die Trinkwasserverordnung?
Die Trinkwasserverordnung dient zur Qualitätssicherung des Wassers in Deutschland. Sie soll dafür sorgen, dass das Wasser zur Körperreinigung, zur Zubereitung von Lebensmitteln und zum Trinken für Menschen sicher ist. Die Trinkwasserverordnung hat folgende Punkte zur Legionellenprüfung festgelegt:
- Jährliche Legionellenprüfung für Gebäudewasserversorgungsanlagen, die Wasser an die Öffentlichkeit abgeben.
- Eine Legionellenprüfung muss alle drei Jahre für Gebäudewasserversorgungsanlagen in größeren Miethäusern und Wohnanlagen durchgeführt werden.
- Der Legionellengehalt darf den Wert von 99 KBE/100 ml nicht überschreiten. Sollte dies der Fall sein, müssen entsprechende Maßnahmen ergriffen werden.
Pflicht zur Trinkwasserprüfung für WEGs und Vermietende
Eine Legionellenprüfung muss in Privathaushalten aus rechtlicher Sicht nicht stattfinden. Für WEGs sind Legionellenprüfungen hingegen gesetzlich verpflichtend. Das geht aus der novellierten Trinkwasserverordnung von 2011 hervor, die Vermieter:innen Zeit bis 2013 gab, um eine erstmalige Prüfung durchzuführen.
Nach der ersten Prüfung muss alle drei Jahre erneut eine Legionellenprüfung erfolgen.
Ausnahmen von der Prüfungspflicht
Einige Haushalte sind von der Prüfungspflicht auf Legionellen ausgenommen. Dazu gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Gebäude mit einer dezentralen Warmwasseraufbereitung und Gebäude mit Kaltwasserleitungen.
Wenn eine WEG ausschließlich aus Eigentümer:innen besteht, die die Wohnungen selbst bewohnen, kann per Beschluss entschieden werden, dass auf eine Prüfung verzichtet wird.
In der Regel ist von einer solchen Beschlussfassung zum Wohle der Gesundheit jedoch abzuraten.
Bußgelder bei fehlender Prüfung
Sollte keine Legionellenprüfung, wie gesetzlich vorgeschrieben, durchgeführt werden, verstoßen die Eigentümer:innen gegen § 25 Nr. 4 TrinkwV. Der Verstoß wird als Ordnungswidrigkeit gewertet. Es drohen Bußgelder von bis zu 25.000 €.
Wenn die Überprüfungspflicht vernachlässigt wird und Mieter:innen zu Schaden kommen, handelt es sich nicht mehr nur um eine Ordnungswidrigkeit, sondern um eine Straftat. Eine solche wird mit weiteren Geldstrafen geahndet, kann aber auch zu Freiheitsstrafen führen.
Zudem besteht seitens der geschädigten Bewohner:innen zudem Anspruch auf Schmerzensgeld, wenn diese gesundheitliche Schäden davon tragen.
Verantwortung für die Durchführung der Prüfung
Wenn Eigentümer:innen mit einer Mietverwaltung oder Wohneigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) zusammenarbeiten, kümmert sich die Verwalter:in um die Beauftragung eines Dienstleisters für die fachgerechte Durchführung der Prüfung.
Vor der Beauftragung des Dienstleisters in einer WEG müssen die Eigentümer:innen jedoch vorher in einem Umlaufverfahren oder bei einer Eigentümerversammlung darüber abstimmen. Dafür bereitet die Verwalter:in eine Beschlussfassung vor, die Folgendes enthalten muss:
- Wann die Legionellenuntersuchung durchgeführt werden soll,
- die Probeentnahmestellen ( 14 Abs. 3 Satz 4 TrinkwV),
- Angebote verschiedener Prüflabore und
- eine Kosteneinschätzung der Legionellenprüfung.
Folgen eines Legionellenbefalls
Sollte ein Legionellenbefall festgestellt werden, müssen Vermieter:innen bzw. die Hausverwaltung sofort aktiv werden (§75 Infektionsschutzgesetz). Als Erstes sollten Mieter:innen, Miteigentümer:innen und das Gesundheitsamt über den Befall informiert werden.
Gemäß §§ 9 Abs. 8 und 16 Abs. 7 der Trinkwasserverordnung müssen Vermieter:innen bzw. die Verwaltung sofortige erforderliche Schutzmaßnahmen für Bewohner:innen ergreifen, wie die Installation eines Legionellenfilters, alle Leitungen mit höchstmöglicher Temperatur zu spülen und die Anlage zu überprüfen und zu optimieren. Außerdem muss der Ursache unverzüglich weiter nachgegangen und eine entsprechende Gefährdungsanalyse bzw. Risikoabschätzung erstellt werden (basierend auf der technischen Anforderung des DVGW-Arbeitsblatts W 551).
