Die WEG Reform aus 2020 (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) hat einige praxisrelevante Änderungen mit sich gebracht. Sowohl für uns als Hausverwaltung als auch für Sie als Wohnungseigentümer:in. Welche neuen Regelungen auch Sie betreffen könnten und worauf jetzt zu achten ist, erfahren Sie hier.
Was ändert sich durch die WEG-Reform?
- Mehr Entscheidungsrechte für die Verwalter:in bei kleinen Reparaturen, Verträgen und Hausgeldforderungen
- Mehr Rechte für Eigentümer:innen gegenüber der Verwaltung bei Kündigung und Akteneinsicht
- Die Einladungen zu Eigentümerversammlungen müssen nun 3 Wochen im Voraus versendet werden, außerdem sind nun hybride Versammlungen möglich, und die Mindestteilnehmerzahl für die Beschlussfähigkeit entfällt.
- Bauliche Änderungen werden leichter. Nicht nur erhalten Eigentümer:innen durch die Reform das Recht, einige bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen, wenn diese die Kosten tragen, sondern die Zustimmung zu Modernisierung und Sanierungen ist nun auch mit einfacher Mehrheit möglich.
- Zertifizierungen für Verwalter:innen kommen. Immobilieneigentümer:innen können ab Ende 2022 von ihrer Verwalter:in die Vorlage einer entsprechenden Zertifizierung verlangen.
- Stellplätze, Gärten und Terrassen können seit der Reform auch Sondereigentum darstellen. Bislang waren hier nur sogenannte Sondernutzungsrechte möglich.
Nach einigen Änderungen verabschiedet
Auch wenn es sich um mehrere Monate verzögert hat, wurde das neue WEG Gesetz schließlich verabschiedet und trat zum 01. Dezember 2020 offiziell in Kraft. Ursprünglich für Juni 2020 geplant, verzögerte sich das neue Gesetz zur Regelung der WEG Verwaltung aufgrund verschiedener Änderungswünsche.
So waren vorwiegend die neuen Befugnisse für die Verwalter:in und wie weit diese gehen sollten, Grundlage für viele Auseinandersetzungen. Im Detail ging es in erster Linie um den Umfang der neuen Entscheidungsfreiheiten und die Vertretungsvollmacht durch die Verwaltung bei der Vergabe von Aufgaben und in der Vertretung der Eigentümergemeinschaft. Schon vor der Reform war die Verwalter:in durch seine Bestellung durch Beschluss der Eigentümerversammlung zur Vertretung der Gemeinschaft vor Dritten (wie Handwerkern) ermächtigt. Jedoch sollten diese Befugnisse erweitert werden.
Nicht alle Neuerungen aus den frühen Fassungen haben es in die final verabschiedete Reform geschafft, dennoch sind die mit der Novelle verbundenen Änderungen weitreichend:
1. Mehr Entscheidungsbefugnisse für Verwalter:innen
Zu den wohl weitreichendsten Änderungen gehören die Erweiterungen der Befugnisse der Hausverwaltung: So kann die Verwaltende seit der Neuregelung einige Entscheidungen auch ohne die Zustimmung oder den Beschluss der Eigentümer:innen fällen. Dabei sind die Entscheidungsfreiheiten jedoch auf nur wenige essenzielle Entscheidungen beschränkt. Hierzu zählen im Besonderen:
- Kleinere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
- Gerichtliche Durchsetzungen (das Einklagen) von offenen Hausgeldforderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer:innen
- Abschluss von Versorgungsverträgen (zum Beispiel Gas, Wasser oder Strom), sowie Dienstverträgen für Straßenreinigungen oder vergleichbare Leistungen
Allgemein gilt beim Umfang der frei zu vergebenden Aufträgen und Entscheidungen: Je größer die durch die Hausverwalter:in betreute Wohnanlage, desto größer ist auch die Entscheidungsmacht, bevor die Eigentümerversammlung zustimmen muss.
