Eine Nutzungsänderung für eine Immobilie muss dann beantragt werden, wenn die Eigentümer:in ihre Immobilie anders nutzen wollen, als ursprünglich genehmigt wurde. Das kann etwa der Fall sein, wenn eine ehemalige Industriefläche in moderne Loftwohnungen umgewandelt werden soll. Die Nutzungsänderung einer Immobilie ist genehmigungspflichtig. Eigentümer:innen müssen daher bei der Bauaufsichtsbehörde einen entsprechenden Antrag in Form eines Baugenehmigungsverfahrens stellen.
- Für jede geplante Nutzungsänderung einer Immobilie müssen Eigentümer:innen vorher einen Bauantrag stellen. Erst, wenn dieser genehmigt wurde, dürfen sie die Nutzungsänderung umsetzen.
- Für eine Nutzungsänderung müssen Eigentümer:innen folgende fünf Schritte befolgen: Genehmigungsfähigkeit der Immobilie prüfen, Planung der Nutzungsänderung beginnen, Einreichung und Prüfung des Bauantrags, Zulassung der Baugenehmigung und schließlich der Start des Umbaus / der Nutzungsänderung.
- Die Erteilung einer Genehmigung kann mehrere Monate dauern. Daher sollten Eigentümer:innen darauf achten, alle benötigten Unterlagen vollständig einzureichen, sodass es dadurch zu keinen weiteren Verzögerungen kommt.
- Wenn eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung erfolgt, dann kann es zu erheblichen finanziellen und rechtlichen Konsequenzen für Eigentümer:innen kommen. Es sollte daher stets auf die Genehmigung gewartet werden.
Grundlage der Nutzungsänderung
Will eine Eigentümer:in eine Liegenschaft anders nutzen, als in der ursprünglichen Baugenehmigung genehmigt wurde, muss eine Umnutzung / Nutzungsänderung beantragt und genehmigt werden.
Bei der Nutzungsänderung von Immobilien müssen Eigentümer:innen einen Bauantrag stellen, denn die Nutzungsänderung findet zunächst auf dem Papier statt. Basierend auf der neuen Nutzungsart der Immobilie müssen neben der Baugenehmigung eventuelle weitere Genehmigungen eingeholt werden, wie kommunalspezifische Satzungen (z. B. Gestaltungssatzungen).
In den meisten Fällen sind diese Genehmigungen aber in der Baugenehmigung bereits einbegriffen. Eigentümer:innen dürfen die Immobilie erst dann in der neuen Art benutzen, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde.
Nutzungsänderung von Industriegeländen
Bei Industriegeländen handelt es sich um Hallen (Werks- oder Lagerhallen), Industrieflächen, Produktionsstätten oder auch Werkstätten. Ein Industriegelände gilt als solches, wenn folgende Kriterien erfüllt werden:
- Großflächige Industrieproduktion (Fabrik, Kraftwerk, Großproduktionen)
- Hohe Emissionsbelastung durch Lärm oder Abgase
- Immobilie befindet sich im Industriegebiet
- Strenge Umweltauflagen
Aber, wie genau verläuft die Nutzungsänderung für Eigentümer:innen von Industriegeländen?
Beispiel: Eine Lagerhalle soll als Eventlocation dienen
Eine Lagerhalle gilt als nutzungsarm, da wenige Personen in der Halle anwesend sind, es keine Besucher gibt und keine gewerbliche Gastronomie angeboten wird. Wenn eine Lagerhalle aber zur Eventlocation umgestaltet werden soll, wird die Immobilie nutzungsintensiv und muss andere Anforderungen (sanitäre und Brandschutzanforderungen) erfüllen.
Für den Bauantrag auf Nutzungsänderung müssen Eigentümer:innen folgende Unterlagen einreichen:
- Bestandszeichnung
- Neue Grundrisse (z. B. Fluchtwege)
- Beschreibung der geplanten Nutzung (z. B. Angabe der maximalen Personenzahl)
- Nachweise zum Brand- und Schallschutz (ggf. Lärmschutzauflagen), Sanitäreinrichtungen und Stellplätzen
Bei der Prüfung durch das Bauamt kann eine Genehmigung erteilt werden, die aber ggf. an Auflagen gebunden ist. Solche Auflagen können unter anderem sein, dass Eigentümer:innen bestimmte Öffnungszeiten einhalten müssen oder auch Obergrenzen der Besucheranzahl.