Gefährdungsanalysen werden durch qualifizierte Dienstleister:innen aus den Bereichen der Sanitärtechnik und Trinkwasserhygiene durchgeführt und müssen durch die Eigentümer:in bzw. Immobilienverwaltung beauftragt werden.
Ist eine Mietverwaltung oder WEG-Verwaltung mit der technischen Verwaltung des Gebäudes beauftragt, so wird sich diese um alle Maßnahmen zur Beseitigung des Legionellenbefalls kümmern.
Wer darf die Legionellenprüfung durchführen?
Eine Legionellenuntersuchung kann von verschiedenen zertifizierten Laboren durchgeführt werden. Dabei ist es wichtig, dass die Probe von einer geschulten Probenehmer:in entnommen wird.
Eine Legionellenentnahme kann zwar auch von Laien durchgeführt werden, dient dann aber ausschließlich zur Eigenkontrolle. Entnahmen, die nicht von einer Probenehmer:in durchgeführt wurden, haben keine behördliche oder gerichtliche Verwendbarkeit.
Durchführung, Ablauf und Dokumentation der Beprobung
Nachdem die Eigentümer:innen sich für ein Labor entschieden haben, kann das Labor von der Hausverwaltung oder direkt von der Immobilieneigentümer:in beauftragt werden und die Legionellenprüfung starten.
Das beauftragte Labor bestätigt den Probenahmetermin mit genügend Vorlauf, welcher dann an die Mieter:innen mitgeteilt werden muss. Am Termin selbst entnehmen Probenehmer:innen an den Vor- und Rücklaufleitungen Proben. Dafür muss sichergestellt werden, dass sie Zugang zur Wassererwärmungsanlage (in der Regel zum Heizraum) haben. Außerdem wird eine Wasserprobe an dem Punkt, der am weitesten von der Erwärmung weg ist, entnommen. Das kann oft ein Badezimmer in der obersten Etage sein. Auch hier muss dementsprechend sichergestellt werden, dass die Probenehmer:in Zugang hat, ansonsten kann die Legionellenprüfung nicht durchgeführt werden.
Nach der Entnahme werden die Proben und ein Probenahmeprotokoll von der Probenehmer:in an das Labor zur Analyse übergeben. Nachdem das Labor die Proben analysiert hat, werden die Ergebnisse in einem Bericht zusammengestellt und mitsamt dem Probenahmeprotokoll an die Verwaltung geschickt.
Voraussetzungen der Beprobung
Für eine fachgerechte Probeentnahme müssen zwei wichtige Voraussetzungen erfüllt werden:
- Entnahmesellen müssen abflammbar sein, damit keine Keime von außen nach innen gelangen können und so die Keimbelastung des Wassers verfälschen würden.
- Alle Proben müssen am selben Tag entnommen werden.
Sollten die Voraussetzungen nicht erfüllt werden können, dann kann keine Legionellenprüfung durchgeführt werden.
Das kann etwa der Fall sein, wenn die Entnahmestellen nicht abflammbar sind und entsprechend modernisiert werden müssen (Kunststoff gegen Metall austauschen). Auch wenn eine Probenehmer:in keinen Zugang zum Heizraum oder zu einer Wohnung, wo eine Probe entnommen werden soll, hat, muss dafür gesorgt werden, dass bei einem neuen Termin Zugang besteht.
Entnahmestellen für die Legionellenprüfung
Entnahmestellen sind die Orte, an denen die Proben für eine Legionellenprüfung entnommen werden. Das sind:
- der Austritt aus dem Warmwasserbereiter (die Leitung, die den Warmwasserbeuler / Speicher mit dem Leitungssystem verbindet),
- der Wiedereintritt in den Warmwasserbereiter (die Leitung, die die Anlage mit dem Wasseranschluss verbindet) und
- am Ende der Steigstränge (in der Regel, die am weitesten entfernte Stelle vom Warmwasserbereiter).
Außerdem ist es wichtig, dass die betroffenen Entnahmestellen abflammbar sind, damit Keime, die außen haften, vor der Entnahme abgetötet werden können. Das bedeutet, dass Wasserhähne bei Entnahmestellen aus Metall und nicht aus Kunststoff gemacht sein müssen.