Sollten Eigentümer:innen jedoch mehr Kontrolle über die Entscheidungen der Gemeinschaft und besonders über die der Verwalter:in wünschen, können sie per Beschluss der Eigentümerversammlung die Entscheidungsfreiheit des Verwaltenden einschränken. So können einzelne Maßnahmen oder ganze Aufgabenbereiche definiert werden, bei denen eine Zustimmung der Gemeinschaft einzuholen ist.
Was darf ein WEG Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer:innen entscheiden?
Bei dringenden Instandhaltungsmaßnahmen darf auch der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer:innen tätig werden (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Dringende Instandhaltungsmaßnahmen sind solche, bei denen das Abwarten einer Entscheidung der Eigentümerversammlung zu einer Gefahr des Gemeinschaftseigentums führen würde.
Hierzu zählen primär Wasser- oder Sturmschäden, die ohne schnelle Behebung zu weiteren Schäden oder Gefahren führen können. Die Höhe der maximal ohne Beschluss anzuordnenden Maßnahmen kann die WEG durch Beschluss festlegen, sollte sich aber an der Größe der Gemeinschaft orientieren.
2. Eigentümer:innen mit mehr Rechten
Nicht bloß die Hausverwaltung wurde durch die Reform gestärkt, auch die Eigentümer:innen profitieren von der Neuregelung. Die Novelle bringt für Eigentümer:innen vordergründig einen Transparenzgewinn. So haben die Gemeinschaftsmitglieder:innen nun alle das Recht:
- Die Verwaltungsunterlagen einzusehen
- Einen jährlichen Vermögensbericht zur Vermögenslage der WEG zu erhalten, um sich selbst ein Bild über die Rücklagen der Gemeinschaft zu machen
- Den bestehenden Verwaltervertrag mit einer Frist von maximal 6 Monaten zu kündigen.
Besonders die Möglichkeit der Kündigung zu jedem Zeitpunkt mit einer maximalen Frist von 6 Monaten stellt eine der größten Änderungen im Bereich der Verwalterbestellung und Kündigung von Hausverwaltungen dar.
3. Änderungen bei Eigentümerversammlungen
Auch bei der Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlungen (§ 23 WEG) haben sich einige Änderungen ergeben.
- Statt bisher nur zwei Wochen beträgt die ordentliche Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung nun 3 Wochen. Auch kann die zuvor postalisch zuzustellende Einladung zur Versammlung jetzt auch per E-Mail versandt werden. Eine kürzere Einladungsfrist ist dann möglich, wenn eine besondere Dringlichkeit vorliegt.
- Auch muss die Einladung nicht in jedem Fall durch Verwaltung oder Beirat erfolgen. Seit Inkrafttreten der Änderung ist auch eine Einladung durch eines der Gemeinschaftsmitglieder zulässig, wenn Beiratsvertreter:in oder Verwalter:in nicht dazu imstande sind.
- Besonders im Hinblick auf die Pandemie und im Zeitalter der Digitalisierung wurde auch die Möglichkeit der hybriden Durchführung von Eigentümerversammlungen mit in das neue Gesetz aufgenommen. Rein digitale Versammlungen bleiben dennoch eine Zukunftsvision und sind noch immer nicht erlaubt.
- Auch die Beschlussfähigkeit wurde überarbeitet. So ist diese mit Inkrafttreten der Änderung nun grundsätzlich vorhanden, unabhängig von der Anzahl der Teilnehmer:innen. Dies bedeutet auch, dass elektronisch erfasste Beschlüsse erlaubt sind.
- Auch der Verwalterbeirat, die direkte Interessenvertretung und erster Ansprechpartner bei allen Belangen der Gemeinschaft, wird durch die Novelle gestärkt. So kann die Größe des Beitrags individuell festgelegt werden, dadurch kann diese bei großen Gemeinschaften mitwachsen, um die einzelnen Mitglieder arbeitstechnisch zu entlasten. Zudem ist die Haftung der Beiräte beschränkt worden.