Nutzungsänderung von Gewerbe- in Wohnflächen
Gewerbeflächen sind Immobilien, die für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Dabei handelt es sich um Büros, Ladengeschäfte, Gastronomie, Orte, an denen Dienstleistungen angeboten werden (z. B. Friseurgeschäft), kleinere Produktionen (z. B. Druckerei).
Eine Gewerbefläche hat folgende Merkmale:
- Leichtes bis mittleres Gewerbe (Büros, Läden, Restaurants)
- Eine geringe bis mittlere Emissionsbelastung
- Befindet sich im Gewerbe- oder Mischgebiet
- Normale Auflagen bzgl. Brand- und Lärmschutz
Beispiel: Ein Tante-Emma-Laden soll in eine Wohnung umfunktioniert werden
Wenn die Eigentümer:in ihren Tante-Emma-Laden lieber als Wohnung vermieten möchte, dann gibt es einige Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen. Sofern der Laden in einem Misch- oder reinen Wohngebiet liegt, gilt die Nutzungsänderung als genehmigungsfähig. Schwieriger wird es, wenn sich der Standort in einem reinen Gewerbegebiet befindet. Um hier eine Genehmigung zu erlangen, kann eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich sein.
Zum Bauantrag zur Nutzungsänderung müsste die Eigentümer:in folgende Unterlagen hinzufügen:
- Lageplan
- Grundrisse
- Baubeschreibung bzw. Beschreibung der geplanten Nutzungsänderung
- Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
- Nachweise der Einhaltung von baurechtlichen Anforderungen (Schall-, Brand- und Wärmeschutz)
- Evtl. Stellplatznachweis
- Tragwerkplanung (sofern bauliche Veränderungen an der Statik durchgeführt werden)
- Entwässerungsplan (wenn etwa Küche oder Bäder neu eingebaut werden)
Es kann für Eigentümer:innen hilfreich sein, sich vorher an ihr zuständiges Bauamt zu wenden, da dieses oft auch über Checklisten für Bauanträge verfügt, an denen sich orientiert werden kann.
Umnutzung bei Kurzzeitvermietungen
Wenn Eigentümer:innen ihre Immobilie als Ferienwohnung anbieten wollen, dann gilt das in manchen Fällen als baurechtliche Nutzungsänderung. Wenn die Immobilie nicht mehr zum dauerhaften Wohnen benutzt wird, sondern regelmäßig und gewerblich kurzzeitig vermietet wird, dann muss im mindesten Fall eine Genehmigung eingeholt und ein Gewerbe angemeldet werden.
In folgenden Fällen ist ein Bauantrag zur Nutzungsänderung Pflicht:
- Wenn die Wohnung baulich verändert wird
- Wenn die Wohnung ausschließlich zur „Beherbergung“ genutzt werden soll
Außerdem müssen Eigentümer:innen ihre Immobilie bei der Stadt anmelden, da eine Übernachtungssteuer fällig wird. Für die Gäste muss ein Melderegister geführt werden und die Einkünfte, die sie aus der Vermietung beziehen, müssen Eigentümer:innen entsprechend versteuern.
Ablauf der Umnutzung: In 5 Schritten zur Nutzungsänderung
Wenn Eigentümer:innen eine Nutzungsänderung für ihre Immobilie beantragen wollen, dann gibt es fünf wichtige Schritte, die sie befolgen müssen:
- Genehmigungsfähigkeit prüfen: Bei der Vorprüfung geht es darum, herauszufinden, ob eine Immobilie überhaupt für eine Nutzungsänderung genehmigungsfähig ist. Dafür muss geprüft werden, ob die neue Nutzungsform in dem Geltungsbereich des Bebauungsplans (B-Plans) überhaupt vorgesehen ist und ob es eventuelle Einschränkungen bzgl. Nutzung, Denkmalschutz oder auch Lärm- und Brandschutzvorgaben gibt, die eine Nutzungsänderung unmöglich machen. Einige Eigentümer:innen stellen auch eine sogenannte Bauvoranfrage, um zu erfahren, ob eine Umnutzung grundsätzlich genehmigungsfähig wäre.
- Planung der Nutzungsänderung beginnen: Sollte eine Nutzungsänderung genehmigungsfähig sein, dann kann im nächsten Schritt mit der Planung begonnen werden. Dafür sind Grundrisse und Schnitte, eine Baubeschreibung, ein Stellplatznachweis und Nachweise für Brand- und Schallschutz sowie Belichtung notwendig. Diese werden in der Regel von bauvorlageberechtigten Personen (Architekt:innen, Bauingenieur:innen) erstellt.
