Die Kleinreparaturklausel ist wichtiger Bestandteil von Mietverträgen, wenn Vermieter:innen nicht auf allen kleineren Reparaturkosten sitzen bleiben und sich den administrativen Aufwand ersparen möchten.
Viele Mieter:innen und auch Vermieter:innen fragen sich, wer eigentlich bei welchen Reparaturen bezahlen muss. Hierfür kommt die Kleinreparaturklausel ins Spiel. Diese Klausel ermöglicht es Vermieter:innen Mietenden kleinere Reparaturen in der Immobilie in Rechnung stellen zu können.
Doch was genau gilt als Kleinreparatur? Wie muss die Klausel formuliert sein? Was ist erlaubt und was nicht? In diesem Beitrag klären wir darüber auf.
- Damit die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist, muss ein angemessener jährlicher Höchstbetrag und auch ein Maximum pro Reparatur festgelegt sein.
- Die Mieter:in ist nur für eine Kostenübernahme einer Reparatur verantwortlich, wenn der betroffene Gegenstand regelmäßig von ihr benutzt wird.
- Als Kleinreparaturen gelten laut II. BV, § 28, Abs. 3, S. 2 alle Reparaturen von kleineren Schäden an Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen und Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
- Die Vermieter:in ist für die Beauftragung und Bezahlung einer Handwerker:in verantwortlich. Im Anschluss kann die Vermieter:in der Mieter:in dann eine Rechnung stellen. Diese Rechnung muss separat von der Nebenkostenabrechnung erfolgen.
Grundlagen Kleinreparatur (Bezug zum §535 BGB)
Die Kleinreparaturklausel findet in §535 BGB ihre Grundlagen. Laut dem Paragrafen sind Vermieter:innen dazu verpflichtet, die Immobilie „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten“. Eine der zentralen Verpflichtungen als Vermietende. Das bedeutet jedoch nicht, dass Vermieter:innen alle kleinere Reparaturen in der vermieteten Immobilie übernehmen müssen. Um die Kosten der Kleinreparaturen der Mieter:in in Rechnung stellen zu dürfen, nehmen Vermieter:innen die Kleinreparaturklausel mit in den Mietvertrag auf.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass folgende Regeln für die Kleinreparaturklausel gelten:
- Es muss ein angemessener jährlicher Höchstbetrag und auch ein Maximum pro Reparatur festgelegt sein,
- die Mieter:in ist nur für eine Kostenübernahme einer Reparatur verantwortlich, wenn das Objekt regelmäßig von ihr benutzt wird.
Sollte einer der Punkte nicht in der Klausel im Mietvertrag aufgelistet sein, ist die Kleinreparaturklausel nichtig. Das bedeutet, dass Vermieter:innen dann die Kosten für (Klein-)reparaturen übernehmen müssen.
Beispiele für Kleinreparaturen in Mietwohnungen
Kleinreparaturen betreffen jegliche kleinere Reparaturen von Gegenständen in einer Immobilie, die Mieter:innen regelmäßig und häufig nutzen. Laut II. BV, § 28, Abs. 3, S. 2 sind das kleinere Schäden an Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türschverschlüssen und Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
Hier einige Beispiele für Gegenstände, die unter Kleinreparaturen fallen können:
| Art der Einrichtung / Einbauten | Beispielhafter Umfang von Kleinreparaturen |
|---|---|
| Wasser | Wasserhähne, Duschköpfe oder -schläuche, Badewanne, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken |
| Elektrizität | Steckdosen, Antennen- und Internetanschlussdosen |
| Gas | Warmwasserbereiter, Gasabsperrhähne |
| Heiz- und Kocheinrichtungen | Kochplatten und -herde, (Kachel-)öfen, Heizkörperventile |
| Fenster- und Türverschlüsse | Fenster- und Türgriffe, Umstellvorrichtungen zum Öffnen oder Kippen der Türen/Fenster, hydraulische Türschließer, Verschlussriegel, Schlösser |
| Verschlussvorrichtungen | Rolladengurte, elektrische Rolladenöffner und -schließer |
Was sind keine kleinen Reparaturen mehr?
Wichtig bei Kleinreparaturen ist, dass der Gegenstand dem täglichen ordnungsgemäßen Zugriff der Mieter:in unterliegen muss, damit die Reparatur als Kleinreparatur gilt. Ist das nicht der Fall, darf die Vermieter:in die Reparatur nicht in Rechnung stellen.