- Mietrecht und Eigentumsrecht wurden weiter angenähert. So ist die Umlage von Nebenkosten bei Sondereigentum jetzt ebenfalls nach Anteilen und nicht länger nach Wohnungsgröße geregelt.
4. Umbauen ist nun einfacher
Durch die Reformierung des WEG-Gesetzes ist auch die Durchführung von Umbaumaßnahmen durch die Eigentümer:innen einfacher geworden. Besonders mit Hinblick auf den weiteren Ausbau der E-Mobilität und des Glasfaserausbaus in Deutschland sind mitunter bauliche Veränderungen an einzelnen Wohnungen oder auch dem Gemeinschaftseigentum notwendig. Zum Gemeinschaftseigentum zählen vorrangig das Treppenhaus, der Gehweg, aber auch gemeinschaftlich genutzte Keller und Flure.
Um den Eigentümer:innen eine juristische Hilfe bei der Durchführung entsprechender Umbauarbeiten zu geben, hat der Gesetzgeber beschlossen, dass:
- der barrierefreie Aus- und Umbau,
- der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektroauto,
- Maßnahmen zum Einbruchschutz,
- ein Glasfaseranschluss
Jederzeit durch einzelne Miteigentümer:innen durchgeführt werden kann, sofern diese die dafür anfallenden Kosten tragen. Sollen die Umbauarbeiten von der Gemeinschaft getragen werden, ist jedoch nach wie vor ein Beschluss der Eigentümerversammlung zwingend. Aber auch hier gibt es eine Änderung: Beschlüsse über die Modernisierung oder Sanierung von Gemeinschaftseigentum bedürfen keiner einstimmigen Zustimmung mehr. Auch hier reicht seit der Änderung eine einfache Mehrheit.
Ziel dieser Vereinfachung bei Modernisierungen ist in erster Linie, mehr Gemeinschaften von energetischen Modernisierungen, wie neuen Heizungen, Wärmedämmungen etc. zu überzeugen bzw. zu verhindern, dass einzelne Eigentümer:innen sich querstellen.
Wer trägt die Modernisierungskosten?
Grundsätzlich tragen die mit der Modernisierung in Zusammenhang stehenden Kosten dann die Eigentümer:innen, die der Baumaßnahme zugestimmt haben. Ausnahme ist hier: Haben zwei Drittel der stimmberechtigten Mitglieder:innen mit über der Hälfte der Eigentümeranteilen für die Maßnahme gestimmt, so haben alle entsprechend der Anteile und Teilungserklärung die Kosten der Maßnahme zu tragen (Miteigentumsanteile), solange diese verhältnismäßig ist. So werden vor allem finanziell schwächere Gemeinschaftsmitglieder:innen geschützt.
Andererseits gilt jedoch auch: Wenn sich eine Investition innerhalb einer „angemessenen Zeit“ amortisiert (die Kosten durch Einsparungen wieder reinholt), sind die Kosten auf alle Miteigentümer:innen aufzuteilen. Wann eine Zeitspanne „angemessen“ ist, lässt der Gesetzgeber hier jedoch offen.
Generell empfehlen wir bei der Vorbereitung von energetischen Sanierungen oder anderen Modernisierungsmaßnahmen, möglichst alle Wohnungseigentümer:innen mit ins Boot zu holen. Anderenfalls droht im Nachgang ggfs. Streit zwischen den Parteien, der im schlimmsten Fall vor Gericht enden kann.
Wie kann eine Wohnungseigentümer:in einen Umbau beginnen?
Wenn eine Eigentümer:in unter anderem ihren Parkplatz mit einer Lademöglichkeit für Elektroautos ausstatten will, so darf sie (nach der neuen Regelung) das Gemeinschaftseigentum dafür baulich verändern, wenn sie die Kosten dafür trägt. Trotzdem ist noch immer ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig.