- Einreichung und Prüfung des Bauantrags: Alle benötigten Unterlagen für den Bauantrag werden beim zuständigen Bauamt online oder in Papierform eingereicht. Das Bauamt beginnt im Anschluss mit der Prüfung des Vorhabens, wobei in einigen Fällen noch andere Behörden bei der Prüfung beteiligt sind (z. B. Feuerwehr, Umweltamt). Abhängig vom Umfang der Prüfung und der Gemeinde kann die Prüfung mehrere Monate dauern.
- Zulassung der Baugenehmigung: Wenn die Nutzungsänderung genehmigt wird, bekommen Eigentümer:innen diesen Bescheid in schriftlicher Form zugesandt. In dem Bescheid wird festgelegt, was genau verändert werden darf und welche Bedingungen ggf. erfüllt werden müssen. Wenn die Baugenehmigung gegeben wurde, kann es mit dem Umbau oder der neuen Nutzung der Immobilie offiziell begonnen werden.
- Start des Umbaus / der Nutzungsänderung: Eigentümer:innen können ihre Immobilie nun endlich umbauen oder direkt mit der neuen Nutzung beginnen. In manchen Bundesländern müssen Eigentümer:innen das Bauamt darüber informieren („Anzeige der Nutzungsaufnahme“).
Voraussetzungen für die Genehmigung des Bauantrags auf Umnutzung
Wann wird eine Nutzungsänderung genehmigt und wann nicht? Hier spielen primär bau- und planungsrechtliche Voraussetzungen eine Rolle, die vom Bauamt geprüft werden. Dabei handelt es sich primär um:
- Bauplanungsrecht: Die neu angedachte Nutzung der Immobilie muss im Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB erlaubt sein.
- Landesbauordnungsvorgaben: Je nach Bundesland gibt es eigene Landesbauordnungen, die verschiedene Anforderungen haben, z. B. Belichtung, Abstandsflächen, Größe der Räume usw., die alle erfüllt werden müssen.
- Brandschutz: Es muss ausreichend Fluchtwege geben und eventuell müssen Brandschutztüren oder Löschwasseranschlüsse eingebaut werden. In manchen Fällen müssen Eigentümer:innen auch ein Brandschutzkonzept erstellen und abnehmen lassen. Bei größeren Projekten muss hierbei auch die Feuerwehr einbezogen werden, die im Anschluss regelmäßig das Objekt und die Brandschutzmaßnahmen kontrolliert.
- Erschließung / Sicherung von Stellplätzen: Die Immobilie muss Zugang zur Straße (direkt oder über ein Wegerecht) haben und an Strom, Wasser und Abwasser angeschlossen sein. Bei manchen Nutzungsänderungen muss zudem nachgewiesen werden, dass ausreichend Stellplätze vorhanden sind.
- Umwelt-, Schall- und Nachbarschutz: Wenn eine Immobilie auf eine neue Art genutzt werden soll, müssen Eigentümer:innen dafür sorgen, dass die Umgebung nicht unzulässig belastet wird – durch Lärm, Emissionen/Gerüche oder Verkehrsaufkommen. Zusätzlich muss ggf. ein entsprechender Schallschutz installiert werden.
Dauer bis zur Erteilung der Genehmigung
Eigentümer:innen können bei einer einfachen Nutzungsänderung mit einer Wartezeit von ca. 1 bis 3 Monaten rechnen. Wenn es sich um umfassendere Nutzungsänderungen handelt, kann die Prüfung auch bis zu 6 Monate dauern, da eventuell auch andere Behörden eingeschaltet werden müssen (z. B. Gesundheitsamt bei Gastronomievorhaben). Die Dauer der Prüfung ist außerdem auch abhängig von der Auslastung des Bauamts.
Kosten der Umnutzung
Die Kosten einer Nutzungsänderung variieren je nach Komplexität des Vorhabens und auch von Gemeinde zu Gemeinde. Da hier pauschale Aussagen schwierig sind, ist es dafür umso wichtiger, dass Eigentümer:innen sich vorher um eine detaillierte Kalkulation bemühen, damit überprüft werden kann, ob die finanziellen Mittel für eine Umnutzung überhaupt vorhanden sind.