Diese Fälle fallen in der Regel nicht unter den Begriff der Kleinreparatur:
- Reparaturen an Wasserrohren, Strom- und/oder Gasleitungen
- Reparaturen an Heizungskörper
- Silikonfugen erneuern
- Rolladenkasten reparieren
- Fensterscheiben austauschen
- Stromleitungen erneuern
- Glühbirnen o.ä. im Hausflur austauschen (jegliche Dinge, die als Gemeinschaftseigentum gelten)
Bei einigen Reparaturarbeiten kommt es zwischen Mieter:in und Vermieter:in zu Uneinigkeiten darüber, ob es sich nun um eine Kleinreparatur handelt und die Mieter:in zahlen muss oder nicht. Wenn es zu keiner Einigung kommt, gelangen solche Fälle vor Gericht. In folgenden Beispielen wurde zugunsten der Mieter:in entschieden, dass es sich also um keine Kleinreparatur handelt:
- Die Reparatur eines Toiletten-Spülkastens mit Vorwandkonstruktion (Amtsgericht Berlin-Wedding, Urteil v. 27.8.2010, 6a C 5/10)
- Der Austausch eines verkalkten Wasserhahns (Begründung: die Mieter:in hat keinen Einfluss auf das Verkalken des Wasserhahns, Amtsgerichts Gießen, Urteil v. 30.04.2008, 40 M C 125/08)
- Die Reparatur eines Eckventils unter einem Waschbecken (Amtsgericht Neubrandenburg, Urteil v. 25.02.2019, 104 C 843/18)
Kostengrenze für Kleinreparaturen
Wenn Vermieter:innen eine Kleinreparaturklausel mit in den Vertrag aufgenommen haben und es sich bei der Reparatur tatsächlich um eine Kleinreparatur handelt, gibt es dennoch einige weitere Grenzen für Vermieter:innen: Wie zum Beispiel die Kostengrenze.
Vermieter:innen dürfen laut Amtsgericht Berlin-Mitte (Az. 15 C 256/19) pro Reparatur ihren Mieter:innen maximal 150 EUR in Rechnung stellen. Andere Gerichte haben hier etwas strenger entschieden und die Summe noch niedriger angesetzt. Daher ist es für Vermieter:innen empfehlenswert, sich nach Richtwerten in ihrer Region zu orientieren. Aufgrund der Inflation ist jedoch davon auszugehen, dass 150 EUR aktuell einen guten Richtwert pro Reparaturvorgang darstellen.
Darüber hinaus dürfen die Kosten von Kleinreparaturen insgesamt jährlich maximal 8 % der Jahresbruttokaltmiete betragen. Sollten diese Höchstgrenzen im Mietvertrag höher festgelegt sein, wird die gesamte Kleinreparaturklausel unwirksam. Sollte jedoch ein kleinerer Betrag im Vertrag festgelegt worden sein, ist der kleinere Betrag rechtlich bindend.
Wenn die Rechnung einer Kleinreparatur über dieser Höchstgrenze liegt, muss die Vermieter:in den gesamten Betrag bezahlen. Das bedeutet, dass die Vermieter:in der Mieter:in zu keiner anteiligen Zahlung auffordern darf.
Formulierung im Mietvertrag
Die richtige Formulierung der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist wichtig, denn mit der korrekten Formulierung steht und fällt die Wirksamkeit der Klausel.
Manche Vermieter:innen glauben, dass sie bei der Klausel möglichst genau ins Detail gehen sollten, um sich abzusichern. Das kann aber genau das Gegenteil bewirken. Falls in der Formulierung etwas mitaufgenommen wird, was ein Gericht zum Beispiel nicht als Kleinreparatur ansehen würde, wird die gesamte Klausel unwirksam. Gleichzeitig kann die allgemeine Formulierung dazu führen, dass vor Gericht entschieden wird, dass sie zu vage ist. Letzteres trägt aber das geringere Risiko, da hier nur im Einzelfall eine Vermieter:in die Kosten für eine Kleinreparatur zahlen muss und nicht direkt die gesamte Klausel unwirksam wird.
Daher gilt: Die Vermieter:in sollte die angemessenen Höchstbeträge mit in den Vertrag aufnehmen, sowie die Definition der Kleinreparatur (der Gegenstand unterliegt dem täglichen ordnungsgemäßen Zugriff der Mieter:in) und auf weitere Details verzichten.
Unwirksame Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag
In einem Streitfall kann es dazu kommen, dass eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag als unwirksam erklärt wird. Vermieter:innen sollten daher genau darauf achten, wie sie die Klausel in den Mietvertrag aufnehmen.