Um diesen zu bewirken, muss die Absicht der Diskussion und Beschluss über diese Baumaßnahme dem Verwaltenden frühzeitig mitgeteilt werden, sodass dieser das Thema für die nächste Versammlung mit aufnehmen und die anderen Eigentümer:innen in der Einladung informieren kann. Im Anschluss wird das Anliegen auf der nächsten Versammlung vorgetragen. Hier müssen die weiteren Mitglieder der Gemeinschaft dem Antrag zustimmen, sofern keine begründeten technischen Zweifel an der Umsetzung bestehen (eventuell Zweifel an der Belastbarkeit des Stromnetzes). Nach Beschluss kann die Wohnungsinhaber:in selbst oder durch den Verwaltenden eine Umsetzung beauftragen.
Was darf durch die Wohnungseigentümer:in grundsätzlich umgebaut werden?
Beim Umbau durch die Wohnungseigentümer:in ist als erstes zwischen tatsächlichem Eigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. So gehören tragende Wände zu den „konstruktiven Teilen“ des Gebäudes. Sollen hier Durchbrüche gewünscht werden, oder andere Baumaßnahmen notwendig sein, bedarf es der Zustimmung aller Miteigentümer:innen der Immobilie. Gleiches gilt auch für jedes weitere Gemeinschaftseigentum. Veränderungen hier bedürfen der Zustimmung, da diese Gebäudeteile allen Eigentümer:innen zu gleichen Teilen gehören.
Anders ist es bei Veränderungen innerhalb der eigenen Wohnung. Bodenbeläge, Fließen, Türen in der Wohnung & nichttragende Wände gehören allein der Wohnungseigentümer:in und dürfen (auch ohne Beschluss) von ihr nach Belieben geändert werden. Jedoch dürfen andere Eigentümer:innen dadurch nicht beeinträchtigt werden.
Welche baulichen Rechte haben Mieter:innen?
Ähnlich verhält es sich bei Mieter:innen von Mietwohnungen. Auch diese erhalten dank der Novelle ein grundsätzliches Recht auf den barrierefreien Aus- und Umbau, den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektroauto und die Durchführung von Maßnahmen zum Einbruchschutz. Ein Anspruch auf schnelles Internet besteht hier jedoch nicht.
5. Pflichtverletzungen durch Eigentümer:innen haben mitunter drastische Folgen
In Fällen, in denen durch eine Eigentümer:in ihre Pflichten gravierend verletzt wurden, kann diese Pflichtverletzung nun auch die Entziehung des Wohneigentums rechtfertigen. Eine solche gerichtliche Anordnung zum Verkauf des Eigentums setzt jedoch eine vorherige Abmahnung durch die Gemeinschaft und nicht abstellbare Gründe voraus.
Dazu zählt unter anderem, wenn die Eigentümer:in sich absichtlich bei allen Beschlüssen konsequent querstellt, den Verwalter mit Anträgen überschwemmt und diese dauernd ungerechtfertigt vor Gericht bringt. Jedoch ist hier entscheidend, dass diese juristischen Instrumente „rechtsmissbräuchlich“ genutzt oder instrumentalisiert werden. Das generelle gerichtliche Prüfen muss jedoch geduldet werden (BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17).
6. Zertifizierungen für Verwalter – Mehr Transparenz für Eigentümer:innen
Auch wenn die Pflicht für Hausverwalter:innen, einen „Sachkundenachweis für gewerbliche Gebäudeverwaltung“ zu erlangen, nicht besteht, so haben die Eigentümer:innen durch die WEG Reform aus 2020 dennoch das Recht erlangt, sich einen solchen von der Verwalter:in vorlegen zu lassen. Weiterhin besteht das Recht aufseiten der Eigentümer:innen eine zertifizierte Verwalter:in zu verlangen (§ 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Diese Regelung zum Sachkundenachweis und der Nachweispflicht des Verwalters, sich entsprechend zu zertifizieren, tritt jedoch erst im Dezember 2022 ein. Ein Übergangszeitraum wurde den Verwaltungen gewährt, um entsprechende Zertifizierungen durchzuführen.