Informationspflicht der Legionellenprüfung
Wohneigentümergemeinschaft bzw. Vermieter:in ist dazu verpflichtet, die Bewohner:innen über die Untersuchungsergebnisse einer Legionellenprüfung zu informieren (§21 Abs. 1, 1a, 1b TrinkwV). Das kann entweder durch eine direkte Zusendung der Ergebnisse oder auch über einen Aushang in der Immobilie oder dem Kundenportal der Immobilienverwaltung erfolgen.
Zudem sind WEGs und Eigentümer:innen verpflichtet, die Ergebnisse verständlich aufzubereiten. Wenn Mieter:innen mehr Informationen oder Einzelergebnisse einer Untersuchung haben möchten, müssen Eigentümer:innen diese mit den Mietenden (in einem üblichen Rahmen) teilen.
Bauliche Risikofaktoren für Legionellen
Es gibt einige bauliche Faktoren, die Legionellen bei der Vermehrung unterstützen können:
- Überdimensionierte Warmwasserspeicher
- Rohrleitungen, in denen das Wasser stagniert
- Ungeeignete Materialien der Rohrleitungen
Die Vorgaben der DIN 1988 sowie dem DVGW Arbeitsblatt W 551 helfen dabei, die Wasserqualität von Häusern zu optimieren, sodass ein Legionellenbefall nicht begünstigt wird.
Bei hohen Temperaturen werden Legionellen abgetötet, daher ist eine Warmwassertemperatur von 60°am Austritt ideal. Wenn die Temperatur noch höher angesetzt wird, hilft das aber nicht zusätzlich, Keime abzutöten, sondern kann das Gegenteil bewirken. Denn die höhere Warmwassertemperatur kann die Kaltwassertemperatur steigern und somit dort für ein Legionellenwachstum sorgen.
Legionellenbildung vorbeugen
Legionellen sind natürlich vorkommende Wasserbakterien, aber wie können diese am besten vorgebeugt werden?
Zum einen ist eine fachgerechte Installation der Warmwasseranlage wichtig. Moderne Anlagen verfügen unter anderem über sogenannte Legionellen-Schaltungen, die mindestens einmal am Tag das Wasser auf mehr als 60°erhitzen. So sollen die Bakterien im Wasser abgetötet werden.
Achtung: Eine Legionellen-Schaltung befreit Eigentümer:innen nicht von ihrer Prüfungspflicht.
Außerdem können Mieter:innen bzw. Eigentümer:innen Legionellen vorbeugen, indem sie lang stagnierendes Warmwasser vermeiden. Wenn Wohnungen oder Häuser lange leer stehen, ist das der perfekte Nährboden für Legionellen. In solchen Fällen sollte das Wasser erst einmal ungenutzt abfließen und auf frisches heißes Wasser gewartet werden.
Kosten der Legionellenprüfung
Die Kosten einer Prüfung sind abhängig von der Größe des Gebäudes. Es werden immer mindestens drei Proben entnommen, für die Laborkosten von 25 bis 75 EUR pro Probe anfallen. Zusätzlich kommen die Anfahrtskosten der Probenehmer:in hinzu, die stark variieren können, aber in der Regel sich auf 25 bis 50 EUR belaufen. Das bedeutet, dass die komplette Legionellenprüfung insgesamt 130 bis 275 EUR kosten kann.
Umlagefähigkeit der Legionellenprüfung
Die Kosten, die für die verpflichtende, regelmäßige Legionellenprüfung anfallen, sind umlagefähige Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung. Wenn jedoch ein Legionellenbefall festgestellt wird, sind alle weiteren damit verbundenen Kosten nicht umlagefähig.
Die Kosten zur Beseitigung des Befalls gehören zu den Instandhaltungskosten, die die Eigentümer:innen tragen müssen.
Fazit
Legionellen sollten ernst genommen werden, da sie schwerwiegende gesundheitliche Folgen für Betroffene haben können. Daher sind die Legionellenprüfungen seit 2011 gesetzlich Pflicht. Laut der Trinkwasserverordnung muss eine solche Legionellenprüfung alle drei Jahre von einem akkreditierten Labor und einer von diesem beauftragten Probenehmer:in durchgeführt werden. Verwaltungen übernehmen in der Regel die komplette Organisation der Durchführung der Legionellenprüfung und auch alle erforderlichen Maßnahmen, sollte ein Legionellenbefall festgestellt werden.
Eine Missachtung der Pflicht zur Legionellenprüfung wird mit Bußgeldern geahndet und kann im schlimmsten Fall zu Freiheitsstrafen führen, sollten Bewohner:innen aufgrund eines Befalls zu Schaden kommen.