Kleinreparaturklauseln können als unwirksam erklärt werden, wenn:
- sie zu sehr ins Detail gehen und Objekte mit einschließen, dessen Reparatur nicht unter die Definition der Kleinreparaturen fällt,
- die Höchstgrenze der zu zahlende Summe zu hoch angesetzt ist, oder gar fehlt
- Mieter:innen verpflichtet werden Reparaturen selbst vorzunehmen oder
- eine Beteiligung für Kleinreparaturen oder auch größere Reparaturen im Rahmen der Regelung verlangt wird.
Durchführung der Kleinreparaturen
Kleinere Reparaturen, wie zum Beispiel eine Glühbirne austauschen, können Mieter:innen natürlich selbst übernehmen. Sobald es sich um umfangreichere oder fachliche Reparaturen handelt, ist es für Mieter:innen empfehlenswert den Schaden immer bei ihrer Vermieter:in zu melden. Denn wenn die Mieter:in durch ihren eigene versuchte Reparatur weitere Schäden verursacht, muss sie auch die Kosten für Folgereparaturen tragen.
Wenn die Mietende ihrer Vermieter:in einen Schaden gemeldet hat, ist die Vermieter:in dafür verantwortlich sich um die Beauftragung einer Handwerker:in zu kümmern. Das dient vor allem dazu, dass Mieter:innen nicht haften müssen, falls es zu Schäden durch die Handwerker:in kommt. Zudem sind Vermietende nicht verpflichtet die Kosten der Handwerker:in automatisch zu übernehmen, wenn diese durch die Bewohner:innen beauftragt wurde, auch wenn die Kosten über die Kleinreparaturregelung hinausgehen. Wenn eine Vermieter:in jedoch versäumt eine Handwerker:in zu beauftragen, darf die Mieter:in selbst aktiv werden und eine geeignete Handwerker:in suchen. In solchen Fällen sollten Mietende die Wohnungseigentümer:in jedoch immer im Vorfeld informieren.
Wie schnell Vermieter:innen sich um eine Beauftragung kümmern müssen bevor Mieter:innen sich selbst darum kümmern dürfen, ist immer abhängig von der Situation.
Die Bezahlung der Handwerker:in erfolgt immer durch die Vermieter:in, egal ob es sich um eine Kleinreparatur handelt oder nicht. Im Anschluss kann die Vermieter:in der Mieter:in dann eine Rechnung stellen. Diese Rechnung muss separat von der Nebenkostenabrechnung erfolgen.
Kleinreparaturklausel im Gewerbemietvertrag
Auch bei einem Gewerbemietvertrag kann eine Kleinreparaturklausel mitaufgenommen werden. Generell gelten die gleichen Regelungen der Kleinreparaturklausel für Gewerbe wie auch für normale Mietverträge.
Bei der Kleinreparaturklausel für Gewerbe dürfen Vermieter:innen jedoch noch hinzufügen, dass Mieter:innen sich um die Wartung von
- elektrischen und technischen Anlagen
- sanitären Einrichtungen
- Heizkörpern und
- Einrichtungen, die sich außerhalb der Immobilie befinden (z.B. Eingangstüren)
kümmern müssen.
Wichtig ist, dass diese Regelungen im Mietvertrag entsprechend aufgenommen werden, ansonsten gilt keinerlei Verpflichtung zur Kostenübernahme seitens der Mieter:innen. Sollte die Höhe der maximal vereinbarten Summe für eine Reparatur überstiegen werden, muss die Vermieter:in die Kosten tragen. Zudem darf die Vermieter:in lediglich Maßnahmen zur Instandsetzung und Wartung bei der Mieter:in in Rechnung stellen.
Fazit – Die Kleinreparaturklausel
Die Kleinreparaturklausel ist für Vermieter:innen wichtig, damit sie nicht auf allen kleineren Reparaturkosten sitzen bleibt. Vor allem bei Reparaturen, die durchgeführt werden müssen, weil Schäden entstanden sind, die die Mieter:in selbst verursacht hat. Bei der Formulierung der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag müssen Vermieter:innen genau darauf achten, dass diese rechtlich stimmig ist. Sonst laufen sie Gefahr, dass die gesamte Klausel für unwirksam erklärt wird. Wichtig ist es bei der Formulierung nicht zu sehr ins Detail zu gehen, angemessene Höchstgrenzen festzulegen und dass die Klausel sämtliche Gegenstände umfasst, die dem täglichen ordnungsgemäßen Zugriff der Mieter:in unterliegen.