Eine Ausnahme von der Erfordernis eine zertifizierte Verwalter:in zu bestellen, besteht nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, wenn die folgenden Punkte (alle) zutreffen:
- die WEG aus weniger als neun Einheiten besteht
- eine Wohnungseigentümer:in (einstimmig) zur Verwalter:in bestellt wird
- weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer:innen (nach Köpfen) die Bestellung einer zertifizierten Verwalter:in verlangen
Dennoch schafft die Neuregelung bei den Immobilienbesitzer:innen zusätzliches Vertrauen, dass die Hausverwalter:in weiß, wie die Immobilien ordnungsgemäß und wirtschaftlich sinnvoll zu verwalten sind.
Was ist mit nicht zertifizierten Verwalter:innen?
Sollte trotz Möglichkeit eine nicht zertifizierte Verwalter:in bestellt werden, haben alle Mitglieder der Gemeinschaft mit Bekanntwerden dieses Umstandes einen Monat Zeit, die Bestellung anzufechten. Durch die Anfechtung wird die nicht zertifizierte Verwaltung unmittelbar „abberufen“.
Sollte eine nicht zertifizierte WEG Verwaltung bereits bestellt sein, gilt bis zum 01.06.2024 eine Übergangsregelung, nach der auch nach Inkrafttreten der Regelung bestellte Verwalter:innen bis zu diesem Datum als zertifiziert gelten. Nach dem Ende der Übergangszeit muss entweder eine Zertifizierung vorgelegt oder eine neue zertifizierter Verwaltung bestellt werden.
7. Miet- & Eigentumsrecht nähern sich an
Der Gesetzgeber hat die Erneuerung des Wohneigentumsgesetztes auch dazu genutzt, das Eigentums- und das Mietrecht weiter anzugleichen. Zu den Anpassungen im Mietrecht zählt hier vorrangig die Änderung bei baulichen Veränderungen der Wohnungseigentumsanlage. So sind Mieter:innen mit der neuen Regelung gezwungen, einige bauliche Änderungen zu dulden.
Auch die Bemessungsgrundlage der Betriebskostenabrechnung hat sich geändert. Bis 2020 war im Mietrecht die Wohnungsgröße Bemessungsgrundlage in vermieteten Eigentumswohnungen, während für die Umlage in der gesamten WEG die Eigentumsanteile entscheidend waren. Dies wurde jetzt vereinheitlicht, sodass Sondereigentum (Mietwohnungen in Eigentumsgemeinschaften) nun auch nach den Eigentumsanteilen der Wohnung umgelegt werden.
8. Verwalterbeitrag als Überwachungsorgan
Zuletzt wurde auch die Rolle des Verwalterbeirates gestärkt. So ist dieser nun zur Unterstützung und Überwachung der Verwaltenden eingesetzt. Konkret gehören zu seinen Aufgaben und Rechten: Die Prüfung von Unterlagen, wie dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung, sowie allen dafür herangezogenen Grundlagen und die rechtliche Vertretung der Gemeinschaft gegenüber der Verwalter:in.
Die rechtliche Vertretung soll beispielsweise im Fall von Schadensersatzforderungen der Gemeinschaft gegen die Hausverwaltung zum Tragen kommen. Auch kann sie im Rahmen ihrer Vertretungsvollmacht auch zur Eigentümerversammlung laden, wenn die Verwaltung sich weigert oder nicht imstande ist, diese abzuhalten.
Die Haftung des Beirates ist dabei auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz beschränkt, kann aber zudem im Zweifel durch eine entsprechende Versicherung abgedeckt werden.
9. Neues Recht hebt alte Bestimmungen auf – Teilungserklärung vs. neues Gesetz
Durch die gesetzlichen Änderungen kann es in einigen Fällen vorkommen, dass getroffene Absprachen und Beschlüsse nicht mehr gültig sind oder an das neue Recht angepasst werden müssen.
Die Teilungserklärung wiederholt häufig Gesetzestexte oder einige Auszüge. Widersprechen die darin enthaltenen Aussagen nun der neuen Gesetzesfassung, wird dadurch deren Gültigkeit aufgehoben.