Das beinhaltet unter anderem auch, verschiedene Angebote von Handwerker:innen oder Bauunternehmen einzuholen.
Da Bauanträge zumeist nicht von den Eigentümer:innen selbst, sondern den begleitenden Architekten oder Bauingenieuren gestellt werden, sollten sich Bauherr:innen auch über die Kosten der professionellen Baubegleitung im Klaren sein. Je nach Umfang des Projekts und der Komplexität der Bauanträge können die Aufwendungen erheblich sein.
Fördermöglichkeiten
Für Nutzungsänderungen gibt es in einigen Fällen Förderungsmöglichkeiten, von denen Eigentümer:innen Gebrauch machen können. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet etwa zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für Umbauten, die energetisch sind. Je nachdem, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet, gibt es verschiedene Programme, von denen Eigentümer:innen profitieren können.
Informationen zu Förderprogrammen gibt es bei den Landesförderbanken oder auch bei der Wirtschaftsförderung der jeweiligen Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, können Eigentümer:innen bei Landesdenkmalämtern oder Stiftungen Förderungen beantragen.
Umnutzung ohne Genehmigung
Die Umnutzung einer Immobilie ohne eine entsprechende Genehmigung kann teuer werden, da sie als Ordnungswidrigkeit gilt und mit bis zu 50.000 € Bußgeld geahndet werden kann. Aber nicht nur das Bußgeld ist ein Risiko bei einer Nutzungsänderung ohne Genehmigung. Die Bauaufsichtsbehörde kann die sofortige Einstellung der Nutzung verlangen, bauliche Änderungen müssen eventuell rückgängig gemacht werden, die Versicherung greift bei Schadensfall nicht (da die Nutzung illegal war), und wenn es zu einem Personenschaden gekommen ist, können Eigentümer:innen zivil- oder strafrechtlich verfolgt werden. Eigentümer:innen sollten also unbedingt eine Nutzungsänderung beantragen.
Beispiel: Wohnen in Musterhäusern in Großburgwedeler
Was bei einer unrechtmäßigen Nutzungsänderung passieren kann, zeigt ein Beispiel in Burgwedel. Dort wurden 24 Häuser als Musterhäuser (gewerblicher Nutzen) in einem Gewerbegebiet errichtet.
Nachdem die Musterhäuser als solche nicht mehr genutzt wurden, wurden sie als Wohnhäuser weiter gebraucht – ohne eine entsprechend genehmigte Nutzungsänderung. Seit Jahren wohnen daher 24 Familien in diesen ehemaligen Musterhäusern, bis die Region Hannover auf die Musterhäuser aufmerksam wurde.
Eine Eigentümer:in meldete zwei Container auf einem der Grundstücke an, wodurch festgestellt wurde, dass die Häuser gar nicht als Wohnhäuser zugelassen sind. Baurechtlich gesehen darf in diesem Gebiet nicht gewohnt werden, das liegt vor allem an der zu hohen Lärmbelastung durch Autobahn und Bahnstrecke. Den Bewohner:innen und darunter auch vielen Eigentümer:innen könnte nun eine Räumung drohen. Das bedeutet, dass sie nicht nur ihr Zuhause verlassen müssen, sondern auch, dass die Immobilien bedeutend an Wert verlieren.
Fazit
Wenn Eigentümer:innen eine Immobilie in einer neuen Art nutzen wollen, kommen sie um einen Bauantrag nicht herum, sofern Bußgelder, Nutzungsverbote oder sonstige Risiken vermieden werden sollen.
Für eine Nutzungsänderung sollten sich Eigentümer:innen genügend Zeit nehmen und Schritt für Schritt vorgehen. Zunächst ist es wichtig, zu klären, ob das Vorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist, eine gewissenhafte Kostenkalkulation durchzuführen, ggf. Förderungsmöglichkeiten zu prüfen und anschließend alle benötigten Unterlagen beim Bauamt einzureichen.
Wenn das Bauamt die Nutzungsänderung genehmigt, dürfen Eigentümer:innen mit dem Umbau oder der Aufnahme der neuen Nutzung beginnen.
In allen Fällen ist es für Eigentümer:innen ratsam, mit Architekt:in oder Bauplaner:in zusammenzuarbeiten, die über die nötige fachliche Expertise verfügen, damit das Prozedere der Nutzungsänderung so reibungslos wie möglich verlaufen kann.