Ein Beispiel aus dem Bereich Eigentümerversammlung:
Enthält Ihre Teilungserklärung einen Verweis auf den § 24 Abs. 4 WEG zur Eigentümerversammlung und schreibt: „Nach § 24 Abs. 4 WEG beträgt die reguläre Einladungsfrist für eine Eigentümerversammlung 2 Wochen“, ist dies nicht länger gültig. Wie bereits zuvor erwähnt, wurde die reguläre Einladungsfrist auf 3 Wochen verlängert.
Bonus: Mehr Sondereigentum möglich
Bis zur WEG-Reform war es nicht möglich, dass Gärten, Außenstellplätze oder auch Terrassen im Außenbereich Sondereigentum darstellen. Miteigentümer:innen konnte hier nur ein Sondernutzungsrecht zugestanden werden. Durch die Reform hat sich dies geändert.
Seit dem 1.12.2020 können nun auch Flächen im Außenbereich (auf dem Grundstück der Gemeinschaft) Sondereigentum (spezifischer: Teileigentum) begründen.
Entsprechende Aufteilungen müssen im Rahmen der Teilungserklärung begründet werden.
Sondereigentum
Unter dem Begriff des Sondereigentums versteht sich, Eigentum, was einer Miteigentümer:in zur alleinigen Nutzung zusteht. Dabei ist diese auch für dessen Instandhaltung, Bewirtschaftung und Verwaltung zuständig.
Soll sich eine Hausverwaltung um dessen Verwaltung kümmern (zum Beispiel bei Mietwohnungen innerhalb einer WEG), spricht man von der Sondereigentumsverwaltung.
Teileigentum
Im Gegensatz zum Sondereigentum, welches durch Wohnräume zur alleinigen Nutzung begründet wird, bezieht sich das Teileigentum auf Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen.
Hierzu zählen vordergründig Lager, Büro und Garagen.
Fazit zur WEG Reform 2020
Die Reform des Wohneigentumsgesetzes (kurz WEG Reform) gibt einige Veränderungen, hauptsächlich bei der Mitbestimmung der Eigentümer:innen und der Autonomie der Verwaltung. Viele bauliche Veränderungen zur energetischen Sanierung oder dem barrierefreien Wohnen wurden vereinfacht, um mehr Bewohner:innen diese zugänglich zu machen, auch wenn es von einzelnen Miteigentümer:innen Gegenwind gibt.
Auch profitieren die Hauseigner:innen von den neuen Pflichten der Verwalter:innen. So schafft die neu geschaffene Verpflichtung, auf Wunsch der Gemeinschaft einen Sachkundenachweis vorzulegen, ein zusätzliches Qualitäts– und Gütesiegel für Verwaltungen. Auch die Änderungen der Hausverwalterkündigung mit einer maximalen Kündigungsfrist von 6 Monaten bieten den WEGs mehr Freiheiten.
20 Antworten
Wir möchten die WEG Verwaltung wechseln. Gut zu wissen, dass es hierfür aber eine große Reform gab. Interessant, dass bauliche Änderungen nun leichter sind.
Guten Tag,
Ich wohne in einem 2-Stockigen Haus (mit 6 Wohnungen). In Teilungserklärung steht, dass die Mülltonnen vor den Fenstern einer Erdgeschoßwohnung stehen müssen.
Der Eigentümer dieser Wohnung will es nicht und hat die Mülltonnen an die Wand in der Einfahrt in die Tiefgarage (draussen vor dem Garagentor) platziert. Eigentlich stört es uns nicht, in die Tiefgarage reinzufahren, aber die Mülltonnen müssen dann extra am Tag der Müllabholung durch die Stadt aus der Tiefgarage rausgefahren werden.
Einer der Eigentümer fährt dafür die Mülltonnen raus, möchte aber dafür von anderen Eigentümern bzw. Mietern bezahlt werden.
Ich möchte nicht dafür zahlen und verweise auf die Teilungserklärung, wo ganz klar steht, dass die Mülltonnen draussen vor dem Haus stehen müssen. Ausserdem, soviel ich weiß, verbietet auch das Bauamt, dass die Mülltonnen auf der Einfartsrampe in die Tiefgarage stehen.
Kann die Wohngemeinschaft mit Mehrheit beschliessen, dass die Mülltonnen in der Tiefgarage stehen bleiben (trotzt Teilungserklärung und Bauamtvorschrifte) und die andere dafür zahlen müssen?
Danke
Freundliche Grüsse
Eduard Miskewych
Hallo Herr Miskewych,
Nein, die Eigentümergemeinschaft kann nichts anderes beschließen, als in der Teilungserklärung vereinbart wurde. Dies setzt eine Änderung der Teilungserklärung voraus. Dieser Änderung müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen und diese auch vor einem Notar unterschreiben. Wenn in der Teilungserklärung vereinbart ist, dass die Mülltonnen an einem bestimmten Platz zu stehen haben, ist dies auch für alle Eigentümer bindend. Es sei denn, dass in der Teilungserklärung ebenfalls eine Öffnungsklausel vereinbart wurde, die die Eigentümergemeinschaft dazu ermächtigt per Beschluss eine abweichende Regelung zu treffen.
Dadurch, dass keine Beschlusskompetenz der Eigentümer vorliegt, ist eine Kostentragungsverpflichtung obsolet.
In Ihrem Fall sollten Sie auf jeden Fall genau in die bestehende Teilungserklärung schauen. Sollten Sie detailiertere rechtliche Fragen haben, empfehlen wir Ihnen einen Fachanwalt zu konsultieren.
Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.
Guten Tag, wir sind eine WEG mit 29 WE. Die Stadt München fördert vorbereitend für eine PV Installation z.B. für Wärmepumpenbetrieb die PV Beratung mit 60% bis 9000€ maximal.
Braucht es nach dem neuen WEG Gesetz einen Beschluss der WEG Beratung oder nur für die tatsächliche Unsetztung?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Hallo Herr Klemm,
die kostenpflichtige Beauftragung von Sonderfachleuten bedarf grundsätzlich immer einer Beschlussfassung. Es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor bspw. Beauftragung Statiker wenn der Verdacht besteht, dass das Haus einstürzt.
Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.
Hallo, in unserer Teilungserklärung sind 3 Beiräte zu bestimmen. Es sind jedoch nur 2. Hat die Teilungserklärung Vorrang? Oder zeigt die WEG Reform andere Möglichkeiten? Im voraus vielen Dank für eine Antwort
Hallo,
vielen Dank für die Frage.
Hier ist davon auszugehen, dass die Teilungserklärung bzw. der Notar der diese geschrieben hat, lediglich das damalige Gesetz „zitiert“ hat. Wenn nicht ein explizierter Grund genannt wird, warum hier genau drei Beiratsmitglieder zu wählen sind, hat das Gesetz Vorrang. Nach der aktuellen Gesetzeslage dürfen beliebig viele Beiratsmitglieder gewählt werden.
Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.
Guten Morgen, die Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgte am 19.10.2022 per Mail für Termin 16.11 2022. Die Einzelabrechnungen sowie der Wirtschaftsplan liegen uns Eigentümern bis heute nicht vor. Da u.a. über Wirtschaftsplan, Genehmigung Jahresabrechnungsspitze, Jahreseinzelabrechnungsspitze etc. beschlossen werden muss, ist meineserachtens die rechtzeitige Zustellung unterschritten. Sind die ggf am 16.11.2022 gefassten Beschlüsse dann insgesamt unwirksam, anfechtbar oder Sonstiges? Über eine Antwort freut sich Frau Stein
Hallo Frau Stein,
vielen Dankfür die Frage. Die Unterlagen zú allen Tagesordnungpunkten müssen zwingend mit einem Vorlauf von 3 Wochen zur Eigentümerversammlung den Eigentümer:innen vorliegen. In ihrem Fall ist dies nicht gegeben und damit, alle dazu gefassten Beschlüsse damit anfechtbar und jedoch nicht automatisch nichtig.
Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.
Hi, müssen die Abrechnungsunterlagen und der Wirtschaftsplan mit der gleichen Frist, wie die Einladung zur Eigentümerversammlung, zugestellt sein? Also 3 Wochen vorher? Wir haben bisher keine Unterlagen erhalten und kommende Woche ist Versammlung. Der Verwalter reagiert nicht auf Nachfrage. Müsste die Versammlung nicht verschoben werden, da wir keine angemessene Zeit zur Überprüfung haben? Wie sieht es rechtlich aus? Entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung? Freundliche Grüße Matze
Hallo Matze,
Ja, die Unterlagen zu den einzelnen Tagesordnungspunkten müssen ebenfalls 3 Wochen vor dem Versammlungstag jedem Eigentümer zur Verfügung stehen. Es entspricht somit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Unterlagen nicht 3 Wochen vorher zur Verfügung stehen.
Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.
Guten Tag
Die WEG Gesetzänderungen 2020 haben auch das Thema der Verhältnismäßigkeit aufgenommen bzw. vertieft. Kann eine Eigentümergemeinschaft heute Z.B. noch pauschal die Müllgebühren nach Einheiten abrechnen, auch wenn hier Diskrepanzen zwischen 26 und 72 qm bzw zwischen 1 und 3 Zimmer Wohnungen bestehen?
Muss hier nicht der Verwalter die geänderten gesetzlichen Bedingungen zwingend umsetzen?
Hallo Herr Blumenstock,
grundsätzlich kann die Kostenverteilerschlüssel durchn die Eigentümergemeinschaft per Beschluss geändert werden. Unverhältnismäßigkeiten können nur von einem Gericht in einem entsprechenden Einzelfall beurteilt werden.
Hinweis: Unsere Beiträge und Inhalte stellen keine rechtliche Beratung dar und ersetzen keine Rechtsberatung durch entsprechende Fachanwälte. Sollten konkrete rechtliche Probleme bestehen empfehlen wir immer die Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.
Wir brauchen eine neue Hausverwaltung. Interessant, dass man durch die Reform auch mehr Mitsprache hat. Somit haben wir das Problem auch geklärt.
Hallo Frau Krone,
über unsere Anfragen-Seite können Sie ein individuelles Angebot anfordern.
Wir wollen eine neue Hausverwaltung. Gut zu lesen, dass nun auch hybride Versammlungen möglich sind. Ich hoffe, dass dies auch in die Praxis umgesetzt wird.
Hallo Frau Krone,
wir freuen uns, dass Ihnen der Artikel gefallen hat. Inzwischen wird auf Bundesebene über ein Gesetz zur volldigitalen Eigentümerversammlung beraten. Das Gesetz liegt aktuell in den Ausschüssen, wir sind gespannt, wann wir rechtlich so weit sind.
Wir suchen eine Hausverwaltung. Gut zu lesen, dass es hier eine Reform gab. Dies werde ich mir eher anschauen.
Freut uns, dass Ihnen der Beitrag weiterhelfen konnte.
Die WEG-Reform 2020 bringt zahlreiche Neuerungen im Immobilienrecht mit sich, die sowohl Verwalter:innen als auch Eigentümer:innen betreffen. Besonders hervorzuheben sind die erweiterten Entscheidungsbefugnisse für Verwalter:innen, die es diesen ermöglichen, einige Maßnahmen ohne Zustimmung der Eigentümer:innen umzusetzen. Gleichzeitig erhalten Eigentümer:innen mehr Transparenz und Rechte, insbesondere in Bezug auf die Einsicht in Verwaltungsunterlagen und die Möglichkeit, den Verwaltervertrag mit einer Frist von maximal 6 Monaten zu kündigen. Die Reform erleichtert auch bauliche Veränderungen und stärkt die Rolle des Verwalterbeirats als Überwachungsorgan, was insgesamt zu einer verbesserten Verwaltung von Wohnungseigentum führt.